个人投资置业指引.ppt

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1、个人投资房地产秘诀,房地产个人投资,第一节 房地产个人投资概述第二节 房地产个人置业投资 第三节 房地产个人间接投资,第一节 房地产个人投资概述,一、房地产作为投资对象的优势 1、房地产具有保值增殖性（至少在长期内具有这样的优点）。根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期物价上涨率的2倍，因此具有抵御通货膨胀影响的作用。2、可观的投资收益。国际经验，房地产投资的平均收益率高于银行存款和债券，仅次于股票。我国的机会是：城市化进程的加快，房地产需求逐步释放。3、财务杠杆的作用明显。运用财务杠杆的优势：一般房地产的资产收益率高于资金成本率。房地产是我国的现行个人投资方式中唯一

2、可以运用财务杠杆的。,第一节 房地产个人投资概述,一、房地产作为投资对象的优势 4、在一定程度上可以起到避税作用。通过在会计准则内多提折旧降低应税收入，还可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面的利润。在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款买房的还本（相当于房屋折旧）付息是在税前支付的，这就是买房的避税效应。5、作为不动产，投资于房地产的投资者可以凭借其所有的房地产很容易地获得银行的抵押贷款，可以将融通到资金用于更高收益率的投资项目，同时可以将设定抵押的房地产用于出租和经营。,第一节 房地产个人投资概述,当然房地产投资也有一定的劣势：

3、劣势：流动性较差要求的投资金额大风险较高其风险程度与收益程度对应房地产的周期杠杆效应更放大了风险,第一节 房地产个人投资概述,二、我国房地产个人投资的特点与影响因素1、我国房地产个人投资的主要特点（1）投资主体以中高收入人群为主（2）投资形式主要为置业投资（3）投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点,第一节 房地产个人投资概述,二、我国房地产个人投资的特点与影响因素2、房地产个人投资的主要影响因素（1）房地产经济周期（如何判断周期）（2）居民收入水平（房价收入比如何计算）（3）投资成本及其它投资渠道的收益情况（购入价、交易税费和其他费用、其他投资渠道的机会成本）,第一节 房地产个人投资概述,（1

4、）如何判断房地产经济周期 由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。,第一节 房地产个人投资概述,关于反映房地产经济周期的一系列指标：房地产平均价格、房地产价格指数土地购置面积、土地开发面积、土地拍卖市场行情施工面积、竣工面积商品房销售面积、销售额房

5、地产投资增长率,中房指数（上海）（1999年1月2009年9月）,中房住宅指数（上海）（1999年1月2009年9月）,房价收入比的计算,所谓房价收入比，是指一套住房总价与城市居民家庭年收入之比。根据世界银行发布关于房价收入比的范围在36倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。在西方，房价收入比包括新建住宅的价格、也有二手房交易价格，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。,房价收入比的计算,按照阳光家缘的数据，2008年广州一手房交易均价为：9339元/，交易面积占比为：54.97%，单套面积106.23；2008年广州二手房交易均价为：4378元

6、/，交易面积占比为：45.03%，单套面积为84.13。因此可以得到加权平均价格为：7105元/，加权平均单套面积为：96.28。而根据广州市统计局2008年的城市人均可支配收入为：25317元，户均人口3.2，则家庭年收入为：81014元。则广州市房价收入比为：8.44。,按现行的房贷政策计算房价承受能力,假设总房价为P万元，则按照现行的住房贷款政策，首付30%，贷款70%，则贷款总额为0.7P万元，若选择商业性住房按揭贷款，现行的5年以上的贷款的年利率为5.94%，若首次购房的可以享受基准利率的0.7倍的优惠利率，则为4.158%，按最长时间30年期限贷款，则每1万元的月还款系数为48.6

7、6元，则每月还款额为48.660.7P，按照月还款额不能超过月收入的50%，假设家庭年收入为X万元，则家庭月收入为X/12，因此需要满足：48.660.7P(X/12)50%10000 因此大约房价收入比即P：X12.23,第一节 房地产个人投资概述,三、房地产个人投资方式的分类与选择1、个人直接投资（1）直接买卖赚取差价（2）购置后租赁（或经营）（3）买卖和租赁（或经营）相结合 2、个人间接投资（1）购买房地产上市公司股票、债券（2）购买房地产投资信托基金（3）购买住房抵押贷款支持证券,（1）直接买卖赚取差价 关键是较准确地预测市场的发展变化，判断楼价走势，这样才能房地产还处于一个较低的价格

