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1、一、项目概况11、项目现状12、蓝溪集团概况1二、项目周边市场情况介绍 10三、项目主要设计指标15四、项目成本估算16五、项目销售预测16六、项目合作方式17七、项目财务分析171、项目盈利预测172、项目现金流预测 1819八、项目风险与对策分析18 九、项目结论一、项目概况（一）项目现状本项目位于西安高新技术产业开发区核心腹地高新四路中 段，占地面积52.804亩，净用地42.614亩。该用地权属清晰，蓝溪集团拥有合法有效的土地使用证（土地 使用证号：西高科技国用（2005）第77102号，地号：GXI-（1）- 22），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。该用地土地用途原为“工业用地”
2、，经蓝溪集团申请，西安高新 区（文件号：西安高新区管委会主任办公会会议纪要【2009】001 号）已同意将该项目用地性质由工业用地变更为商业设施用地（商 业、办公），西安高新区规划建设局也已下发建设用地规划变更 通知书（【2009】004号）（附件二）。根据西安市国土资源局 高新技术产业开发区分局（2009）19号协议，土地出让金已缴纳完 毕，正式变更为商业用地。蓝溪集团已取得三级开发资质（附件三）。（二）蓝溪集团概况本项目为西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司所有。西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司创立于1989年；企业法定代表 人：王武；注册地址：西安高新技术开发区科技二路65号；公司营
3、 业执照注册号：610131100023818；公司注册资本：人民币15000万 元；公司组织机构代码证号：22090025-4。西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司从几万元起家发展成 为资产10亿元，员工逾千人，由核心层、紧密层、半紧密层及松散 层20余家企业组成的民营科技企业集团。主要经营业务包括：房地 产开发建设、科技园区建设、物业管理服务、投资管理及文化教 育、医疗器械制造、再生能源利用、生物农药生产等方面业务。蓝溪集团1995年起一直跻身于西安高新开发区百强企业： 2002年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号； 2003年荣获“陕西省诚信企业、西安市守合同、重信用企 业”等称号； 2
4、004年荣获“西安市著名商标企业、陕西省银行同业协会 诚信企业、陕西省重合同守信用企业”荣誉； 2005年荣获“CCTV2005中国最佳雇主上榜企业暨陕西省最 佳企业管理者”称号； 2005年远程移动监护项目被列入陕西省国际科技合作计 划； 2005年可视听诊器获得“西安市科技进步二等奖”； 2006年当选为西安高新技术企业协会常务理事单位； 2007年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号； 2008年被陕西省委省政府授予“优秀民营企业”称号； 2008年为灾区捐献两辆救护车价值180万元。1、蓝溪集团房地产开发理念蓝溪集团自从1998年开始从事房地产开发，坚持以“创建高 科技、生态化的生活空间
5、”为发展宗旨，秉持“人品决定楼品、位 置决定身价、眼光决定未来”的开发理念，已经在项目选定、工程 建设管理、质量保证、成本核算、营销策划及市场拓展等各方面建 立了科学、完善的房地产开发管理体系。“高科技、生态化”是蓝溪集团在十多年房地产项目开发中孜孜 追求的发展目标，蓝溪集团房地产开发团队一直坚持：在向客户提 供房地产产品的同时，更应使客户拥有一种崭新的生活方式。所 以，蓝溪集团在每个项目开发中都力求深谙其文化定位，充分挖掘 每个项目的文化内涵，努力向客户做最好的产品。2、蓝溪集团房地产开发能力介绍蓝溪集团除本身具有开发资质外，旗下还有房地产开发企业2 家，分别为陕西启迪科技园发展有限公司（注
