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1、山西太原房地产市场调查分析报告 开发部：麦海华 二零一零年五月十七日目录第一部份 太原经济及城市进展概况2一、太原概况3二、太原经济9三、小结12第二部份 太原城市整体计划分析14一、整体计划定位14二、城市结构布局15三、城市交通体系18四、小结20第三部份 太原房地产市场分析20一、太原房地产进展概况20二、太原房地产板块分析31三、太原要紧在售楼盘分析35四、太原房地产市场展望46五、太原楼盘抽样调查表48第四部份 太原近期商住土地成交分析50第五部份 结论与建议51第一部份 太原经济及城市进展概况一、太原概况太原市是一个具有2500年历史的古城，简称晋，也称“龙城”太原是山西省省会，是
2、山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济进展布局中，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。1、地理位置太原位于省境中央，太原盆地北端，黄河流域中部，地处南北同蒲和石太铁线路的交汇处，简称并，别称并州，古称晋阳，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的佳誉。太原海拔约800米，地理坐标为东经1113011309，北纬37273825。区域轮廓呈蝙蝠形，东西横距约144千米，南北纵约107千米，总面积6956平方千米。黄河的重要支流汾河横贯全市，流经境内约100千米。市区东有太行阻隔，西有吕梁屏障，座
3、落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无酷寒，夏无盛暑，日夜温差较大，无霜期较长，日照充沛。2、自然环境太原地形复杂多样，土石山地、台原丘陵、平川比例约为532。其中，耕地占23%，林地占25%，牧草地占6%，水域面积占3%。东屏太行，西障吕梁，北依系舟，南临沃野，雄峙于海拔800米的河谷平原，称为“太原盆地”。3、自然资源太原地形以山地、丘陵为主，中南部为汾河冲积扇平原。总面积6988平方千米中，土石山地约占52%，黄土丘陵约占30%，平原约占18%。太原四季分明，年平均气温12摄氏度,年日照小时,无霜期平均202天。太原年平均降水量为468.4毫米，夏日集中了全年降水量的60%左右
4、。水资源欠缺，是我国缺水城市之一。年平均水资源量为6.6亿立方米，人均水资源量为243立方米/年，为全省人均水资源量的52%，全国人均水资源量的%。太原物华天宝，资源丰硕，矿藏繁多，既有铁、锰、镁、铜、铅、铝等金属矿，又有煤、石膏、硫黄、硝石、粘土、石英、石灰石、白云石等非金属矿。在众多的矿产中，尤以煤、铁、石膏储量为最，素称“煤铁之乡”。太原原煤已探明储量为175亿元，不仅储量丰硕，而且煤种齐全。铁矿储量较为丰硕，散布较广，探明储量为亿吨。太原石膏以质地优良而享有盛誉，储量为6238万吨。4、人口资源据2020年人口抽样调查，年末全市总人口万人。其中：城镇人口万人，乡村人口万人。城镇化率为%
5、，比上年提高个百分点。男性人口万人，女性人口万人，性别比为100。全年诞生人口万人，人口诞生率为，比上年下降个千分点；死亡人口万人，死亡率为；自然增加人口万人，自然增加率为。2009年末，实际居住总人口约万。全市共有汉、满、回、蒙等46个民族，其中汉族人口占99%以上。五、行政区划太原现辖6区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）、3县（清徐县、阳曲县、娄烦县）、1市（古交市）和2个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、2个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。区（市、县）面积（平方千米）人口（万）区（市、县）政府驻地杏花岭区170胜利街尖