8、时抢先出手购买，在其增值到一定程度时出售，尽可能获得最大的差价。投资者对购买对象进行调查，调查其区位状况、交通、环境、公共设施、周边同类楼盘情况，还有购买对象所在地区居民的收入和消费的情况及其他社会经济发展情况，要清楚购买对象所在地区的总体规划情况，了解市场走势和政府相关政策，然后在收集到一定的数据后对市场进行预测，预测该楼盘物业的升值空间和升值时间，同时计算资金的投入量和未来的收益。实际操作中，可以根据市场上的需要，对物业进行必要的改造和装修（如花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理），最后看准时机出售。买卖房赚取差价的投资方式，资金需求量较大，在短期内可能获得较大的回报，适用于在房地产价

9、格上涨过快阶段。但这种投资受政策的影响较大，随着市场的规范，这种投资方式的投资难度将加大。,（2）购置后租赁或经营的方式 这种投资方式在购置前同样要对调查投资对象的区位、交通等基础设施状况、配套设施完善程度、周边环境情况以及所在地区居民的收入消费情况等进行具体的调查和了解。须注意的是租赁和自我经营市场与买卖市场有点不同，在买卖市场受欢迎的物业在租赁和经营市场不一定会同样受欢迎。预测租金的上涨空间，计算未来的收益情况，在计算收益时要考虑的因素也相对较多，特别是要考虑楼房在出租经营时的空置率，要充分考虑各种成本费用。这类投资比较好的对象是城市主要商业区的商铺、城市中心地带的写字楼或商务公寓等。部分

10、特殊地段、具有不可复制资源的高档住宅，如位于优美风景区的别墅等，也是比较好的投资选择之一。,选择户型时除了考虑居住适宜性（三类“分区”清晰、通风采光、过道面积尽量节约、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于对该套物业进行装修改造，关键是要适应市场上需求的变化，与租赁市场的目标客户群相吻合。打算出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险大一些，有可能租不出去。想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室。如果想出租给商户，楼层不宜过高，一二层最好。层高要高。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支

11、出，而每月的租金收入都是相对固定的。以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”，也可能会中途“断档”，这就需要投资者有周密的考虑。,（3）买卖和租赁（或经营）相结合的方式 买卖和租赁（或经营）相结合的方式是先通过租金获取收益，当房地产价格上涨到一定水平时再售出的投资方式。投资形式灵活，兼有长期性投资和短期投资的优点。投资操作的关键是如何把买卖投资和租赁或经营投资有机地结合起来，要注意租赁的时间长短和售出时机的把握。同时在对投资对象进行装修改造时也要更多的考虑以后出售的问题，因此物业的维护和保养十分重要。现实中，这种房产投资方式常常是投资者的相机决策，如有的投资者在买卖投资时购入成本过高，由

12、于短期内楼价上涨不快、甚至下跌而不得已选择的一种投资方式。随着房地产市场的成熟和相关法规的完善，投机性投资的风险越来越高，租赁与买卖相结合的投资方式，既可以减少短期投机性投资的风险，又可以解决长期投资获利慢且少的不足，在现实中是广大投资者采用的投资方式。尤其是前几年出台的一系列征收营业税（出售收入的5.5%）和个人所得税（增值部分的20%）以及第二套房贷款利率和首付比例调整的政策。,买卖和租赁（或经营）相结合的方式，一般投资时间计划为二至五年。可能有两种情况：第一种是先购买小一点、设施差一点的房屋暂时居住，三五年后房屋本身也升值了，再将房屋出售，进行第二次置业，换更好的房屋；第二种情况是手中有

