房地产调控政策评析.ppt

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1、房地产调控政策评析,1.房价奇高2.炒房猖獗 空置率过高3.房地产绑架了中国的经济4.贫富差距大5.房地产大容器吸纳了大量实体经济资本，严重影响实体经济的发展和创新6.制度不完善,2010年7月中国城市房价排行榜,排行 城市 新房均价(元/平方米)1 杭州市 258402 北京市 223103 上海市 191684 温州市 188545 三亚市 183196 深圳市 16978,7 宁波市 134388 广州市 125609 南京市 1201610 舟山市 1050011 绍兴市 1010512 珠海市 9747,13 大连市 967814 厦门市 966015 苏州市 910316 台州市

2、896717 青岛市 896218 天津市 8958,19 南通市 895020 福州市 866621 湖州市 822022 哈尔滨市 793923 无锡市 784324 佛山市 7822,25 济南市 776026 泉州市 768027 嘉兴市 758728 海口市 728829 东莞市 702330 成都市 6630,调控理论,第一，我国房地产市场调控在国民经济调控中具有基础地位。房地产业是我国国民经济支柱产业之一，2 0 0 3年8月国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”支柱性产业，一般应具备四个基本条件：一是在

3、国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值(GDP)中占5以上；二是具有较大的市场发展空间和增长潜力；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。,一、房地产调控在国民经济调控中的地位,当前房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在1 0 以上。例如，1 9 8 8年，美国房地产业增加值占GDP l l.4。2 O世纪9 O年代中后期，日本为1 0，中国台湾为1 1，中国香港为1 9，韩国为8。,第二，我国房地产市场调控在保障民生稳定中具有基本地位。房地产业健康发展是保障居民住房需求的基本条件之一，对于以住宅为主的房地产

4、业为社会提供的产品是国民经济各行业最基本、最重要的生产资料和生活资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。,房地产市场调控是改善居民生活水平的基本内容之一。不同的收入水平对房地产居住消费的要求是有差异的，经济发展对房地产需求也会发生一定的变化，居民生活水平的改善在一定程度上表现在住房环境和住房质量的改善。,二、房地产市场调控的作用,第一，对经济发展的推动和稳定作用。房价的波动会对社会消费支出、居民生活成本和企业生产成本、房地产产业链等产生影响。房地产业的盲目发展、过热发展，造成发展失控会给国民经济带来严重后果，甚至特别的危害。从其他经济活动方面来讲，房地产市场价格调控会对社会投资、社会消费

5、、经济结构、财富结构、经济预期等产生作用，处理不当，会引起经济领域中的连锁反应。,第二，对社会发展的推动和稳定作用。反映在社会方面，房价的波动会对社会民生、社会稳定、人口资源等产生影响。住房价格快速上涨，对普通居民来说买一套房也许就意味着一辈子的积蓄或者高额的债务，因此，房价也成为一个热点关注的民生问题；房价的暴涨暴跌会引发一系列的社会问题，从而导致社会不稳定因素出现；房价快速上涨，房地产持有者与非房地产持有者资产差距越来越大，招致社会分配新的不公和社会结构的失衡，挫伤劳动者的积极性，从而导致社会不和谐的出现。,第三，对城市建设的推动和稳定作用。我国正处于城市化快速发展的时期，实践证明，房地产

6、业对于城市建设的直接作用和间接作用效果非常明显。一方面，房地产业建造的产品是城市建设本身的内容之一，体现了城市建设结果的质量和形象；另一方面，房地产经济是城市建设的经济动力之一，为城市建设快速推进奠定了经济基础。,第四，对房地产业发展的推动和稳定作用。由于起步较晚，目前，我国房地产市场无论从外部环境还是从内部方面，尚处发育阶段。我国房地产市场还表现出许多不成熟的方面，我们对房地产市场自身的规律性认识还很不够，因此，也迫切需要通过用科学的调控来稳定和促进房地产业健康、可持续的发展。,三、调控目的,第一，保持供需平衡。第二，保持结构合理。第三，保持市场规范。第四，保持价格稳定。第五，保持可持续发展

7、。,四、调控手段,一）国家计划 国家计划是以中央政府为主体的计划。国家计划主要指经济社会发展计划，以宏观计划为主，也包括中观计划。国家计划是宏观调控的重要手段之一，以社会经济运行总体为对象，通过一系列经济政策和措施来协调和调节经济利益，实现社会经济发展的预期目标。国家计划更强调长期性、综合性和统一性，更强调房地产市场的发展目标、发展途径和发展原则。房地产业集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，同时也是关乎民生的第三产业，要做到经济效益、社会效益、环境效益的统一，既服务当代，又恩泽后人；既满足消费者居住的需要，又适应城市发展的需要。,二）经济手段 经济手段

