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1、两岸金融中心A1地块产品定位报告,国贸地产投资发展部2011年9月23日,PART1:写字楼物业部分,目录：,四、产品建议,一、厦门写字楼市场：1、写字楼分布2、现有产品特征3、未来市场放量4、甲级写字楼租户分析5、写字楼市场总结,二、地块背景：1、地块位置2、周边环境3、规划指标4、两岸金融中心重点背景5、湖里万达广场介绍,四、产品建议：1、跨国公司产品考量要素2、其它使用需求意见3、案例借鉴4、规划建议5、设备建议6、集团总部专项建议7、其它建议,三、定位建议：1、SWOT分析2、定位方向3、客群定位4、发达城市甲级写字楼产品标准,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：厦门写字楼主要分布在岛
2、内西部老城区，其中鹭江道板块的银行中心等少数写字楼是厦门甲级写字楼的代表；近年来随着城市建设向东部拓展，诞生了由政府主导建设的观音山与五缘湾商务区，量体巨大；此外岛外杏林湾商务中心也在紧锣密鼓建设中。,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,此外五缘湾西北侧的湖里高科技产业
3、园区，规划用地约180万平米，也是近两年写字楼地块出让的集中区域。,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,市场现有销售项目售价参考：项目 区域 售价湖里万达广场 高林 15000元/平米新景中心 莲坂 19000元/平米五华大厦 湖里高科技园 7500元/平米五缘湾运营中心 五缘湾 9000元/平米,售价：市场上甲级写字楼主要集中于西部老城区，大多以租赁为主，基本没有销售；东部板块的观音
4、山、五缘湾运营中心已建成项目也存量不多，目前市场主要销售项目来自于湖里高科技产业园区的个别项目。,一、厦门写字楼市场,1、写字楼分布：,2、现有市场产品特征：,一、厦门写字楼市场,形象特征：全市仅有个达到甲级水平，其他均为乙级（或以下）；同时，厦门还保留许多年代久远、设计陈旧、管理水平落后的商住办公楼，与厦门快速发展的经济特区形象大相径庭；现有大多数写字楼以销售或租售混合为主，业权比较分散，管理水平滞后。规模特征：甲级项目平均规模为 6.3 万平方米，整体市场上写字楼物业项目（包括甲级、乙级及以下项目）平均建筑面积为 4.8 万平方米，与发达城市相比规模较小。投资背景：厦门现有写字楼租赁市场化
5、程度不高，开发水平有限，大多数写字楼仍以销售或政府企业自建自用为主。办公物业规模不大，投资者实力水平差异较大：其中甲级写字楼的开发商为有实力的民企或外企，近期开发集中在观音山和五缘湾，主要以政府及其相关企业为主导；乙级写字楼自用的多为国有企业，销售型的乙级写字楼多以民营企业。,2、现有市场产品特征：,一、厦门写字楼市场,硬件特征：实用率：甲级项目平均约70%，达到国际甲级标准；乙级项目实用率比较低，仅有 60%左右甚至更低；标准层面积：甲级项目平均标准层约 1600 平方米，达到国际 1500-2000平方米的平均水平。乙级项目水平参次，有早期产品 400 平方米，也有新建产品的 2500 平
6、方米；标准层净层高：甲级项目的标准层高在2.6-2.7米。乙级项目净层高大多不足，在2.3-2.5米，比较压抑，缺乏空间感，影响用户使用感受；空调设备：甲级项目普遍配备中央空调系统，但大部分的乙级项目不配备；电梯设备：甲级项目电梯品牌大都为欧美和日本的世界知名品牌。在数量方面，三个甲级写字楼中只有国际银行大厦电梯数量未达到国际标准每部电梯平均服务面积约5000平方米的要求；乙级项目配备的电梯相对陈旧且速度较慢，等候时间较长；停车位：厦门的写字楼规划建设较早，写字楼项目大多停车位不足，满足不了现代办公需求；架高地板：厦门的写字楼项目普遍没有架高地板设计。,伴随厦门岛内城市建设重心不断东移，岛内外