13、富余资金，购买房屋后自己不居住，而是出租获得租金收益，等到房屋升值到一定价位后就出售获利。对于这类投资者，一般应将目标放在市区内的中低价位、户型较小的住宅小区，或者外环路附近和城乡接合地带的新建楼盘。这样的房屋相对需要资金较少，将来出租、出售都比较容易，风险较小。升值的空间要大一些。如一套房屋的单价由7000元升到8000元，另一套房屋的单价由3000元上升到3600元，则后者的投资回报率显然更高，而且根据房地产价值变化的规律，后者实现的可能性更大。,六种投资方式的比较,收益流动性风险程度,各种个人投资方式在投资风险方面的比较直接买卖赚取差价，由于投资对象相对单一、资金集中，其风险相对较大。同

14、时这种投资方式受市场变化、政策的影响较大，如果投资者相关知识欠缺、分析预测市场不准确则更会增加投资的风险；购置后租赁或经营，主要问题是解决好租赁期内稳定的问题，投资者承担的风险较买卖投资小；买卖和租赁或经营结合的投资方式，由于投资操作较为灵活，风险相对较小；投资于房地产投资信托基金，由于委托的是具有专业经验的基金管理公司进行投资决策和操作，因此关键是选择业绩优良、操作稳健的公司即可，风险相对较小；购买房地产企业发行的债券或股票，风险在于投资的上市公司的业绩和证券市场行情，投资风险相对较高；购买住房抵押贷款支持证券这种投资方式，如果金融制度足够完善，其风险相对较小。,个人投资方式在流动性方面比较

15、：以实物为投资对象的流动性都较差，买卖赚取差价的投资方式是以实物交易，交易量大且是不动产，受地域的限制，很难在较短的时间内快速变现；购买后租赁或经营其目的是赚取租金，是长期投资，一般不急于兑现；买卖和租赁或经营相结合的投资方式投资比较灵活，所以其流动性也较前两种投资要好，在出租的成效不大时，有好的价格还可以把物业兑换成现金。以房地产上市公司股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等收益凭证为投资对象的三种间接投资方式的流动性强于直接投资方式。,个人投资方式在收益性方面的比较：买卖投资是利用市场的差价，较短时间内赚取收益。购置后租赁或经营的长期投资方式，其所获得的租金收益持续的时间相

16、对较长，则累计收益可能较多，但现值可能较少。买卖和租赁或经营相结合的投资方式，收益来源由前期租金收益和后期出售收益组成，所以收益一般较大。投资于房地产投资信托基金的收益取决于基金公司的投资收益分享，由于基金公司存在投资佣金和投资收益分享，因而这种方式收益可能比投资者直接投资的收益少些。购买房地产企业的债券和股票的方式收益来源于债券和股票的升值，其收益情况受房地产企业经营状况和资本市场形势等多方面影响，一般股票收益相对较高，而债券收益则相对低些。住房抵押贷款证券化的投资方式的收入来源于利息收益，其收益虽然比银行存款行的利息高，但相对前面几种投资来说要少。,第一节 房地产个人投资概述,四、房地产个

17、人投资的分析步骤1、确切估算本人可用于投资房地产的资金量。2、对投资目标进行分析。主要分析其投资对象的特性，以便发现投资目标是否存在不正确定价的情况。3、构思各种资产投资的正确组合。一般采取分散投资策略，寻求最佳的投资组合，以降低风险。确定用于各种特定投资的数量，并确定在目前拥有的资产中哪些应该出售或买入，哪些资产作为自己资金组合的新成分。4、对资产投资组合的经济效果进行评估。从风险和收益两个方面对所拥有的各种资产的实际经济效果做出测定，并将其结果与基准收益水平进行比较。5、确定最终的投资计划与投资者的风险偏好有关。,第二节 房地产个人置业投资,一、房地产个人置业投资举例 在房价上升剧烈的时期

18、，大多数投资者都倾向于短期内买卖差价获得较多利润。而通过出租获得分期回收的出租收益则是一种等待高价出售的投资选择。,一投资者2006年8月1日购买了华农大正门五山花园一套97平方米的三房二厅的住房，购买价为60万，由于该二手房房产证不够5年，因此原有业主作为卖方需要交纳营业税及附加（售价的5.5%）和个人所得税（售价的1%），这些税费都由该投资者承担，包括这些税费在内，投资者在房价外需承担约售价的15%的交易税费。投资者申请70%商业按揭贷款（贷款期限为20年），则首付18万元，按照现行的利率则每月需偿还3468.78元。2006年10月1日能够办理完所有贷款、过户等一系列手续，且10月1日开

