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1、定位研究思路：,初始认知,人文脉络,地理脉络,市场脉络,最终结论,过程研究,报告目录：,第1 篇：项目认知,第2 篇：地理脉络,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,第6 篇：附加值提升建议,认知一：,指标优势不明显，项目开发局部受限。,宗地指标,受限1,用地指标50%属商业性质，将超过15.3万的商业体量，在区域现有的条件下能否支撑，实现快速消化；以及在规划中如何避免对住宅造成影响是本项目定位的重点。,认知一：,指标优势不明显，项目开发局部受限,受限2,宗地范围122666.53,工业用地,航空限高控制线,航空限高27.9m,航空限高52.9m,航空限高32.9m,建筑
2、可建楼层：10F,建筑可建楼层：17F,建筑可建楼层：9F,（注：建筑楼层按层高3m测算）,受宗地限高影响，局部建筑楼层及内部规划布局受限。10F、9F以下的物业总量较少，且资源相对弱势，对低层物业售价有一定影响。项目主力物业将集中在17F左右的高层电梯。,认知二：,内部无自然景观等资源，属于非资源型物业,工业用地,宗地呈L型布局，西南侧临待建工业用地，三面临路，内部无强势资源优势，属于非资源型物业开发，对于物业品质的提升，须通过产品本身的打造予以支撑。,地块资源分析,成都高新区政务服务中心（西区）,书香府邸2期（英伦）,书香府邸1期,老旧居民区,农贸市场及基础配套,四川外国语学院校区,成都外
3、国语学校校区,老旧居民区及基础配套,企业集中区,待建工业用地,高新西区创新中心,羊西线,天辰路,天目路,百草路,公交站,地铁站,以羊西线为主干道到达本项目的“天目路”（邻近商品房项目“书香府邸”存在一定的居住人口）和邻近地铁站点、外国语学校的“百草路”是本项目未来的核心人流交通动线，利于项目商业布局。,地块西南侧临待建工业用地，未来用地尚不明确，但存在一定的潜在影响。,地块中心位置以及临电子科技大学科技园的西侧，整体居住环境和私密性不受影响，利于项目住宅产品的布局。,电子科技大学西区科技园,认知三：,紧邻地铁2号线站点，道路及轨道交通构建价值成长通道,三环路,绕城高速,IT大道,羊西线,沙西线
4、,老成灌路,成灌快铁,地铁2号线,项目交通便捷，通达性好：距羊西线约300m距老成灌路约1000m紧邻地铁2号线西延线外语学校站区域交通还包括：IT大道、沙西线、成灌快铁，及多条横向交通进行串联，形成完善的道路交通体系。,外语学校站,宗地周边交通便捷，区域通达性好，紧邻地铁2号线站点，具备准地铁物业的基础优势。可以预见，轨道交通将打通本项目价值成长通道。,（据悉2号线西延线将于2012年底与2号线一期工程同步通车）,四川外国语学院,成都外国语学校,电子科技大学成都学院,四川大学锦城学院,高新区政务中心,中海国际社区商业（未呈现，主要配套有：沃尔玛、星级酒店、办公等；已呈现的有：麦当劳、国际学校
5、）,两河森林公园,临街低档次基础配套,书香府邸配套商业,临街低档次基础配套,500m,1500m,认知四：,区域生活配套缺乏，正处于从无到有的价值积累初期,目前，项目周边生活配套缺乏，以项目为圆心：500m范围内以周边临街低档次基础配套为主，不仅无法满足项目配套需求，还影响居住环境。1500m范围内，可享中海国际社区大型商业配套（沃尔玛），但目前尚未呈现。在1500m范围内，有三所高校配套，可见区域教育配套相对完善。,项目周边生活配套缺乏，商业氛围不足，区域内仅有中海国际社区由于规模较大配套有大型商业（大量业主消费支撑并辐射周边），区域消费中心有望首度形成。区域商业市场正处于从无到有的价值积累
