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1、小产权房法律问题研究,一、商品房制度介绍二、小产权房的概念和分类三、小产权房的法律地位四、小产权房产生的根源五、小产权房问题的解决之道,商品房制度介绍,当今中国的商品房制度,就是政府代表国家成为商品房用地的唯一提供者,房屋则统一由开发商进行自负盈亏的商业化开发建设,居民在自由竞争的房地产市场上出资购买房屋,取得房屋的所有权。由于住房问题涉及到居民个人的根本利益,关系到社会的稳定和国家的财政收入,国家对商品房开发实行严格的监管制度。,大体上说来,开发商品房必须经过的环节包括项目规划立项、土地一级开发整理、土地使用权出让取得、项目施工建设、商品房出售等,每一步骤都需要通过法定程序得到国家的许可。一
2、个合法的商品房项目必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售或现售)许可证,这些俗称为“五证”。,买受人在购买商品房、向国家缴足购房相关税费之后,凭购房合同及完税证明向国家相关部门申领不动产权属证书。依据物权法,该不动产权属证书是买受人对房屋享有完全所有权的证明,也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。拥有不动产权属证书的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。,小产权房的概念,产权本来不分大小,但由于我国的一些特殊国情,形成了一些约定俗称的说法,不同情况下对大产权和小产权有不同的解释。归纳起来主要有三种
3、解释:首先,针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商的产权分割来的。,其次,按房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分,不用再缴纳土地出让金的叫大产权,要补缴土地出纳金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权;经济适用房等政策性住房,此类个人不能随意进行产权转让的房屋就是小产权房。最后,在城市国有土地上通过合法手续建造、销售,并在土地管理部门进行登记的房屋的产权叫大产权;而在农村集体土地上修建的,得不到国家认可的房屋的产权,被称为小产权,其只具有由乡(镇)政府发放的产权证明。,从上述分类可以看出,第一种和第二种解释中的小产权房,其
4、本身是合法的,只要交足购房款或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确;而第三种解释中的小产权房,并不构成真正法律意义上的产权,这种小产权没有国家发放的土地使用权证和预售证,对于购房合同国土房管局也不给于备案,它是我国土地制度和一定的社会环境下产生的一种特殊的畸形产物。,小产权房是指在未经过行政征收程序而国有化的集体土地上进行房地产开发,并用于市场销售的房屋。而小产权又被称为乡产权,其只有乡政府颁发的产权证,并没有国家房管部门颁发的正规产权证明,因此,小产权其实并没有真正的产权。,小产权房的分类,由开发商开发小产权房屋,是指开发商通过与村民或村委会议价,从村民或村委会中取得集体土
5、地使用权,然后进行房地产开发的过程。开发商可以从村委会“购买”集体建设用地或其他集体土地的土地使用权,也可以经村委会同意,从村民手中直接“购买”宅基地等集体土地使用权,并在该土地上以自己的名义进行开发、建设和销售房地产,售出的房屋通常没有权属证明。当然,这种土地使用权的取得从现行的法律规定来看是不合法的。,由村委会自建小产权房,是指村委会委托开发商或者建设单位以自己的名义利用本村土地建设房地产,村委会向开发商或建设单位支付佣金或工程款。售出的房屋可能有村委会自制的产权证明。在这里需要说明的是,村委会自建不等于村民自建,前者指的是村委会利用本村土地,以获得房地产销售利润为目的而进行较大规模的房地
6、产建设,后者指的是村民个人在宅基地上建设住房并出售给他人的行为。,更多的小产权房是由开发商与村委会合建,由开发商出钱,村民或村委会出地,进行联合开发,销售后获得的利润由开发商和村民或村委会直接分享,或者由开发商将建成后的一部分房屋分配给该村村民,其它房屋由开发商自主对外销售。这样,出售的房屋一部分具有由村委会自制的房产证。,小产权房的法律地位,在当前的政策法规体系下,小产权房是很难有合法依据的。土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业