6、草坪区286迎宾北路万柏林区305西矿街小店区295昌盛西街迎泽区117云路街晋源区287晋源街道古交市1540金牛西街清徐县609清源镇阳曲县2062黄寨镇娄烦县1290娄烦镇 小店区小店区位于太原市的东南部，是太原市的南大门。辖2镇4乡3个街道办事处，共98个村委会和110个居委会。总面积295平方千米，总人口万，其中，非农业人口万。 迎泽区迎泽区是大原市的政治、经济、文化、交通中心，是国务院1 9 9 7年批准成立的城乡一体化格局的新区。东与寿阳县、榆次市划山为界，西同万柏林区隔河相望，南和小店区毗邻，北与杏花岭区相连。 杏花岭区是经国务院批准的大原市行政区划调整中组建城乡一体化的新城区
7、，位于大原市的东北部。辖有9个街道办事处、363个居民委员会；3个乡，50个行政村。 尖草坪区太原市尖草坪区位于太原市的最北端，东西最大宽度为26千米，南北最长距离为22千米,汾河纵贯南北，总土地面积平方千米，其中城建区面积平方千米，耕地面积7910公倾（合118650亩）,由八个乡镇，七个办事处组成。全区共有行政村87个，居委会154个，总人口万人，其中非农业人口万人，农业人口万人。 万柏林区万柏林区是一个新型的工矿区。通过几十年大规模的经济建设，万柏林区形成了以煤炭、化工、冶金、机械制造、电子、金融、科研及高科技术开发为主的现代化城区。驻区国省市工矿企业达120多家。 晋源区晋源区有着丰厚
8、的文化底蕴和文物历史资源，境内现存各类文物古迹95处。太原市被列为国家重点文物爱惜单位的有五个，晋源区就占了四个：晋祠、天龙山石窟、古晋阳遗址、龙山石窟。古遗址10处，最闻名的有晋阳古城遗址；石窟、古墓、造像、摩崖19处。 古交市古交矿产丰硕，依矿而立，缘矿而兴。煤田面积754平方千米。地质储量96亿吨，可开采储量50亿吨，其中70%以上是优质焦煤，其余为肥煤、瘦煤和无烟煤。古交煤田媒质优良，煤层稳固，具有埋藏浅、倾角小、厚度适中、适宜机械化开采等特点。 清徐县清徐县地处省会太原市城郊，依山面川，交通便利，全县国土总面积平方千米，辖四镇五乡，总人口30万人。清徐县历史悠长，人文荟萃，是中国古典
9、文学大师罗贯中先生的故乡。 阳曲县阳曲县地处山西中部，忻定盆地与太原盆地之脊梁地带，扼晋北要冲，太原门户。东、西、北三面环山，南部低平。境北系舟山系横亘东西、云中山系纵贯南北，历为并北屏障，号称太原之北大门，为兵家必争之地。 娄烦县娄烦县属土石山区，整个地形自西南向东南倾斜，境内东西山脉又向汾河骶骨倾斜，东、西、南山脉为篱，山脊与毗邻县区成天然为界，中间汾河河为带，紧系静乐，古交，全县山多川少，山区约占全县中面积的94，海拔在1030-2659米之间。6、工业太原是我国建国初期的工业基地，通过50连年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食物、建材周密仪器等门
10、类较齐全的工业体系，加上科研机构和大专院校集中及商业物资供给中心的优势，国民经济实现了快速、和谐、健康进展。代表性的企业有世界产能第一的不锈钢生产基地太原钢铁集团；正在建设的将成为世界上最大的镁铝合金加工和研发基地富士康太原科技工业园；全国最大的主焦煤生产基地山西焦煤集团；制造曾托起“东方红”、“神舟”七号升空的航天发射装置和三峡水电站 1200吨桥式起重机的太原重型机械集团公司。 7、农业新中国成立以后，太原城郊型农村经济进展迅速，农业生产不断向高产、优质、高效方向转化。最近几年来，太原农业产业化经营取得冲破，一批龙头企业不断进展壮大，新农村建设起步良好，农村经济呈现全面进展的良好态势。20
11、20年全市农林牧渔业总产值亿元，比上年增加%。8、效劳业太原曾是闻名中外的晋商都会。全市现有商业网点48万个，“美特好”、“华宇”、“唐久”等别离进入全国零售业百强、中国效劳业500强和全国连锁业500强。9、社会事业全市现有高等院校36所，在校学生341619人；中等专业学校21所，在校学生145002人。10、城市建设太原依照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造旧城、建设 新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立大太原理念，全面加速城市建设步伐，不断增强省会城市的辐射力、阻碍力和带动力。最近几年来，在交通、通信、市政和生态环境等方面取得了明显成效，城市面貌日新月异
