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1、房地产开发与经营,第四章房地产开发项目融资,房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。,房地产开发项目资金，是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。,一、房地产开发项目融资的基本涵义,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产开发项目资金的分类,1按资金所有权归属的不同可分为两大类，即所有者自有资金或称之为股本权益和企业负债或非自有资金。2按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3按资金转移的方式不同，可分为固定资金和流动资金。4.房地产开发企业的流动资金如按其占用形态分，可分为储
2、备资金、在建资金（即房产资金）、成品资金、结算资金和货币资金五个部分。,房地产开发项目资金可以从以下角度进行归类：,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,二、房地产开发项目资金的特征,房地产开发项目资金的特征，取决于房地产商品的特点：,1资金量大，运用时间长。,2具有相对稳定性。,3.具有固定性和地方性。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,（三）社会集资,三、房地产开发项目资金的来源,1.房地产债卷,2.房地产股票,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,股票是指房地
3、产企业为筹集资金，提出申请，经当地人民银行批准发行的股份所有权证明。房地产股票发行的程序一般为准备工作。申报、股票发行三个阶段：,（1）准备工作 主要内容包括：1）企业营业执照副本；2）企业章程；3）招股说明书；4）联系确定股票承销者，并签订承销合同。,房地产股票发行程序,（2）申报 根据股权发行的管理权限向央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：1）有关设立股份公司的批文；2）发起人认购不少于股份总额30的验资证明等。如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：1）经股东大会通过的增资发行股票的决议；2）
4、经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产股票发行程序,（3）股票发行主要工作有：1）印制股票认购书；2）公告认股办法；3）承销者向社会公开发行股票,承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；4）公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书并召开股东大会，产生法人代表。5）印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；6）其他。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,（四）其他融资方式,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产开发项目融资决
5、策通常由以下几个环节构成，即发现问题、确定目标、进行定性定量定时分析、方案选择、组织实施和信息反馈调整。,房地产融资决策是对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最优行动方案的活动进程。融资决策在房地产开发项目融资进程中占有极其重要的地位，对于灵活融通资金，提高资金使用效益具有重要作用。,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,发现问题是融资决策的起点，确定融资决策目标是决策的前提。决策目标，是指在一定环境和条件下，根据融资进程中的主要矛盾，在预测的基础，制定融资活动所预期达到的目标。,一、发现问题、确定目标,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金流动计划表，是房地产开
6、发项目融资决策的基础工作,通过编制资金流动计划,明确所需资金的构成、投向、回收以及流动，使达到资金合理而有效的利用。资金流动计划表，一般由：资金投入计划、资金回收计划和资金流动计划三部分组成，可以用表格形式或图线形式表达。,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金投入计划，主要是根据开发项目基本的建设进度计划，和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算，施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投人时间要求，以及付款方式等来进行分项计算。投入资金的分类可致划分为以下一些方面：（1）土地费用;(2）前期工程费;（3）建安工程费;（4）室外工程费;（5）公共配套
7、费;（6）管理费;（7）其他费用.将以上各项费用列表，并根据工程进度计划计算出每月或每季度的总费用支出，即为资金投入计划表 见教材P63页表（4-1）,1.资金投入计划,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金回收计划，主要是根据楼宇租售计划，结合市场分析中估计的最可能租金，售价水平进行计算。资金回收的项目主要包括定金、售楼收入和租金收入。将各项收入列表，即为资金回收计划表（见教材P63页表4-2）,2.资金回收计划,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,将资金投入计划表和资金回收计划表相综合，即为资金流动计划表。资金流动计划表见书P64页表（4-3）为了减少开发商筹
8、资数量及费用，开发商在安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。,3.资金流动计划,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,在拟定融资决策方案时，主要考虑的因素主要包括以下几个方面：开发项目的规模、所需资金的大小、支付和实际投入使用的货币币种、融通资金的成本、付款和还款条件、汇率变动趋势、利率的高低和变动趋势、资金占用时间、获取资金的可能性以及拟选金融机构的实力、办事效率等。,拟定决策方案是融资决策的基础。这个环节主要是寻找达到既定目标的各种可能途径，在初步分析和判断的基础上，提出融资的备选方案。,二、拟定决策方案,第二节 房地产开发项目融资决策,