6、初期，有助于吸引置业者的关注。,开发条件一般，但具有一定的价值成长空间,开发条件：,无强势“资源”,周边“配套”缺乏,外部“环境”有待改善,“指标”对规划存在条件限制,成长空间：,高新西区的“产业”支撑,交通便捷，准“地铁”物业,“教育”配套资源,“区域商业中心”从无到有，价值尚处于积累初期，利于吸引置业者关注,项目认知：,报告目录：,第2 篇：地理脉络,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,第6 篇：附加值提升建议,第1 篇：项目认知,特征一：,高新西区是西部硅谷，具备极强的产业辐射力,高新西区地处成都西北，是通往都江堰、青城山的黄金旅游通道和产业走廊。高新西区距成都市
7、中心约6公里。成灌轻轨、IT大道、沙西线、羊西线、地铁2号线等主力通道确保区域交通畅通无阻。,高新西区区位优势明显，交通便捷，区域产业具备较强的辐射力，通过产业吸附，带动区域经济和人口的持续增长和增加。,双 楠,金 沙,光 华,羊西线,外双楠：7500-8000元/,外光华：7500-8300元/,城西正随着城市版图的外延发展，城市功能向外围转移。羊西线，受产业阻隔外延发展相对滞后。目前三环内及三环周边发展相对成熟，向外延伸势不可挡。与外双楠、外光华及外金沙相比，高新西区产业优势明显，与产业结合的功能性配套将是其外延发展的重点。轨道交通体系的形成，无疑将推进其城市复合功能的加速完善。,区域受产
8、业阻隔，较城西其他版块的外延发展相对滞后，是未来承接城市外延发展的价值洼地，区域价值潜力还未充分显现。,特征二：,受产业阻隔，区域成为承接城市外延发展的价值洼地,高新西区:5500-7500元/,外金沙：7500-8500元/,特征三：,两大利好，预示区域面临空前发展机遇,省政府新址,两河森林公园,850m,4500m,利好1,利好2,省政府搬迁金牛宾馆旁,两河森林公园即将打造高端生态产业功能区,两河城市森林公园属“198区域”，总占地面积6600亩，按照成都市总体规划这里将打造成以文化创意产业为主的高端生态产业功能区，形成区域的文化、休闲、娱乐中心。两河森林公园的改造将提升区域形象，优化区域
9、产业功能结构，创造区域价值新的增长点。,据悉四川省人民政府将搬迁至三环外金牛宾馆旁，政府搬迁将形成新的行政中心，带动区域房地产市场发展。,特征四：,封闭式的产业功能布局，造成外部配套发展跟进缓慢,英特尔,富士康,沱牌制药,普天电缆,国腾园,摩托诺拉,蓝光集团,蓝剑科创园,迈普科技,菊乐制药,迪康药业,移动无线音乐基地,东方电气研究,大唐线缆,银河磁体,汇源科技,四川电器,高新西区总体规划图,高新西区是聚集发展以电子信息为龙头及现代中药等高新技术产业的重要研发生产基地。企业特征以研发和生产为一体（即办公楼和生产厂房），大部分为封闭式管理，外围居住及消费氛围不足。,产业功能布局为主，从发展初期至今
10、，区域内配套型商住供地有限。企业多采取内部封闭式管理，造成外围居住及消费氛围不足，潮汐现象明显。由于研发生产基地密集，所以集成楼宇办公（高档写字楼）市场并不活跃。,对比高新南区的发展模式研究,高新南区定位发展软件及服务外包、总部经济等生产性服务业,高新西区定位发展电子信息、生物医药等高技术制造产业,电子信息产业、生物制药高科技产业园区,软件产业基地、总部基地,工业园区、出口加工区、大型研发、生产基地、大型厂房、普通住宅、基本生活配套,大量普工、技术工人，部分中高层技术人才,世界知名电子信息产品制造企业、知名药业生产集团及相关上下游企业链,大量高级技术研发、管理人才,世界知名软件企业、知名企业总
11、部及相关上下游企业链,软件园、孵化园、甲级写字楼办公群、大型商业综合体、高端配套居住中心、金融后台服务中心，会展中心,开放型的城市复合功能新“中心”,封闭型的西部产业“硅谷”,在产业规划定位之初，就决定了区域的发展特征和属性。“封闭”与“开放”的两个对立特征造成了高新西区和高新南区的明显差异。,高新西区,高新南区,对比高新南区的发展模式研究,高新西区,高新南区,高新西区,高新南区,开放型的城市复合功能新中心,封闭型的西部产业“硅谷”,大型商业、甲级写字楼、星级酒店、高端住宅、便捷交通,园区、生产基地、厂房、工人、交通、住宅、基本生活配套,配套完善，集居住、办公、商业为一体的复合型城市新中心,高