12、，已形成航空、铁路、公路的立体交通网络。二、太原经济太原市区是全市经济活动的主体，经济总量占到全市的84%以上。过去：一座具有2500连年悠长历史的中华古城，2020年迎来了建城2507周年的辉煌庆典（公元前4972020年）。以其悠长的历史、灿烂的文化、丰硕的资源而闻名天下。此刻：此刻的太原已经进展成为以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为要紧特点的全国重要的能源重化工城市。以后：在能源重化工的大力进展下，太原的经济直线上升，在以后很长一段时刻内，相信太原还将维持这种势头，直至成为一个全国重镇。 1、GDP慢慢上升，增速有所放缓在金融危机涉及效应的冲击下，09年第
13、一季度太原GDP显现了近30年来少有的负增加，随着各项方法的慢慢到位和成效的不断显现，上半年GDP又重回正增加，并实现了%的增加。随着能源业的快速进展，带动经济整体上升。初步统计，2020年全市实现地域生产总值（GDP）亿元，比上年增加%。其中：第一产业增加值亿元，增加%；第二产业增加值亿元，下降%；第三产业增加值亿元，增加%。2、工业生产增速有所减慢2020年全数工业增加值亿元，比上年下降%。规模以上工业增加值亿元，下降%。3、产业结构有待进一步优化2020年三次产业比重依次为%、%、%，别离拉动经济增加、和个百分点。与上年相较，第一产业比重提高个百分点，第二产业比重下降个百分点，第三产业比
14、重提高个百分点。作为一个现代工业化城市，二产成为支柱产业完全符合城市性质。4、固定资产投资增速放缓2020年全社会固定资产投资亿元，比上年增加%。城镇固定资产投资亿元，增加%；农村固定资产投资亿元，增加%。5、开发投资额增速维持调整增加2020年房地产开发投资亿元，比上年增加%。商品住宅投资亿元，增加%，其中：经济适用住房投资亿元，增加%。分户型看，90平方米以下住房投资亿元，占住宅投资的比重为%。6、社会零售总额增速维持较快增加2020年全市社会消费品零售总额亿元，比上年增加%，其中市县总额别离为亿元和亿元，同比别离增加%和%。7、人均收入稳步提高2020年全市财政总收入亿元，比上年下降%。
15、2020年城市居民人都可支配收入为15607元，比上年增加%；城市居民人均消费支出11708元，增加%。农村居民人均纯收入6828元，增加%；农人人均生活消费支出3687元，增加%。城市居民与农村居民收入比为1。城市居民家庭恩格尔系数为%，农村居民家庭恩格尔系数为%。2005-2020年城市居民人都可支配收入及增加速度2005-2020年农村居民人均纯收入及增加速度2020年末城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加%。其中：城镇居民储蓄存款余额亿元，增加%；农村居民储蓄存款余额亿元，增加%。另外，城镇住宅施工面积万平方米，比上年增加%，住宅完工面积万平方米。城镇居民人均住房建筑面积为平方米，增加
16、平方米。农村新建住宅建筑面积万平方米，农村人均住房面积为平方米，增加平方米。三、小结历史：太原这座具有2500年的历史的古城诞生于春秋末期，一代明代唐朝从那个地址走向兴盛，丰厚的历史文化底蕴使这块神奇的土地具有无穷的开发潜力。人文：作为千年文化古都及自古以来各大政权，不同文化的冲突中心，造就了太原多样性的人文环境，其中包容性，开放性首当其冲。这也使消费者对外来的先进消费理念有着专门好的同意能力。人口：全市总人口万人，其中：城镇人口万人，比重达到了82%，而且总人口以年的速度维持增加态势，住房类消费以年平均12%的速度增加，人口的大量增加将会对以后房产产生大量的需求。教育：全市共有高等院校36所
17、，政府以大力进展高技术知识型人材作为教育进展策略，加速太原市教育环境，设施的建设。这将对以后消费人群结构及消费水平有着重大的提升。经济：太原是我国重要工业基地之一，2020年GDP达到亿元，比上年增加%，房地产开发投资完成亿元，比上年增加%。房产进展速度居山西前列。居民人都可支配收入达到15607元，增加%，消费水平及能力正在快速提升。交通：太原交通最近几年进展迅速，武宿机场已升格为国际机场已开通国际国内50多条航线，华北最大的货运枢纽太原北站和山西最大的货物集散地太原东站。公路以太原为中心辐射全省，尤其是90千米长的西北环城高速公路的建成大大减缓省会交通压力，改善城市投资环境。地理位置：太原
