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1、城市商业综合体专题研究,汇报目录：,1,2,3,4,综合体的发展由来及特征,当前中国城市综合体开发规律及案例研究,绿城城市生活综合体的基本设想,综合体发展战略的中国城市研究,5,绿城城市生活综合体发展建议,综合体的发展由来及特征,1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类,1,世界,亚洲,一线,二线,三线,四线,百度百科：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。,城市综合体的定义,城市综合体是指
2、，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。,城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。,城市综合体的主要特征,城市影响,自身价值,经济效益,区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性,空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性,效益增殖性,城市综合体,商业零售型,酒店公寓型,交通物流型,休闲旅游型,文化创意型,科教研发型,体
3、育运动型,健康医疗型,商务办公型,城市综合体的分类,从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。,商务办公综合体,巴黎拉德芳斯,纽约洛克菲勒中心,东京六本木,商业零售综合体,利物浦天堂大街,伦敦西田购物中心,香港海港城,酒店公寓综合体,杭州西溪天堂,成都龙湖时代天街,文化创意综合体,上海新天地,北京三里屯,休闲旅游综合体,深圳华侨城,北京前门大街,香港迪斯尼公园,交通物流综合体,香港太古广场,上海凯德龙之梦,香港九龙联邦广场,科教研发综合体,日本筑波中心,宁波研发园,体育运动综合体,杭州奥体博览城,北
4、京奥体文化综合区,健康医疗综合体,爱丁堡皇家附属医院,三亚凤凰岛国际养生中心,中国城市综合体开发规律及案例研究,1、城市综合体分布规律2、城市综合体开发规律3、二三四线城市综合体案例研究,2,综合体分布规律,城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中国内二线城市占据较多的数量比例。北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米。,中国20个重点城市城市综合体存量分布,资料来源：2011年中国城市综合体发展报告.,随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态
5、比例增大，商业零售、住宅的比例相对下降。城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居住。,中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计,综合体业态比例规律,1、万达广场2、龙湖天街3、案例比较,二三四线城市综合体项目代表案例研究,目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式：全部持有型：如恒隆广场、三里屯village、新天地等；部分持有型：如万达广场、龙湖天街等；全部销售型：如三里屯soho。全部持有型模式对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在后期的运营管理上存在较大的难度。,案例选取标准,开发商：具有较高知名度的品牌开发商所在城市：中国未来城市综合体的主要分布点二三四线城市
6、运营模式：以部分持有型项目为主。研究重点：区位特征、规划布局、业态分布、运营模式,2001年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场；2006年开业的宁波万达广场（第三代）标志着进入了“城市综合体”时代；万达广场在全国城市扩张迅速，至2011年底，在中国大中小城市开业的万达广场将达49个，持有物业面积超过1200万平方米。,万达广场发展简况,万达广场发展简况,中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。一二线城市已经成为万达集团投资的热点区。,中国城市万达广场的空间分布,万达广场基本特征,三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。,城市分布,黄河流域及北方板块,长
