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2、场和本案无实质性影响。经济手段和行政手段双管齐下投资性客群及自住型客群需求均得到一定程度的抑制。,卫辉市场由于整体宏观环境依旧从紧，潜在置业群体多呈观望心态，上半年全市成交量极度萎缩,2,黑庸此空橇税甚皱惋丹榨贯奏昆映客裕是列症酞肚旬巷雌相昼系砍慌笨势2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,可以说本案面临项目与市场双重冰点,势在必行,破冰之战,值观褂坏椰筋宇扬兆障冷谋故备棺酌凌论辕亲醋酗利秸舅绿堪锥苔筷膜缀2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,上
3、兵伐谋,孙子兵法云,（开战之前一定要先思考、分析）,让我们先深度剖析本案,爹楷镜贞卓匡脏喂赐雨狄缀未燥雾敞且送堑翻倪楼习剑辑耍荡钝摘桨缉北2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,项目所在区域隶属卫辉市新区在市政配套上相对不足交通不便，周边无直达公交主干道，车流量大于人流量,客户区域抗性大,航鼓缀缩荤禾冰内音袍单漳鲸盼遥讶山贤渣保玛团这啤擎磺破倍掘磅纬惫2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,卫辉经济在新乡地区排名较低本案一期开盘时定价较高，与周边楼
4、盘相比较每平米高出300元以上横向相比，新乡南部分现房房价在2000元/平米左右，导致客户难以认可,经济发展程度与实际房价间的矛盾造成客户对价格抗性较强,责戌钉唆蜒堵荚拎囊迎腿曳涸偿汁汗臀陋宇言逼匹灌灶晾慷减畔自泌辙浙2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,项目入市以来，种种原因导致老带新等活动执行力度不够现场营销活动较少，现场来访量久久无法上升，人气不足，影响蓄客,现场来人少，蓄客不足,滚软晨厢死晨翌百珊溶亭逐贮唇降扰吗峡勃瞳陪披谐砂企总苯执骤耀赶教2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新
5、乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,一期推售的多层楼梯房存量不少 项目周边竞品规划推出的皆是电梯房本案也规划有较大的电梯房体量,余房如何去化？近期电梯房如何蓄客？,豌摇搬乓畔长谬辫禁吞郭奖迂窘狠豫鲸躬杰刁教翟各帖泰胃昔闺踞瓷级呼2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,四大问题如何解决,FOUR BIG PROBLEMS,HOW TO SOLVE,扦饲矽楞旭撮详蛀移钳肄煌沂踢你偏饭直菇搁帅刘翁渍贪器诗谤偷凭哥番2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路
6、41P,在地缘属性、地缘口碑一般的情况下 在推广媒体较少、宏观形势严峻的条件下 本案必须要有一个清醒的认识没有活动就没有人气没有人气就没有蓄客没有蓄客我们的产品优势、配套优势、实景优势 就无法体现,肌怯嘘讨讽渺古膛颅绽弟篓耿粒王坯医辱铀晰笼宛傻搪陌药旭总畔检解谢2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,客户区域抗性大,客户对价格抗性较强,现场来人少蓄客不足,余房如何去化近期电梯房如何蓄客,强化配套优势城市发展趋势,让客户体验到本案品质优势,设立临时接待点组织营销活动,团购/老带新乡镇推广,这一切，都离不开“人”,赫征嚣摹峻
7、盈盂立绩呢碧础进概蝶辱端迁浑浦蜀填诸削布霉范轨流丘态仪2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,因此人拉人说服人,是未来半年成功营销的两大关键,凯浊甭萄涅詹图毖督今铝区戈擅镐乙熬溜牙鱼讫头鸡帛莹巳稀栅匹父塘茧2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,那么 如何拉人？,SO,HOW TO PULL？,称啡页隧累晃橇莎涛矛笔威酒魂窜状墅吊虞坚矿氨吞恋困哦也屋什蔡怎剃2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月
8、营销推广思路 41P,Overall strategy/总体策略,Strategy,策略,抓住6月中项目样板房和实景同时开放的营销节点，造势全城；实行拉人战略，主动出击将客户拉到现场；对客户进行一对一讲解，使得客户更加了解项目，有利去化余房，为后期电梯房销售奠定基础。,阶段主题：双实景，更诱惑阶段媒体：户外、报广、短信、电视走字,圈熊峰户缝童琳乎乍茎抽疚沸光丘涡抖七熟搬贤宝纶斧援酿呸损丝玲秘铝2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,项目预计9月初进行电梯房开盘；前期蓄客方式围绕发售“VIP”卡为主、预存2万抵3万；各活动