6、册资金16000万元）、陕西自在国际俱乐部房地产开发有限责任公司（注册资金 1000万元）。蓝溪集团拥有房地产项目类专业技术人员80余人，其中高级职 称技术人员8名、中级职称技术人员37名，具有较强的房地产项目 开发建设能力。同时，清华大学、清华科技园等全面战略合作伙 伴，能够为蓝溪集团在项目开发过程中提供强大的人才、技术、资 金等支持和支撑，清华大学、清华科技园曾设计开发了北京滑雪 场、清华科技园北京总园等著名项目。蓝溪集团先后成功开发了 5A级智能办公大楼、纯住宅小区、 综合性住宅区、四星级酒店、学校、工业别墅以及千亩科技产业园 等多种类型房地产项目，累计开发完成建筑面积近五十万平方米，
7、具有较丰富的房地产项目开发经验。3、蓝溪集团部分房地产开发项目介绍3.1自在广场项目-教育地产典范项目名称：自在广场；开发时间：2004年3月；项目建设地点：西安市友谊西路246号；项目获奖情况：荣获西安市十大地标建筑;图1：自在广场平面效果示意图项目简介：自在广场项目占地27亩，由享誉北美大陆的美国文泰塔设计有限公司担纲总设计，蓝溪集团投资，陕西自在国际俱乐 部房地产开发有限责任公司开发的一栋集大型商场、名牌学校、精 品住宅为一体的大型综合项目。项目总建筑面积83000平方米，项 目总投资3亿元人民币。自在广场项目由商场、学校、住宅、地下停车场四大部分组 成。建筑主体正面如同一艘正在扬帆破浪
8、的巨型舰船，广场底部形 似船体的部分为商场，中间矩形建筑为西工大附中新教学区，人行 过街天桥将西工大附中巧妙的连为一体。两座高层公寓矗立于船体 之上，宛如张开的长帆映衬于蓝天之下，整个建筑造型挺拔，古雅 相融，错落有致的楼宇使天际线的变化富有韵律，并具有强烈的时 代感。该项目是蓝溪集团在西安市开创的“教育地产”理念之先河，项 目同时将商业、住宅、中学三要素有机结合，实现了良好的经济效 益和社会效益。3.2西北工业大学启迪中学项目-开创西咸教育一体化项目名称：西北工业大学启迪中学项目；项目完成时间：2008年7月；项目建设地点：咸阳市世纪大道中段图2：西北工业大学启迪中学项目平面效果示意图项目简
9、介：该项目地处西咸一体化核心区域世纪大道南侧，占 地面积百余亩，建筑面积5万多平方米，可供60个班级，3000名 学生就学，学校实行全日制寄宿管理。西北工业大学启迪中学依托 西北工业大学附中的优质教育资源，充分借鉴西北工业大学附中先 进的办学理念，成功复制了西北工业大学附中的教育教学模式，学 校骨干教师和学科带头人大部分由西北工业大学附中选派，教育教 学与西北工业大学附中同步，即同计划、同标准、同内容、同步骤、同考评，真正实现了两校统一管理。西北工业大学启迪将很快 发展成为一所高起点、高标准、高质量的一流名校。3.3清扬国际大厦项目-西高新首座太阳能生态建筑项目名称：清扬国际大厦项目；项目完成
10、时间：2005年6月；项目建设地点：西安市科技二路65号；项目获奖情况：西安市人气最旺地标建筑；图3：清扬国际大厦项目实景图项目简介：清扬国际大厦是一座集商务办公、研发、培训等功能为一体的现代化智能商务办公大厦，总建筑面积25331平方米， 占地12.5亩，主体高50米，为地下一层、地上14层，框架剪力墙 结构。其中地下一层为停车场及大厦附属服务设施。在清扬国际大厦这座建筑上，蓝溪集团项目团队前瞻性的注入 太阳能生态理念，率先采用清华大学大面积太阳能集热系统工程技 术，在建筑物的南立面与高50米的主楼之间构建了一个45度斜面 的集热工程，使大厦的太阳能采热面积高达2000多平方米，为当时 国内
11、之最，能够保证大厦内24小时热水供应所需的太阳热能。清扬 国际大厦项目体现了人文与生态交汇、科技与经济结合的新理念。 3.4启迪科技广场项目-咸阳地标建筑项目名称：启迪科技广场项目；项目建设时间：2006年8月；项目建设地点：咸阳市世纪大道中段；图4：启迪科技广场项目平面效果示意图项目简介：启迪科技广场总占地20亩，总建筑面积为42278平 方米，建筑高度93.53米。由下沉式水景广场，主楼为24层，附楼 9层和连接两个楼体的裙楼组成，该项目主要为高新技术企业构建 富含浓郁人文气息的现代化5A级办公建筑群。二、项目建设用地周边环境情况（项目区位优势及整体运作思路）（一）项目地理位置及优势1、地
12、理位置项目位于高新区的核心商圈，南面是西安高新区CBD核心区域 （高新区行政办公区）科技路，紧接西安高新区最大面积的绿化核 心丰庆公园；北临“西安商业金腰带”之称的南二环；西临主干道 高新四路，西北大学桃园科教文化聚集区；东临高新商业休闲文化 集中区。凭借着不可复制的地段优势，此地段的价值性和升值性空 间不可限量。另外，在项目用地周边环绕公园天下、西港国际、丹枫国际、 高科广场等多个高尚社区以及陕西省银监会、中国人民银行、中国 工商银行大厦、国家开发银行大厦、招商银行大厦、香格里拉酒 店、世纪金花等著名金融和商业机构。地地理位置优越，三面临 街，道路四通八达，交通便利快捷。2、周边环境消费潜力