18、位于山西省境中央随着公路，铁路的建设太原已经形成以十字形的密集交通网络辐射全国，强化了太原与东部环渤海经济圈和西部腹地的联系，使城市的经济进展快速走强。 行政区划:太原是山西省会，是全省政治，经济，文化，文化中心。共有行政区6个，目前重点进展发方向为向东南和西南方向的城区拓展计划。尽管作为山西省的省会城市，可是她的现状始终是全国三线城市的现状，随着中国经济的进展,专门是能源的紧张和充分利用，太原城市的地位将会不断增强，以后将会慢慢缩短与其他二线城市的水平，如此也会为房地产市场的进展带来更为广漠的前景。第二部份 太原城市整体计划分析一、整体计划定位 新的计划把太原市定位为：山西省省会，中部地域重
19、要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠长的文化古都。 城市要紧职能是：国家煤炭能源效劳中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地域重要的综合交通枢纽；山西省旅行效劳基地；山西省文化娱乐中心。计划范围包括市域范围和市区范围，其中市区计划范围包括市辖迎泽、杏花岭、万柏林、尖草坪、小店、晋源六个中心城区与外围村镇两部份。其中：中心城区范围北至上兰和绕城高速公路北段，西至西山边山地域，东至东山边山地域，南至姚村和教育园区，面积约685平方千米。二、城市结构布局一、城镇空间结构“一核三片两带五联” “一核”指太原都市区
20、的核心区，在太原市域范围内要紧为太原中心城区，要紧进展区域性效劳功能、先进制造业和新型材料。该区域连同榆次地域是太原市融入国家空间进展战略的战略性节点，是山西产业结构转型升级的核心区域。 “三片”指太原都市区外围别离以阳曲县城、清徐县城和古交市中心城区为中心的三个城镇产业进展片区。是太原经济圈中的重要工业组团，并依托要紧交通通道建设以煤炭能源、焦炭化工、煤炭铝镁金属为主的循环产业基地。 “两带”别离为北部生态爱惜地带和西部生态修养地带。两带是太原市的生态屏障地域和水源修养区。应慢慢引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设。 “五联”为五个要紧的交通联系通道，别离为东向（通过榆次地域的石
21、太通道）、东北向（通过阳曲的北同蒲通道）、西向（通过古交、娄烦）、西南向（通过清徐的太中银通道）、南向（通过小店区的大运通道）。“疏解老城、提升外围、建设新城、爱惜两区、修复活态”是太原市中心城区以后的空间进展策略。结合这一策略，太原市将倾力打造“双城、双区”的城市空间结构。双城指主城和新城，双区指晋阳文化生态区和北部生态屏障区。二、携手周边经济圈交通圈增进展 太原经济圈太原市将与孝义市、介休市、汾阳市、太谷县、交城县、祁县、平遥县、文水县、寿阳县、灵石等县市域相和谐，一起建设太原经济圈。 以太原煤炭、煤化工等产业转移为契机，以煤炭和其他矿产区为基地，建设循环经济产业基地。以太钢、重机等企业集
22、团为龙头，组织经济圈的先进制造业产业进展。以晋阳文化、晋商文化为纽带，统筹太原市特色文化名城和特色名镇、名村建设，共建旅行经济带。同时，加速经济圈客货分离的交通体系建设，并增加南北向交通通道。增进区域公共交通一体化建设，建设“1小时交通圈”，建设区内旅行交通线路。太榆一体化统筹小店区与榆次交壤地域的各项功能建设。在榆次地域预留分区中心，并承担部门区域性效劳功能。调整榆次邻接小店的工业区用地。以太原的教育园区建设为契机，两市一起推动建设面向旅行效劳、商贸效劳和其他职业技术的职业教育园区。一起建设高新技术产业和先进制造业基地。整合太原经济技术开发区、富士康工业区、榆次工业区、晋中经济技术开发区，调
23、整工业区空间布局向榆次地域倾斜。整合太原和晋中两市的旅行资源。组建一体化公共交通体系，围绕太原北营高速铁站（客运专线新站场）、武宿的市级中心区和榆次的分区中心建设公互换乘主枢纽，统筹轻轨线、大运量公共交通线路建设。三、城市交通体系 依照计划，到2020年，太原市将通过成立快速路、提高公交一体化、完善铁路枢纽、构建市域高速公路网等举措，完善交通网络体系。 以后12年，太原市将通过建设“五纵八横”的快速路“骨架”系统实现45分钟内抵达城市各要紧对外客运交通枢纽或与对外要紧高速通道形成衔接。计划快速路长度约250千米。 依照计划，到2020年计划中心城区全方式公交出行比例达到16%18%；至2020