12、新西区的发展现状表明，区域市场的开发在短期内难以保证多功能复合型物业的开发方式，同时也难以支撑深度居家型产品的消费需求。,根据调查，在地铁开通后的3-5年内，上海地铁沿线楼盘增值了11%、深圳地铁沿线楼盘增值了22%、香港地铁沿线楼盘增值了27%、东京地铁沿线楼盘增值了31%,提高城市交通速度，减少都市交通压力弱化郊区概念对城市格局产生新的变化地铁物业的抗风险能力远远高于其他非地铁物业,地铁轨道交通,注重性价比，对价格敏感交通便捷、出行方便生活配套相对完善,对置业面积需求增加注重性价比，对价格敏感交通便捷、出行方便生活配套相对完善,投资金额受限具有较大投资潜力投资风险较低在短期内能实现投资收益
13、,首次置业,首次改善,中小型投资,毫无疑问，地铁的开通是房地产市场发展最有力的推进器，以及沿线楼盘保值增值的中流砥柱，引发首置首改及中小型投资需求放大。,特征五：,轨道交通辐射，近两年将启动区域价值引擎,地脉启示：,不能脱离“现状”，不能忽视“预期”,区域现状：,外围“居住氛围”及“消费氛围”不足，潮汐现象明显,集成“楼宇办公”（高档写字楼）市场并不活跃,“深度居家型”产品缺乏支撑,区域预期：,“价值洼地”，区域价值潜力还未充分显现,“两大利好”，预示区域面临空前发展机遇,“地铁交通”引发首置首改及中小型投资需求放大,报告目录：,第6 篇：附加值提升建议,第3 篇：人文脉络,第2 篇：地理脉络
14、,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,第1 篇：项目认知,特征一：,城市外延发展受阻，人文传承被动分流，西门情结逐渐弱化,由于高新西区定位为中国西部的“硅谷”和“药谷”，相对于其他片区而言，高新西区缺少自身的人文基础，并未形成自身特有的居住人文氛围。高新西区的产业构成对于西沿线外延带来了较大阻碍，影响其外延发展。,城西内有双楠，外有外双楠；内有光华，外有外光华；内有金沙，外有外金沙；羊西线，没有一个特定的属性定义，有的是以一品天下为代表的美食一条线，再向外，有的是产业和经济。城西的人文情结在城市外延发展中，让更具延续性的金沙和光华所传承。,双 楠,金 沙,光 华,羊西线,区域市场的人文基础
15、较为薄弱，人文需求难以满足。,高新西区,外双楠,外金沙,外光华,特征二：,产业移民总量不断攀升，新的城市中产阶层聚集地逐渐形成,富士康来了，带来了约20万就业人口（3万人企业中层）,台湾富士康集团投资50亿美元，在高新西区建设生产基地，预计投产运营后企业就业人口约20万人，目前一期厂房已于今年10月投入生产，就业人口达1.8万人。,以富士康为代表的国际知名企业的入驻，以及约20万人的就业，带来了大量的产业移民，同时以富士康为中心的下游产业的附属型中小企业也将陆续进入。,产业移民总量的持续累积，将有效支撑区域市场的活力。,富士康首期投资2.99亿元，一期建设13万，已于9月30日交付使用，10月
16、22日正式投产生产平板电脑（ipad），2011年产量将由2000万台增加至4000万台，2013年年产量将达到1亿台。并力争5年时间把成都打造成为富士康在全球最重要的基地，在中国投资最大的基地。目前富士康企业员工已达到1.8万人，预计春节前将突破2万人。,富士康为区域带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员，还将带来整个上下游产业链（包括上百家上游的供应商，以及大量下游的物流运输企业）。,2003年，英特尔入驻成都高新西区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应，先后带动了中芯国际、友尼森、美国芯源以及全球第二大电子连接器制造商莫仕等企业纷纷入驻，目前高新区仅IC设计领域企业已达