19、始还贷款。10月1日出租，月租金为3000元，一直出租至2008年10月1日，并在10月1日以90万（实收价）售出并还清全部贷款。试计算该投资者获利或亏损情况（假设该投资过程的贴现率为10%）,分析思路：可以将该投资过程看成是一个现金流量过程（在此按照年度计算收益和支出），如下图所表示：,0,1,2,60万和税费,年租金,年租金,售价,2006年投资额为：6030%6015%=27万2006年3个月的租金收入：30003=9000元2006年3个月的月供：3468.783=10406.34元2007年的租金收入为：300012=3.6万元2007年的月供支出：3468.7812=41625.3

20、6元2008年的租金收入为：30009=27000元2008年的月供支出：3468.789=31219.02元2008年10月1日售价为90万，需要偿还银行剩余本金（401191.36元）和违约金（15707元），还剩余为：483101元。,从上可知：在现有的市场条件下，投资者追求的不是租金收入，投资收益多半归功于差价收入,一套房屋的价值为100万，以下来分析合理的租金应该是多少？总价1000000，使用年限：70年，3成（300000）自有资金，7成（700000）贷款，贷款20年。动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为3.5%，20年内加权平均贷款利

21、息8%。等额还款法，则月还款需5855元，年还款需70258元。还款年金现值：P=70258（P/A，3.5%，20）=7025814.2124=998529；A=（300000+998529）（A/P，3.5%，70）=12985290.03846=49941/年=4162/月，就是说，你每月的租金收入不低于4162元就可投资。现在整体来看：一套一百万元的房子，按假设二，每月租金就是4162元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是4162元（不计算装修、物业管理等各种费用）。可以仔细思考，你愿意花4162元去租自己手中的这套价值100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢

22、？租金售价比约为1：240。,第二节 房地产个人置业投资,二、房地产个人置业投资的一般注意事项 由于投资房地产的目的是获得利润，因此购买投资对象不一定是居家型的房产，而是易于出租或出售且价格较高的房产。1、当投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通设施近；有市场发展前途。2、估计自己的资金实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看自己有多少现金以及有什么可以抵押的资产。着眼于您的长期目标，例如是否退休缺乏经济来源、家里是否有小孩出生或失业。,二、房地产个人置业投资的注意事项3、确定投资策略。有些房产易于出租，但是

23、不一定有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在决定投资以前，必须确定投资策略。4、需估计投资对象的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，因此要研究投资房产过去的升值情况和潜在的出租前景。5、争取最优价格。富有经验的谈判能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。6、确定贷款，即寻找合适房贷产品。7、如果可能，可以寻求律师帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。,第二节 房地产个人置业投资,二、房地产个人置业投资的注意事项 8、需要专业性的房地产租赁服务。专业的房地产租赁服务可以使投资者不必为租客问题烦恼而集中精力于房产投资决策。随时注意

24、了解投资物业有何变化；定期检查物业状况，如房屋结构，水管，门窗等；参加保险，因为这是挽回经济损失的安全途径。购买之前，请专业人士写一份房屋状况的书面报告，以避免今后房客要求维修时，投资者不得不支付昂贵的费用。9、租客问题需重视。租客与房东的关系总是不太和睦，常见的矛盾有：屋内设备的收费问题；电话的使用约定；水电交费约定；电视天线和电话线的连接；住房原有设备维护问题；租金和支付问题；抵押金的问题。,第二节 房地产个人置业投资,三、个人房地产投资分析 上面的分析说明：投资者只有发现市场还没完全发现的投资机会，才会有丰厚的回报。房地产投资分析的核心在于：区位 选择投资的城市 城市规模的扩张，带来的地