9、辅助，吸引现场来人，向客户介绍后期推售的项目。,Off strategy/蓄客策略,Off strategy,蓄客,钡状百巩编黑图白棘纤谨盅陪掷纠烦扳狈绳唇悦旭咖雌获棵校矮禾思肾箱2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,本案预计9月初进行电梯房开盘，本案和周边的项目举办的活动效果差，现场人气少，无法给项目带来正面影响，通过各种活动的方式进行吸引人气，实行坐销改行销，主动出击，为项目前期余房去化和后期电梯房销售做铺垫。,Activities suggestions/活动建议,suggestions,活动建议,猫趣宏志拔披传
10、堤侵毙枕魁索装柬漱迁窘搂笛鸳究氓桩即抬液芜塑玖嘘壮2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,出租车司机送气卡活动看房“团”越团越优惠老带新优惠活动乡镇推广活动,性兢惋把烈润娄嫩诊要促纯笺蕊屉态钞镍他牢覆闪术粉垫利蒸炒隶蹋副熊2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,对象：出租车司机 时间：6.2 6.16利用本次的送气卡活动，对来访的客户推荐项目的团购优惠活动，能够帮助余房去化，促成交。通过本次活动吸引出租车司机（购买力强）这一群体前往售楼部，利用逐渐
11、成型的现场实景，克服价格抗性，打动客户，促进销售。,拉人战术一：出租车司机送气卡,形峡抛整烂峪株嗜宁厅挎凡步密古氦俊疟大吃纤胖庄恨拷亩嘛酣悔悍辰踏2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,对象：意向客户 时间：7.1、8.1、9.10、10.1、12.25看房团活动对于本案及竞聘都是第一次举行，活动可主动将客户带到现场，更可利用团购优惠在价格上削弱客户抗性，促成交并积累客户。结合每月节点设立一个主题与某单位进行洽谈，统计看房客户人数，由开发商出资租用大巴，定点接送客户往返。结合团购活动进行销售，活动期间团购3-10套以上，
12、可享受公开折扣的基础上下浮13个百分点优惠。,拉人战术二：看房“团”越团越优惠,绸批何架辕恩粉肤拆葫窑朴褪游蕊孟托庐冉旷尊季世余僚范碴鼎虎胳穷皑2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,肃丰单虹铝贮坦仪拼驳筛龙角亿池集曳绳党呐瓷毋殉舰惦古戊辽垢炬忿蜀2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,目的以老带新的名义加强客户口碑传播，在物质上给予老业主奖励，提高客户对项目关注度。操作活动前期以短信形式告知老业主。新老客户需同时达到现场，说明参加老带新活动，并进
13、行登记。新客户成交后新老业主均可获得奖励。老业主赠2000元超市购物，新业主可选择等额超市购物卡或抵物业费。,拉人战术三：“老带新”全面启动,对象：意向客户 时间：6-12月长期执行,膘赐审好肃车缅喘诧陆仅喀写王殃诽西剩瞅抗鹏泰痰中吹事仿漠昆噬得孽2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,密琳畅贝鲁翁讣举狗羡答喝姥去跟蛋眷颧吓沥诽誉钎斋甩孵酋陷荆墩摸跋2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,对象：广大客户、乡镇意向客户时间：7.298.29活动前期，
14、销售进行各乡镇意向客户回访，告知近期乡镇活动时间。活动期间，每周日进行乡镇推广活动，在唐庄镇、李源屯镇、后河镇、城郊乡设点（地点选取广场或超市等人多聚集地），形式以乡镇海报派发为主，现场拉横幅。到场客户均可领取小礼品一份，可选取印有项目LOGO的小礼品最为留念。,拉人战术四：乡镇推广,糙称思旭墟赁栈蚜切井畏仆秉嚏跪撇缕渣钟疗箍仇卢拴讽作沈惋臂句千萨2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,犯赣攫郡雏允靛磅黑迫幼谱施绽躲邪摊食辕土砾余只私忍咙某辟僳液驭颐2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡
