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1、1,多層次傳銷（23),變質多層次傳銷之禁止 變質多層次傳銷，參加人取得佣金、獎金或其他經濟利益，主要係基於介紹他人加入，而非基於其所推廣或銷售商品或勞務之合理市價者。,2,多層次傳銷（23-1),參加人得自訂約日起14日內以書面通知解除契約多層次傳銷事業應於30日內，接受參加人退貨之申請，取回商品或由參加人自行送回商品，返還參加人於契約解除時所有商品之進貨價金及其他加入時給付之費用,3,多層次傳銷（23-2),解約權期間經過後，仍得隨時以書面終止契約，退出多層次傳銷計畫或組織終止契約後30日內，多層次傳銷事業應以參加人原購價格90%買回參加人所持有之商品,4,多層次傳銷（23-1;23-2)
2、,返還參加人所為之給付時，得扣除商品返還時已因可歸責於參加人之事由致商品毀損滅失之價值已因該進貨而對參加人給付之獎金或報酬退貨如係事業取回者，並得扣除取回該商品所需運費不得向參加人請求因該契約解除或終止所受之損害賠償或違約金,5,多層次傳銷管理辦法（23-4),有關多層次傳銷事業之報備、業務檢查、財務報表應經會計師簽證並對外揭露、對參加人應告知之事項、參加契約內容、參加人權益保障、重大影響參加人權益之禁止行為及對參加人之管理義務等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。,6,報備之多層次傳銷事業活動概況,單位：家,7,從事多層次傳銷之事業開始實施時間,單位：家,8,事業國籍分布,9,所在地區分布,
3、單位：家,10,銷售商品或務別,為解多層次傳銷事業銷售商品或務種，特將商品分成13，按銷售家觀察，以販售營養保健食品192 家(占81.70%)居冠，販售美容保養品131家(占55.74%)居次，第三為清潔用品78家(占33.19%)。為解其實際銷售況，以各事業商品銷售比重及營業額，計算各商品銷售額，結果以營養保健食品銷售額最大，計285.80億元(占55.57%)，其次為美容保養品86.70 億元(占16.86%)，第三位為清潔用品40.02 億元(占7.78%)。13類商品：1.營養保健食品 2.減重食品 3.美容保養品 4.清潔用品 5.健康器材 6.淨、飲水器材 7.衣著與飾品 8.寢
4、具 9.圖書文具及影音帶 10.廚具、餐具 11.資訊商品 12.服務商品 13.其他。,11,進貨(製造)成本所占比重之分布及佣(獎)支付比之分布,97多層次傳銷事業進貨（或製造）成本計141.67億元，占多層次傳銷營業總額514.32 億元之27.55%。由於參加人與多層次傳銷事業間並無僱傭之關係，參加人薪酬全視業績而定，優渥的獎支付制及福計畫係吸引參加人加入之重要誘因，97 多層次傳銷事業佣支出計200 億元，占營業總額514.132億元之38.89%。,12,公平法對不動產業相關規範,對於預售屋銷售行為之規範對於不動產經紀業之規範對於不動產經紀業者實施聯賣制度之規範對於不動產廣告案件之
5、處理原則,13,不動產交易之特性,交易次數少(1.7次)交易金額龐大訊息不對稱簽約至交屋有時間落差(約2年)預售屋購屋人高度依賴廣告作交易判斷,14,法規架構：建築開發/投資業,15,法規架構：不動產經紀業,16,公平法適用之基本原則,特別法優先:公平法是一般競爭法，立於補充規範的地位。,17,公平法對不動產經營之規範,聯合行為、不當限制加盟店收取服務報酬、不實廣告、未告知可選擇要約書及斡旋金之替代關係,18,公平法對預售屋銷售主要規範依據,19,預售屋銷售違法行為態樣（一）,(一)不當限制購屋人審閱契約要求客戶須給付定金始提供契約書。在與客戶簽約前，未提供充分契約審閱期間。審閱期間至少5天。
6、(二)隱瞞重要交易資訊Case1：建地位於土地重劃區依法重劃土地所有人須受土 地重劃用地限制、負擔重劃費用。Case2：高速鐵路路線經過建物土地，買受人須無條件接受政府徵收。,20,98年10月30日自由時報,21,預售屋銷售違法行為態樣（二）,(三)土地移轉時間未載明於契約建築業者於84年10月1日以後簽約者，應於契約中明定土地移轉年度或日期。其他表達方式，如以簽約後3個月內表達亦可。(四)公共設施分攤未載明於契約各共有人分配之共用部分所含項目。共用部分面積或比例分攤之計算方式。各戶持分總表應明確列示共用部分分攤之計算結果（自行決定提供公眾閱覽/分送客戶/自由取閱）,22,預售屋銷售違法行為
7、態樣（三）,(五)建商指定貸款銀行 分隨時提前清償利率較高 及限制提前清償利率較低(六)變更廣告所載之設計，使原買受人無從選擇 eg.預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售(七)建商要求客戶繳回契約書,23,不動產經紀業之規範,聯合行為：共同決定價格、共同劃分市場、共同抵制其他業者。不實廣告與內政部協調結論】：涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等嚴重影響市場交易秩序及公共利益者，由公平會主政其他個別仲介銷售廣告由內政部主政,24,不當限制加盟店收取服務報酬欺罔或顯失公平：未告知斡旋金與內政部版要約書之區別及其替代關係賺取差價多次重複收取服務費用注意：其中賺取差價及多次重複收取服務費用涉及