25、价变化 因此，城市规模发展预测对房地产投资有重要意义 影响城市规模发展的因素：就业机会气候城市基础设施,第二节 房地产个人置业投资,选择投资区域房地产价格的等高线交通干道生活设施次中心和新中心辐射范围越广的核心其价值越高政府规划的影响 房地产投资的时机把握房地产市场节奏宏观经济波动与房地产景气利率的影响购房者类型与房地产景气周期,第二节 房地产个人置业投资,租金价格下降是否一定带来房地产价格下降？此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。利率变动对房地产价格和投资收益的影响 贴现率的下降，会使房地产价格上升 贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的收益吗？市场的有效性：如果这种利

26、率下降已经被市场预期到，那么投资者就不可能取得高于市场的投资回报。,第二节 房地产个人置业投资,四、房地产个人置业投资一般技巧1、慎选对象 投资不仅要看投资物业是否物有所值，还要看投资后的市场前景、对于不同的物业应有不同的考虑。（1）投资住宅 中小户型住宅由于总价较低，适合于未婚或刚结婚的年轻人居住，因此一般购具有较好的市场前景。如果投资者资金较宽裕还可以考虑购买大户型但单价相对较低的住宅作为投资对象，然后将其改造为几套小户型的用于出租。,（1）投资住宅 一般规律是：高增长值的房产一般租金不高（比如市郊，人口少，但环境好，规划新，但有潜力租金也会逐渐提高），高租金的房产一般增值潜力不大（比如市

27、中心，周边环境已经固化，除非大的规划变动否则增值潜力不会大，但租金较高）。市区置业是出租型投资的理想选择。因为市区住宅的租赁需求很稳定旺盛，一般打工族选择租住离工作单位较近的住房，可以节省交通费用和时间。郊区置业一般侧重于持有一段时期后出售。期初价廉物美，一般具有较大的升值潜力。主要选择城市未来居住大力发展的地段和区域。预售房屋可作为短线投资。一般在未来都有一定程度的价格上涨。常见的炒卖楼花就可能获得较高利润。一般炒卖期房，必须寻求易于脱手的房屋，信誉好的开发商，签约时要注意合同中没有妨碍转让的条款。,第二节 房地产个人置业投资,（2）投资厂房 资金雄厚的投资者可以考虑投资厂房，但要求投资者具

28、有厂房投资、建设、使用方面的专业知识。需要注意以下几方面：一是不同的工业要求，厂房的条件也很不一样，根据当地的聚集工业类型、交通便利条件来考虑。二是成本与效益的比较，是租还是购买，根据使用主体的情况。三是负担能力，这与厂房售价和按揭比例相关。与住宅相比厂房的价格相对低廉。,第二节 房地产个人置业投资,（3）投资商铺 商业铺面是很好的投资对象。由于面积一般较小，虽然单位售价较高，但是单位租金水平也很高，投资回收相对较快。铺位的选择一定要选择旺铺，主要是地段，一般房屋的新旧程度影响不大。当然新建小区周围的铺面也是不错的选择，只要小区的入住人数足够多，小区的层次较高，投资这里就有利可图。另外在选择铺

29、面时同一个地段的商铺也存在具体位置的差异，如靠近十字路口或小区主要出入口的商铺一般较好，虽然售价可能相对较高，但出租风险较小收益较高。,第二节 房地产个人置业投资,（4）投资拍卖房注意拍卖对象是否为吉屋注意实际购入成本应该是购入价上浮20%（拍卖行佣金（成交价的5%）及其他税费、佣金、前业主所欠的物管费和水电费等）一般多以一次性付款，而难以按揭支付。http:/,第二节 房地产个人置业投资,四、房地产个人置业投资一般技巧2、入市时机 不盲从、不跟风，人弃我买、低买高卖。3、实地观察 物业的价值与当地的交通环境条件、生活水平、经济发展和政策法规息息相关，因此投资者应该实地观察4、积累经验和知识