13、巨大：在项目辐射区内，分布着西大新区、西工大小 区、公园天下、新西蓝、枫林绿洲、高科花园等，且仍在不断地扩 充与发展，同时西安高新的富人区群贤庄，也将是项目未来的消费 潜力股。商务圈密集：创业广场、高科广场、志诚商务大厦、旺座现代 城、科技路写字楼等商务来往更便利。金融配套齐全：建行、中行、中信、工行、农行、华夏、光大、信和、邮政储蓄周边银行林立。周边酒店云集：香格里拉酒店、戴斯大酒店、志诚酒店、大香 港酒楼。商贸、购物应有尽有：世纪金花、金鹰国际是高新区高档商贸 中心，汇聚了世纪顶级知名品牌，可满足高新区高收入人群的消 费；特色商业大唐西市，重现大唐遗风，满足收藏爱好者的需求； 易初莲花、华
14、润万家的“一站式”购物场所为高新区周边人群提供 了种类繁多，高质量的低价商品，可大大方便周边人群购物的需 求。名优餐饮荟萃：圣路易葡国餐厅、星巴克、品味都市小资情 调；醉秦坊、桃园路餐饮街、二环路餐饮则是品尝南北大菜，居家 聚餐的绝佳去处。三大公园环绕：丰庆公园、新纪元公园、唐遗址公园。3、文化教育西北大学桃园校区、西北工业大学、西安外事学院、高新第二 小学、高新一中高中部、莲湖区西桃园小学等大中小学分散各处， 方便区域居民就读。4、交通状况南接科技路，北临南二环主干道，链接两大交通主动脉，门前 20余路公交线路通往市区各处，无论是自驾车还是乘公交车（10、 210、217、28、324、21
15、1、251、220、40、游 7、400、14、308、 321等多条公交线路方便到达全市的各个角落）几分钟即可进入全 市交通大系统。别喉kSt址苛E曰r_*iEir4西BEU四工冏怛打大展陟西省*电工程.同左谗西政 拿瞅认她市I画I膺时点I则距I清空|械固|更务工既咄mt小- O a ra E-N avlrrFa LNavZ泰业呻眼科扶一院口米曰匡际科；皿闵物咔迁堀L大学南路5、项目产品优势（1）高新最后一片处女地，价值极高；一流区位，绝佳位置。（2）成熟的办公区，闹中取静、幽雅安全、交通便利。（3）蓝溪地产强大的品牌优势和客户资源，具有丰厚开发经 验。（4）西安高新区是富人区，商业极具购买
16、力。（5）高新区是西安产业结构调整的创业首选。（二）项目整盘操作思路2009年，房地产市场的销售火爆超出了大家的预期，对于未来 三年的西安市房地产市场多数人持乐观的态度。达理方城在产品定 位、设计、前期策划等方面在超前性、实用性、差异性都要具备一 定的市场竞争力，以先进的产品填补市场空白点，以市场空白点满 足客户的需求。从目前市场出发，制定合理的发展战略，打造成为 高新区唯一的城市综合体，填补市场空白：1、它必须是具有强烈个性的办公物业，能做到与周边写字楼区 隔的产品。2、它必须引发市场的高度关注，改变消费者对于未来办公和 投资的认识，能够引导消费者的个性化趣味办公空间。3、它必须能够填补目前
17、高新四路无大型综合商业的空白。4、它必须支持快速销售，保证项目资金正常运行的同时能够实 现较高的利润空间的产品。5、又能能够在市场上具有高度号召力的、引领着西安成长型企 业办公时尚的、具有工作空间娱乐化性质的、消费者认同度较高的商务办公空间。居住者：享受国际都会生*消费者：引领西高新的 一个时尚消费之都；活的一个居住先锋;*城市管理者：展示国际 潮流的前沿阵地；经营者：汇集全方位品 牌的一个服务平台；三、项目主要设计指标规划用地面积28390m2总建筑面积234300 m2地上建筑面积175900 m2地下建筑面积58400 m2容积率6.2建筑密度50.3%绿地率30.8%停车位1150 辆
18、地上停车位150辆地下停车位1000 辆各功能分区指示商业建筑面积69700 m2地上商业建筑面积54600 m2地下商业建筑面积15100 m2公寓建筑面积72800 m2办公建筑面积48500 m2设备及车库建筑面积43300 m2四、项目成本估算 达理方城综合成本构成分布估算表（附件四）五、项目销售预测达理方城销售价格一览表名称面积销售单价销售总价备注商铺（-1F）1510022,000.00332,200,000.00商铺（1-2F）3640035,000.001,274,000,000.00商铺（3F）1820025,000.00455,000,000.00公寓727007,500.