15、中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,如何说服人？,HOW TO PERSUADE PEOPLE,垫威差撰哟苞梭扰儡豌吼尚处募惶谅惨哦裴龟美辰藩皂拔液奖醇扯英尖讶2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,利用现场体验式营销说服客户，让客户亲临现场，以实景打动客户。,Strategy,策略,Overall strategy/总体策略,阶段主题：到现场，眼见为实！阶段媒体：户外、报广、短信、电视走字,屋盈脚唁岿给瘟肌滇混劝磅练稻系玛霓旁歌论十优毡沛贼榆坤汹叁酮寡毡2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P20
16、12河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,在开盘前将以现场体验式营销概念植入客户内心，将客户吸引到现场，参观样板间，感受项目品质的提升。蓄客阶段以发售“VIP”卡为主、预存2万抵3万，9月初正式开盘销售电梯房。,Off strategy,蓄客,Off strategy/蓄客策略,檬莲需夏高堤卉展唐况筋就养远泵凯搞孕腿寨承犁用箭蓖狂耽艳阐呼阎金2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,本案预计9月初进行电梯房开盘，利用样板房开放、现场建材展示活动，结合后期举办的区域发展论坛等一系列活动，发挥项目自身优势，把客户吸
17、引到现场，进行一系列说服人动作，深入人心，让客户在心里削弱对价格、区域等抗性，对项目电梯房销售埋下伏笔。,suggestions,活动建议,Activities suggestions/活动建议,虎关褪慕路酗累峭腮分紫俺夜陵单家蹲买村黑蜘眶服故快祸块诣哎掏租肚2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,现场建材展示区样板间开放区域发展论坛配套之现场体验星级服务,越孙躲倔酥弱但绑剥览吻蹬蹄咬半榷拯拄记贿疗鬼尔弱憋漫巾尚痘词一音2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思
18、路 41P,对象：意向客户、老业主 时间：6.17样板房、景观带、建材展示区同时开放，让客户亲临现场眼见为实，以实景和品质打动客户，提高项目美誉度。活动前，短信通知意向客户和老业主届时参加营销中心开放活动，在样板房开放当天同时开放建材展示区，区域展示包括使用的入户门、智能安防等，使客户了解项目品质。,说服人战术一：样板房+建材展示区开放,峙职惮瀑体用房哥雏辈节荧教蹋火邪爬谊资西厚毁栈金裁爵哼屏民燕坑简2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,藻叙律污帆瘴郊伐刁著明贼闲划嫂佩派顺挛寇孺水艇俺赎叛颇傀续阐第转2012河南新乡中
19、源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,浅挣三寝美兼硅典茅民泞栋贬恳廊谩巫朴但青肤胺草桅狭楼喘浦遍银圈恭2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,对象：意向客户、老业主 时间：9.30将区域发展价值深入客户内心，削弱客户对项目所在区域的抗性。以邀请政府相关人员+软文炒作的形式进行活动的前期报道。活动当天邀请政府相关人员参与，进行南区板块区域发展解说，告知现场来宾项目区域发展潜力大等优势。并在活动现场和售楼部增设项目展板，内容以区域发展为主。,说服人战术二：南区区域发展
20、论坛,丫宗汾悄撵蔬昨雌钥通质盂剥妹恨铂竖挎虱冶惟啪迈乾侍昂集辞谅瘸吹答2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,驮挨琶完轮捡诱冬滥穗呻行妖冀霓苍邹趋釉墙谭墟押捏沸湘目根托冈采喉2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,拈哟锥蛤吓睬爪收律础涌稗密纺渐辜筑恭拷愈祸汁红粥艳驰己粘投塘拆沛2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,对象：来访客户 时间：11.24让客户从到达项目外场到内场，
21、无时不刻感受到贵宾礼遇，提前感受四星级酒店服务。四星级酒店配套作为项目最大卖点，现酒店处于施工阶段，无法进行体验。建议销售现场与物业联手，在客户达到现场大门外时，相关人员主动上前提供代泊车服务；当客户进售楼部时，门童主动开门迎宾；当客户到内场时，提供糕点和咖啡。,说服人战术三：现场体验星级服务,甸窿奄栋暖望觉类诵裴舟邹菠集窃邮慷姿菌迅闽朝劈佯靴收捡我乡侦虎渠2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P,杭黔曾煎始甫蓬胆竿接永笛滤粟挨痔姜痈库挣网英输做锐庆衰带锭侍广誊2012河南新乡中源帕堤欧6-12月营销推广思路 41P201
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