7、江流域板块,南方板块,城市分布,备注：持有比例的降低主要与配建住宅、SOHO开发量的大小有关。,第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为42.38%（涵盖持有物业）。,持有物业情况,绍兴柯桥万达广场效果图,厦门湖里万达广场效果图,规划选址,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,区位特征：城市新区核心，紧邻快速干道，商业区内无大型竞争对手,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,规划指标,功能分区明确，各功能区规划围绕室内与室外步行街这一核心部分展开。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,规划布局,
8、厦门湖里规划为全商业用地。绍兴柯桥规划为商业+住宅用地，住宅占地略多于商业。两者的容积率均为约3.0。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,厦门湖里功能分区明确。绍兴柯桥商业部分布局相对局促，功能存在叠合，不同功能间的人行和车行出入存在干扰。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,主力店+金街,办公区,SOHO区,SOHO区,酒店区,住宅区,SOHO区,酒店区,主力店+金街,项目选址紧邻城市快速路和主干道，车行交通便利。主力店车库入口紧邻城市干道，出入方便。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,绍兴柯桥万达广场,厦门湖里万达广场,业态分析,绍兴柯桥与厦门湖里相比，在两者的主要业态分布中，厦门的知名品牌种类与数量超过柯桥
9、。显示城市差异在品牌招商上仍存在一定障碍。,万达第四代产品万达城,位于武汉中央文化区，占地1.8平方公里，总面积340万平方米，总投资500亿。一期工程“楚河汉街”21万平米8个月完工，11年国庆开放。,万达第四代产品万达城,这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力。万达决定2-3年内将公司主业从商业地产转为商业与文化旅游并重。目前已联合中国泛海、联想等五家民营企业成立注册金为100亿元的“万海文化旅游控股”。储备长白山（21平方公里200亿）、西双版纳（6平方公里150亿）、大连金石（9.5平方公里300亿
10、）、福州琅岐岛、武夷山等。总投资约1700亿元。,1500米长18万平米的楚河汉街创意休闲步行街；15万平米汉街万达广场（4万平米的百货店）；6万平电影文化主题乐园；15个影厅总座位数3000座的中国最大万达电影城；5个名人广场；2座六星、1座五星、1座四星总共1300间客房的20万平方米酒店集群；50万平米8栋超高层写字楼的“汉街总部国际”；155万平米的“汉街九号”住宅；杜莎夫人蜡像馆、“汉秀”剧场；5000平米的文华书城、艺术画廊等文化设施。,龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模
11、逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），以及北京长楹天街、成都时代天街【458亩，180（76）万平米，号称亚洲最大购物中心】、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。,龙湖商业地产物业形态,龙湖星悦荟：5-10万平米的社区型时尚生活中心；面向中产家庭；主要分布在重庆、北京；龙湖MOCO：10-20万平米高端精品家居生活馆；面向中产以上；主要分布在重庆、北京；龙湖天街：20万平米以上大型购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等