8、是通过运用具体的经济政策来调节社会经济活动，进而调整和引导经济利益的实现。政府在确定了一定时期的经济发展目标以后，制定相应的经济政策，并通过选择相应的经济杠杆来具体实施相应的经济政策，包括税收政策、信贷政策、利率政策、汇率政策、产品购销政策、价格政策、产业政策等。它是当前宏观经济谪控吊最主妻的方法之一。,三）法律手段 法律手段是指国家通过制定和运用法律法规来调节经济活动的手段，可以有效地维护经济活动参加者的合法权利，调整社会经济关系，规范生产经营者的活动和市场秩序。法律手段为正常的生产经营活动提供保护和稳定有序的外部条件，并惩罚各种违法经营行为，以保证经济运行的正常秩序。,目前，我国房地产立法

9、领域已经形成了以物权法、城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、合同法为基础，以最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释三大司法解释等为补充，其他相关法律、法规及部门规章等规范性文件为辅助的房地产市场调控的法律体系基本框架。,四）行政手段 行政行为是通过行政系统上下级隶属关系的强制力量进行的，对经济结构失衡的非常时期使用行政手段往往能“立竿见影。当计划、经济手段对房地产市场调控无效时，就只能采取必要的行政干预手段，尤其当房地产市场出现重

10、大失调时，运用行政手段调节将能更迅速地扭转失控，更快地恢复房地产市场的正常秩序。当然，行政手段有常规手段和非常规手段。常规手段主要是通过制定中长期政策和日常行政鲤来对房地产市场进行管控。非常规的手段是指特殊时期采取行政强制手段，这种手段只是短期作用，不可滥用，必须在尊重客观经济规律的基础上，从实际出发加以运用。,第一，价格指导和价格管制。第二，制定土地利用政策。第三，制定住房政策。第四，制定城市规划，调整城市空间和建设布局。第五，加强房地产市场制度建设。,中 国 房 地 产 调 控 历 程,2003年8月12日国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），要求坚持住房市场

11、化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。经济适用房由“住房供应主体”“具有保障性质的政策性商品住房”。,2003起，房地产市场化进入快车道：,8.31大限（2004年8月31日）,协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。8.31大限让延续了21年的土地协议出让制度走到尽头，招标、拍卖、挂牌三种方式开始全面登上土地出让市场的舞台，整个行业行为规范和游戏规则发生了彻底改变。,06年九部门制定关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见（国六条）：,(一)切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新

12、审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；,2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（24号文）,住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。,2008年楼市遇冷、政府救市,2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）：自2008年10月27

13、日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。,自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,营业税减免政策,2006年,5年,全额,全免,2年,差额,全免,5年,差额,全免,以上,以下,以下,以下,以上,以上,2008年

14、,2009年,2002年,2年,全额,全免,以上,以下,5年,全额,全免,以下,以上,2011年,广东省15条优惠政策,买房人：第一次置业，享受七折利率,开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年,压抑了近一年的购买欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！,09年房地产市场火爆,09-10组合调控,第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点,2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再

15、产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。,在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。,总理说了不算，总经理说了算！,第六拳（）-国务院新四条,一、实行更为严格的差别化住房信

16、贷政策。二、增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监管。,第七拳：9月29日调控,一、禁止异地购房二、首套房贷一刀切 比例30%三、暂停发放第三套房贷四、部分城市限购房套数五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款六、推进房产税改革试点,第八拳：各地调控细则纷纷出台,南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格个月内不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人

17、只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,（新国八条）,（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,（二）加大保障性安居工程建设力度。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建

18、设用地供应总量的70%的要求。,（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,新增限购城市名单的5项建议标准：第一，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；,（新增限购城市五条标准）,第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；第四，位于已限购区域中心

19、城市周边，外地购房比例较高的；第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。,高房价的成因,一、我国现行土地制度问题,政府垄断城市土地一级市场，是城市土地一级市场的唯一供应商。同时政府又是农地变为城市用地的唯一仲裁者，通过经营土地（城市土地和农村土地）进行城市扩张。同时控制土地的有效供给。,二、住房政策问题,住房政策是社会公共政策，应注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是不同收入状况的居民住有所居。住房政策风雨飘摇、左右摇摆。从前面的分析可以看出我国的住房政策不清晰，飘忽不定。这既有客观因素，但更多的是领导的主管因素。一届领导一个政策，缺少国家住宅产业规划。

