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1、第六章 房地产经济波动,学习目标,房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的指标房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标,第一节 房地产经济波动的基本概念,一、房地产经济波动的含义二、房地产经济波动的类型,房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。,一、房地产经济波动的含义,按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动,房地产经济波动,按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动,按物业类型和用途分类划
2、分：住宅市场波动办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动,按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动,二、房地产经济波动的类型,第二节 房地产经济波动的影响因素,一、制度因素二、政策因素三、人口因素四、经济影响因素五、其他因素,一、制度因素,制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。住宅建设投资由基本建设投资中的住宅建设、技术改造投资中的住宅建设、房地产开发投资中的住宅建设、居民个人住房建设和农村居民及集体单位固定资产投资中的住房建设等几部分组成。,政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。房地产产
3、业政策：土地利用管理方面的政策、住房分配消费方面的政策、房地产开发经营方面的政策、房地产融资方面的政策、市场管理方面的政策、涉外房地产政策等。,二、政策因素,人口数量人口迁移家庭数量家庭人口数量及结构变化,三、人口因素,国民收入,国民储蓄,货币供给额,利率,物价水平,税收,四、经济影响因素,案例：日本地产泡沫产生的一个重要原因就是土地课税中的偏差,技术因素,国际因素,心理因素,灾害,技术因素：信息技术、建筑新材料、新工艺、主导技术和产业的兴衰国际因素：国际产业格局、自然现象、政治突发事件心理因素：预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌灾害：人为、自然灾害,五、其他因素,第三节 房地产经济
4、波动的运行机理,是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。,内在传导机制,外在冲击机制,是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。,内在因素以及内在传导机制，是房地产经济波动的必要条件，决定了波动的必然性、规律性。外在因素和外在冲击机制，是波动的充分条件，它不能改变波动的基本规律，但是可以影响波动的形态，如波长、波峰和波谷。,一、房地产经济波动的内在传导机制,以上几种机制往往是同时作用。当房地产企业看到价格发出的信号，预期会有利润，在利益驱动下，开始进入市场或者增加投资。增加的投资和消费在乘数和加速数的作用下，进一步导致了房
5、地产经济的高涨，并且在产业关联机制下带动了相关部门的增长。逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、利润下降。最终，房地产经济扩张会由于经济增长的制约机制、价格机制发生作用而停止下来，开始进入衰退。在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起作用的。,利益驱动机制,乘数加速数机制,竞争机制,供求机制,价格机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济增长制约机制,二、房地产经济波动的外在冲击机制,财政、货币和投资政策冲击,国际政治和经济冲击,体制变动的冲击,突发灾害的冲击,（如货币供给、房地产投资和消费、税收、利率等）,（如“非典”疫情等）。,第四节 房地产经济波动指标,
6、房地产经济波动指标分类房地产经济波动指标,按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标又叫先导指标、领先指标、该指标的峰或谷的变动一般领先于基准波的峰或谷。同步指标的变动时间一般与基准波的变动时间相一致。滞后指标的变动则往往落后于基准波。指标的先后是相对的，不是绝对的。（时期、区域）,一、房地产经济波动指标分类,一、房地产经济波动指标分类,按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标：包括房地产价格、土地资产总额、房地产投资额、居民收入等。实物量指标：包括住房开工面积、商品房销售面积、土地供应量、就业人数等。,一、房地产经济波动指标分类,还有绝
