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1、第八章 物业企业营业收入与利润管理,【学习目标】通过本章的学习使学生掌握物业企业收入的构成，利润分配的原则，了解股利政策的基本理论，熟悉影响股利政策的因素，掌握股利分配政策，股利的种类与发放程序。,第八章 物业企业营业收入与利润管理,第一节 收益管理第二节 利润分配,一、物业企业收入的概念及其构成,第一节 收益管理,二、物业企业利润的构成,（一）物业企业收入的概念物业企业营业收入，是指物业企业从事物业管理和其他经营活动所获取的收入，包括主营业务收入、其他业务收入、投资收益等。（二）物业企业收入的构成物业企业的经营内容包括对房屋建筑物及其附属设施设备进行维修、管理、为物业产权人和使用人提供服务，
2、以使房产物业完好无损，达到社会效益和环境效益的和谐统一。根据物业企业的经营特点，可按下列原则对物业企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、管理所得，作为主营业务收入；凡主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其他业务收入。,根据企业会计准则的规定，利润是指企业在一定会计期间的经营成果，利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。企业利润包括营业利润、利润总额和净利润三部分。其中，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变
3、动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出净利润=利润总额-所得税费用利润总额是一个综合性财务指标，又称为税前利润；净利润是企业利润总额减去所得税后的金额，也称为税后利润。一般来说，物业企业的利润总额由营业利润、投资净收益和营业外收支净额组成,1物业企业主营业务收入 2物业企业主营业务收入的种类3其他业务收入,（二）物业企业收入的构成,1物业企业主营业务收入,物业企业主要是为物业产权人、使用人提供维修管理和服务，以保证住宅小区和商业楼宇等物业的正常运转，我国物业企业每一步为物业产权人、使用人一般提供如下服务：（1）物业企业利用自身的转业技术为
4、物业产权人、使用人提供专业化服务，如利用企业的维修管理等专业技术对住宅小区和商业楼宇的设施设备提供专业维修服务等。（2）为物业产权人、使用人提供社会化服务，如企业利用住宅小区和商业楼宇的一些公共设施、设备为物业产权人、使用人提供的服务。（3）为方便物业产权人、使用人而提供特约服务，如接送小孩上学等。（4）接受物业产权人、使用人的委托，对房屋建筑物及其附属设施设备进行大修理等工程施工活动。,2物业企业主营业务收入的种类,根据物业企业的经营特点，我们可以将物业企业的主营业务收入定义为：物业企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入
5、和物业大修输入。（1）物业管理收入，是指物业企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修管理活动而取得的收入。（2）物业经营收入，是指物业企业经营业主管委会和物业产权人、使用人提供的房屋建筑物及其附属设备取得的收入。（3）物业大修收入，是指物业企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、公共设施设备进行大修等工程施工活动而取得的收入。,3其他业务收入,其他业务收入是指物业企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入以及无形资产转让收入等。（1）房屋
6、中介代销手续费收入。物业企业在为物业产权人、使用人提供维修和服务的同时，也常受房地产开发商的委托，对其开发的房产从事代理销售活动，并从中收取一定的代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。（2）材料物资销售收入。是指物业企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。（3）商业用房经营收入。是指物业企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。（4）无形资产转让收入。是指转让无形资产的使用权所获取的收入。,二、物业企业利润的构成,（一）营业利润（二）投资净收益（三）营业外收支净额,（一）营业利润物业企业的营业利润，是指物业企业在一定时
