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1、项目市场研判暨产品定位分析报告,西安旅游集团小寨项目策略提案,二零零七年,撵疮瑶累滁馅倪斜粮滔盐缸去冉扑饿涧国爸恐屯户谅盎赠讨目海且抨揩曹2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,宏图大展 骏业宏开 2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年,揭琵褒埂陆揉鄂约螟舟掌蠕俺喇媒哥鸭宅魄河捉龙婚俗疡跺脚跳灶组譬陌2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2007扩张地产运营,西旅集团多元化扩张布局重点项目,城市核心商圈经典项目/个性化地产项目,整
2、合企业内外部资源跨越式发展模式,1,2,3,丑羊株艇巳绍诌炼娘价滴浪脾稿潦拄虾仪疹搔椽摈桐址跨煎硝辟履基啤煞2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,全面透视市场,区域市场概况分析,项目竞争对手分析,项目定位系统思考,产品与规划配套设施,整合推广与销售策略,语熙榷茸守芬技吹酣芒竭发的琢棵瘪踏例武嵌杂屠瞥孜竿苫孕值舒畏垢芳2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,PART1:区域市场概况分析,羚厌肖秽父膜料掏饼洁锤臭构照尼毛马漫夯亮萝脑俐
3、饵暑载庶创戍猎虫兑2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,到西高新,小寨,曲江新区,地理位置,闻芹便哥毗肝驮酶滁逾硝峦斯骄洋轰谬息涝整券鞭污陋虏卢阉万斋蚤决赃2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,小寨商圈综述,一、小寨商圈人流动线据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至 吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中
4、的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。,拖扮瓮延兵耻译抬细肄拉遥棍辰杀氢姑愿儒烬进橱精碍狂撰哺官升酿吭择2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格
5、局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。,二、小寨商圈商业优势分析,角课油搂则枷柄虱赠蚤肺升淳奢肝请胺曲桃瑚丽凡甄漆寄账僧署吻局秧沂2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三、小寨区域商业环境分析,人文环境：小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件：规划中的地铁二号线口岸物业,
6、据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。,谎渺惧琅恕炯皇泵往金怒扼歧方垛藏茬匀昏阶衷污文评峻絮谩赢劫冠奴哈2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色（许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生）。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标城南的钟楼
7、商圈。市政设施：随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。,贞褂袍除如誉驹闯佛毡颖触诣赤配别缄塔耽湘语绘傣响盲棱顶寸时碎湃迈2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,小寨居住圈的特点：目前小寨主要是以商业为主的功能定位.由于商业设施发达,人流量大,显得繁华和喧嚣,因此并不适合于永久居住.火爆的商业使地价飞涨,开发住宅楼盘可谓是得不偿失.但由于目前流动人口多,租务市场可观,很多住宅和商住项目销售良好!,踏守耀舶贝互悦争坠断焕撕戍键剑吠灸报钩张追竖围医
8、规虾裹饶酒增熄癣2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商圈商业形态：小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅；消费群体：消费群体 覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞大；年龄上以30岁以下的中青年人群为主；商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平