7、对指标和相对指标之分。绝对指标：如房屋价格、居民收入、房屋空置量、土地资产、GDP等。相对指标：如户均房价收入比、房屋空置率、土地资产/GDP等。,房地产开发企业数量,房地产投资量（投资增长率）,商品房销售面积（增长率）,商品房销售额（增长率）,商品房空置率,二、房地产经济波动指标,全国房地产投资和全社会固定资产投资,全国房地产开发企业数量,商品房销售面积/销售额（增长率）,商品房空置率,国外：空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占房屋总量的百分数。按类型可分为住宅空置率、商业房地产空置率等。我国：,一般认为：商品房空置率为3%以下时，市场处于卖方市场；3%10%时，市场较为平稳；大
8、于10%时，处于买房市场；15%以上时，商品房积压过剩严重。,目前商品房空置率过高的原因是什么，应该怎么解决？征收空置税？怎么征？,第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系,一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程,一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段,当社会发展水平处在初级阶段时，宏观经济发展水平较低，国民经济产业结构以第一产业为主，第二产业也不甚发达，房地产业处于相对弱小的地位，在此阶段，房地产业对国民经济的影响较小，对宏观经济的依存度较大，房地产经济波动主要受制于宏观经济波动。,一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段,在宏观经济进入起飞阶段，迅速发展
9、时，整个宏观经济包括房地产经济趋于活跃，宏观经济波动与房地产经济波动的关系较为复杂。各产业的迅速发展，增大了对房地产的需求，房地产业的基础性、先导性充分体现出来，房地产经济迅速高涨。同样，宏观经济过热时发生的调整也会很快波及房地产业，引发房地产经济的剧烈波动。经济迅速发展时期，房地产业成为热门行业，房地产经济总量扩大，房地产业包括住宅产业成为国民经济“新的增长点”，房地产经济波动对宏观经济波动的影响加大。此时，由于政府相关政策的不稳定，也会造成房地产经济波动的不稳定，容易出现大起大落。,一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段,当社会经济发展处在成熟阶段之后，房地产业在国民经济中的结构、地位相对稳
10、定，房地产经济和宏观经济的关系更加密切，二者波动会逐步趋于一致，相关性增加。,在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。一般而言，房地产业周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。,二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程,19882010年商品房销售面积（销售额）增长率与GDP增长率,繁荣、衰退期超前,第六节 房地产周期,一、房地产周期概念二、房地产周期类型三、房地产周期的测定,一、房地产周期概念,房
11、地产周期是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的经济波动。,:上升期，市场房屋供应数量小于需求数量，需求不断上升，房屋不断供应。空置率下降直至达到正常水平。：高峰期，需求开始变弱降低，在这个阶段的前期需求超过供给，后期需求降低的情况下，供应仍不断增加，结果空置率上升，房租和房价开始下降。：降低期，供应和需求都降低，开发商对房地产业持悲观态度，空置率上升到10%15%。：低谷期，供应增加量不断下降，而需求处在转折期，前期空置率在10%15%，后期空置率下降到10%以下。,A,时间,数量,供给线,需求线,
12、房地产周期示意图,B,（一）国家房地产周期是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的变化而产生的。（二）区域房地产周期是由区域的供需因素所决定的。地区性房地产周期波动的特征与该地区的产品结构也密切相关。一般一个地区房地产市场的规模较大、成熟度高、产品品种全面、结构稳定，则波动小。反之则波动较大。,二、房地产周期类型,（三）不同类型的房地产周期不同类型房地产具有不同的需求对象，所以供需矛盾也不同。同一类型房屋的供应数量同目标群体数量产生矛盾时，就可能产生供不应求或供大于求的现象，就可能出现某一类型的房地产周期。,二、房地产周期类型,（四）房地产周期中不同因素之间的关系房地产开发投资与房地产消费
13、房地产投资的变动与房地产市场的景气变动是基本一致的。房地产开发投资与商品房销售额波动率比较房地产价格同房地产贷款额波动吻合，但金融机构对房地产市场景气情况的反应是滞后和被动的。,二、房地产周期类型,（一）描述房地产周期的基本概念房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度的重要指标。房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。它是衡量一个国家或地区
14、一定时期内房地产经济增长或发展稳定程度的主要指标之一。,三、房地产周期的测定,（二）房地产周期的基本测定方法 每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（Trend）、季节性变动（Seasonal）、周期性波动（Cycle）和不规则性变动（Irregular）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。最基本的方法有直接测定法和剩余法。,三、房地产周期的测定,其公式：CtIt=Yt/Yt-1 其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主