7、一体化趋势也日益明显。在政府规划和政策引导下，未来新兴商务区的开发建设量体庞大，某些建设存在超前需求的状况，并不利于商务楼宇市场化的健康发展。,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,3、未来市场放量：,一、厦门写字楼市场,在 2007-2011 年间，写字楼供应迅速放量，平均每年将有近 50 万平方米的供应量。然而从供应范围分析，大体量供应分布在观音山、五缘湾等东部开发区内，城市中心区写字楼供应不再重点；从供给结构分析，大多为乙级写字楼，品质不高，甲级写字楼市场空白较大；从供给产品分析，部分写字楼在建筑层高、停车场等方面存在一定局限性。但随着一些优质写字楼项目的规划兴建，未来厦门甲级写字楼市
8、场将有重大改观。,观音山商务区规划与开发：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,杏林湾商务中心：项目定位为区域性总部基地和企业服务中心，由38万平米写字楼、12万平米商场、5万平米酒店公寓有机组合而成，总建筑面积55万平米。,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,海峡交流中心二期：地上总建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约24万平方米，由1、2、2号楼及闽南戏曲艺术剧院、中国人民银行厦门分行和建发国际大厦等6个建设项目组成，其中四栋为210米以上超高层。项目总投资约70亿元。,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,中航大厦与紫金大厦：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,会展北项
9、目地块位于厦门岛内会展北片区吕岭路与环岛路交叉口西南侧，地处厦门岛东部、厦门“中城区”规划范围内，临海第一排，用途为商业、办公、酒店，由紫金集团与中航技联合开发，总用地面积41518.999 M2，计容总建筑面积215220M2。,香山国际游艇中心：项目由香山国际游艇会、香山国际会所、游艇会展中心、顶级私家泊位、会籍、滨水商业街、国际邮轮码头、VIP综合用房、白金五星酒店、香山CBD中心8大产品配套。,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,裕景中心：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,定位于世界级城市商业综合体的项目远景，总用地面积21,810，总体规划面积约35万平方米，拥有4栋塔楼
10、和1座裙楼商场。包含6万平米的超五星级酒店、1万多平米的酒店式服务公寓、近17万平米的甲级写字楼、4万平米的顶级商业物业以及1,600个的大型地下停车场等全方位配套设施。,恒兴财富中心：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,位于鹭江道，2011年下半年投入使用。总建7.8万，建筑高度192米；大楼按国际5A甲级标准设计，使用超高层钢结构；有14个高速电梯；每层配有独立控制的空调系统新风标准按正常国家标准再提高30%；每两层还会有空中花园；全部采用LED低能耗照明，能耗相比普通照明可以节约一半以上；采用三层玻璃加胶带中空的Low-e玻璃幕墙。,未来竞争：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量
11、：,从上述项目看，未来厦门高端甲级或超甲级写字楼主要将集中于老城区鹭江道板块和东部新城区会展板块。鹭江道板块城市配套成熟，甲级写字楼客群在此选择置业的传统由来已久，但随着城市发展，交通拥堵、地面空间有限的弊端也越发严重；会展板块是两岸金融中心思明区核心板块，规划建设量体巨大，集办公、居住、商业于一体，是未来厦门高端商务聚集区。,未来竞争：,一、厦门写字楼市场,3、未来市场放量：,会展板块将是本案最直接竞争对象。该区域产品档次规格相对更高，有大型商业体配套，涵盖大型卖场与高端商业，海景优势显著，近享未来城市轻轨，尤其是金融管理机构的入驻非常有利于相关企业的群聚效应；其不利因素是在城市布局上的辐射