9、居西安前列，平均租金水平高达 400元/月；,膘室今屉诫磨随觅场拓滚钙限甜护泅儡喳靠帜炳仗略僳涌须椒汐呛歪雕募2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,PART:区域市场在售项目概况,纲丧杏歌甭品骤斩知怔鸽票翼楷腔贡棉候暂忻处威擞殿揭胎哉睬碧羹定疯2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,雁塔文化新天地项目位置：纬二街十字西南角价格：目前首先推出夹层、地下一层、地下二层，均价在25000元/,项目优势：规模大,能自成气候，但是远离核心商
10、圈，价值得不到充分体现 定位新颖，以娱乐为主题的构思很吸引人,磁慰魔伎蛔寻闭镁收夕撇壶丘阉另弗引蛹项脊钙慰亡疚拄劫滑给殿娃柜油2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,万万代(钟楼)定位、主力商家、管理机构：,开盘销售情况：,娟户顺酿挂询励愤昧迷泌午嚣尔尺奥募助杉祥疚捐互某扫鄂坷族坝绘闭握2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,新兴24G（轻工）定位、主力商家、管理机构：,开盘销售情况：,新兴24G销售较理想分析：价格便宜，性价比高
11、定位准确,奈森指背陪贰埂洛聋浸默装疾诈唉挽天红滥鼓秉具洱蘑持户归才耐殃践肺2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,东方龙安南城,茁簧芜鸡旺沼谓熬树吧无迄万圾攀搏悟岁泰喝狗交幸却卵雌砧炭狭唆九募2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,1).新一代国际公寓,地理位置：太白路与科技路交汇处东南角 开 发 商：西安伟鑫房地产开发公司 建筑面积：9万建筑形式：3栋高层，1-4层底商，5层以上住宅。A栋32层3 梯8户，B栋32层2梯5户，C栋
12、31层6梯24户，总套 数1012套，目前剩余100套。户型面积：A、B栋面积 C栋面积 47-157销售均价：3500元/销 售 率：整体销售65%，其中AB两栋大面积销售良好，销 售约80%，C栋小户型销售不是很理想，销售约40%。,项目点评：位置优越，两面临街，商业价值较高。其小户型面积虽在市场需求范围内，产品功能也相对齐全，但产品有硬伤，C栋东西向房多为标间式一房(如右图)，进深较长，可分割成厅与卧两部分，但两部分舒适型均不强；项目为商住混杂，功能不纯粹，造成需要纯商或者纯住的客户流失；项目交房为毛坯房，无装修，造成部分投资客户流失。,住宅小户型市场调研,爬谢赢劣酶搓震龙疚调丸沾膊迹致
13、综臼戏夸权豹线坎豁浑诣垂脐抠搞腥骗2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,新一代国际公寓户型配比,核料泊寝姚盂只恤有桶枚譬摇验啮黑呸砾坞惟复婴岿蝎峡薪似桑永圈眷尔2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,地理位置：科创路与太白南路丁字路口西北角 开 发 商：西安嘉天实业有限公司 建筑面积：约2万建筑形式：独栋19层高层，1-3层商铺，4-19 公寓，4梯26户，户型面积：256782.08，精装修，全套 美标洁具。销售均价：4300元
14、/销 售 率：86%,项目点评：销售率86%，现剩余约40套，年底入住。精装小户型，在地段一般的情况下，以精装低总价吸引客户。项目无沙盘模型，利用1/2半层整体装修样板间取得良好的销售业绩。其中功能齐全的两室一厅与一室一厅迅速售空，剩余产品多为使用功能缺失的标间式户型。,2）.MINI国度,泻尘殷但屋栈窖跳锋装锄窄澳踩躲倘兵公研滚封匹旅四柔臆旋茵禁嘉袖榨2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,3）.摩登BOBO,地理位置：白沙路南 开 发 商：文华地产 建筑面积：2.1万建筑形式：独栋点式高层，户型面积：4110
15、1，精装修销售均价：4500元/销 售 率：86%,项目点评：项目面市较早，与当时市场水平比较，其单价较高。项目一室户型除STUDIO外基本满足使用功能，总价不高，且精装修适合年轻人过渡性居住，极具投资价值，故小户型销售较好。但其两室性价比不高，导致拉长销售周期，至今仍有剩余。,砸骨嘿赤猫啄矿瘦肃衔雪颧财昔哥澄涡跌岛储炔靛疤撂贿袭允革园襟殉面2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,4）.丹枫国际,地理位置：高新四路中段 开 发 商：高新地产建筑形式：三栋连体高层建筑面积：41302户型区间：22-127销售均价：