12、多种消费类型于一体的一站式商业综合体。,龙湖天街 区位特征,在宏观格局上位居国内二线城市，如重庆、成都；在微观格局上位居城市传统商贸区、新区；前者如成都北城天街、重庆西城天街；后者如成都时代天街。,成都时代天街,重庆西城天街,重庆龙湖北城天街 业态布局,产品组合：天街系商业、别墅、精装公寓、普通住宅、甲级写字楼、SOHO产品星座系列。主力店：旗舰百货、世界级卖场、国际一流真冰场、五星级影院、儿童体验公园。,销售部分：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅；自持部分：超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地。,龙湖成都时代天街,案例比较与总结,案例
13、比较与总结,模式优缺点分析,绿城城市生活综合体的基本设想,1、未来商业发展模式探索2、绿城城市生活综合体愿景,3,首先，作为城市文明发展的新兴开发形态，绿城综合体战略中商业发展正处于激烈的变革之中，只要看清趋势，我们有我们的后发优势。其次，中国的城市化进程正在进入一个新的时期，其变化趋势与发展方式都有新的变化，只要我们找准立足点，还有机会做大做强。,中国城市综合体的快速发展与新的城市化进程，对于绿城是个机会。,世上可以没有工业的城市，但绝不存在没有商业的城市；只要人类这种情感动物不会灭亡，城市就不会消亡，只要城市在，商业，一定会在。究竟实体空间和网络空间孰轻孰重，目前还处于激烈的学术理论与现实
14、商业争夺中。我们处于又一变革的黑窗期。商业业态正在发生变化，可以标准化生产、储存、运输的大量商品正在转向网络购买。,M.BATTY.虚拟地理.FUTURES.1997,未来商业业态发展趋势,时代杂志1998年8月号文章：向你的购物中心说再见,实体店上门服务网站（淘宝/京东）直邮和目录呼叫中心（114）社交媒体（微博/微信）移动设备（手机）电视购物服务终端（Q卡/贩卖机）网络家电(海尔冰箱),零售商们正在应对挑战，比如更好的细分市场、线上线下的结合与更好的服务,1瓶水有几种买法？,当购买的渠道有很多种时，商业地产（实体店）这种“渠道”就会受到严峻的挑战。,消费者对不同品类的需求差异导致了专业化业
15、态的发展，传统百货正步入衰退，不再强调“大而全”，转而向深度专业化和专业化集成两大趋势发展，逐步具备各自清晰的市场定位。,曾经盛行一时的百货商场正一方面通过专业化集成演变为购物中心，另一方面，其内部各细分业态的专业化进一步加强，衍生出各类专业百货/主题百货。,商业正步入“体验经济”的阶段，强调商业活动带给消费者的独特审美体验，将消费者的参与融入到体验设计中，以产品作为“道具”、环境作为“布、景”，诠释商品的文化内核。,LV艺术馆,Prada水晶宫,Apple天才吧,Prada第三代掌门人缪科维普达拉说，现代人所需要的不再只是商品，而是生活态度。一间创意十足的旗舰店远比一件经典款式的产品更能撼动
16、人心。,在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,维持人们基本生存的物质需求生鲜、美食。,获取食物是一切生命体的本质特性。当前生鲜食品销售还存在着农贸市场和超级市场两种业态，美食则往往成为现代购物中心的主要业态，两者均具有及时性、搭配性及聚集性特征，同时可以带来巨大的人流量，所以该类业态将会持续存在。,在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,保证人们完美生活的日常需求生活服务,城市的本质除了市场交易之外，生活服务是其另外一个重要特性。无论是金融、保险还是医疗、保健，甚至科教、行政，均是城市居民能够实现美好生活的重要保障。未来那些贴近人们日常生活的个性化
17、服务将会日益发达。,在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,满足人们情感价值的精神需求体验、娱乐,当一切标准化工业产品可以实现电子网络销售之后，人们对商品的需求更多的属于符号体验，从汽车、家具到服饰、电子等产品无不表现如此，未来实体店销售的将不会是这些商品，而是对它们的体验。同时，能够满足人们情感表达与交流的娱乐业也将蓬勃发展，如游乐场、主题公园、文化场馆等。,逐步衰退的传统业态,食品、饮料,服饰、鞋帽,通讯、家电,书店、出版,建材、家具,未来商业业态发展趋势,这些业态的特征：标准化、规模化、可储存、方便运输、传统零售、技术淘汰等。,未来持续发展的新兴业态,品牌服饰,体验