17、40家。富士康入驻后将形成同样效应，相关政府预计，富士康全面投产后，将带来近30万（含上下游产业）人口增长。,富士康入驻将带来巨大的消费力,产业移民对住房需求及区域房价提升明显,在富士康员工住房方面，位于成都高新区西部园区西北片区的员工公寓建筑面积共10万平方米，共有5栋18层公寓和1栋3层综合楼，公寓2070间。基本达到了“拎包即可入住”的便利条件。9月15日，首批富士康员工正式入住。“两会”期间，高新区对外公布消息：正探索建设职住一体的园区配套性住房，形成包括廉租员工公寓、园区限价住房在内的园区企业员工住房保障体系。,30万人口增量不但为区域带来巨大的消费需求，提升区域居住及消费氛围，同时
18、在房地产消费方面，除部分由企业解决的集体宿舍，政府预计还将产生近2万套商品房住房的市场需求。这部分需求不但能消化未来几年区域内的市场供应，还将大大推动房价上涨。（富士康入驻深圳，其工厂所在地的龙华及观澜两区的房价出现巨幅上涨）,1、高新西区现阶段产业人数约为16万人，富士康入驻后将达到40万人；2、高校人口数为30万人；3、郫县城区人口11.1万人；4、蜀都新城规划人口12万人。,预计近5年郫县及高新西区人口总数将达到100万人：,高新西区现有企业及就业人口附表,数据来源：成都高新区管委会,高新西区现有企业及就业人口附表,数据来源：成都高新区管委会,高新西区“十五”期间，建成100120个电子
19、信息、现代中药等重大项目，完成投资规模130150亿元；实现销售收入500700亿元，工业增加值150200亿元，税利总额5070亿元，出口创汇710亿美元。,产业人口在不断扩容,中高收入群体基数增长,随着产业聚集带来的产业人口规模不断扩容，产业的中高收入群体基数持续增长；针对中高收入群体的经济实力和对房地产的高度认知，对于区域品牌、品质物业的需求将会持续累积；需求目的则以自住和自住兼投资型需求。,中高收入群体基数增长，将有效拉动区域消费力。,富士康：3万（中层）/20万（产业人口）,特征三：,中高收入群体聚集，对品牌物业置业需求持续累积,首置客群：成都市区买房？算了，房价太高，不如买有地铁轨
20、道的近郊物业，不影响我的生活质量，工作方便不用挤公交。,中小型投资客：别告诉我高端楼盘好，我是买来投资的，其他城市经验已印证，近郊地铁物业，卖了就狂赚。,地铁交通的便捷通达性，将拉动内城市圈层外延置业。,首改客群：家里人口多，朋友也经常来，原有的房子明显感觉太小，现在必须考虑面积稍大且具备一定舒适性的房屋，并有一定的教育配套，工作出行也较为方便。,地铁交通,三环路,二环路,一环路,内城市圈层,备注：客户描述是经过实地调研拦截访问整理所得。,特征四：,交通利好引起“城市依赖型”置业人群关注本区域,强化人才培养,定向人才输送,校企联合,企业与高校的联动式循环，将增强高知群体的区域依赖性，由此带来的
21、区域消费需求也将持续旺盛及迫切。,特征五：,科技与教育融合，形成新兴人文特征,高校外部效应,消费经济休闲消费：交流、看书、上网、聚会等感性消费：餐饮、服装、电子类消费等教育地产：一般来讲，高校周边都具有大量的出租或出售的房产,产业经济综合性产业园：依托综合性高校，发展大规模产业园区（如中关村科技园）专一产业聚集区：依托高校强势专业，自发或由政府主导形成专业的产业聚集区（如同济周边赤峰路设计产业聚集区）,郫县（含高新西区）高校共21所，总占地近1.6万亩，专任教师1万余人，学生近30万人，高校数量和师生规模为全市区县（市）第一。其中有国家级重点学科18个，省级重点学科100余个，博士学位授权点1
22、08个，硕士学位授权点229个。,高校外部效应的引导模式,人脉启示：,以“产业移民”为基础，辐射“城市移民”,产业移民：,“产业中高收入群体”，基数增长，置业需求持续累积,“高校与产业联动”形成外部效应，带动区域消费持续旺盛,“产业移民”持续增加,城市移民：,地铁增强区域辐射力，有效拉动“城市依赖型”人群的外延置业,地脉、人脉的结论梳理：,报告目录：,第6 篇：附加值提升建议,第4 篇：市场脉络,第2 篇：地理脉络,第5 篇：项目定位,第1 篇：项目认知,第3 篇：人文脉络,时隔34个月后，12月26日，金融机构存贷款基准利率分别上调0.25%。12月26日，个人住房公积金存贷款利率分别上调0