7、建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于劳动群众集体所有的土地。”换言之,只有国有土地才可被用于商品房开发建设,如果要使用农村集体所有土地,必须先经过法定程序将农村土地收归国有,然后再行出让,以国有土地使用权的形式进行开发建设。,小产权房产生的法律制度因素,1、二元格局的土地法律制度 宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”土地管理法第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体
8、所有制。”这就从宪法上确定了我国存在两种土地所有制:全民所有制和劳动群众集体所有制,两种所有制也应当处于相当平等的地位。但是,在现实中两种所有制实际上处于严重不平等的地位,在面对强大的国家权利时,土地的农村集体所有权几乎虚设。出现这种情况的制度根源就在于我国实行的二元结构的土地法律制度。,土地管理法第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这意味着,一切建设用地都只能申请使用国有土地,而不能直接申请使用农民集体土地。,如果国有土地不足以使用,就采取征收的手段将农民集体
9、土地转化为国有土地。这一条法律正式确立了我国实行二元结构的土地法律制度,即只有国有土地可以进入土地的一级交易市场,农村集体土地则不允许进入,不能进行建设用地使用权的转让。正是这一法律的规定使得使用农民集体土地进行房地产开发成为非法,房管管理部门也因此拒绝对小产权房发放房屋所有权证。,2、集体土地所有权处分权能缺失 依照法律,农民集体享有农村土地的所有权,但是,宪法民法通则、土地管理法等法律都对这种所有权做出了限制,导致农民集体的土地所有权成为一种摆设。比如,城市房地产管理法第8条规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地管理法第62条第
10、3款,集体土地所有权不仅在法律上不完全,所有者没有排他的使用权、自由的让渡权、独立的处分权,而且在经济上也不完全,所有者让渡了对土地的所有权,失去了获取地租的基础,却没有土地的对价,国家征收只是补偿而已。,3、农村房地产法律制度的缺失 我国土地所有制体现为国家所有和农民集体所有的并存,其中,国有主要针对城市土地,农民集体所有主要针对农村和市郊土地,土地管理法及其实施条例等相关法律制度对所有者不同的这两大类土地均有较为详细的规定。然而,对于在这两类土地上出现的房产,法律并没有进行全部的规定,我们只看到城市房地产管理法及其相关规定,并没有看到“农村房地产管理法”。,那么,对于农村集体土地上出现的房
11、地产如何认定、如何规划,就没有明确法律作为依据。有人会说,农村土地不能开发房地产项目,所以不用规定。且不论禁止农村土地上开发房地产项目的规定是否合理,即使法律不允许在农村土地上开发房地产,也应当对违反法律而在农村土地上开发了房地产的情形如何处理做出规定。,况且,与城市商品房开发不同的是,农村土地上还存在着大量的农民个人建房、农民集资建房等现象,这些也应当由农村房地产法律制度来规定。正是因为没有这些方面的规定,农村土地上才出现小产权房,并让广大购房者处于迷茫当中。,小产权产生的现实原因,1、房价暴涨导致小产权房激增 近些年来,城市商品房价格不断攀升,导致很多消费者无力购买住房。而小产权房多集中于
12、城市周边以及城乡结合部的楼盘中,使用的是城市周边的集体土地,交通较为便利。由于无需缴纳土地出让金等税费,销售成本又低,使得全国各地的小产权房价格与类似区位、质量的商品房相比,价格要低很多,吸引了许多城市中低收入者到周边郊区或农村购房。,2、政府部门监管不力 小产权房的开发建设涉及到土地利用、房屋建设与销售以及农地占用等问题。土地利用的监管部门为土地行政主管部门,即国土资源管理部门。城市房屋的建设和销售的监管部门都是房产管理部门,即建设部门。少部分小产权房建设在农用地上,而农业部门负责农用地的监管。由此可见,小产权房的监管处在各职能部门的交叉点上,造成很多部门管却谁都没有管的局面。由于小产权房涉
13、及利益群众多,监管部门多采取无动于衷,任其发展的态度,即使做出监管,也没有对相关人员采取有效的处罚措施,不足以遏制这种行为和现象的产生和发展。,3、新农村建设为其发展提供了便利条件 在国家要求的新农村建设中,村里把原来的宅基地进行统一规划,集中建设,所建的房子应该是连排公寓式的住宅。但是,乡镇政府在建设工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润了。,4、需求提供了其发展的空间 小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能当城市