24、年中心城区全方式公交出行比例达30%；实现市域公交效劳一体化和市域客运效劳公交化。要紧公互换乘枢纽7处：太原火车站、太原南站、长风街枢纽、迎泽大街枢纽、武宿机场、预留太原新机场枢纽、小店旅行中心枢纽。 以后太原市区城市轨道交通进展规模：140180千米。计划城市轨道线路3条，覆盖城市要紧进展地域和重要客运走廊；同时计划城际快速轨道与城市轨道形成衔接，衔接阳曲、太原、榆次、清徐、计划新机场、计划两处火车客站，并保留向晋中平原南部地域延伸的可能空间。 另外，在城市对外交通方面将计划太原新机场首建规模，完善铁路枢纽建设和建设覆盖经济圈要紧市县的区域城际快速轨道交通系统，以太原市区为核心向外围辐射。
25、依照计划，太原市轨道交通由市区线和市域线组成，中心城区内城市轨道交通网远期计划方案为L型线路组成的棋盘放射状布局方案，由5条轨道交通线组成，全长158千米。远景城市轨道交通网络由10条线路组成，市区线路6条，市域线路4条，全长3317千米。其中，地铁2号、3号、7号线将通过目前正在建设中的太原南站。太原城市轨道交通线网整体建设分四个时期，第一时期为近期建设时期，时刻从2020年到2017年，应建设1号线一期工程和2号线一期工程，通车里程为569千米。将设置车站52座。估量该项目近期建设需要动态投资约272亿元，静态投资约265亿元。其中，1号线一期工程北起南寨停车场，南至武宿车辆段及综合维修基
26、地，全长314千米，共设车站27座，沿线要紧途经新兰路、恒山路、解放北路、府西街、新建路、平阳路、康宁街、庆云街。该线路与公路客运北站相衔接。2号线一期工程，西起西山矿务局，东南至马练营停车场，全长255千米，共设车站25座，沿线途经迎泽大街、朝阳街、太行路与马练营路，该线路连接了太原站与太原南站，同时衔接汽车客运西站、太原远程汽车站和太原南站汽车客运站三个客运枢纽。四、小结太原在“一核三片两带五联”计划下，通过完善自身交通体系和与周边经济圈交通圈的携手进展，太原房地产市场有望迎来新一轮进展高潮；在“南移西进”进展计划政策指导下，太原市房地产开发的重点要紧放在了小店区、万柏林区与杏花岭区，同时
27、中心城区旧城改造和大型厂房搬迁等也是以后房地产市场重要关注点。第三部份 太原房地产市场分析一、太原房地产进展概况一、太原房地产进展历程起步（1996-1997年）政府一心致力于市中心房地产行业的快速进展而完全忽略了对中心城区周边和外围的市场挖掘，这就使得整个进展失衡。转移（2000年以后）房地产开发重心慢慢由市中心开始向中心周边及外围拓展，07年前太原市无大体量小区的局面已经慢慢消失。转变（2001-2007年）01年前，整个太原市总量只有480万平方米，而从01年开始一直到07年，太原市每一年的供给量就已经达到330万平方米。以后（2020年至今）随着市场架构与供需的进一步改变，以后市场将会
28、在“北展东扩，南移西进”的八字方针下继续拓展周边市场并使其成熟。随着变迁，市场通过07年间的大涨幅以后，目前进入一个平稳调整期，但随着太原市场的进一步拓展，将慢慢形成一个健康成熟完善的房地产开发烧土。二、周边省会城市经济进展情形周边城市经济比较周边省会城市经济相较于太原市都要更为成熟，而经济的成熟在原那么上是更利于房地产业的蓬勃进展的。3、周边省会城市房产投资情形周边城市投资比较太原房产投资相较于周边其他城市都要低，房地产投资开发的空间庞大。4、周边省会城市房价对照情形07年-09年太原周边城市均价比较（单位：元/m2）尽管在经济上太原不如周边城市那么发达，可是城市的房价确是位列前茅的，证明房
29、价的高低与经济状况并无直接明显的联系。五、市场开发水平根据有关机构2006年对太原市房地产开发商当中资质企业的不完全调查发觉，整个太原市一级资质的开发企业共3家，二级资质的共36家，而三级资质和四级资质的开发企业别离为102家和140家，这说明太原那时的开发企业普遍存在时刻短，规模小的现象。知名大型开发企业拿地一览表集团名称入驻年份项目名称面积（亩）富力地产2007太原富力城2052恒大地产2007恒大绿洲1049合生创展200铜厂地块143当代地产2007当代万国城187万达集团2007龙潭片区500绿地集团2006半山国际花园452海尔地产2007新凯项目506泛海集团2007泛海项目30