23、.34%和0.25%。,12月20日，大型金融机构存款准备金率上调至18.50%，为历史最高位。,行业背景：2010年房地产调控年,经济背景：通货膨胀,政策频出，力度空前，但政策影响持续性弱,两端控制,2011年，“适度宽松”将转向“稳健”！,CPI疯涨，通货膨胀持续加剧,市场背景扫描,成都市主城区1月12月成交面积段63%集中于70-110之间；作为目前成都市场主流的刚性需求群体，受政策面影响有限，该类群体需求的持续释放助推成都市房地产市场成交量回归正常水平；2011年，刚需群体仍是市场主流，预计市场成交量将稳步上升。,成都市主城区1-12月成交面积段分布,目前，成都市成交量水平已回归正常水
24、平，并进入持续企稳阶段，在刚性需求的支撑下，预计2011年市场仍将稳步上升。,在经济通货膨胀加剧，房地产市场持续火热的大背景下，2011年，货币政策将转向稳健。对于房地产而言，2011年相关政策预计仍然会延续2010年的调控力度；,政策调控对于住宅刚需以及商业投资的影响是有限的。,市场背景扫描,中海国际社区,英伦,派克公馆,西江月,西锦城,金色海伦,华润橡树湾,万景峰,远洋朗郡,正成拉斐,选取以羊西线两侧楼盘为研究样本，作为本项目市场参照。,西区地标,金域西岭,西岸观邸,居然,区域竞品扫描,根据区域内项目分布及各项目开发时间分析，区域项目分布是在各产业园之间“见缝插针”，点状分布，开发时序没有
25、充分互相借势，无区域竞争合力体现。,区域竞品扫描,区域竞品印象,区域年销售量,区域内2010年销售套数超1万套，销售面积近100万，销售产值达65亿；房地产市场需求旺盛，消化力较强，整体市场活跃。,区域产品供销对比,电梯产品市场价格5500-7500元/，通过附加值赠送（赠送面积、精装）部分楼盘实现高价突破（8000-9000元/）。,2010年度-电梯主力面积面积/供销分析,电梯产品主力供应与销售面积区间为70-90；其次是50-70/90-110产品；刚性需求占据市场主流；项目面积段定位按此区间配置，保证产品均衡分布畅销面积段。,区域产品供销对比,2010年度-电梯房源畅销总价区间,电梯产
26、品主力供应与消化总价区间为40-60万；项目分层次的面积段定位以使产品总价区间能均衡的覆盖畅销总价区间，提高产品全面性与针对性。,区域产品供销对比,市场热销户型,目前市场热销户型在产品设计优势并不突出，但由于户型拥有附加值赠送空间，使得产品得到客户广泛接受；由此可见，项目产品附加值的设计考虑，能有效提高市场接受度。,区域产品供销对比,2010年度-多层主力面积面积/供销分析,多层产品市场价格8600-9800元/（中海为后期顶级产品/橡树湾为优质资源产品），且后续供应少，产品稀缺性强，存在较大市场空间。多层产品强调内外环境，以保证产品的品质感和舒适性，并对价格形成支撑。,多层产品主力供应与消化
27、面积区间为130-150，其整体供应量与消化量占到市场多层供应量的近50%；本项目多层产品面积段定位时应着重考虑此面积段区间设置户型。,区域产品供销对比,2010年度-多层房源畅销总价区间（万）,多层产品主力供应与消化总价区间为100-120万；项目面积段定位与价格定位综合考虑，保证产品总价符合市场主力的总价区间，确保产品的市场竞争力。,40-60万,100-120万,70-90,130-150,电梯主力面积与总价对应区间,多层主力面积与总价对应区间,区域产品供销总价分析,本项目产品参考面积及总价区间：电梯：面积/70-90，总价/40-60万。多层：面积/130-150，总价/100-120
28、万。,区域竞品扫描,市场热销产品，但处于销售后期，产品存量有限，销售量受限。,多层房源销售速度一般，月均20套；电梯房源销售速度差异巨大，畅销楼盘月均150套以上，一般楼盘月均70-80套，畅销楼盘多为新开楼盘，高价格通过赠送面积/精装修等附加值设计折低，受市场追捧。,区域个案检索,万科系“一体化精装房”,万科“一体化精装房”为电梯高层核心卖点，70-110面积段为主力区间；目前属电梯房源销售后期，公示均价9700元/；合理面积，一体化精装即实现“高溢价”又实现“快销售”。,区域个案检索,60/80-85精品小面积低总价的可变户型推出数月即基本售罄，月均消化速度达157套/月；可变户型销售均价