9、二、拟定决策方案,1使用资金所支付的费用，即资本占用费，包括（1）筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；（2）特定条件下的机会成本。2 筹资过程中的筹资费用。该费用时是筹资中介机构劳动消耗的必要补偿；这种耗费包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费向银行借款的手续费等等。3 特定条件下的机会成本。该成本是指房地产投资者从企业内部筹资所形成的机会成本，,房地产投资者在筹资时所付出的“成本”主要包括以下三方面：,第二节 房地产开发项目融资决策,1开发商应尽可能减少企业自有资金的投入，而尽可能多的利用财务杠杆，以规避风险；2.对不同融资方式进行比较,择优选择；3.当选择银行贷款时，应该优先考
10、虑利用开发项目本身的土地使用权，或进行中的建设工程作为贷款抵押；4.当吸收社会资金用于开发项目时，要视市场情况灵活选用支付固定利息或分割固定利润的筹资方式；5.在规定许可的条件下，尽可能利用商品房预售等其他融资渠道筹措建设资金，以达到分散开发风险，保障开发商收益的目的。,拟定决策方案，需要注意的问题：,二、拟定决策方案,第二节 房地产开发项目融资决策,三、融资方案选优,从对各种融资方式的比较来看，对融资方式的选择通常取决于对融资的数额、流量，资金来源结构，融资步骤安排，融资风险评价和融资成本分析等的综合评估结果。这可以通过对各种可能融资方案的安全性、经济性和可行性进行比较分析后择优选用。,融资
11、方案选优是融资决策的关键，通过对备选方案的定性和定量分析，最终确定最能满足决策目标的融资决策方案，从而基本确定融资决策的经济效益。,第二节 房地产开发项目融资决策,按风险程度大小分为A、B、C、D四级，风险程度的等级主要是通过风险种类、避免风险可采取措施的有效程度、融资进程中意外事件发生的可能性大小等方面的分析来综合确定。,1.安全性,三、融资方案选优,2.经济性,第二节 房地产开发项目融资决策,3可行性,根据资金落实程度从高到低分为 A、B、C、D四个等级。,根据综合融资成本从低到高排列为 A、B、C、D四个等级。,组织最优决策方案的实施是融资决策具体贯彻执行，使方案付诸于实践。实施进程中应
12、制定周密的实施计划和相应的措施。信息反馈调整则是在融资决策实施进程中，对可能出现偏离决策目标的情况进行跟踪调整。以便及时发现问题，适时调整和修改融资方案。,四、融资方案的组织实施和信息反馈,第二节 房地产开发项目融资决策,一、房地产抵押贷款的基本条件和原则,凡是具有房地产开发权，实行独立核算的法人，在符合开发地的有关规定下如果具备以下条件均可以申请贷款：1.借款人保证贷款用途正当，确有财产物资作保证，具有偿还贷款的能力；2.借款人应提供指定地块的土地使用权有偿出让合同，开发建设方案，项目可行性报告、偿还贷款本息的途径，批准的建设计划和贷款人提供的其它文件；3.款人应以土地使用权及其地上建筑物，
13、其它附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押和登记公证手续；4.借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户；5.有健全的财务管理和经济核算制度，按照规定及时想开户行房地产信贷管理部门报送有关资料。,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,（一）房地产开发抵押贷款的条件,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,（二）房地产开发抵押贷款的原则,一、房地产抵押贷款的基本条件和原则,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,1抵押物足量原则；2减少风险原则；3法律效力原则（1）抵押房地产的法律效力（2）抵押贷款合同的法律效力（3）抵押房地产处分的法律效力,二、房地产企业抵押贷款的基本要求,1 房地产企业抵押贷款额度、利率与期限；2贷款
14、抵押物的占管；3房地产抵押的处分；4房地产抵押贷款合同与协议；5抵押贷款的监督与管理。,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,房地产开发企业在开发房地产时，向银行申请抵押贷款，一般要经过以下基本程序：,三、办理房地产抵押贷款的基本程序,1抵押贷款申请人（债务人）根据国家宏观经济发展规划、国家有关的房地产业政策和投资政策，以及企业的发展目标确定建设项目。2编制项目建议书和投资设计任务书（或可行性研究报告），以确定项目总投资和建设规模等内容。3向国家计划部门上报项目建议书等文件，申请批准立项。4债务人在申请立项的同时，要向债权人（债权银行）报送“借款申请”及有关文件。5征得债权银行同意后，由国家计划部
15、门批准立项。,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,三、办理房地产抵押贷款的基本程序,6债权银行接到计划部门批准立项的文件后，考察债务人和贷款项目的有关情况，审查其提供的抵押品，平衡贷放资金的来源与运用。7.在立项和考察基础上，债权银行与债务人进行债务谈判。8.谈判成功后，签订书面抵押贷款合同。9.公证部门对抵押贷款合同进行公证。10.债务人向债权人（抵押权人）移交抵押品或所有权证书。11.债务人运用贷款。12.债权人考察贷款使用情况。13.贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书；如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。,第三节 房
16、地产开发项目的抵押贷款,四、房地产开发企业融资文件的准备,（1）融资目标及融资的基本条件；（2）融资方式及总额、期限、利率规定；（3）还本付息方式；（4）计划开发项目介绍；（5）事项目可行性分析及上级主管部门意见；（6）批准的建设合同；（7）拟开发项目场地及所有权鉴定；（8）工程造价概况；（9）期望收益水平；（10）收益分享方式；（11）担保和保险。此外，对开发商来说，还应重视在融资文件中将金融机构的工作效率、金融机构指定的咨询人员对项目开发的干预程度、金融机构对融出资金管理的约束情况等尽可能作出明确规定。在准备筹资文件时，开发商应特别关注的问题,房地产开发企业在进行融资时，所需要准备的一般的
17、融资文件多包括以下主要内容：,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,五、签署贷款合同前需明确的主要问题,8付息方式；9还本方式；10各种手续费用；11提前还款处理；12提款方式；13银行的监管检查权利；14其他重要问题。,1借款人；2贷款人；3贷款的性质和用途；4贷款金额；5贷款期限；6安全保障；7利率；,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,1中介费用；2承诺费；3律师费；4评估费；5罚金；6.其他费用。,六、房地产开发抵押贷款中的主要费用,第三节 房地产开发项目的抵押贷款,第四节 金融机构对开发项目贷款的审查,一、开发商过去的业绩表现,二、开发商的会计报表,三、拟开发建设项目的情况,四、开发商拟贷款数量,第四节 金融机构对开发项目贷款的审查,五、贷款期限,六、利息率,七、收益率,八、其他因素,思考题,1.试述房地产开发项目资金的主要来源？2.试述房地产开发项目融资决策的基本程序。3.房地产抵押贷款的条件和原则是什么？4.房地产开发企业如何申请开发项目的抵押贷款？5.房地产开发企业在进行开发项目融资是应注意哪些问题？6.金融机构主要从哪些方面对开发项目贷款进行审查？,第四章 房地产开发项目融资,