7、期内从事物业管理经营活动实现的利润，物业企业营业利润按经营业务的主次可以划分为主营业务利润和其他业务利润。1主营业务利润，是指物业企业从事主营业务包括物业管理服务、物业经营服务、物业大修服务等所取得的利润。主营业务利润的计算公式为：主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用-销售费用2其他业务利润，是指物业企业主营业务以外的其他业务活动所取得的利润。其他业务利润的计算公式为：其他业务利润=其他业务收入其他业务成本（二）投资净收益投资净收益，是指物业企业对外投资活动所获得的投资收益减去投资损失后的净额。其计算公式为：投资净收益=投资收益投资损失,（三）营业外收支
8、净额营业外收支净额，是指物业企业的营业外收入减去营业外支出后的差额。其计算公式为：营业外收支净额=营业外收入营业外支出营业外收入是相对营业收入而言的，它与物业企业整体经营有联系但又与企业经营活动没有直接关系的收入，因此也应视为物业企业利润的一部分。营业外支出是相对经营性耗费支出而言的，它是与物业企业整体经营活动有联系但与企业的生产经营活动没有直接联系的支出，因此也应视为企业利润的扣减部分。以上计算的是物业企业的利润总额，它是一项综合反映物业企业在一定时期内全部财务成果的重要指标，是物业企业一定时期全部收入抵偿全部支出后的余额，是物业企业最终的财务成果，在一定程度上可以评价物业企业的经济效益水平
9、，衡量物业企业经营管理的质量并据此进行利润分配。如果计算企业的税后利润，还应减去所得税。其计算公式为:税后利润=利润总额所得税费用。,第二节 利润分配,一、分配原则二、分配程序三、分配政策,一、分配原则,（一）依法分配，履行企业的社会责任企业的利润分配必须依法进行，这是正确处理各方面利益关系的关键。为规范企业的利润分配行为，国家制定和颁布了若干法规。这些法规规定了企业利润分配的基本要求、一般程序和重大比例，企业应认真执行，不得违反。（二）坚持全局观念，兼顾各方面利益利润分配是利用价值形式对社会产品的分配，直接关系到有关各方的切身利益。因此，利润分配要坚持全局观念，兼顾各方利益。除依法纳税外，投
10、资者作为资本投入者、企业所有者，依法享有利润分配权。（三）投资与收益对等企业利润分配应当体现“谁投资，谁受益”、受益大小与投资比例相适应的原则，这是正确处理投资者利益关系的关键。只有如此，才能从根本上保护投资者的利益，鼓励投资者投资的积极性。（四）处理好企业内部积累与分配的比例关系企业进行利润分配，应正确处理长远利益和近期利益的辩证关系，将二者有机结合起来，坚持分配与积累并重的原则。企业未来要发展就需要在按规定提取法定盈余公积金以外，适当留存一部分利润作为积累。这部分留存收益暂时不予分配但仍归企业所有者所有。这部分留存收益既为企业增强了抗风险的能力，也为企业提高了经营的安全性和稳定性，有利于增
11、加企业所有者的回报。通过正确处理利润分配与积累的关系，还可以利用留存部分利润供未来分配以丰补歉，平衡各年利润分配数额，稳定投资报酬率的作用。因而企业在进行利润分配时应当正确处理内部积累与分配的比例关系。,二、分配程序,物业企业实现的净利润应按照下列程序进行分配：1弥补被没收的财产损失，支付各种税收的滞纳金和税收罚款。2弥补以前年度亏损。以前年度亏损是指超过用所得税前的利润抵补亏损的法定期限后，仍未补足的亏损。按照现行财务制度规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的部分，可以在5年内连续用税前利润弥补。3按税后利润扣除前两项后的10%提取法定盈余公积金，