29、7900元/，不可变户型销售均价7000元/。,区域个案检索,近2000亩超大型项目，商业、教育、交通等配套规划完善，别墅、多层、电梯等产品类型丰富；90中海经典户型系列（部分2房变3房），目前属电梯房源销售后期，公示均价7800元/；开盘开发规模优势，经典产品，促进产品快速消化。,区域个案检索,合景泰富历来的精装产品路线，使产品品牌效应突出；80-100套二变套三户型充分满足市场需求，配合精装配置将赠送空间进行提前打造，更加提升客户的接受度；,基本要素,合理的主力面积区间,电梯：面积/70-90多层：面积/130-150,（低）总价控制,核心要素,提升产品附加值,空间赠送/精装修等种种方式提
30、升产品的附加值,（高）单价稀释,保证品质,保证需求,+,高品质/低总价=极佳性价比 快速销售,区域竞品市场总结,客户数据来源是在专题市调整理后，进行数据量化处理,区域客户扫描,高新西区地缘性客户,大城西客户,大成都客户,外地客户,大城西（郫县）客户,区域客户扫描,市场客户印象：区域客户整体以高新西区客户为主，其次大城西大成都客户，部分外地客户；客群是以28-45岁的企业中层、高级白领、私企业主为核心的中青年群体为主，置业主要以自住为目的，部分投资需求；置业关注开发商品牌/产品附加值/交通区位等较务实的方面。,定位指导：,1-金融从紧/调控持续的2011年成都市场在刚需的支撑下，仍将逐步企稳并缓
31、步上升，政策对于住宅刚需与商业投资影响有限,2-竞争市场供销以刚需为主，且成交较为活跃。市场畅销产品：电梯面积70-90，总价40-60万。多层面积130-150，总价100-120万,4-区域客群以高新西区为主，其他区域为辅,3-低总价/高品质（形象/附加值等）组合的高性价比促成项目快销,活跃的刚需市场，强调户型小、总价低，高附加值稀释单价，保证品质竞争力的前提下实现整体快销。,市场启示,本项目的定位策略：,在保证高品质形象的前提下，控制面积+降低总价+高附加值稀释单价=高性价比实现项目整体快销。,符合保利速度，形成快销模式,通过地脉、人脉、市场的研究,商业部分要实现快销，达到100%销售回
32、现，必须进行产品细分及功能转化。,根据市场以及保利自身的成功开发经验，告诉我们：,通过商业空间赠送的LOFT产品，能够达到高附加值、低总 价实现快速销售的目的，同时满足高利润回报。,让40年产权的商业售价超过70年的住宅。,成都LOFT产品代表项目,LOFT产品极具稀缺性，其买一层、送一层的产品特殊属性，对于价格具有较大支撑力，其销售价格均高于周边住宅价格，利于项目实现价值最大化；同时LOFT产品也利于项目实现较快的销售速度。,LOFT市场扫描,LOFT市场扫描,2011年11月20日推出39LOFT产品。截止目前认购336余套；开盘当日，2-6F已被提前认购，客户从7F开始选购；产品特色：5
33、.8米层高，开发商预隔楼板，双层通水电气方便客户办公居住；客户情况：客户以高新西区（含郫县）成都客户为主，客户购买主要考虑投资（办公出租/居住出租可收2套房租金）。,区域内LOFT产品存在市场空间,万景峰LOFT产品,报告目录：,第6 篇：附加值提升建议,第5 篇：项目定位,第2 篇：地理脉络,第1 篇：项目认知,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,非深度居家型,具备投资前景,锁定市场刚需（首置+改善型刚需）,高品质合理总价极优性价比,项目定位G（基）调,准地铁物业,所以，本项目是：,兼备居住和投资功能需求的高品质快销型楼盘,项目目标,1-项目整体实现“快销”，达成100%销售“回现”。,