20、,三、“捂地”现象严重，土地供应不足,房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府严格管控的，房屋却是自由市场可以自由买卖。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直接导致房屋供不应求。,2003年“5.12”大限导致供地严重不足，进而导致2006.2007年住宅供不应求，价格大涨。2008年房市大萧条，没人拿地。导致2009下半年和2010年房价高企。2010年怎么样？2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷。上半年，全国103个城市累计供应住宅用地

21、2.03亿平方米，仅完成了全年计划的11%.,内地上市房企囤地排名前十名 1.保利地产储备土地面积为3369万平方米。2.万科地产：3268万平方米。3.苏宁环球：1577万平方米。其他为首开股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产。,捂地惜盘,“香港上市房企囤地排名”前10名 恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。碧桂园为4285万平方米位列第二。绿地集团高达近4000万平方米。,2000年2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33

22、亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，雪藏了近12亿平方米。2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。,以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间。,四、“地王”负面效应,“地王”频繁出现直接影响预期，进而影响房价上涨。地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。地王疯狂圈地，必然会让周边在建项目和在售项目的开发商提高对未来收

23、益的预期，提高房价。周围二手房市场必会应声而涨。“羊毛出在羊身上”，到头来为疯狂地价买单的还是购房人。,五、流动性过剩,1.实体经济不景气，流动性资金转向楼市、股市2.宽松的货币政策，导致国字号企业大量的“授信”找不到出口。3.救中国经济不经意救活了房地产（这一年是房地产史上效益最好的一年）4.跑“部”向“钱”1）4万亿经济刺激政策 2）9.6万亿信贷投放,截止今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。再加上市场上5万亿元人民币以上的灰色收入。货币多在市场中乱窜必然造成物价飞涨，已经给中国经济

24、实体带来了巨大的通胀风险。,1.四种购房人：1）第一次置业 2）改善型需求 3）投机型 4）投资型,六、心理预期,真实需求,投资需求,中国房地产是“政策市”“一管就死，一放就乱”“买涨不买跌”土地供给短缺、土地资源的不可再生性、住房的不可替代性、城镇化速度加快等因素考虑，投资者预期经济向好。加之房地产持有者惜售，供给量减少，进而产生大量“投机炒作”，刺激价格上升。,七、住房保障体系落后,双体系,商品房,保障房,高档商品房,普通商品房,限价房,公租房,廉租房,经适房,形成多层次、多结构的住房供应体系,实现“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房结构,实现“居者有其屋”向“住有所居”的转变,八

25、、房地产税制结构不合理,1税费种类繁多，税、费、租混杂现象严重。2、重开发和交易环节，轻“持有”环节。房地产开发环节税费租最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。目前我国房地产税制政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。,九、城镇化建设,1.中国的重要政策。城市化发展水平滞后已成为严重制约经济发展、国家竞争力快速提高、知识经济时代新一轮财富集聚的“瓶颈”。2.城市化率低。3.每年有约2000万人口进入城市。,居民收入的持续增长，会产生大量的住房需求。,十、居民收入的持续增长,中国家庭的特殊观念，常常是：4个老人+2个年轻人=1套住宅,要迅速增加财政收入，最便捷的途径就是加大土地转

26、让力度，获得巨额土地转让费，通过鼓励房地产业扩张，然后又带来大量税收收入。2.2009年，全国有两个城市的土地出让金首次超过1000亿人民币。占地方财政收入的多二分之一。其他大部分城市也都占到三分之一左右。,1.1994年的分税制，进行税制改革,十一、“土地”收益已经成为地方财政的主要来源,十二、楼市投机增大贫富差距,使炒房房价快速上涨，使少部分人享受住房价格过快上升带来的财富快乐时，社会的普通群体则几乎被永远剥夺了平等参与市场经济的可能，进而产生社会结构性对立可能导致的社会结构崩溃的危险。地产经济在带动短期的投资行业繁荣时，其代价是社会消费能力降低。我国目前是“高投入、消费低”的不正常格局。,十三、房地产泡沫严重,房地产综合对策,对策,缓解需求,完善制度,加大 保障房,平衡城乡 间发展,市场 监管,住房 制度,土地 制度,完善 税制,