12、功能不如本案，再加上板块量体规划庞大，未来存在较大的交通消化压力。,4、厦门甲级写字楼租户分析：,一、厦门写字楼市场,中资企业是目前厦门甲级写字楼的主力租户，不论是数量还是租用的面积大小，均超过半数；香港企业数量仅次于中资企业，他们租用的面积普遍较大，约 17%数量的香港企业，租用了接近三成的面积；而欧美、日韩企业，数量上将近三成，租用的面积只有两成；还有部分数量的东南亚、中东企业，租用少量的面积。,租户地区分析：,4、厦门甲级写字楼租户分析：,一、厦门写字楼市场,租户行业分析：,4、厦门甲级写字楼租户分析：,一、厦门写字楼市场,租户行业分析：写字楼租户行业与厦门产业发展密切相关，写字楼客户组
13、成主要集中在服务业的支柱产业，如物流、贸易、房地产、金融保险以及高新科技等。物流公司数量占一半多强，他们在厦门多为办事处或分公司，租用面积不大，80%的租户租用面积在300平方米以下。该类企业对写字楼地段及配套功能要求较高，对租金敏感度不高；进出口贸易公司占四分之一数量，租用的面积也在300平方米以下，是甲级写字楼的重要客户；IT 高科技和专业服务公司，租用的数量共占约25%，租用的面积比较集中在150 平方米以下和150-300 平方米，其中约六成的公司租用150平方米以下，该类型企业租用规模相对较小，对办公环境要求较高，但对租金较为敏感。金融保险公司在数量上虽然不占优势，仅有5%，不过他们
14、租金承受能力强，租用面积普遍较大，约33%的这类公司租用了300-500 平方米，44%租用 500-1000 平方米，11%租用 1000 平方米或以上的面积办公。该类型企业数量较少，所需求的面积较大，通常采取整层或多层租赁，该类企业对写字楼的地段、办公环境以及功能配套要求较高，同时对租金不太敏感。,4、厦门甲级写字楼租户分析：,一、厦门写字楼市场,根据对厦门厦门现有甲级写字楼租户调查分析，未来 3-5 年里，超过一半的公司将计划扩充。从规模来说，公司人员规模主要集中在 20-40 人、10-20 人和 10 人以下的范围内，分别占 31%、27%和17%，而 40 人以上规模的公司则由目前
15、的 15%上升至 24%，其中以 100-200 人规模的公司增长最快。,租户未来需求分析：,4、厦门甲级写字楼租户分析：,一、厦门写字楼市场,从租户为来来需求的面积分析，70%的租户在未来 3-5 年内有意扩租写字楼，其中150-300m2 类型需求最强烈，超过四成；未来 150-300m2、301-500m2 将成为较为紧俏的户型。,租户未来需求分析：,5、写字楼市场总结：,1、相对于住宅市场的价位高企，厦门写字楼持有收益相对稳健；2、高端写字楼基本以租赁为主，很少销售；3、老城区高端写字楼稀缺，有少量待建项目，整体需求依然旺盛，租赁价格稳中有升；4、东部新区写字楼供应量体庞大，品质参差，
16、存在空置，租赁价格较低，高端写字楼市场处于培育阶段；5、随着城市发展重心的东移，厦门商务办公格局正日益变革，东部新区将是未来写字楼主力战场;6、产品品质与发达城市相比存在差距；7、高端租赁客群以物流、进出口贸易、IT、金融保险四大行业为主。,一、厦门写字楼市场,1、地块位置：地块位于湖里高林板块，属于两岸金融中心湖里首期启动区即A组团,二、地块背景,2、周边环境：地块北临仙岳路，与翔安隧道口约700米，仙岳路对面是五缘湾板块（未来将作为金融中心B组团）；西临湖里万达广场与金山路、湖边水库；南面高林小学（未来也将作为金融中心办公用地）；东临金融中心A2地块，与高林保障房及环岛干道约800米。,二
17、、地块背景,3、规划指标：,二、地块背景,注：停车位设置：符合2010年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文,4、两岸金融中心背景：厦门被定位为两岸金融门户的重大机遇,2010年6月，国务院批准厦门建设两岸区域性金融服务中心，今年4月11日，项目建设指挥部1正式挂牌，此举标志着备受外界关注的厦门作为两岸金融门户先行先试重大举措开始启动。未来，规划区将广泛聚集银行、证券、保险、基金、期货等各类金融机构及金融中介机构等，成为海峡西岸最具影响力的金融产业集聚区。,二、地块背景,两岸金融中心背景：本案地块属于两岸金融中心（湖里区）首期启动区块,南至会展南路和文兴东路，北至五缘湾，西至金山