34、2-合理规划物业业态及营销节奏，实现产品“高溢价”。,3-通过项目成功运作，建立保利地产的“快销模式”。,高品质项目,1-高品质形象占位,2-高品质品牌价值,3-高品质产品细节,中档价格,1-控制户型套面积,2-面积赠送小变大,3-高单价但低总价,高品质形象的“快销型”项目,项目定位,新城市财智阶层生活群落,顺应市场/因地制宜,项目定位,住宅物业,6+1F电梯洋房,17F电梯高层,品质/价格标杆占位产品,形象定位基调，主力现金流产品,产品定位物业形态,产品定位物业形态,商业物业,2F临街商业,LOFT公寓,项目价值实现配合性产品,持续现金流/高溢价实现产品,物业布局建议,1-宗地外围布局LOF
35、T产品形成内外环境的隔断，住宅独立，提高内围住宅品质；,航空限28m,航空限53m,航空限33m,项目情况回顾,公交车终点站,学校,学校,地铁站,老旧居民区,老旧居民区,书香府邸,道路,1-产品整体建筑风格建议延续保利成熟的新古典主义风格路线；,住宅相对独立，商业街区布局,2-loft产品1-2F布局商业，整体按商业街区打造，提升商业氛围。,延续保利集团成熟的产品体系,2-部分住宅产品按保利金香槟金牌户型打造。,金香槟借鉴启示,借鉴1,金香槟模式的延伸,本项目地块资源特征、快销型产品定位以及强调附加值提高性价比与金香槟存在一定的相似性。因此，本项目可理解为：金香槟模式的延伸。,金香槟户型面积配
36、比情况,本项目住宅产品可将金香槟项目的优质产品移植，并进行局部创新。,金香槟借鉴启示,借鉴2,资源嫁接，号召力延续,客户资源金香槟作为保利城西布局的首个项目，迅速受到了客户的认可和追捧，销售情况火爆，项目客户量巨大，客户资源优势明显。与本项目相比金香槟所在区位虽存在一定的差异，但客户对于保利品牌及快销型产品忠诚度已经建立。,市场号召力金香槟的快速销售，赢得了市场口碑，建立了城西市场的品牌号召力。本项目可作为保利城西的延续，利用现有区域号召力，吸引城西客户的高关注度。,“快”节奏，“慢”生活,快，是进取慢，是享受,项目形象定位,案名建议：,保利国际香槟花园,项目形象定位,备选案名：保利紫藤公馆,
37、客户定位,客户定位,6+1F电梯洋房,17F电梯高层,享居套三：118123,【户型面积】,【购买特征】,套三可变：128133,套四可变：150（顶跃）,改善型置业（2次以上置业）,乐居套二：7075,套二可变：9095,舒居套三：105110,首置首改型（市场刚需置业）,主力产品,补充产品,住宅物业,产品定位户型面积,产品定位户型面积,LOFT公寓,自由自宅：45变约90,【户型面积】,【终端使用功能】,【购买特征】,SOHO空间：60变约120,自住型使用功能,办公型使用功能,投资型置业,主力产品,商业物业,2-3F临街底商,临街商业：50300,经营型使用功能,补充产品,投资型置业,L
38、OFT公寓,【入市单价】,【实现均价】,【备注事项】,6+1F电梯洋房,17F电梯高层,8500元/,8500元/,房源相对较少，短期内实现销售；,6800元/,7500元/,主力供应房源，低价入市，价格稳步拉升；,7400元/,8200元/,投资性产品，配合市场利好因素价格持续拉升；,备注：临街底商作为最后批次推售产品，提高产品溢价空间，现暂不定价。,价格定位,电梯洋房提高项目整体品质，主要针对高新西区高收入人群的改善型置业需求。,电梯高层以经济型户型为主，以赠送附加值稀释总价抗性，针对高新西区/大城西首置首改客户，及部分外地成都置业客户。,预计总价按套均面积计算,产品定位面积配比,预计总价
39、按套均面积计算,产品定位面积配比,LOFT产品主要针对投资性置业，产品具备经营增值与自身增值，终端使用主要为区域白领阶层/附近大学师生过渡性居住或一定量的办公用途。,商业街产品即作为项目配套重要组成部分，推动项目整体价值实现；产品本身也是重要的“高溢价”实现产品。,45/60,33-44万,70-75,47-51万,105-110,71-75万,118-123/128-133,102-111万,150,约127万,LOFT公寓,6+1F电梯洋房,17F电梯高层,90-95,61-65万,产品面积总价区间汇总,在2011年7-8月实现销售，截止年底，预计可实现10亿元销售额。,短期营销目标,半年