14、公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会向无税无费的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空白”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品不足而向外求解,这当然造成了小产权房的市场空间。,小产权房的法律风险,小产权房不受法律保护,对于非农村集体组织成员的买受人来说,存在很大的风险,具体表现在以下几个方面:(1)买受人不能取得房屋所有权证。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也是不受法律保护的,如果将来乡政府或村委会反悔,要收回房屋,买受人只能要求返还房屋价款,无法继续保留房屋。,(2)存在一定的交易风险。买受人如果以预售
15、方式购买小产权房,他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解,由于不存在任何政府监管,也没有行政机关对开发商行为进行审查,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。,(3)质量风险。小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,一旦出现房屋质量问题,买受人的利益很难得到维护。(4)拆迁过程中的风险。小产权房在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房,补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房,因为本身是违章建筑,无法得到任何补偿。,小产权房问题的解决之道,1、真正实现集体土地所有权的物权性质和权能 所有权属于物权,是私权利的一
16、种。所有权与所有权之间本应处于平等的地位,而无优劣之分。但是,从我国土地所有制度来看,国家所有和集体所有却有着明显的区别,所有权的四项基本权能,即占有、使用、收益、处分权能中,除占有这一项外,集体所有权的其他权能均不同程度的存在问题,需要真正使所有权人充分实现其权能。,(1)集体土地所有者的使用权能 土地管理法第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”由上可知,一方面,法律不允许集体土地所有者对其
17、土地进行商品房开发,或将其土地使用权出让用于房地产开发;另一方面,法律又设定某些程序,为国家变相将集体所有土地自行出让用于商品房开发提供理由。,为了完善集体土地所有者的使用权能,应允许集体所有土地的土地使用权出让。出让客体是集体所有的农用地使用权、集体所有的荒地的使用权以及除集体所有公共设施用地、公益事业用地、乡村企业用地、农民宅基地之外的其他集体所有土地的土地使用权。出让的期限参照国有土地使用权的出让期限分别确定。,出让后的土地用途按照土地规划来确定,属于集体所有的农用地的,土地使用权出让后仍用于农业经营;属于集体所有的四荒地或其他建设用地的,土地使用权出让后不受用途限制,只要该用途不属于法
18、律禁止性或限制性经营范围。这样既赋予了集体土地所有者充分的处分自由,又为集体所有的非农用地转化为农用地提供了空间。,(2)集体土地所有者的处分权能 集体土地所有者让渡土地所有权,仅仅是发生在国家利用行政手段进行土地征收时才被动发生的,集体土地所有权人根本没有意思表示在其中,不存在因建设房地产国家征收集体土地时,集体土地所有者不予让渡的情形。土地管理法、物权法规定了国家可以为“公共利益”而征收土地,但未明确界定“公共利益”的界限。,事实上,几乎所有的经济建设项目,只要不违背国家大政方针,都可以以公共利益的名义进行,而集体土地所有者没有权利拒绝而只能被动处分其所有权。为了完善集体土地所有者的处分权
19、能,应严格土地征收条件,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围。,(3)集体土地所有者的收益权能 国家在土地征收制度中,因征收集体土地用于公益事业、公共设施建设而给予原土地所有者以适当补偿是无可厚非的。但是,相对于国家通过征地而将土地变为商业用地所获得收益而言,往往过少。国家征收土地的给予农民集体的补偿是根据该土地地表作物价值标准进行计算的,并未考虑到该土地本身的商业价值。,为了完善集体土地所有者的收益权能,应适当提高土地征收标准。中共第十七届三中全会指出,完善征地补偿机制,依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社