30、00碧桂园2007晋阳创意文化产业园3000近两年内，国内一些大型地产品牌的进驻太原市（其中标杆房企万科地产也打算将晋阳湖周边地域打造成“太原的西湖”景区），预示着各开发企业对太原房产市场以后进展前景的信心，同时局必将给产品品质带来一个新的革命，市场也将随其形成种类竞争，品质竞争，品牌竞争等多样化良性竞争市场，成为太原正个房地产进展推动力。而一些小规模，低资质开发企业也接随着这种竞争而被迅速淘汰。六、土地供给分析截止到09年12月底，太原市土地供给总量为公顷，比2020年大幅增加了。从各月供给情形看，受国内外宏观经济形势阻碍，土地供给波动较为明显。前半年土地供给较为集中，6月份达到了全年最高值
31、，但从下半看开始，土地供给慢慢收紧，专门是在国家出台一系列土地限制方法后，全市土地供给量显现必然下降。从土地供给情形来看，太原市房地产开发规模将进一步增大，依照平均容积率为3计算，及受政策阻碍较小，非市场因素干与不严峻的情形下，尔后2-3年期间，太原市的商品住宅供给面积之和将可能超过万万平方米。以后竞争活跃，市场将进入高速进展期。7、住房需求分析太原市住房建设计划（20202021）太原市将新建住房万平方米，太原市民人均增加住房面积约平方米。至2020年末，太原中心城区实际居住人口将有285万人，住宅建筑面积7695万，人均住宅27。依照官方发布的这两个数据，2020至2021年，需新增住宅建
32、筑面积158445万，平均每一年需新增万，以后几年内太原市的住房需求又将大幅上扬，人口增多拉大了刚性需求的比例。八、供给情形分析09年太原在售楼盘187个，在售总面积3293万平方米，其中住宅在售面积万平米占总量的79%，第二是混合物业和商住物业别离占10%、8%，别墅只有2%的比例，公寓仅占1%。可见，此刻太原房地产市场的物业类型不丰硕，层次尚未拉开。另外，从09年土地出转让情形及2020年估量面市的项目预测，整个2020年太原市商品住宅供给约在430万平米左右（包括09年存量面积及部份可能隐性无法面市的项目）。尔后1-2年内住房供给还将继续增加。除上述商品住宅的供给外，城中村(即未取得证件
33、)的项目在09年仍将维持130-150万平米左右的供给量。综合上述需求和供给情形分析，2020年太原商品房市场供需大体达到平稳。九、价钱情形太原05年-09年房产均价目前的价钱在通过0607年的一个大幅上扬后已经进入平稳上升期，而涨幅的减小也说明市场慢慢的答复理性，这也是市场开始慢慢成熟的一个标志。10、客源比例 年龄划分2030岁：踏入社会不久，经济实力和自身需求上都不足，另外在外求学、求职者有一部份都会选择留在本地进行下一步打算，无形当中减弱了这一部份人群的置业比例。3040岁：事业稳固，拥有了必然的置业基础及资本，而且家庭的因素也致使他们需要有自己的一个“家”来给自己带来一份安逸与舒适。
34、 40岁以上：置业比例已经在逐年提高，其中有专门大一部份仍是受中国传统观念阻碍，为自己的儿女而置业，只有很少一部份人群是出于改善型需求的考虑而去置业。 区域划分依照2020年商品住房购买对象的调查中，按面积计算太原市本土市民购房占%；外地人购房占%，比2020年同期增加了个百分点，其中本省占%，比2020年同期增加个百分点，外地人购房比重如此之大，将对太原房地产市场尤其是房价产生重要阻碍。1一、客源特性 举例1：北京建外SOHO的客群中，有70%是山西人，而且其中专门大一部份是在第一次抵达现场后就直接下了订金。 举例2：富力城进入市场后，短短三天销售300余套，多数客户都提早下订。冲动型消费为