12、法定盈余公积金已经达到注册资本50%的可以不再提取；公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。但是，资本公积金不得用于弥补公司的亏损。法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的25。4提取任意公积金。任意公积金的提取不具有法律强制性，属于企业内部事务，是否提取任意公积金，按照多大的比例或数额提取，均按企业的章程或股东大会决议提取和使用。其目的是为了控制向投资者分配利润的水平及调整各年利润分配的波动，对投资者分红进行调节。5向投资者分配利润。企业以前年度未分配完的利润，可以并入本年度向投资者分配。企业当年无利润不得向投资者分配利润。企业以前年
13、度亏损未弥补完，不得提取盈余公积，企业在未提取盈余公积之前，不得向投资者分配利润。对于股份有限公司来说，按照下列顺序分配利润：第一，弥补以前年度亏损；第二，税后利润的分配，主要包括：抵补被没收的财物损失，支付违反税法规定的各项滞纳金和罚款。弥补超过用所得税前利润弥补期限，按规定可用税后利润弥补的亏损。提取法定公积金。支付优先股股利。提取任意公积金。支付普通股股利。,三、分配政策,利润分配政策是指在法律允许的范围内，可供物业企业管理当局选择的，有关净利润分配事项的方针及政策，股份公司的利润分配政策也称股利政策。股利政策不仅是对投资收益的分配，而且关系到物业公司的投资、融资以及股票价格等各个方面。
14、股利政策理论，简称股利理论，是关于物业公司发放股利是否对公司的生产经营、信誉、公司的价值等产生影响的理论。,（一）股利政策的基本理论（二）影响股利政策的因素（三）股利分配政策（四）股利的种类与发放程序,（一）股利政策的基本理论,1股利无关论股利无关论认为股利分配对公司的市场价值（或股票价格）不会产生影响。这一理论建立在这样一些假定之上：（1）不存在个人或公司所得税；（2）不存在股票的发行和交易费用（即不存在股票筹资费用）；（3）公司的投资决策与股利决策彼此独立（即投资决策不受股利分配的影响）；（4）公司的投资者和管理当局可相同地获得关于未来投资机会的信息。上述假定描述的是一种完美无缺的市场，因
15、而股利无关论又被称为完全市场理论。股利无关论认为：（1）投资者并不关心公司股利的分配若公司留存较多的利润用于再投资，会导致公司股票价格上升；此时尽管股利较低，但需用现金的投资者可以出售股票换取现金。若公司发放较多的股利，投资者又可以用现金再买人一些股票以扩大投资。也就是说，投资者对股利和资本利得并无偏好。（2）股利的支付比率不影响公司的价值既然投资者不关心股利的分配，公司的价值就完全由其投资的获利能力所决定，公司的盈余在股利和保留盈余之间的分配并不影响公司的价值。2股利相关论股利相关论认为公司的股利分配对公司市场价值有影响。在现实中，不存在无关论提出的假定前提，公司的股利分配是在种种制约因素下
16、进行的，公司不可能摆脱这些因素的影响。下面单独介绍影响股利分配的因素。,（二）影响股利政策的因素,1法律限制为了保护债权人和股东的利益，有关法规对公司的股利分配经常作如下限制：（1）资本保全。规定公司不能用资本（包括股本和资本公积）发放股利。（2）企业积累。规定公司必须按净利润的一定比例提取法定盈余公积金。（3）净利润。规定公司年度累计净利润必须为正数时才可发放股利，以前年度亏损必须足额弥补。（4）超额累积利润。由于股东接受股利缴纳的所得税高于其进行股票交易的资本利得税，于是许多国家规定公司不得超额累积利润，一旦公司的保留盈余超过法律认可的水平，将被加征额外税额。我国法律对公司累积利润尚未做出
17、限制性规定。2经济限制股东从自身经济利益需要出发，对公司的股利分配往往产生这样一些影响：（1）稳定的收入和避税。一些依靠股利维持生活的股东，往往要求公司支付稳定的股利，若公司留存较多的利润，将受到这部分股东的反对。另外，一些高股利收入的股东又出于避税的考虑（股利收入的所得税高于股票交易的资本利得税），往往反对公司发放较多的股利。（2）控制权的稀释。公司支付较高的股利，就会导致留存收益减少，这又意味着将来发行新股的可能性加大，而发行新股必然稀释公司的控制权，这是公司原有的持有控制权的股东们所不愿看到的局面。因此，若他们拿不出更多的资金购买新股以满足公司的需要，宁肯不分配股利而反对募集新股。,3财
18、务限制就公司的财务需要来讲，也存在一些限制股利分配的因素：（1）盈余的稳定性。公司是否能获得长期稳定的盈余，是其股利决策的重要基础。盈余相对稳定的公司能够较好地把握自己，有可能支付比盈余不稳定的公司较高的股利；而盈余不稳定的公司一般采取低股利政策。对于盈余不稳定的公司来讲，低股利政策可以减少因盈余下降而造成的股利无法支付、股价急剧下降的风险，还可将更多的盈余再投资，以提高公司权益资本比重，减少财务风险。（2）资产的流动性。较多地支付现金股利，会减少公司的现金持有量，使资产的流动性降低；而保持一定的资产流动性，是公司经营所必需的。（3）举债能力。具有较强举债能力的公司因为能够及时地筹措到所需的现
