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1、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法解析,不动产经营租赁的概念,经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。不动产经营租赁服务属于“现代服务租赁服务”税目。,第一部分 基本要点,一、纳税人,单位和个人单位=企业+非企业单位个人=个体工商户+其他个人,纳税人类型与增值税企业类型对应关系,二、标的物,（一）不动产：包括建筑物、构筑物等。（二）房屋：包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等。（三）住房：指住宅、居民用房。不动产房屋住房,三、纳税地点,（一）不动产所在
2、地预缴、机构所在地申报纳税（二）不动产所在地申报纳税,四、征收机关,国税机关其他个人出租不动产的增值税，国税暂委托地税代征。,五、对出租试点前取得的不动产给予过渡政策,一般纳税人 老项目 简易征收,六、过渡政策的增值税征收率为原营业税税率,增加5%征收率。,第二部分 适用范围,适用本法,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。包括转租。,不适用本法：,纳税人提供道路通行服务不适用本办法，即：直接在机构所在地申报纳税。,第三部分 缴纳增值税的规定,一、一般纳税人出租不动产,
3、（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。,二、小规模纳税人出租不动产,（一）单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个体工商户出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（三）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,第四部分 预缴税款及纳税地点,一、单位和个体工商户出租不动产,（
4、一）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）,不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。向机构所在地主管国税机关申报纳税时，填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及附列资料或增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及附列资料。,不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）,不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。（我市暂定为不预缴）
5、,（二）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）,不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,二、其他个人出租不动产,直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,第五部分 应预缴税款和应纳税款的计算,一、应预缴税款的计算,（一）单位和个体工商户纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）单位纳税人出租不动产和个体工商户纳税人出租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款
6、：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%,二、应纳税款的计算,（一）其他个人,其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：1、出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%2、出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%,（二）单位和个体工商户,单位和个体工商户纳税人，按照一般计税方法或简易计税方法计算应纳税款。向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税款中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,第六部分 发票开具,代开增值税发票,一、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。二、其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。,注意：纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,第七部分 其他条款,罚则,一、纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。二、纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,谢谢大家！,