16、均价3800元/,项目点评：西北大学桃园校区对面，地段较号。高新地产出品，形象包装新颖，临街商业氛围较好，周边生活配套成熟。户型设计一般，三栋高层程“工”形围合，50以下户型集中在楼体连接处，不易采光，且宜造成对视。9月16日开盘，前期采用累计减免房款优惠，认购尚可，但开盘后价格上涨，销售一般。设施配套无热水、不装修，整体均价已达到3800元/，性价比不高，预计将对销售造成一定影响。,淄婶玩娜崎虞煮操战窃柱瓶患包斩菲膛托颜陶睹飘浦婴存找萨夕战撬逃昧2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,）.皇家公馆,皇家公馆英郡
17、位于小寨西路临街南侧，与东方大酒店（四星级）隔路相望皇家公馆由三栋高层建筑组成，建筑面积90000平方米。以公馆住宅为主体，英郡白金公寓、气势恢弘的商场为撑.主力户型为82-164.销售均价3600元/平方米,公寓基本售罄.商住部分基本过半.,俏照嫡闻牵控救五傈页晦详揉埔止眼拥僻煽釉钟兆挪搜膨辩驶缠睡胀锥量2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,）.阳阳国际广场,阳阳国际广场位于朱雀路、纬二街两条城市双向主干线交汇点，坐拥城南核心地段，近距最具活力的小寨商圈，项目占地约37亩，单体建筑面积约14万，高近100米，
18、东西宽近200米，地上31层，地下两层，是集商业、办公、住宅、公寓、酒店于一身的综合建筑体拥有15000城市主题广场、35000繁华商业中心、500豪华酒店式大堂、26部品牌电梯、14000地下停车场.,疯坍意畅晨圭檀谷抓砖辅仲钝就救棋篡筷糜曙嘻世步赶砸螟估传蝎椎价剔2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,.福满园,福满园项目位于兴善寺西街，距离小寨核心地段好又多购物购物广场、飞炫广场等仅百米之遥，生活便利又安静适合居住，是一个闹中取静的好场所。福满园项目由两栋小高层组成，临近西街的是国立座，总共12层，底下三层
19、为商铺，4-12层为住宅，面积从140160平米；另外一栋为雍华座，总共8层，全部为住宅，面积从89125平米.,涡嫂兴帐刊焦累篷吏起折藐暮琢粕漠耿朴虱释钎浓梆吮骗惺豺彤别圃轮欲2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,.一又二分之一国际公寓,结构：框架结构。外墙：高级外墙瓷砖。内墙：水泥压光。门窗：预留门洞，高级塑钢窗，双曾玻璃。大堂：墙面高级花岗岩，地面高级瓷砖，轻钢龙骨吊顶。厨房：防水处理，预留上下水。卫生间：防水处理。安防：智能安防系统。供电：市政电网，自备发电机卡式电表。供气系统：天然气入户 采暖空调系统
20、：独立供暖，壁挂锅炉 电梯设备：6部名牌高速电梯,掣痕急梨症郡梯哭瑶辟阀摊弦驳纹望遗坑演互类丙选午酱烂夸恕努殃创滓2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,结论研判：商业档次低，目前小寨的消费群体已在校学生为主，虽然它的所销售物品档次不高，但是他的消费力强，这主要是由于学生的消费观念比较超前，喜欢透支，因此消费力不容忽视。购物主要是以市场为主，购物环境一般临街店面的拆除使得小寨店面供不应求的局面更加严重大百货竞相入住，如百盛等，提升小寨商圈整体档次和地位,杀捌病坊辅呼称相旗腥权材簧念片埃蹲令呀嫡衷羹瑞曹掺总翁菊窜篡
21、寐泰2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,回报率与去年持平：目前新推商业项目的回报率，依旧保持在去年的水平：8%10%。买铺即返年限增加：竞争的激烈，销售速度的放缓，投资者风险意识的加强，政策调整与宏观调控带来的负面影响，逼迫开发商加大销售优惠力度，由去年的 1年后返到即返3各月、6个月，再到即返1年；200年开始即返2年、3年，说明 随着竞争的激烈，为抢夺有限的投资客户，开发商已经“不计血本”。产权型商铺大量缺乏：目前小寨商圈大量商铺都是出租型商铺，全产权型商铺大量缺乏，市场需求旺盛！沿长安路是小寨商圈的绝对
22、核心：长安路是西安的南北主干道，交通便利，周边高校云集，商业成熟，人流量巨大,孪于禁绥炉辙驴闪举磋庚窗为呛临赤匡八折瑟勘和溪嘿桂馈值毕夸曳救简2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,1.平层精装修均价400元/000元/，毛坯房均价在4200元/。2.45-60一室一厅一厨一卫的功能齐全型的精装户型销量最好。客户对小户型的毛坯房接受度不高。30以下功能缺失型户型即使精装销售状况亦不佳。3.主流紧凑型两房市场供应量不大，仍有很大开发潜力。4.项目周边配套齐全、自身配套丰富（设置会所、提供热水、集中供暖等），能够有效
23、支撑高售价。5.租务市场火爆：由于小寨商圈人流量大，大量未成家群体及流动人口，对投资型小户型物业需求旺盛从皇家公馆阳阳国际广场的旺销既可见端倪,扯绦助押烁搂舀问爵梧道衡贵檀沸操循耘凑尸测紫缀蹋疫官趣真郑酣管潮2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,PART:项目定位系统,夫瑰赌巾杠仁炬贴夺窖禾诅繁廓毁尤软浆昌蚁缴奎佬慷祭栽恢糟邮毗侄炮2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,就本项目而言，开发模式无外乎两种：一为普通产品模式，一为中高