20、会保障。因此,应适当提高目前土地征收的补偿金标准,该标准应由国家土地评估部门来制定,制定时应适当考虑该土地的地理位置、自然条件、已开发程度等方面因素,从而保障农民集体和农民一定的土地收益,也能在一定程度上减少小产权房的产生。,2、改革现行的农村集体建设用地使用权制度 农村集体土地自发入市,尽管在法律上不被允许,但在现实的经济运行中却大量的存在,小产权房的出现是农村集体土地自发入市的典型形式,小产权房问题的解决呼唤着我国立法部门对不合理的农村建设用地流转制度的变革。为此,2008年10月9日召开的中共十七届三中全会提出,集体建设用地可有条件进入市场,未来城乡统一的建设用地市场上,将存在“国家所有
21、和集体所有”两种建设用地。,一些地方政府已经进行了试点,如广东省制定广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知、河北省制定集体建设用地使用权流转管理办法(试行)、上海市制定关于本市开展小城镇发展改革试点的政策意见。,对于如何进行,可以通过以下几种途径:首先,参照国有土地的使用权分类方法对农村集体建设用地的使用权进行分类,依次分为:以划拨方法取得的土地使用权,农村的宅基地和公益事业用地属于此类;以出让方法取得的土地使用权,乡镇等企业属于此类;集体经济组织的土地使用权直接用于出租而形成的土地租赁权;由集体建设用地使用权派生出的建筑物抵押权。,其次,不同来源的建设用地使用权的流转权能不同
22、。以出让方式取得的土地使用权可以直接入市交易,而以划拨方式取得的土地使用权则必须要缴纳了土地出让金后才能入市进行交易。,最后,对国家征收地权进行限制。如果国家需要使用集体建设用地,则同样要到土地市场上去交易,实行同地同价,土地使用权的价格由市场来决定。而且,即使国家使用,集体仍保留所有权。当然,当需要把农地转为建设用地时,仍须遵循原有的审批制度,以保证土地利用的总体规划得到实施。,3、区别对待,解决目前存在的小产权房 就全国目前小产权房的存量来看,政府要进行强制的管制,就必须要制定和完善现有的法律规范,调整针对小产权房的政策,平衡各方的利益分配。同时,还要对大量使用中或正在建设的小产权房进行处
23、理,对责任人进行处罚。这些都会使政府耗费大量的人力、物力和财力。而这样的处理结果不但会使相当数量的一批小产权房失去生存空间,而且,不利于社会的和谐稳定和资源的合理配置。从这一角度看,小产权房在现行体制内的合法化不失为解决问题的良好方案。具体来说,应区别对待:,首先,待建、在建小产权房一律停止甚至拆除。对待建、在建小产权房采取强硬措施,既维护了法律的尊严,也使损失降到最低。且起到杜绝“跟进者”的作用,从而彻底制止小产权房的蔓延趋势。其次,对于符合规划的集体土地上建立的或转让的小产权房,应当允许其补办手续,并补缴土地出让金。深圳市人大常委会通过的关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定提出,对于深
24、圳市农村城市化进程中出现的违法建筑,采取分类处理的方法,符合条件的违法建筑可以依法核发房产证。,最后,对于不符合规划的占用集体土地所建立的小产权房。政府可以考虑以给予补偿金的形式进行收回,将其改造为廉租房使用,在有效利用社会资源的同时,也有利于解决住房相对紧张的问题。,2010年小产权房最新政策:据说,针对小产权房的清理,国土部已和地方政府达成初步意见,决定在今年对小产权房加大查处力度,对新近建设的小产 权房项目坚决制止。此外,有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施,考虑对已形成的小产权房项目,进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析,对针对解 决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需
25、求问题的项目区别对待。,2010年针对小产权房问题,国务院日前已做出部署,责成国土资源部、住 房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体 组织摸底,对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法。,小产权房问题的法律规制,1、宪政之变。小产权房问题可以归结为一句话:农民有没有权利在自己的土地上建造房屋并出售。通过土地管理法及其他法律,我们可以看到农民对于土地是没有支配权的,支配权属于国家。然而,一个没有支配权、处分权的所有权,还是不是所有权?对这个问题,当前的