19、00545,250,000.00写字间或高档住宅242508,000.00194,000,000.00酒店2425010,000.00242,500,000.00地下车位1000180,000.00180,000,000.00合计3,222,950,000.00达理方城销售价格一览表（保底）名称面积保底销售单价保底销售总价备注商铺（-1F）1510012,000.00181,200,000.00商铺（1-2F）3640025,000.00910,000,000.00商铺（3F）1820013,000.00236,600,000.00公寓727006,300.00458,010,000.00写字
20、间或高档住宅242506,000.00145,500,000.00酒店242506.500.00157,625,000.00地下车位1000120,000.00120,000,000.00地下面积为43300合计2,208,935,000.00六、项目合作方式从立项定点开始，到设计、开发建设、销售等采取全程、全方 位合作模式，详见“达理方城”项目联合开发合同（附件五）。七、项目财务分析本项目预计从2010年元月开始工程前期准备工作，于2011年 元月开始施工建设，建设周期为2011年1月至2013年12月，项目 从2011年秋季开始销售，预计于2014年12月完成全部销售。1、达理方城项目盈利
21、预估表（2010-2014年）.xls （附件六）2、达理方城资金流量概算表（2010-2014年）.xls （附件七）八、项目风险与对策分析 1、政策风险房地产行业是中国国民经济的支柱行业，从12月7日中央经济 工作会议上，房地产第一次不再被当做支出产业描述，而且近期国 家也相继出台了相关政策，“遏制”房价过快增长，要求开发商拿 地首付至少50%，并且有消息称，将提高二套房几多套房的商业贷 款首付比例。这一系列政策的出台预示着未来地产行业还存在着一 些不明确性。对策：密切关注国家宏观经济政策走向，适时调整经营策略， 严格按预期进度安排施工建设，争取在周期内完成全部项目。2、经营风险本项目总面
22、积达234300平米，内有多种业态，有公寓、商铺、 酒店、写字间等，根据项目财务分析将于2014年完成全部销售，对 销售、招商工作面临巨大挑战。有可能销售工作延期，于项目预计 结束时间投资人不能按期拿回全部投资及收益，也可能变成双方投 资收益分成为部分现金和未销售资产。对策：加大销售、招商工作的前期策划、宣传工作，加大推广 费用支出，与具有商业运作经验的专业机构合作，提升销售水平。九、项目结论根据以上市场调查、建设方案设计及投资预测分析，本项目总 周期为5年，项目前期施工准备期为1年，项目建设期为三年。项 目完成后能够实现销售收入达22.09亿，实现总利润为7.17亿（未 计项目所得税）。双方投资收益达179%，年平均收益为36%。结论：本项目具有良好的盈利预期，收益可观。具有较高的投 资价值！西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司二零一零年元月附件:附件一：国有土地证2005第77102号附件二：建设用地规划变更通知书（2009） 004号附件三：房地产开发资质证书附件四：达理方城综合成本构成分布估算表附件五：“达理方城”项目联合开发合同附件六：达理方城项目盈利预估表（2010-2014年）附件七：达理方城资金流量概算表（2010-2014年）