18、路，东至东海域，包括会展中城片区、五通高林片区及五缘湾南部片区，涉及思明区及湖里区两个行政区域，规划范围总用地17.35平方公里。厦门会展北片区已在建“一行三局”(人行厦门市中心支行，厦门银监局、厦门证监局、厦门保监局)大楼及四幢48层以上高档商务楼。湖里区已在万达广场的东部拆迁完成厦门两岸金融中心(北区)的首期启动地块。目前，金融中心相关建设工作已进入实质性运作阶段。,湖里区启动地块,思明区启动地块,二、地块背景,两岸金融中心背景：思明区会展板块启动区,二、地块背景,厦门国际会展中心,厦门会展中心酒店（五星级）,厦门领事馆区,闽南剧院,人行大厦,厦门金融中心,建发国际大厦,中航大厦,紫金大厦
19、,海峡2#楼,海峡3#楼,5、湖里万达广场重点介绍：厦门湖里万达广场位于湖里区仙岳路与金山路交叉口东南侧，总规划用地面积约12924平米，总建筑面积约53万平米。业态涵盖了大型购物中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等多重业态，多元业态的强势联动，可以满足客户的一站式消费需求。,二、地块背景,湖里万达广场重点介绍：,二、地块背景,1、SWOT分析：,三、定位建议,S1、紧邻仙岳路与环岛干道、翔安隧道口，城市路网齐备，交通便捷，辐射力强；2、毗邻万达商业广场，可借此聚集人气；3、地块所在区域规
20、划起点高，国企和台资金融企业总部背景，商务形象良好；4、国贸品牌优势和信达免税商业经营优势；,W1、属城市新建区，周边生活配套及现有消费客群尚有待培育；2、与仙岳路存在一定高差并有绿化带隔离，同时仙岳路将全线高架，商业昭示性受到一定影响；3、地块现状有村道和电线贯穿南北，土地移交时尚不能马上迁移改造；4、商业规模有限且不紧邻生活区，不能作为传统社区型商业定位；5、写字楼招商有既定产业政策约束，商业物业也有自持要求，项目经济效益难以作为短期投资回报考量；,1、SWOT分析：,三、定位建议,O1、海西战略背景下的厦门发展前景；2、厦门作为两岸金融门户的战略规划的政策利好以及两岸金融中心的规划高度；
21、3、厦门高端写字楼存量有限，岛内土地资源日益稀缺；4、老城区交通拥堵，岛内商务办公重心向东部转移的大趋势；3、量体规模超过目前市场现有甲级写字楼，未来产品品质打造空间较大；4、商业物业的高端定位对写字楼形象的提升作用。,T1、东部写字楼空置较多，在建项目量体庞大，租赁价格较为低迷；2、两岸金融中心内部地块规划类似，政策背景类似，未来招商竞争较强；尤其是会展片区的海峡交流中心项目，在建筑形象档次、规模、商业配套、公建配套方面均优于本案；3、未来几年厦门将陆续建设一些城市综合体项目，例如裕景中心、自行车厂地块等，写字楼与商业招商竞争均会加大。4、写字楼物业只能自用和定向金融行业招商，存在一定招商压
22、力。,2、定位方向：建议本案定位为厦门新一代的地标式智能超甲级写字楼,天时：厦门特定的海西战略地位以及难得的两岸金融中心政策优势；地利：毗邻仙岳路及万达广场，交通条件、周边配套、外部形象、建筑规模 均适宜高端定位；人和：岛内土地稀缺，现有市场高端产品不足；老城区交通拥堵，企业发展受限。本案地处东部，虽然区域在建写字楼量体众多，但本项目国贸品牌背景与台资金融企业总部形象优势显著，软硬件配套均有条件取得竞争优势；关注：1、基于项目开发资金筹措，少量分栋分层控制销售，主体仍以自持为主，以维系物业高端品质形象和实现物业增值为第一要务；2、厦门传统高端写字楼租赁客群相对固定，大都注重周边环境和办公品质，
23、因此要注重品质突破和招商培育；3、金融保险行业是本项目定向招商方向，应充分考量该类客群产品需求确定产品设计；4、摆正与海峡交流中心的竞争定位关系。,三、定位建议,2、定位方向：建议本案定位为厦门新一代的地标式智能超甲级写字楼,竞争力描述：1、厦门东部地标式的高端写字楼形象；2、完善的功能规划，优异的产品品质；3、依托万达广场、本案高端商业物业提供完善的商务配套；4、严格精心的招商租售策略，保障项目高端品质；5、基于金融保险行业的专项服务配套。,三、定位建议,3、客群定位：,根据土地出让开发建设要求规定，本项目应主要引进金融类企业或金融机构（详见目录）入驻，其中必须引进不少于5家台湾金融机构或金