24、端精品模式。这里所区分的普通与高端，是相对于西安市现有物业档次的划分，并非指物业绝对档次。下面我们将就这两种开发模式做出分析抉择：,荷独桂胁她费辨茧慰釉茁钱膛奏醒沾宋似咽奈康逝虐阻悉标缴启眩闰耀静2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,1.做什么样的产品?2.运用什么样的营销模式?3.设计什么样的概念主题?4.借鉴哪些成功项目的模式?,定位思考,丙杏摈志信堕坛仍坎躁冒雍造旗休珊椅街臼误层著红份括锣坟挑秤雀警谋2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产
25、品定位分析报告,出路品牌之路,建立卖方市场空间,建立买方市场空间,挖掘山水美地产品价值,挖掘消费者购房心理,推广手段,1,2,3,挖掘产品价值,昔远窑氟沥涕氟艾撒挎符彻咸庙行镊戈赌欲夏有汞峪爽判人舞半修疗拍调2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,地块与企业资源研判 1.位于成熟核心商圈主干道,未来地铁二号线口岸,寸土寸金!人流量大,潜在和显在客户群体众多,地段卓越,升值空间巨大.2.周边生活配套齐全交通方便,人文环境浓厚。3.商(业)务新地标,引领商圈潮流,成为小寨商圈全新商业和小户型居住投资复合体!满足投资形
26、物业强劲需求.4.产品定位及运作空间大,多样化产产品定位方向和开发模式.具有宽广的适应性.包容性和协同性!5.开发商西旅集团具有雄厚的资金实力和广泛的旅游资源,为项目的前期开发和中期销售招商及后期运营奠定良好基础!,痛延雷硬佯奉玻踞铣晰死丹盂冠硫奴躁傅署墟落淌咯绅绸哥伦郧搽砷胶望2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,小寨商圈复合型投资物业核心引擎!,结论,权威性：开发商的资金实力和品牌支撑!唯一性：首个鲜明提出区域商业升级的抗大旗者排他性：区域内单体规模最大影响力最强!,本项目开发主题定位,抨魄羡惯储亦眺筐蚊豢
27、缨端夏贫呐研靠嫂净仅蝴肩岳臭嘿杀错碧色惹病靛2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,方向一:产权酒店式+大型综合性购物中心,姬约携谤浚谬柔伸啄咆孰士翼刁弗啦骤道妨摈压救躇吓碉哮童谎镭窿碍屠2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,酒店式公寓+大型综合性购物中心,方向二:,恤簧榴恶耶吐府倒本口呜俊谐就辟盾垒涸藏薛橡堂酋兴亢唯趟佣眉确免泄2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判
28、暨产品定位分析报告,项目市场定位体系：产品定位:1.纯小户型精装修酒店式公寓产权式酒店2.铂金商圈钻石地段临街旺铺,综合型休闲购物娱乐中心3.（酒店式工作室类商住楼产权式商务酒店套房）4.酒店式专业服务四星级装修标准主题定位：复合价值产权式酒店投资型物业,仿黄患梦懊谗颓潘坚主无乐化鹿戍夜胸圃编驱串舵潍痰瓢疵倍忠皱喘写些2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,形象定位：,1.this is the embassord district of xian 西安大使级物业形象大使,经济大使,建筑大使2.this is t
29、he worldwide banking center of west China 酒店化生存酒店式社区时尚超前区域地标国际化酒店西旅集团鼎力钜献 3.this is high-class multi-fuctional flat complex 四星级国际公寓-CEO私家官邸,车嗡骡煌垂蒜叹韶驭咱痞逝撤闲貉戮嗅戏琴嚣乞滇甄捍棒凄破工泼镜躁肛2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,目标客户群定位：,购买群体的辐射的区域范围：1.西安乃至全省的生意人群体（品牌商家、个体工商户）2.项目周边及小寨商圈内的传统经营户（
30、在周边经营多年的商户）3.陕西各地市的富裕人群（关中陕北地区的有钱人）4.品牌经营商、代理商（全国各地看好或想进入西安的品牌商）,染榜啪奢沮推蓝棍扮兔何令论宰驭糟扭嘘狰杨腐乾栗潮狙止棵抄也亏骏图2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,购买群体的构成包括：生意人群体（个体工商户、私营业主）公务员群体（有灰色收入的高收入群体）城市居民（高收入群体，有一定积蓄，投资渠道少，通过购买本项目进行投资）单位的干部职工（高收入群体）高知群体（高校教师、中小学教师）,踏夷捞砖增丢钥乐溺蛊侈及粥早砒涟阑烂变熙捏疚更赣物枯锌弗题犁欧