26、法律中存在着自相矛盾之处。事实上,小产权房现象产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位。换言之,小产权房之争事关宪政。农民的贫困实际上是权利的贫困,这已是法学界的共识。这种权利的贫困不仅仅表现在同地不同价,还广泛地表现在同工不同酬,甚至同命不同钱,而其本质上都是同人不同权,小产权房不过是浮出水面之冰山一角。只有先解决了这个宪政问题,才可能真正解决小产权房问题。而当前至少要通过立法,在保护好耕地、环境的前提下,允许在集体土地上进行商品房建设,鼓励城市居民到农村购房,以此来打破由二元户籍制度、土地制度固化下来的城乡隔离、分治的壁垒。,2002年7月,画家李玉兰
27、以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落,并签署协议。2006年10月,房屋升值,马海涛起诉李玉兰,要求撤销合同,收回房子。2008年1月,李玉兰起诉马海涛,要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元,一审判决指出,农民马海涛作为出卖人,当年明知国家禁止买卖宅基地,依然将自己的8间房屋及院落以4.5万元的价格卖给画家李玉兰。但是在卖房多年后,马又以违法出售房屋为由主张合同无效,因此应对合同无效承担主要责任。此案中,马海涛和李玉兰都存在过错,应按七三开承担过错责任。一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估,涉案房屋宅基地总价为26.47万元,法院按照这一价格的70%计
28、算,确定了18.5万元的赔偿数额。,二中院经审理认为,本案原审过程中,经李玉兰申请,对涉案土地进行了价格评估。因双方签订买卖合同时并未约定该房屋的用途,且评估机构依据有关法律、法规及政策作出的评估结论并无不当,故对李玉兰主张重新评估的请求不予支持。原审判决中对当事人过错的分析正确,酌定马海涛应赔偿李玉兰的经济损失数额合理。市二中院维持一审判决,农民马海涛应当按照过错程度赔偿画家李玉兰经济损失18.5万元,加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元,李玉兰总共将获赔28万元。至此,这起历时3年的诉讼终于画上句号,李玉兰也将搬出居住7年之久的农家院。,农村私有房屋的买卖,农村村民向城镇居民或者外村村
29、民房屋后,因受土地增值及土地征用、房屋拆迁等因素的利益驱动,要求确认合同无效并收回房屋。,农村房屋买卖合同无效论:1、因房屋必须建立在土地之上,所以农村房屋买卖必然会涉及到宅基地使用权的非法转让问题。目前宅基地分配仍然具有社会保障性质,如果贸然允许宅基地交易,将导致强势群体对宅基地的兼并,会对社会秩序造成巨大冲击。2、从相关法律规定看 土地管理法第63条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。,3、从相关政策看(1)1999年,国务院办公厅发出了关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知,规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。(2)2004年10月21日国务院发布的关于深
30、化改革严格土地管理的决定明确规定“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。(3)2004年11月2日,国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。,农村房屋买卖合同有效论:1、目前我国的法律、法规以及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的规定。根据合同法52条的规定:违反法律、行政法规的合同无效,即法律行政法规才是判断合同效力的依据。上述不属于行政法规。,2、土地管理法第63条是为维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应而规定的,农村私有房屋的买卖仅涉及宅基地
31、主体的变更,不会导致农业农地的减少,所以适用该条是不妥当的。3、土地管理法第62条的立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让,但不禁止农村房屋所有权转移后与其一体的宅基地使用权转让,而只是出卖房屋后不允许再申请宅基地而已。,司法实践中各地做法不同:北京、山东地区采用无效论,而浙江地区认为农村房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形则为有效。2004年12月,北京高院颁布农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要后,各级法院在处理此类合同的效力上,基本上采取“以认定无效为原则,以认定有效位例外”,即买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。,对