24、融企业入驻本项目办公，由湖里区投资事务局负责监管。根据行业目录，主要分为金融业（包括银行、保险、证券、基金、交易市场、其它金融活动以及金融配套服务机构）、类金融业（信息咨询类金融中介及律师行等）以及其它行业（包括公司总部、运营中心、技术信息中心、上市公司总部等）。从引导目录看，有关部门招商监管宗旨应是金融优先以及企业形象兼顾。目前厦门甲级写字楼金融企业进驻规模有限，随着未来厦门金融地位的规划发展，金融领域招商资源将有大的拓展，但落实到本案的招商执行，除了积极调研拓展外，仍应在招商引导允许的前提下尊重市场并兼顾传统甲级写字楼客群，尤其是引导目录鼓励的企业总部类型，应是本案客群定位中仅次与金融企业
25、的重要组成。,三、定位建议,3、租赁客群定位：保障集团自留，重点金融方向，招商外企为主，实力民企为辅,租赁客群核心客群：1、国贸系统自用，预计6万平米；2、金融类企业机构，预计2万平米（按1000-2000平米/租户，参照现有甲级写字楼入驻情况已放大）；重要客群：3、跨国企业及实力民企的企业总部或海西总部，预计 2万平米（按500-2000平米/租户）；4、于厦门设立分公司或办事处的物流航运、进出口贸易、金融保险、建筑/房地产、IT高科技、专业服务等外资企业，预计1万平米（按300-1000平米/租户）；其它客群：5、办事处或小型公司，预计1万平米（按200-500平米/租户）；合计12万平米
26、,三、定位建议,4、销售客群定位：前期持有为主，中期培育销售，企业自用为主，投资客群排除,销售客群1、鉴于项目周边市场水平及未来增值潜力，建议前期除必要的定向销售外其它以自持为主，待时机成熟再行销售；2、分栋按层严格销控，高区景观楼层尽量避免租赁拆分，未来可灵活针对优质客户销售；3、核心客群是引导目录中列明的金融、类金融行业的大型企业、机构和部门，以及其他配套行业（例如信息咨询、会计事务所、律师行等）4、重要客群是厦门传统行业的跨国公司和股份制企业及领军型综合经营民营企业。此类客户购买力强，通常选择大面积办公室以展示公司的实力，对稳定其他客户及提升物业的形象起到关键作用。4、辅助客群以中小型自
27、用公司为主，该类客户为了公司的长远发展，喜欢进驻形象和品质较好的物业，与跨国或有实力的大公司为邻，借此提高其档次。此类客户自身档次水平不均衡，数量太多难于控制物业的整体形象，建议控制数量和楼层销控。5、鉴于中小型投资者难以管理，为维护物业长远高端形象，对该类客群建议排除。,三、定位建议,5、发达城市甲级写字楼标准：,三、定位建议,实用率：亚洲区超高层建筑的平均实用率都较高，平均约有 75%。其中，香港物业功能较单一，具有较高的实用率，基本都在 80%以上，相比之下，国内物业则稍显偏低，另外综合用途的物业实用率较低。标准层面积：高品质写字楼的标准层不宜太小，过小的标准层不利于空间和电梯、停车位之
28、类公共资源的高效利用，也对入驻客户的整体形象有所影响；标准层面积也不宜过大，过大不利于平面组织，会使走廊过长、曲折，既降低实用率，又影响楼盘档次形象。亚洲区内新加坡及中国大陆以外的超高层建筑标准层面积一般在 2000 平方米以上；香港办公物业的标准层基本集中在 2000 平方米附近（除中银大厦外），一般在 1900-2100 平方米之间；中国大陆地区的超高层建筑物标准层面积较小，除了上海金茂大厦及深圳地王大厦的标准层面积超过 2000 平方米以外，一般在 1500-1800 平方米之间。,4、发达城市甲级写字楼产品标准：,三、定位建议,层高：国际上甲级写字楼的公认层高4米，净高标准为2.7 米
29、。通过合理的层高设置，增强办公区域的空间舒适感，同时也给楼层空调管道、消防管道的架设和装修吊顶预留了充足的空间。在预设架高地板方面，超过 50%的物业铺设了架高地板；架空高度则根据物业的具体情况而差异较大，一般架空高度在 150mm-350mm 之间。单元间隔：由于租用国际产品的均为大型优质客户，租用面积在500 平方米以上的居多，所以国际产品不会先划分单元间隔，而是后期根据租户的需求划分间隔，具有很大的灵活性；国内部分高档次产品会先确定单元间隔，一般划分为8、12、16、18等双数个单元，后期根据客户的需求而打通更改，能保证每个单元的完整性，但是限制了客户的使用需求。,4、发达城市甲级写字楼