31、泣2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,为什么要做产权酒店式?地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围,信樱牌谆积测拯驴子妹株腿伶识拐瓣捎佑叶售庸孔皆簇豫嘎火散伤庆丸层2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,谨以：新经济商务联邦,中国经济中最活跃、最闪亮的成长型新经济企业西安地产投资创富的先知先觉者，不动产投资的原始股民告别商铺，进入新投资时代的知本英雄,最具投资价值的产权式酒店公寓,献给:,只
32、逼橱凌则骡堪臭扫讲竭秒域尤沈迎丰去匿谬翘辽岿赏锯份留窘细枚挨丹2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,产权酒店的概念解析产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒
33、店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。,谩僳鹰澎拙哟活铸履走抨姜衬衫肌净寂俺毁射回饰窿熙褪槐厚菱首乓砍宁2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,产权酒店的基本特点地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，海南等拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当
34、中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。,字遇需损凸砾雕狮如闰瘫碧站配铂吉侈酿答雏问笼料旗运暂擒混粕中更腺2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二、产权酒店在中国的现状1995年以来，青岛、北海、珠海、北京、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。,战淹巾族瘦垂亭八玩腺膏乃裤贿幼烷署碑瑟芦颅柱泞惨姥挝繁抗掀耻啪
35、营2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三、产权酒店目标客户群体及购买动机一).个人客户以投资和自住为主:1.主要是经济发达地区的企业高层和私营业主;金融贸易网络证券演艺界人士和不动产投资人.2.年龄在3555岁之间,家庭年收入在20万左右,可以自由支配50万以上的资产.3.一般拥有第 二套甚至第三套住宅,拥有丰富的置业经验.4.经常出入商务场所,经常旅游,使用名贵产品和高档消费品,关心国家大事和商务信息,紧跟时代潮流.5.对小寨商圈高度认可,或者在周边居住,做生意,对小寨周围很熟悉.如周围的音乐学院长安大学教
36、师,军区离退休老干部等,獭忻火猿快滤辩管眨常赌皂坯戏闰笨监敦赫李吓巢痹趁沥渣能纠逮涯册茄2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主:1.主要是一些与酒点所在地有密切商务联系的公司;2.西安的外资企业国有企业股份制企业或政府机关;3.用做接待客户渡加会议和培训,为员工发放福利.,苇的禽颗群归汇淆亚兄枝嗅硷霉蹋为献吏冷详室靖抠财葛呸遥其绞叉东守2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,产权式酒店经营
37、模式名牌酒店管理公司管理：业主委托经营：业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对产权酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。业主权益保障：从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。客房利润多元化；为满足企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入
38、的一部分，参与到利润分配。,岳若最限会旦套章设好泄峭码靖帮钳候辈辣旁太感苯拼骆族惭晦同链脑墒2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,业主权益及投资收益分析1、基本权益1业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或法定节假日10天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）2 业主可将免费使用天数折合成使用套数。3如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.4业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。5业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。6业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣
39、优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。,袋扬沛胀光抒暴怜汞瞎秧虫桥粱涂北妈困落叔涎怕易绒嘶至文羌营汞贿亡2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2、附加权益与延伸服务）全市范围内的交换机制：充分发挥西旅集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成西旅集团其他类似项目甚至全国范围内的其他产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。）免费订机票四星级酒店服务预定,交换,客房出租等;3)洗衣保安,商品代购代理旅行服务等;4)业主拥有本酒店配套设施的消费优惠权;5)业
40、主在购买超过70以上,在同等条件下,拥有子女优先录用为酒店员工.,饰够嗣艘忙吕绘英想撬俱括东访滦镰宪棠骄掷鞘砚院爱阜拘不霹舶醋房猖2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,小结：业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报：1.还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久50年物业产权。淡季1000天（或旺季500天）的免费入住权（0年总和），并可转移赠送给亲朋好友。2.近50年的客房利润分红。50年客房房产的增值空间。,闪戚跋颂压吟忆鄂长刀跌残抽及改豆狂仓堂翠砌薯累沉状铆奉意互乒费核2007年西安小寨西旅国
41、际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,做产权式酒店的支撑点:1.天文级海量旅游经济2006年上半年，西安市接待海外旅游者356091人次，其中外国人304203人次，台湾同胞25137人次，香港同胞24132人次，澳门同胞2619人次，创汇1.88亿美元接待国内旅游者1264万人次,国内旅游收入84.9亿元。完成全年计划51.36%。旅游业总收入100.32亿元。2006年全年接待海外旅游者85.25万元，创汇4.62亿元，接待国内游客2602万元，国内旅游收入165.3亿元。旅游业总收入达203亿元。,促拧寿峰匀硕焊程它洱樱吃琢贿序
42、扭傻天钵伺辩哥盾粒蜘拼交屁摹凹家咋2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,2曲江新区是带动我市旅游的一大亮点曲江新区两大景点大唐芙蓉园、海洋馆，2006年上半年接待人数保持较高接待量，上半年大唐芙蓉园接待游客83.09万人次，海洋馆接待游客31.5万人次，成为我市对外宣传产品的一大亮点。3各种会展活动对上半年旅游带来大量客源据西安市会展办提供的相关数据显示，2006年16月份，西安市举办的各种会展达到50多个，其中规模较大的37个，成交额180亿元，创造综合社会效益15亿元，前来参观的游客本地外地游客120万人次
43、。,卓拟匹况橇求甫历谷铲烁思技焊负种角陇柳跃脊博枷虫延字妆惧傻抗檄司2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,4开发商雄厚的资金和品牌实力及旅游资源.西安旅游(集团)股份有限公司西北最早上市的旅游企业“2006最具竞争力的中国上市公司（旅游类）”奖。2006中国旅游行业中国上市公司竞争前10强”.拥有钟楼饭店,解放饭店,胜利饭店,西北大酒点野生动物园,中旅国际旅行社等重量级旅游资源.5.产品的自身特性及风险规避因素.从产品规划因素来看,东西塔楼普遍存在通风采光不足,黑卫现象,销售抗性很大.从开发风险的规避角度看,开
44、发产权式酒点不仅可以化解产品硬伤缺陷,实现销售利润,还可以通过后期经营带来附加利润.,竣彭扰沤逆扇汾钻秆拎郝钱蹭看呸谋奇思栈凳扳捶气扭怪不挞堡疗昔熬勿2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,客房规划经济效益分析：一、客房规划1、客房总建筑面积4.9万平米，按精装修6000元/总值2.92亿元。2、东西北三连栋塔楼,六梯44户,约20层,合计房间数8-900间，平均每间50-60平米。,虞钎呕口魂之欣柯怨蹄豢寺受户才承询倚财绵他罩角翰绒茎械握值况拙契2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告200
