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1、第二讲 控制性详细规划的涵义和作用,一、控制性详细规划的涵义,控制性详细规划是城市规划编制办法中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。,1.控制性详细规划是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次。2.控制性详细规划是规划与管理、规划与实施衔接的重要环节，更是规划管理的依据。3.控制性详细规划是体现城市设计构想的关键。控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划的宏观的城市设计构想，以微观、具体的控
2、制要求进行体现，并直接引导修建性详细规划及环境景观规划等的编制。,二、控制性详细规划的作用,(1)控制性详细规划的内容规划控制指标体系的内容 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。,二、控制性详细规划的作用,二、控制性详细规划的作用,二、控制性详细规划的作用,二、控制性详细规划的作用,二、控制性详细规划的作用,土地使用包括土地使用控制和环境容量控制。土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。土地使用性质按用地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地使用相容性
3、通过土地使用性质宽容范围的规定或适建要求，为规划管理提供一定程度的灵活性。,二、控制性详细规划的作用,环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。容积率为空间密度的控制指标，反映一定用地范围内建筑物的总量；建筑密度为平面控制指标，反映一定用地范围内的建筑物的覆盖程度；人口容量规定建设用地上的人口聚集量；绿地率表示在建设用地里绿地所占的比例，反映用地内环境质量和效果。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。,二、控制性详细规划的作用,设施配套包括公共设施配套和市政公
4、用设施配套。设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范(标准)作出规定。,二、控制性详细规划的作用,建筑建造包括建筑建造控制和城市设计引导。建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。,二、控制性详细规划的作用
5、,行为活动控制行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。交通活动控制内容为交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量；交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。控制内容的选取受多种因素的影响，对每一规划地块不一定都需要从四个方面来控制，而应视用地的具体情况，选取其中的部分控制内容。,二、控制性详细规划的
6、作用,4.规划控制的方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。(1)指标量化含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。,二、控制性详细规划的作用,(2)条文规定含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。(3)图则标定含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。适用范围：当需要对规划地块的划分和
7、建筑的布置作出标示时采用。,二、控制性详细规划的作用,(4)城市设计引导含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。,二、控制性详细规划的作用,5.规划控制指标的类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。(1)规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度(建筑基底总面积地块面积)；建筑控制高度；容积率(建筑总面积地块面积)；绿地率(
8、绿地总面积地块面积)；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。,二、控制性详细规划的作用,(2)指导性指标一般为以下各项：人口容量(人hm2)；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。,二、控制性详细规划的作用,6.规划控制指标的名词解释及计算规定名词解释(1)用地面积-规划地块划定的面积，以公顷计。(2)用地性质-用地使用功能，根据国标用地分类标注至小类乃至小小类(如R22：表示幼儿园、R222表示小学、R，表示中学等)。(3)土地使用的相容性-土地使用性质兼容范围规定或适建要求，以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示。(4)建筑密度-建筑占地面积
9、与规划地块面积之比，以百分比计。,二、控制性详细规划的作用,(5)容积率-规划地块内建筑总面积与规划地块面积之 比。(6)人口容量-规划地块内每公顷用地的居住人口数。(7)绿地率-地块内绿地面积与规划地块面积之比，以 百分比计。(8)停车泊位数-规划地块内规定的停车车位数量，包 括机动车位数和非机动车车位数。(9)交通出入口方位及数量-规划地块内允许设置出入 口的方向、位置和数量。(10)交通运行组织-规定规划地块内允许通行的车辆类 型，作出合理的交通运行组织。,二、控制性详细规划的作用,(11)装卸场地规定-对规划地块内货物装卸场 地位置和面积的规定。(12)建筑高度-由室外明沟面或散水坡面
10、量至建 筑物主体最高点的垂直距离。(13)建筑后退-建筑相对于规划地块某方位边界 后退的距离。(14)建筑间距-为满足日照、消防、卫生、安全 和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间 的距离。,二、控制性详细规划的作用,7.地块划分，土地使用性质与兼容控制(1)地块划分地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。地块的概念和特性地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地
11、，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。,二、控制性详细规划的作用,地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑：用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一。用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界。城市“六线”规划等专业规划要求(注：城市“六线”指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线)。,二、控制性详细规划的作用,考虑土地价值的区位级差。因区位不同地
12、块管理要求也会不一样。不超越分区界或片区界，以利于规划管理。与开发规模尽可能一致。兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。,二、控制性详细规划的作用,(2)土地使用性质及其兼容控制用地分类：基本上按照国标城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37-90)分类，根据所在城市不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少；中心区分类多，边缘区分类少。兼容控制土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通过执行。所示的适建范围规定表，仅表示一种格式，不是到处可以套用的范本。各地应根据具体情况和特殊性制订切合实际的规定表。,二、控制性详细规划的作用,