35、市场客群最明显特点。由于北方人性格使然，因此他们天生都超级豪爽，再加上煤炭价钱的飙升，一部份从事该行业的人都富裕了起来，钱来的容易了，在消费时也就显得可不能过度关注价钱的高低了。“山西富豪”几乎成了国内豪宅的消费代表，例如北京中关村SOHO开盘，当日销售额达到了亿元，而其中来自山西的购房者投入近亿元资金；SOHO中国客户中，山西人占了28，仅次于占比为42的北京人；历史数据显示：更早之前的SOHO现代和建外SOHO两个项目，山西人一掷7亿元购买，尔后SOHO中国开发的光华路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等项目中，山西人的购房比例一直占据近50的份额；而在北京星河湾等其它楼
36、盘，山西业主也占有专门大比例。远在海南的三亚，一样是山西富人青睐的投资重镇，据有关方面统计，在全国各地到三亚购房的排名中，山西已从第八位上升到第五位。以上高端客源要紧指：重复置业型和生活享受型这两类。 山西部份煤老板和大部份“煤领导”：从事与煤炭工作相关的高级治理者 政府机关和企事业单位领导，高级公事员 同省外市比较富裕的市区县等的领导 个体私营大老板，大业主1二、市场漏洞 概念模糊目前，太原住宅市场“高价”不必然代表“高端”或“高品质”；高端市场相对较弱的竞争环境及消费者对高端概念的模糊，给一些“伪高端”项目以生存空间。在如此的低级市场上，消费者能购买到的产品普遍“性价比”不高。 五证不齐另
37、外，目前太原市场上不标准销售的问题仍然存在，大多数在售或预售的楼盘都是五证不齐的“问题楼盘”，而且问题几回曝光。 三级市场不成熟 太原市的三级开发市场极不成熟，整个太原市场，二手房市场的匮乏直接对投资型市场造成了专门大阻碍，整个市场气氛是以自住型需求为主，二手房有价无市的局面立显无疑。13、市场综述（1）市场看好地价上涨东部、中部、西部、北部住宅用地价钱别离上涨了11%、15%、10%和9%，近3年，南部地域成为城市新的建设热点，土地价钱大幅上涨，其中住宅用地价钱上涨了46%，商业用地上涨了54%。（2）房价不断爬升2020年太原市商品住宅平均销售价钱为5500元/，5000元/以上的商品住房
38、比例呈增加趋势；另外，高捧住宅项目太原星河湾的即将开盘也有望刷新太原本地最高房价。（3）开发市场面临“洗牌”外地品牌开发商在异地市场有着成熟的市场运作体会，能带来先进的开发理念，并迫使本土开发商跟进，一起作用促使楼盘更新换代。另外他们能够有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，这对太原房地产行业是一个提升。（4）冲动消费成为主体不管是本市客群仍是本省客群，在自身经济慢慢宽裕的时候，关于追求市场新兴产品的渴求度上升，该类产品一旦入市，那么诱发冲动型消费显现。（5）太原楼市经历09年一季度的低迷后转入旺销；产品结构第一次显现调整，由原先的单一毛坯房为主，变成
39、精装修、别墅、低密度住宅层出不穷；大型房企纷纷涌入，带动楼市竞争从低级的“地段决定价钱”转向突出品质优势。二、太原房地产板块分析热点板块在“南移西进”进展计划政策指导下，太原市房地产开发的重点要紧放在了小店区、万柏林区与杏花岭区，其中小店区在售楼盘数量占到了总数的42%，万柏林和杏花岭区别离是16%与19%，大体相等。尖草坪区楼盘最少只有5%。 太原市场尚处于进展时期，关于板块的划分并无明显的界限，鉴于此现象，依如实地调查和数据的分析研究，结合城市计划及城区布置，将整个太原楼市按区位进行合理的概念划分：中部板块：作为整个太原市的市中心所在地，中部板块要紧囊括了迎泽区最繁华区域。相较于其他板块，
40、中部板块配套比较成熟，经济进展稳固，形成了便利、繁荣的生活状态，而整个太原市最为高端的几个楼盘也几乎散布在了那个板块当中。作为太原是传统的城市中心和对外展现窗口，迎泽区是目前太原城市条件最好，房地产市场进展最成熟的区域，其区域内拥有全市唯一的火车站、大型客运车站、全市最大的商业中心、最大的城市公园和便利的交通环境，城市绿化等生态资源也走在全市前列。短时间内，其城市中心的地位将可不能改变。南部板块：以小店区和晋源区所组成的一个板块，由于该板块以前没有作为城市重点进展区域，因此住宅项目较少，而成规模的楼盘更是几乎没有，可是由于东西部都为山头，而南部是一块平原，再加上恒大集团的高调入驻和政府“南移”