32、于城镇居民或外村村民买受私有房屋的,基本上都是认定合同无效。无效后,判令出卖方返还价款,买受方返还房屋,房屋经翻修、装修的,出卖方应当给予折价补偿;双方都有过错,应当各自承担相应的责任;如买受人在诉讼过程中提出对信赖利益损失的赔偿(一般为要求赔偿房屋现值和原买受价格的差异所造成的损失)法院鲜有支持。,中华人民共和国物权法第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这意味着,物权法在农村宅基地使用权的流转问题上留下了一个伏笔:如果土地管理法修订,甚至是“国家有关规定”出台,无论这个“规定”的法律级别高低,都将得到物权法的认可。,2002年,宋振强委托中
33、介公司在带来购房的事物过程中,与潘喆协商一致,征得其同意,并取得其身份证,以潘喆的名义购买了某小区的房屋一套,该房屋属于经济适用房,总价款28万元,交付期限为2002年4月21日。4月9日,宋又以潘的名义与某银行及某房地产开发公司签订了个人住房按揭贷款合同,借款22万元,拥有购买上述房屋。宋于2004年2月24日取得了所有权人为潘的房屋所有权证。,潘未支付任何购房费用。房屋交付后,宋某在该房屋内居住。2007年1月,潘某向法院提起诉讼,称自己于2002年以按揭方式购买了该房屋,由于工作需要常驻外地,于是委托同事对房屋进行管理。2006年回来后,发现房屋被宋某强行居住,由于联系不到同事,也不能说
34、服宋某腾房,于是起诉:要求法院判令宋某腾房。,经济适用房引发的纠纷,本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。,购买经济适用住房不满年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土
35、地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。,如何界定实际出资人和名义产权人之间的法律关系。二者之间建立的是委托合同关系:名义产权人接受实际出资人的委托,为实际出资人的利益,以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托代理关系。而且在履行委托合同中,名义产权人直接以自己的名义与第三人开展法律关系,未披露实际出资人,所以属于隐名代理。受托人从事委托事务的法律后果由委托人承担。,认定房屋产权归属的依据是什么?物权法第16、17条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据
36、,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。判断房屋产权归属的依据以房屋所有权证为准,房屋产权登记在名义产权人之下,则实际出资人对该房产不享有物权权利。,实际出资人可否基于其所享有的合同债权,要求名义产权人将房屋转让并办理过户登记手续。1、如果双方之间的合同不存在合同法第52条规定的导致合同无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务,名义产权人应当履行,否则将承担违约责任。除非名义产权人已经将房屋出售给第三人并办理了登记过户手续,否则实际出资人有权提出确认之诉。,2、如果存在合同法导致合同无效的情形。本案中,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,目的是为了规避国家有关
37、经济适用房的法律规定。只有符合购买经济适用房条件的人才有资格购买。名义产权人出借自己的身份证件为他人购买特价房,实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。因此属于以合同法形式掩盖非法目的合同,应当认定无效。,实际出资人无权取得房屋,房屋产权归名义产权人所有。因购买房屋过程中,所有购房款都是由实际出资人支付,名义产权人应当将购房款返还,并支付利息。,借名购买房屋的风险:1、名义产权人反悔的风险:如出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,则取得房屋产权或收回房款都很困难。2、在名义产权人领取房产证后至办理产权欠,如其对他人负有到期债务或者发生离婚积分,会 导致房产被查封等情况。3、过户也需要相应的费用。,