30、产品标准：,三、定位建议,空调：目前主流空调系统为中央空调形式，多采用天花式出风。多数都选用知名品牌的成熟产品，如美国特灵，开利等，部分物业会有新技术的采用。新建设的超高层建筑物都会有人性化考虑客户的需求，考虑空调分区的使用，会根据楼层划分为若干区域，制冷开启和关闭相互独立。电梯：电梯品牌能折射出大厦的档次和品质，电梯的数量是否足够，质量是否稳定，是否有效，候梯时间长短等，是客户对办公物业的最重要注重因素之一。目前国际通行的衡量顶级写字楼品质的电梯配置标准是：层数与电梯数量的比值为23，每5000平方米的办公面积配置一部客梯，上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。目前，亚洲区超高层建筑物的电梯
31、品牌大都为欧美和日本的世界知名品牌，如三菱，日立，奥的斯等，电梯速度根据大厦的不同分区而分别设置，选用超高速双层电梯是超高层顶级写字楼采用电梯新技术的一大趋势。,1、跨国公司写字楼考量要素：位置（本案便捷程度、周边配套及设施与交通网络均优势显著）,四、产品建议,1、跨国公司写字楼考量要素：品质(基础设施与硬件技术标准最为关注）,四、产品建议,1、跨国公司写字楼考量要素：发展商与物管（国企背景优势）,四、产品建议,1、跨国公司写字楼考量要素：关于机房的特别关注,四、产品建议,金融企业的机房需求 本案未来重点面向金融企业招商，配置机房是众多金融和类金融企业的必备需求，有关机房建筑要求如下：层高：净
32、高大于或等于3.2米地板承重：大于或等于500KG/平方米地板防水：应铺设地板防水层外部供电：双回路供电（双路供电线路分别接不同的变电所）,确保提供不少于12小时的连续供电空调：24小时恒温新风：机房位置应预留与外部相通的新风口给排水：应配备供机房精密空调使用的给、排水管道线路商：需有电信、联通、移动、电通的资源接入，含互联网以及光纤专线机房不能放置于地下室大楼外面需有位置可作机房的防雷接地,2、其它使用需求意见：集团总部,四、产品建议,1、停车位：停车位需考虑充分，因位置较远，班车虽可解决一定员工上下班问题，但多数人仍将开车，停车位务必充足；2、员工餐厅：设置约2000平米员工餐厅；3、卫生
33、间、淋浴等：行政高层办公室充分考虑二次装修休息室和独立卫生间的功能需求；公共洗手间尺度设计要考虑到较大体型的西方人士需求，并要配部分座式便器；3、单元间隔：确定集团、控股自身使用楼层不做单元间隔，未来二次装修解决，间隔仅在图纸产权分割上予以表述；4、会议中心：该楼栋较低楼层整层作为会议中心规划设计，要求功能配备一间300人大型会议室和一间100人的中型会议厅，其它例如小型会议室和接待室若干。会议中心未来将专项流程化管理并主要服务于集团自身，也可对外提供有偿服务；5、会所：顶层设置贵宾会所，服务于高层行政，具备餐饮、休闲和健身功能，须要有室外空中露台，用于举行室外PARTY之需；,2、其它使用需
34、求意见：集团总部,四、产品建议,6、品牌形象：需设有品牌展示空间，可结合会议中心布置；仙岳路方向醒目广告，顶层LOGO；行政楼层贵宾接待室品牌展示等。7、独立大堂与总台：因初期可能对外出租，预留考虑首层独立大堂与总台，随着总部大楼逐步为国贸系统自身使用后采用；各楼层仍设置服务该楼层的总台，但夜间首层值班即可。8、机房与档案室：需有独立机房与档案室空间，要求24小时恒温。9、特殊楼层独立空调控制：充分考虑空调可分区控制的功能，至少需安排其中一层设置独立空调系统，以解决周末培训与来客接待问题，可设在会议中心楼层及品牌展示区。10、地台架空：便于未来办公空间灵活安排与布线。,2、其它使用需求意见：集
35、团总部机房建筑需求：,四、产品建议,朝向：避免靠建筑外墙的西侧或东侧格局：通透格局且无分割或拐角层高：净高大于或等于3.2米面积：使用面积大于或等于400平方米地板承重：大于或等于800KG/平方米地板防水：应铺设地板防水层电磁干扰低于126dB(F=14KHZ-1GHZ)外部供电：双回路供电（双路供电线路分别接不同的变电所）；设计功率容量100KVA；配备机房用柴油发电机（可共用大厦配置）电源频率：50HZ+0.2HZ电源电压：380V/220V+5V直流接地电阻：小于或等于1欧姆零地电压：小于1伏交流工作接地系统接地电阻：小于4欧姆计算机系统安全保护接地电阻以及静电接地电阻：小于4欧姆防雷