8、不動產經紀業管理條例之相關規定，公平會已與內政部協調分工。,不動產經紀業之規範,25,仲介服務報酬,按照交易額固定比例收取。我國法定報酬上限6%。不同國家間差異明顯。(我國收費：買賣比例4%：2%或5%：1%)同一國內仲介服務費存有僵固性：橫斷面的僵固性(都市vs.鄉村)縱斷面的僵固性(景氣vs.不景氣)服務報酬與銷售成本脫勾,26,聯賣制度(Multiple Listing Service;MLS),定義：不動產經紀業者利用網際網路行銷通路之特性，共用資訊系統以組成聯賣資訊網，將開發完成之待租售物件上網，讓其他仲介業者透過該資訊平台，了解各家仲介公司待租售物件訊息，並共同尋找買方（承租人），
9、以增加成交機會。,27,MLS反競爭的疑慮,28,聯合行為可能態樣,相互約束開發物件必須與賣方（出租人）簽訂專任委託銷售（出租）契約。相互約束委託銷售（出租）契約之期間。相互約束開發方（指開發案源一方）擁有一定的專賣期間。相互約束要約斡旋金之票期：使斡旋金票期趨於一致。相互約束開發方（指開發案源一方）與銷售方（指銷售案源一方）間服務報酬分配比例。共同抵制其他不動產經紀業者參與聯賣制度、將物件登錄於聯賣資訊網站，或使用聯賣資訊網站之資訊。,29,與公平交易法無涉之案件類型,30,與公平交易法無涉之案件類型(續),31,不動產不實廣告類型16種,(一)工業住宅未載建築基地之使用限制。雖載明基地使用
10、限制，惟標註較其他說明顯有不足。未對建築物用途明確表示。建築物適合供住宅使用之表示或表徵。宣傳其用途與建造或使用執照不同。(二)國民住宅未經主管機關核准。誤認政府機關為主、協辦單位。誤認未限制承購資格。誤認全部建築物均屬國民住宅。隱匿廣告主體，或所載內容不足以辨明交易主體，或引人誤認為政府機關直接興建銷售。,32,不動產不實廣告類型續,(三)建築物座落地點廣告上標示建築物座落地點與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受程度者。預售屋之座落位置屬不動產交易 之重要事項，足以影響交易相對人之購買意願，故事業於廣告上，對預售屋之座落位置所為之表示或表徵，倘與實際差距甚遠或難為一般大眾 所接受，則其
11、廣告即有虛偽不實或引人錯誤情事(四)不動產面積1.總面積與所有權狀登記之面積不符。2.雖相符,但有以下情形者 以非法定名詞作為面積之表示，未於明顯處以相當比例之字體註明其範圍。使用法定用語作為面積之表示，而其數量與應有或登記者不符。建築物共同使用設施比例之具體數字與完工建築物不符者。,33,不動產不實廣告類型續,(五)外觀、設計、格局配置包括建物外觀、設計、格局配置等(如區分所有權建築物之共同使用部分，如休閒步道、戲水池、健身房、花園、游泳池、涼亭等)判斷:1、與廣告海報不符。2、雖與廣告海報相符，惟與施工圖或竣工圖不符，且經認定係屬違建。3、誤認給付之設施或服務。Case1：陽台外推 Cas
12、e2：誤認給付之設施或服務以他人之設施作廣告宣傳,34,不動產不實廣告類型續,(六)建材設備廣告上對建築物建材所為之表示或表徵，與實際不符，且其差異難為一般消費大眾接受者。同級品?指品質及性能不低於指定廠牌水準之同級商品(內政部)。(七)公有公共設施或交通道路 學校、公園、運動場、政府機關對公有公共設施之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符。使誤認公有公共設施或交通道路已完成。對交通狀況、時間或空間距離之表示，未以通常得使用之道路狀況為計算標準。,35,不動產不實廣告類型續,(八)外在環境、視野與景觀建築物外在環境、視野、景觀與廣告所表示不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。(
13、九)夾層屋廣告表示系爭房屋為挑高空間，並以文字、照(圖)片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建築物原設計更多之使用面積，且有下列情形之一者：廣告圖與施(竣)工圖不符。未明示法規對施作夾層之限制。經確認為違建。,36,不動產不實廣告類型續,(十)停車位廣告與施(竣)工圖不符，經建築管理機關認定為違法者。縱建商嗣後實際交付之停車位與廣告相符，亦同。(十一)建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。(十二)納骨塔廣告使人誤認業經核准啟用、開發。(十三)使用之限制廣告表示用途與建造執照等所載不符，且依法不得變更者,37,不動產不實廣告類型續,(十四)獲獎情形廣告上標示之獲獎情形與
14、實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。(十五)優惠內容廣告上標示之優惠內容與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。(十六)房屋仲介業廣告成交紀錄與實際不符。分店數量與實際不符。使用買方或買方數量等非法定名詞作為服務數量之表示或表徵，未於明顯處標示其統計期間及統計區域。,38,法律責任,1.民事責任：3倍損害賠償(30-32)2.刑事責任：2年或3年以下有期徒刑，另處新台幣5,000萬或1億元以下罰金(35-37)3.行政責任：第一次違法，處新台幣5萬元以上2,500萬以下罰鍰，連續違法者處10萬元以上5,000萬以下罰鍰(41-42),39,公平交易委員會相關資訊,網址:http:/本會服務中心專線：(02)2351-0022或(02)2351-7588分機380服務時間：星期一至星期五 上午9時至12時30分;下午1時30分至5時,40,簡報完畢 敬請指教,