18、式零售,电玩游戏,书吧唱片,美食,酒吧,珠宝饰品,主题公园游乐场,健身运动,美容护理,电影KTV,科技博物馆,未来商业业态发展趋势,这些业态的共同特征：1、必须得要人亲自参与的2、与人的情感产生关系的3、在虚拟空间中无法体验的4、虚拟社会需要实体展示的,专业化、标准化与个性化并存发展，综合体将不再是仅是以商务、商业功能为主要驱动，文化休闲功能亦开始由配套功能逐渐转为综合体的主导功能。,商务、商业综合体,文娱综合体,华润中心,悉尼达令港,商业综合体必须有良好便利的交通系统与城市交通联系，与轨道交通综合一体化开发将成为未来趋势，商业综合体越来越多地在城市立体交通系统中充当节点。,交通枢纽综合体的典
19、范,香港太古广场,日本六本木新城,未来将会有更多成熟的商业综合体品牌出现，但也必定会有一部分同质化严重、品质较低的商业综合体被市场淘汰。,一线城市商业趋于饱和，二三线城市发展迅速，购物中心的主要扩张区域也将由现在的一线城市为主向二三线城市普及。,一线城市,二线城市,三线城市,成熟商圈存在土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等问题，将导致购物中心向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及。,以上海为例,以北京为例,购物中心在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，建筑形式不再仅拘泥于传统的封闭式“大盒子”，而是根据区位条件不同灵活变化，带给消费者更宽松、闲适的购物环境。,绿城目前在建的商业项目有住宅配套的社
20、区商业，也有规模更大的区域中心综合体商业，显示绿城在商业地产领域的逐步拓展。,翡翠城商业街,温州鹿城广场,台州玉兰广场,绿城城市综合体发展目标“城市生活第一目的地！”,LOHAS,绿城城市生活综合体愿景,承载“生活、乐享、体验”于一体的理想街区超越商业设施范畴的生活中心,精彩而高效的建筑空间，丰富而多样的消费内容，立体而便捷的交通体系，吸引密集而多元的社会阶层，突显深厚而迷人的城市文化，与网络经济充分融合，提供与一线城市相近的生活品质。,综合体发展战略的中国城市研究,4,城市投资潜力评价,选取中国经济最为发达的112个地级及地级以上城市作为研究对象；从经济增长与结构、社会发展与建设、生活福利与
21、环境三方面选取24项指标，构建基于综合体开发的城市评价指标体系。,潜力评价因子之:经济增长与结构,6、GDP7、人均 GDP8、第三产业占GDP比重,1、地方财政科学支出2、地方财政收入,9、互联网用户数10、电信业务收入,3、金融机构存款 金额4、金融机构各项贷款金额,11、国内旅游收入12、剧场、影剧院数,5、批发和零售业就业人数,数据来源：112个城市的24项指标数据来源于2010中国城市统计年鉴、2010中国城市（镇）生活与价格年鉴、2010中国区域经济统计年鉴。,城市投资潜力评价,潜力评价因子之:社会发展与建设,17、市区常住人口18、市区流动人口,13、固定资产投资 总额14、社会
22、消费品零售总额,19、医院、卫生院床位数,15、中小学专任 教师数,20、城市建设用地21、建成区绿化覆盖面积,16、公共汽（电）车客运总量,城市投资潜力评价,潜力评价因子之:生活福利与环境,22、人均绿地面积,23、城镇居民人均可支配收入24、城镇居民人均消费性支出,城市投资潜力评价,从一线城市来看，上海经济优势明显，深圳的生活环境具有优势。从二线城市整体状况来看，生活福利和社会建设方面具有一定的优势。但其发展的软肋大多在于生活环境较差，经济增长缺乏动力，经济水平整体低于全国城市的平均水平。从三线城市来看，面临的主要问题在于：经济增长水平较低和经济结构较为低级；城市综合体开发将可以进一步促进
23、三线城市的经济发展水平和质量，改善三线城市的经济结构。,城市投资潜力评价,备注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。,根据各项评价因子及城市得分对比分析，对中国一、二、三线城市进行重新的划分，划分如下：,城市投资潜力评价,重新划分的中国城市等级示意图,长三角一二三四线城市类型划分,备注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。,本研究以长三角县市为分析对象，未将地级以上城市的近远郊辖区分离。在实际投资潜力分析中，各个城市的辖区也可以划分为二三四线不同等级，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、萧山、下沙，南京的浦口、江宁及六合。,长三角一二三四线城市类型划