36、保护接地系统接地电阻：小于10欧姆空调：应留有15平方米以上的空调外机位置；空调外机位置应高于机房高度或不低于机房高度3米；空调外机位置与机房距离应小于15米新风：机房位置应预留与外部相通的新风口给排水：应配备供机房精密空调使用的给、排水管道；给排水管道应采取防渗漏和防结露的套管、套管材料应采用难燃材料；应采用自闭式地漏、地漏应加设水封装置并采取纺织水封损坏和反溢措施。,2、其它使用需求意见：期货中心,四、产品建议,总部办公场所：总部办公场所对硬件无特殊要求，在位置安排上与中心机房在同一层或上下一层为佳。国贸期货目前总部面积为1400平方米，有一定富余量，预计可满足4年左右的发展需求，为满足未
37、来第4-10年的发展空间需求，预留2000平方米办公空间较稳妥。中心机房：我司目前在国贸大厦5楼的机房为二类标准，考虑国贸期货未来可能申请各类创新业务牌照，对机房的要求很可能提升为三类标准，因此，预留的机房硬件标准至少要达到三类标准。需特别说明的是，由于蓄电池的重量非常大，机房施工单位建议按1000公斤/平方米建设，楼层净高不低于3.5米，5米最佳。面积需求上，中心机房目前面积为500平方米+技术部办公面积200平方米，考虑满足未来第4-10年的发展空间需求，预留800平方米机房空间+400平方米技术部办公面积较稳妥(合计1200平方米，要求连为一个整体)。期货经营部：厦门营业部现位于国贸大厦
38、2层，面积800平方米，目前已非常拥挤。考虑客户上门的方便性及业务员外出走访的便利，厦门营业部仍保留在国贸大厦为宜，届时可从2层搬至期货公司现总部所在的11层(1400平方米)，以满足面积需要。如集团出于统筹考虑要求厦门营业部也迁至金融中心大厦，则预留1500平方米面积为宜。,2、其它使用需求意见：地产销售中心与汽车销售中心,四、产品建议,地产销售中心 因较占用商业面积空间，且目前地产销售展示中心已设在宝拓大厦，无需重复设置，因此，在国贸金融中心中不再考虑。但可结合集团品牌展示中心适当布置地产展示内容。汽车展示中心 鉴于目前我司在厦高端车代理品牌不足，未来汽车品牌代理区域不保证，不设专门汽车展
39、示中心，可结合商场中庭做相关高端车展示。,2、其它使用需求意见：银行营业网点,四、产品建议,1、租售面积：（建筑面积）约500-1200平方米（根据网点定位规模，中行位于建发大厦网点仅300平方米，银行中心700平米），也可部分结合1、2层综合规划；2、开间与进深：要求门面开间醒目、宽敞，进深不小于14米，净高3.8米以上；3、出入动线：银行出入动线要有利于主要服务写字楼客户；4、公摊与独立性：此类营业网点一般银行置业意向较强，可作为可售商业部分，建议在底层商场规划设计方面能相对独立考虑，既增加可售性，又有效降低公摊。,3、案例借鉴：厦门金融中心大厦,四、产品建议,3、案例借鉴：厦门金融中心大
40、厦,四、产品建议,地上8.6万平米,地下2.1万平米（商业2千);48层,总高215米；4.2米层高，铺设网络地板；单层面积约2000平米,25%公摊,分6单元;钢骨结构，造价比钢混高约1000元/平米,工期缩短一年，2009年10月动工，计划2012年6月竣工；日本原装三菱电梯，分低、中、高三区，配VAV变风中央空调系统和楼宇自动化系统；1F双层挑空大堂，3F设员工餐厅，4、5F专设会议室，15、16F高级会所，49F设顶层观光区。,3、案例借鉴：厦门金融中心大厦,四、产品建议,3、案例借鉴：厦门金融中心大厦,四、产品建议,3、案例借鉴：厦门金融中心大厦,四、产品建议,4、规划建议：,四、产
41、品建议,标准层面积：国际甲级写字楼标准层通常在 2000 平方米以上，目前厦门的甲级写字楼标准层多在 1500 平方米。但考虑到本案目标客群以大型金融等企业自用为主，楼面不宜过小，建议标准层面积在 2000 平方米左右为宜；开发规模：根据标准层面积建议规划两栋塔楼。其中一栋六万平米以集团、控股自用为主，另一栋以市场租售为主；外观形象：彰显高端形象的现代风格，隔热隔音的LOW-E玻璃幕墙，并结合周边万达广场形象统一考量；,4、规划建议：,四、产品建议,楼层高度：国际甲级写字楼楼层净高通常不低于2.7米，对于智能化程度较高的写字楼，由于风管和布线的要求，整个吊顶的高度大约在1.01.3米之间，另外