30、主要是建筑、产权法律以及投资经济方面的知识。5、及时搜集资讯 对相关的即时出台的政策以及有关投资对象的信息。,第二节 房地产个人置业投资,五、购买房地产的谈判技巧 关键就在于杀价。因此要注意以下几方面：1、多方了解 看房屋。一定要表现出适度的兴趣，细心观察房屋的布局和建筑结构、采光、保养及新旧程度、周围环境等。掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出价，出价多少。一般越是多人出价的房屋，表示其转售能力较强。让业主知道你购房是为了自住，不是转卖。,第二节 房地产个人置业投资,五、购买房地产的谈判技巧2、摸透卖方的心理 卖方多久之内必须卖房，越接近卖方的出售期限，越是杀价的好时机。了解卖方出售

31、房屋的意图：是急于套现还是其他。3、杀价战术 暴露房屋缺点、拖延战术、欲擒故纵等。,第二节 房地产个人置业投资,六、购买房地产应注意的方面1、房屋产权问题。新房“五证”、二手房“两证”是否齐全。是否有共有或夫妻财产纠纷问题。2、建筑结构问题。是框架还是砖混，是否有利于以后的改造。3、基本设施是否齐全。是否达到“五通”以及门窗等设施齐备且完好。4、租赁情况。如果现正在出租，最好要求业主提供租赁合约并要获得承租人的同意。,第二节 房地产个人置业投资,七、房地产置业投资效果的评价指标1、现金回报率 是指置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入资金的比率，主要反映初始现金投资或首付款与年现

32、金收入之间的关系。包括税前现金回报率和税后现金回报率：税前现金回报率=（净经营收入年还本付息额）/投资者的初始现金投入 税后现金回报率=（净经营收入年还本付息额所得税额）/投资者的初始现金投入,第二节 房地产个人置业投资,七、房地产置业投资效果的评价指标2、投资回报率 是指置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入资金的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了投资者实际获得收益与初始权益投资额的比率。投资回报率=（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）/投资者的权益投资额

33、,第三节 房地产个人间接投资,房地产个人间接投资的主要投资工具主要包括：房地产上市公司股票、房地产投资信托基金、房地产抵押贷款支持证券等。本节主要介绍后面两种新兴的房地产投资工具。,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产抵押贷款支持证券 房地产抵押贷款支持证券是指发起人（房地产抵押贷款的债权银行）将缺乏流动性、但具有可预测现金收入属性的房地产抵押贷款资产或加入其他类型优良资产的混合资产（可统称为“基础资产”），出售给特定的发行人（SPV）或者将该基础资产信托给特定的受托人，通过创立一种以房地产抵押贷款为主的资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证。,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产

34、抵押贷款支持证券 SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构（英文简称SPV，Special Purpose Vehicle），其职能是购买、打包证券化资产和以此为基础发行资产化证券，是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。SPV的发行收入构成向发起人购买证券化资产的资金来源。,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产抵押贷款支持证券 主要的参与方：除了债务人（即房地产抵押贷款的借款人）、发起人、SPV等基本各方以外，还包括以下几方面的机构：1、受托人。指按照发起人（或SPV）与受托人的信托法律关系，受托人受发起人（或SPV）的委托，以受托人自己的名义持有信托财产（基础资产），

35、满足基础资产风险隔离的要求。2、服务商。指从事管理基础资产、归集基础资产产生现金流等相关活动的服务中介）3、信用增级机构。指资产证券化交易各方之外的外部第三方信用提供者。一般是在内部信用增级无法达到所需的发行评级时，需要外部信用增级机构提供信用支持。还包括投资者（购买证券的投资人）、投资银行（承销证券机构）和中介机构（信用评级机构、律师事务所、会计师事务所等）,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产抵押贷款支持证券 房地产抵押贷款支持证券是资产证券化的一种重要形态，而最常见的房地产抵押贷款支持证券就是个人住房抵押贷款支持证券。在我国2005年底出现了第一个个人住房抵押贷款支持证券是“建元200

36、51个人住房抵押贷款支持证券”。这单证券的受托机构和发行人（SPV）的是中信信托投资有限责任公司。此外，中国工商银行将作为资产保管机构，香港上海汇丰银行将作为交易管理机构，中央国债登记结算公司将作为证券登记托管和支付代理机构。,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产抵押贷款支持证券 资产证券化的基本运行程序：1、发起人（或委托人）确定实施资产证券化的基础资产2、发起人向发行人（SPV）出售证券化基础资产，或委托人将证券化基础资产设定为信托财产。3、完善交易结构，进行内部评级 4、信用增级 5、发行评级 6、证券销售 7、发行人获取证券发行收入，向发起人支付基础资产购买对价；或委托人委托的投资银