24、分,根据各项评价因子及城市综合得分分析，划分如下：,绿城城市生活综合体发展建议,5,1：区域发展建议,以中国三线城市（含部分县级市）*为主，现阶段以长三角为核心发展区域，其他区域为辅。,三线城市目前商业地产开发水平较为一般，而城市化进程后劲强劲。一二线品牌容易落地，商业经营可行性较大。20万人口以下且经济一般的四线城市因人口规模较小，短时间内商业规模难以支撑，且国内商业连锁品牌规模较小，招商资源难以组织；城市基础设施的支撑能力还有欠缺，进入需相对谨慎。在三线城市中，以长三角为第一优选地区，辽东半岛、环渤海地区、山东半岛为次选区域，中部及南部一些条件较好的项目也可考虑。,*以上城市等级划分基于绿
25、城城市综合体发展战略而重新划分的中国城市。另外一线城市的卫星城与组团以及二线城市的下辖区域中心也可作为三线考虑。,2：运营模式建议,建议在中短期内以持销均衡型（万达）为主，坚持项目可售物业之利润必须能与持有物业之投资平衡为基本底线，以减轻综合体发展的资金压力。中远期可考虑对部分优质物业选择持有，以利于平衡绿城综合体板块的远期效益。销售为主型的商业物业（即无需统一经营的街区型物业）建议并入住宅开发配套体系。,全部持有型,销售为主型,持销均衡型,凯德与恒隆强调持续经营的长期效益，偏向经营性效益，发展速度一般但商业经营成功几率较高后期利润可观。,万达与宝龙强调资本的快速回笼，偏向开发性效益，发展速度
26、较快开发利润丰厚但商业经营效果较差效益偏弱；,3：招商模式建议,建议绿城在中短期仍走外招商业链模式，专业的工作叫专业的人做。长远发展待综合体形成规模集群效应后再视市场走向确定。不管走哪种模式，自行组建商业经营管理仍属必要，因目前中国商业市场专业经营管理公司仍属少数，且水平参差不齐，机制尚未健全，少数较为成功的商业管理公司也均以个人水平为主，尚未像酒店管理一样形成成熟的管理模式与健全的机制。,自组商业链模式,外招商业链模式,万达、华润,恒隆、凯德,万达自行组建的百货、KTV、影院等商业除电影院线稍好外，其他经营业绩一般；华润在自营业态（华润万家、ole、blt、华润堂等）的经营有较好业绩。,4：
27、产品研发建议,鉴于中国目前商业地产开发较为泛滥，中低端物业的竞争已相当激烈，结合绿城追求精致完美的价值观，绿城城市生活综合体应坚持走中高端路线（按所在城市发展水平）。建议在产品研发上强调“四同四合”，即理念趋同（即坚持生活、体验、交流、休闲与服务）、品质趋同（精致、完美、领先、可持续）、发展趋同（持销均衡型为主）、商业经营模式趋同（外招商业、统一经营），但建设规模（小、中、大、超大）、产品形态（封闭型、街区型、混合型）、业态比例（办公、零售、娱乐、休闲等）、品牌组合（一线、二线、本地品牌）等要素上坚持以城市品性与发展可能相结合，现实市场与未来趋势相结合的务实战略。,5：资本运作建议,目前国内商
28、业地产开发资本来源主要为两种：一是自有资本型，以外资与港资为代表，主要依托国外REIT、房地产信托、长期债与企业自有资金作为资本主来来源。二是销贷为主型，以万达为典型代表。结合绿城现实情况，在中短期内建议走万达模式。,万达模式,万达的资金来源包括自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。其中约20%来自“销售利润+内部资金调配”的自有资金，60%向项目当地银行贷款，另20%由主力店自己投资。万达的基本思路是“以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金。在分期滚动开发的情况下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。,6：开发策略建议,持销均衡型物业强调开发的高效率与开发时序，由于大量资金来自于项目本身销售收益与商业的租赁收益，因此项目的内部开发组织必须要缜密高效。万达坚持走18个月（自拿地到商业开张）策略，尽管品质上有提升空间，但对资本杠杆效应还是有很大裨益。另外各地政府对于综合体开发的重要条件基本都会对商业物业的开发有时间要求。因此，建议绿城综合体发展在以持销均衡、项目内部消化资金需求为原则下，要坚持快周期高效率开发策略，即着重加快可售可租物业的开发。利用销售回笼与租赁收入支撑项目开发资金，利用沉淀资产做不动产长期抵押换取资金进行下一轮滚动开发。,