42、考虑地台架高高度0.15米，建议楼层高度4-4.1米；过道尺度：建议建筑内部走廊长度小于等于 40 米。如单面布房，则过道宽度不应小于 1.5 米，双面布房，则过道宽度不应小于 1.7 米；如果办公建筑内部走廊长度大于等于 40 米，单面布房，则过道宽度不应小于 1.8 米，双面布房，则过道宽度不应小于 2.0 米；地台架高：发达城市的甲级写字楼内一般都设有架高地台，为企业布线提供各种方便，建议架高地台约 100-150 毫米；,4、规划建议：,四、产品建议,内部布局：基于本案目标客群需求面积较大，建议单元区隔按200-300平米设置；结构柱点不改变，通过玻璃幕墙异型实现外立面特色，同时大大增
43、进办公单元悬挑玻璃采光面；局部楼层设置气派挑空门厅与内部电梯；地下室与垃圾房：地下车库应配备卸货区，地下一层楼层应该比较高，适合大车进入，卸货区应直通运货电梯；大厦应设置垃圾房，垃圾房最好在外围，若一定需放在地下室的放，应做好给水、排水、通风或排风系统，要方便车辆进入停放运送，位置不得影响周边环境；停车场：按有关建筑规范设计,5、设备建议：,四、产品建议,VAV空调系统：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统，节能、空气质量高、无冷凝水、系统灵活性好、噪音低、不会过冷过热、楼宇智能化程度高。进入 90 年代以来，高端写字楼已普遍采
44、用，是具有全面优势的成熟空调系统；电梯：目前国际通行的衡量顶级写字楼品质的电梯配置标准是：层数与电梯数量的比值为23，每5000平方米的办公面积配置一部客梯。本案12万写字楼量体分两栋30层规划，预计需配备每栋低区5-6部、高区4-5部客梯，其中直达地下室2-4部，另外消防货梯1-2部。另需综合考虑品牌、速度、轿厢大小、是否需要安装电梯空调、是否专设行政楼层直达电梯；BMS楼宇自动化系统：楼宇内所有系统都能运用自动化系统控制开关时间或远程控制各系统；其它：消防、双回路供电及发电机系统、红外监控、电子巡更、门磁、道闸、自动擦窗机等；,6、集团总部大楼专项功能建议：,四、产品建议,两栋塔楼其中一座
45、将以集团、控股总部为主。鉴于大厦投入使用后前几年集团自身规模需求约2.5-3万平米，单栋其它空间面积仍需市场化租赁或销售，因此写字楼硬件标准大体与另一栋一致，特别之处如下：单元间隔：确定集团、控股自身使用楼层不做单元间隔，未来二次装修解决，间隔仅在图纸产权分割上予以表述；卫生间、淋浴等：行政高层办公室充分考虑二次装修休息室和淋浴间的功能需求；公共洗手间尺度设计要考虑到较大体型的西方人士需求，并要配部分座式便器；会议中心：该楼栋较低楼层整层作为会议中心规划设计，要求功能配备一间300人多功能室和一间100人会议厅，其它例如小型会议室和接待室若干。会议中心未来将专项流程化管理并主要服务于集团自身，
46、也可对外提供有偿服务；会所：顶层设置贵宾会所，服务于高层行政，具备餐饮、休闲和健身功能，要有空中露台；,6、集团总部大楼专项建议：,四、产品建议,员工餐厅：于该栋地下一层设置不小于2000平米员工餐厅；机房：（期货和信息技术部均有机房需求）建议5层整层作为机房规划，其中800平米机房与400平米技术办公空间服务于期货中心，400平米机房服务于集团总部；相关建筑指标与硬件配套符合机房需求。（注：不仅集团自身需求，机房也是众多金融企业的重要配备，恒温是其中最主要需要，因此，VAV空调系统此方面优势更加明显）档案室品牌形象：需设有品牌展示空间，可结合会议中心布置；仙岳路方向醒目广告，顶层LOGO；行政楼层贵宾接待室品牌展示等；,6、集团总部大楼专项建议：,四、产品建议,银行营业网点：1、以服务总部大楼为主，就近安排在总部大楼底层；2、至少两家银行，建议一家大型国资，一家知名外资；3、每家银行租售面积（建筑面积）约700-1200平米，也可部分结合1、2层综合规划，并要求门面开间醒目、宽敞，进深不小于12米；4、银行出入动线要有利于服务写字楼客户；5、此类营业网点一般银行置业意向较强，可作为可售商业部分，建议在底层商场规划设计方面能相对独立考虑，既增加可售性，又有效降低公摊。,7、其它建议：,四、产品建议,装修建议：物业管理建议：租售策略建议：上述定位建议待后续工作逐步展开。,