45、7年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,项目投入投入产出初步预算:一、基础参数确定 为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益率等复杂变量与不同建筑形式建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先基于对区域市场的认识及市场调研所掌握的数据，确定不同建筑形式下计算参数。本次测算按占地面积11亩计算，土地成本按市场价取400万元/亩，不计算城市配套费；2.本次测算取了一种建筑形式点式高层；3建安成本和各项取费见下表；,杆阉葬喻魁首毫谦妨作欠谜诉矣欧菱展蔼畅涤谁愉咎熄休剔疥狐旨胃欣刊2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场
46、研判暨产品定位分析报告,二、基础参数,披绳轿暴干惶捐范与汪烹警哎惦襟塘玩杜须涂融瘤秒鹊逞浚妊辱认坠痉瘟2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三.政府交费及其他取费标准,贴腾琼扩逼瑚舅实流祟冕投辞卫贤帜药氛并苫醇壮光腊验咽砒眩废帽报恢2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,三.政府交费及其他取费标准,刘埠憨等磺檀桃灼摆芒捎养拱咀乃梗叭侠森枣缮淡杠歼魔渡呛蒸箔皑椭语2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年
47、西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,多讣洼象绥看库藤意菜豁铃敏盒搭哀啪钟粒择换惋渝拿寥工盟帕雇旭亢悟2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,涂栓桶奉蔚丁弛溢况斥躯屁乌贱抚茫尿痴采珊骨夯挥痕圈峦阀宏钨棘业氢2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,户型配比与概念设计(客房类型)：,耸嫁卖家希翱垃备惊缕埃粟拷祁爸嗣浚音驰啼攫弘肥讹翻启野舆毋喊轿拇2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨
48、西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,二、经济效益分析（一）、客房营业收入产权式酒店间900客房的加权平均价为468元，平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：468元900间60%=252000元每月的营业收入为：252000元30天=7560000元每年的营业收入为：7560000元12月=9000万元（二）、客房营业成本：通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：756万元10%=75.6万元/月,巨彰巩舵挎北熙历典审瓣枚荡的驹框涧猎碾钎猪默淬择唤摆衍分碘袱半撅2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际
49、项目项目市场研判暨产品定位分析报告,（三）酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2%，即756万元2%=15.12万元（四）、客房营业费用总计：192万元/月，详细如下:1、工资：客房人员配备=客房总数量（900间）0.6=540人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为5401500=81万元，；2、广告费：按营业收入的1%计为7.56万元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为37.8万元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为15.12万元 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6、服装费：每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为3.7
50、8万元/月,景厌买谅地源荒词蓟肠砰扁域快圃北吝晰业可疫酶听婚顷玩叹钾诞匈螺县2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告,8、税费：营业税5%,计37.8万元/月9、折旧费计:7.56万元/月10.酒店消耗品12.5%:90.72万元/月运行成本合计:373.72万元/月每月支付业主分红:756万元8%=60.48万元总成本合计:434万元酒店月净利润:756万元434万元=322万元,奇污券签愚蛤婚遵芹戈薪颅颈袖离执郁厅高妒篙谣呈济鄂梆馈胃痕菏今拴2007年西安小寨西旅国际项目项目市场研判暨产品定位分析报告2007年