40、时间完成区域明星楼盘全年的销售业绩诠释：保利速度,报告目录：,第1 篇：项目认知,第6 篇：附加值提升建议,第2 篇：地理脉络,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,Part1面积赠送方式研究,产品附加值提升建议,阳台+小房间=大空间,内凹阳台,储物仓库,卧室,通过最大尺寸的内凹阳台与各种进深的小房间组合，可以组合成包括大主卧在内的各类功能空间；2个以上该类组合方式在单个户型内使用，以实现大面积赠送，提升产品竞争力。,减少客户后期施工成本,Part1面积赠送方式研究,入户花架=功能空间,入户花架,入户花架,通过入户花架（花架可作为“梁”）的大面积运用，综合验收后铺设楼板，
41、使其变为功能空间；,产品附加值提升建议,Part2LOFT创新研究,延续保利成熟产品经验，单向结合双向采光，丰富内部产品线,产品附加值提升建议,保利中心loft产品65.56户型,保利中心2、3号楼loft公寓双向采光,保利中心loft产品58.37户型,双向采光的LOFT产品的引入将打破常规，丰富内部产品线，提高产品的整体品质，实现售价支撑。,保利中心1号楼局部loft公寓单向采光,Part2LOFT创新研究,一层变两层=一户两户,客厅,厨房,下层,卧室,首层,二层,内凹阳台，提高空间利用率,客厅,厨房,下层,客厅,一户,二户,厨房,预先隔断，两层都预留上下水；客户后期使用可将1层入户内收，
42、形成楼上楼下独立入户，同时租用2组使用者，提高产品投资收益。,产品附加值提升建议,Part2LOFT创新研究,外挂走廊=降低公摊/提升采光,纵剖面图,楼栋主体,外挂走廊,横剖面图,楼栋主体,外挂走廊,观景电梯,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,19,18,1F,2F,3F,4F,5F,6F,走廊1F,走廊2F,走廊3F,结构示意图,按建设部2005年颁布的建筑工程建筑面积计算规范第326号文件的规定，“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”；通过对外挂走廊的合理设计，1层走廊服务2层建筑，整体计入公摊面积仅为原来1/4
43、.采光面也大大提升。,产品附加值提升建议,Part3项目整体配置,负1F/1F双入户大堂设计,1F,负1F,双入户大堂设计，星级酒店入户大堂标准，提升项目品质。,产品附加值提升建议,Part3项目整体配置,时尚商务全功能会所,项目区域内缺乏中高端商务生活配套，基于项目定位人群特征，对商务性配套（会客性休闲娱乐）需求强烈，同时突出项目会所功能特色，建议会所功能设置以商务性功能为主，同时强调功能的多样性。,会所（售楼部）,示范区,主题咖啡厅/餐吧/茶吧,室内游泳池/简约型商务会所等,产品附加值提升建议,万景峰和橡树湾结合销售中心和会所的样板展示区，注重客户体验，充分提升了项目的品质，被客户充分认可
44、，促进了项目的整体销售。,Part3项目整体配置,科技细节=品质生活,可视对讲门禁系统,指纹锁系统,住宅子母门配置,项目细节打造中融入蕴含科技感的技术细节，契合客户群体对于品质生活的需求。,产品附加值提升建议,新风系统,直饮水系统,Part3项目整体配置,项目景观：内外有别,居家品质,内,现代风格主题园林，强调园林细节，利用局部1F架空，延展园林空间。适度制造小型坡体景观转换空间层次，放大景观面积感受。,产品附加值提升建议,商业氛围,外,Part3项目整体配置,项目景观：内外有别,商业街区主题风格，强调商业昭示性（精神堡垒），通过临街橱窗的处理，凸显商业氛围与品质。与内部景观互动，满足客户各项需求。,产品附加值提升建议,地址：成都市广福桥北街1号巴黎阳光综合楼4F 电话：028-85050222 85511115传真：,