37、行向投资者发行优先级信托利益份额，委托人获得销售收入。8、安排证券交易 9、积累现金流，向投资者支付本金和利息,资信评级机构,信用增级机构,原始权益人,特殊目的机构（SPV）,投资者,原始债务人,服务人,受托管理人,资信评级,信用增级,住房贷款债权转让,转让收入,发行证券,发行收入,本息偿还,本息偿还,债务偿还,债权,债务,债务偿还,住房抵押贷款证券化运作流程图,第三节 房地产个人间接投资,一、房地产抵押贷款支持证券 资产证券化一般要经历三个方面的过程即：资产重组、风险隔离、信用增级。资产重组的核心思想是通过资产的重新组合，实现资产收益的重新分割和重组，着重从资产收益的角度来加强基础资产的现金

38、流。而风险隔离则着重从资产风险的角度来保证基础资产产生的现金流，是关于资产风险的重新分割和重组。信用增级则通过各种信用增级方式来保证和提高整个证券资产的信用级别。包括外部信用增级和内部信用增级。外部信用增级主要由第三方提供信用支持，内部信用增级主要由资产证券化交易结构的自身设计来完成。,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的

39、信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金（一）房地产投资信托基金特征 1、房地产投资大众化（使众多的小额投资者均可参加房地产的投资经营；有利于房地产投资资金的快速筹集）2、房地产产权证券化（“不动产”转化为“动产”）3、专家经营管理，风险较小 4、流动性强，收益稳定（房地产证券买卖手续简单；房地产证券收益稳定，并且不断增值）,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金（二）房地产投资信托基金的优势和作用：1、面向中小投资者2、流动性强3、增值潜力4、有效地分散风险和投资组

40、合管理5、抵御通货膨胀,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金（三）房地产信托投资基金在各国的发展 房地产投资信托基金(REITs)在美国和澳洲有着较长时间的成功发展经验，亦被证明为有效的房地产投资工具。近年来，REITs已经趋于国际化，在日本、新加坡、南韩以及最近的台湾都纷纷成立了REITs，美国、澳洲、日本和新加坡REITs的回报率表现皆优越于股市或直接房地产投资。在亚洲，传统的大规模地产投资多集中于上市房地产公司，自亚洲金融危机之后，房地产市场逐渐成熟与透明，房地产投资信托的股价一直升值，年分红可高于指数股的平均值，年回报率平均可达30%左右。主要投资对象集中在零售业、住宅、

41、工业、办公类地产。,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金（四）分类按投资业务的不同可分为三大类:资产类信托：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。房地产贷款类信托：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券，其主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合信托：同时经营上述两种形式的业务。据统计，REITs 中的绝大部分是从事资产类投资。,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金 房地产投资基金还有开放式基金和封闭式基金的区分，采用共同基金组织形式的基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用

42、开放式基金模式的相对较少，约占30。,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金房地产投资信托基金发行必需的条件：(1)由专家或受托人经营(2)基金公司的财务公开(3)采取股票或受益凭证形式，可上市交易(4)至少75%的资产必须是房地产，投资任何一种有价证券不得超过10%(5)至少75%的收益来源于与房地产有关的经营投资，20%的总收益可来自于股利或利息(6)必须将90%以上的税后收益分配给投资者,第三节 房地产个人间接投资,二、房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITS）在美国发展较快的一个重要原因是REITS能享受税收优惠。首先，REITS作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，REITS投资的房地产资产属于免税资产。1960年，美国国会就通过了议案，修订国内税收法典，使REITS享有与共同基金同样的特殊税收优惠待遇。只要投资信托公司的收入分配给受益人，投资信托公司就无需交税。而在我国现行的税收制度的条件下，若REITS没有相对于其他房地产投资的税收优惠，其发展受到一定影响。,