41、的方针，南部板块的区域价值必将取得质的提升。目前的太原房地产市场，小店区是毋庸置疑的热点及排头兵。城市计划的重点进展方向和太榆同城化的双重利好使得区域市场短时间内快速进展，整体市场供给和成交总量都是全市最大。目前小店范围内亲贤长风板块为最热点，住宅、商业、办公等房地产类型齐全，整体价钱为全市最高。小店镇板块由于恒大城市绿洲的带动正在快速进展，其住宅项目密度也领先于区域内其他板块。太榆路板块目前进展势头强劲，在火车新站和武宿商业中心计划的带动下，板块内项目蓬勃进展，而且在商业升值潜力的预期下，项目户型面积均有扩大趋势。其他板块相对平稳。与尖草坪区相对，晋源区是太原市西南部区域，也是古代晋阳古城所
42、在地，历史文化悠长，人文及自然环境资源丰硕，是太原是重要的旅行景点聚集区。区域内近几年以来在住宅产品带动下房地产市场快速进展，而且大多凭借项目周边及区域内丰硕景观及旅行资源。目前区域市场价钱整体较低，供给及成交量也处在较低水平，市场整体仍处在起步时期。西部板块：西部板块主若是汾河以西的万柏林区所组成，相较于南部而言，该板块的住宅项目要多，整体板块价值也要略高，可是它和南部板块一样，也并非政府初始的重点进展区域，因此除沿汾河及比较靠近中部的这一带外，其他地址也相对开发较少，而所谓的“西进”政策将给更西面区域带来一次大的改观。万柏林区目前是仅次于小店区的市场热点。河西万亩生态园和西山综合整治计划的
43、出台实施，为咱们描述了以后太原“宜居”区域的蓝图。海尔、今世、富力、嘉怡等开发商已经进入该区域，整体市场升级步伐已经开始。从目前的市场进展趋势看，大体依照道路指引的方向进展，交通的便利程度是目前最受关切的因素。目前万柏林区市场整体供求平稳，供求矛盾较为缓和。供给和需求的放量仍在一个相对较低的水平，市场价钱大体维持平稳。北部板块：北部板块主若是由尖草坪区和杏花岭区组成，该板块作为太原市的老城区，进展已经比较成熟，可是楼盘及配套设施相对老化，因此政府也出台了“北展”这一政策。再加上广州富力集团和大连万达集团等品牌开发商的介入，该地域的价值其实早已不言而喻。尖草坪区是太原北部的区域，整体城市条件较为
44、掉队，太钢等大型工矿企业的存在成为市场进展的要紧驱动力。房地产市场进展的滞后在尖草坪区内表现为产品、物业、置业观念的全面滞后，其在售项目目前也是全市六区内最少的，以后进展的空间较大。杏花岭区是太原传统老城区，也是太原的政治中心，省市两级政府目前均位于其区域内，良好的人文及社会环境是杏花岭区进展房地产市场的最正确优势。目前，太原最重要的商务中心就在杏花岭区域内，这与区域内政府等职能机关集中不无关系。目前来看，杏花岭范围内办公及商务市场气氛要好于住宅产品，万达广场项目的显现关于激活区域内的住宅市场起到了必然的踊跃作用，但其仍以商业产品为主。个人以为，随着城市中心的南移和省政府的南迁，其商务气氛慢慢
45、减弱，住宅市场进展的机缘得以展现，时刻可能需要3-5年。东部板块：本东部板块要紧以杏花岭区与迎泽区的以东交壤处所组成，而该板块的要紧住宅区也多集中在东山周边，东山作为全太原市空气质量最好，水质最好，景观最好的地块，再加上政府“东扩”的概念和府东街东延片区的计划完成，必将成为太原市往后新的高级住宅区域之一。目前，各大型开发商已经从最初的住宅开发延伸到商业、办公乃至于大型城市综合体等物业的开发，太原房地产市场的活跃度正在不断提升。太原各版块现时期市场呈现M型态势，高、低端市场供给少，而供给量体都集中在中端市场，现竞争猛烈，预判后市房产开发将向中高端市场聚集。三、太原要紧在售楼盘分析太原星河湾（未开
46、盘）会所封顶内外装修远期1、2、3未建球场暂未绿化完工1、2栋建至3层首期9栋接近封顶21远期1远期2首期9栋远期3会所球场首期9栋施工现状未封顶未出外立面远期2区域现状主要是绿化植被小区球场现状有水景未绿化会所接待中心屋顶装修施工由于太原星河湾未开盘，目前其接待中心（即会所）已封顶，正处于内外墙和屋顶装修时期，即将推出的9栋26-28层未封顶，小区内绿化未完善，估量开盘时刻为7月份左右，目前临时无法得知其价钱、户型、样板房装修和建筑外立面等相关情形。太原富力城 项目位于杏花岭晋安东街3号，建设北路与成功东街打通处交汇处 由太原富力城房地产开发开发 太原富力城占地面积1584亩，打算分七期开发，08年开发第一期 一期计划21栋高层板式住宅，户型：二到四房63-180 项目最先08年7月开盘，现每平米均价6300元，主推四局160-170平米大户型，两居户型较少。A12座和A18座一单元部份户型