15、要变量的数值。,直接测定法,也称环比测定法。把当年数值与上一年同期数值相比，大体可以消除时期序列中包含季节性变动和长期趋势性变动因素的影响，如果在这一基础上再使用移动平均法，就又可以大体消除不规则变动的影响，得到周期性波动因素的相对数。直接测定法的最大优点是简单易行，直观明了。局限性是适用范围比较窄，要求服从指数增长，趋势比较平稳。,该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势T和季节变动S，剩下周期性波动C和不规则变动I。然后，再进一步消除不规则变动I，得到周期性波动值。,剩余法,剩余法的基本步骤：（1）对以月度或季度为时
16、间单位的数据进行季节性调整，消除时间数列中季节性变动因素（S）的影响；（2）通过最小二乘法等方法求出长期趋势（T）;（3）利用移动平均法消除不规则变动因素（I）的影响，然后再利用该序列与长期趋势（T）的比率，求出周期波动值（C）。其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；（式中T、C、S、I均为绝对量）乘法模型的一般形式为Y=TCSI。（式中T为绝对量，C、S、I为相对量）,剩余法,第七节 房地产泡沫,一、房地产泡沫的内涵与特征二、房地产泡沫产生的原因和运行机理三、房地产泡沫的判断指标,一、房地产泡沫的内涵与特征,（一）房地产泡沫的内涵所谓泡沫，就是一种或
17、一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。房地产泡沫是市场投机盛行的结果，不是经济发展中必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。,（二）房地产泡沫的特征房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。,一、房地产泡沫的内涵与特征,房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的
18、特殊机制。投机价格机制价格上升时，认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，进一步刺激了价格上升。泡沫破灭时，价格下跌，认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供给，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。自我膨胀机制由于银行信贷的参与（个人抵押贷款、房地产抵押贷款证券化）房地产泡沫独特的运行机制，扰乱了市场的一般运行机制。此外，由于某些传导机制（如产业关联机制）的作用，使房地产泡沫的危害加大。房地产泡沫的外在冲击机制指的是在某种外界因素的冲击下，房地产泡沫产生或者破灭。许多因素都可能成为泡沫的冲击因素。诸如利率的升降、税收的增减等。,二、
19、房地产泡沫产生的原因和运行机理,根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为：预示指标指示指标滞后指标,三、房地产泡沫的判断指标,预示指标,房地产贷款增长率（贷款总额增长率）,货币供应量,股价指数,预示指标,房地产贷款增长率,货币供应量,10多年来中国的货币量和实体经济规模间的距离在拉大，说明金融市场在加速深化抑或者是泡沫程度在加剧？,据悉,目前我国的M2是GDP的1.87倍,而美国只有0.6倍,日本、韩国不过是1倍左右。,股价指数,股价指数亦称股票价格指数。动态地反映某个时期股市总价格水平的一种相对指标。它是由金融服务公司根据市场上一些有代表性的公司股票的价格加权平均后计算的平均
20、数值编制而成的。具体地说，就是以某一个基期的总价格水平为100,用各个时期的股票总价格水平相比得出的一个相对数，就是各个时期的股票价格指数，股票价格指数一般是用百分比表示的，简称“点”。,商业房地产实际价格同理论价格比,地价增长率/GDP增长率,地价增长率/物价增长率,房价/家庭年平均收入,指示指标,指示指标,房价收入比,滞后指标,滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。地价总额/GDP是一项静态指标，具有事后统计性的特点。,瑞银：评估中国的房地产泡沫,汪涛United Bank of Switzerland，英文简称UBS,中文简称瑞银集团中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？简单答案是：短期乐观，中期悲观。请课下自己阅读！,房地产经济波动、房地产周期、房地产泡沫的概念分别是什么？相互之间有何区别和联系？影响房地产经济波动的因素有哪些？各个因素之间是怎样发生作用的？简述房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程。描述房地产周期的基本概念有哪些？一个完整的房地产周期要经历哪些阶段？房地产泡沫有哪些特点？房地产泡沫是否可以避免？房地产泡沫的典型判断指标有哪些？请分析近几年利率变化和房地产经济变化的关系。请分析近几年房地产市场空置率变化和房地产经济波动的总体状况。,复习思考题,