19、金，有可能采取较宽松的股利政策；而举债能力弱的公司则不得不多滞留盈余，因而往往采取较紧的股利政策。（4）投资机会。有着良好投资机会的公司，需要有强大的资金支持，因而往往少发放股利，将大部分盈余用于投资；缺乏良好投资机会的公司，保留大量现金会造成资金的闲置，于是倾向于支付较高的股利。正因为如此，处于成长中的公司多采取低股利政策；处于经营收缩的公司多采取高股利政策。（5）资本成本。与发行新股相比，保留盈余不需花费筹资费用，是一种比较经济的筹资渠道。所以，从资本成本考虑，如果公司有扩大资金的需要，也应当采取低股利政策。（6）债务需要。具有较高债务偿还需要的公司，可以通过举借新债、发行新股筹集资金偿还
20、债务，也可直接用经营积累偿还债务。如果公司认为后者适当的话，将会减少股利的支付。4其他限制（1）债务合同约束。公司的债务合同，特别是长期债务合同，往往有限制公司现金支付程度的条款，这使公司只得采取低股利政策。（2）通货膨胀。在通货膨胀的情况下，公司折旧基金的购买力水平下降，会导致没有足够的资金来源重置固定资产。这时盈余会被当作弥补折旧基金购买力水平下降的资金来源，因此在通货膨胀时期公司股利政策往往偏紧。由于存在上述种种影响股利分配的限制，股利政策与股票价格就不是无关的，公司的价值或者说股票价格不会仅仅由其投资的获利能力所决定。,（三）股利分配政策,1剩余股利政策剩余股利政策就是在企业有着良好的
21、投资机会时，根据一定的目标资本结构，测算出投资所需的权益资本，先从盈余当中留用，然后将剩余的盈余作为股利予以分配。即在企业确定的最佳资本结构下，税后净利润首先要满足投资的需求，然后若有剩余才用于分配股利，是一种投资优先的股利政策。实行剩余股利政策，一般应按以下步骤来决定股利的分配额：（1）根据选定的最佳投资方案，确定投资所需的资金数额。（2）按照企业的目标资本结构，确定投资需要增加股东股权资本的数额。即需要增加的留存收益的数额。（3）税后净利润首先用于满足投资需要增加的股东股权资本的数额。即投资方案所需的自有资金数额。（4）满足投资需要后的剩余部分用于向股东分配股利。采用剩余股利政策的理由是企
22、业有良好的投资机会，为保持理想的资本结构，降低综合资金成本。剩余股利政策的优点是充分利用留存收益这一筹资成本最低的资金来源，保持理想的资本结构，使综合资本成本最低，实现企业价值的长期最大化，适用于公司初创阶段。例8-1：某公司上年税后利润1000万元，今年年初公司讨论决定股利分配的数额。预计今年需要增加投资资本800万元。公司的目标资本结构是权益资本占60，债务资本占40，今年继续保持。公司采用剩余股利政策。筹资的优先顺序是留存利润、借款和增发股份。问：公司应分配多少股利?解答：利润留存=80060=480（万元）股利分配=1000480=520（万元）,2固定或持续增长的股利政策这一股利政策
23、是将每年发放的股利固定在某一固定的水平上并在较长的时期内不变，只有当公司认为未来盈余会显著地、不可逆转地增长时，才提高年度的股利发放额。固定或持续增长股利政策的主要目的是避免出现由于经营不善而削减股利的情况。采用这种股利政策的理由在于：（1）稳定的股利向市场传递着公司正常发展的信息，有利于树立公司良好形象，增强投资者对公司的信心，稳定股票的价格。（2）稳定的股利额有利于投资者安排股利收入和支出，特别是对那些对股利有着很高依赖性的股东更是如此。而股利忽高忽低的股票，则不会受这些股东的欢迎，股票价格会因此而下降。（3）稳定的股利政策可能会不符合剩余股利理论，但为了使股利维持在稳定的水平上，即使推迟
24、某些投资方案或者暂时偏离目标资本结构，也可能要比降低股利或降低股利增长率更为有利。该股利政策的缺点在于股利的支付与盈余相脱节。当盈余较低时仍要支付固定的股利，这可能导致资金短缺，财务状况恶化；同时不能像剩余股利政策那样保持较低的资本成本。3固定股利支付率政策固定股利支付率政策，是公司确定一个股利占盈余的比率，长期按此比率支付股利的政策。在这一股利政策下，各年股利额随公司经营的好坏而上下波动，获得较多盈余的年份股利额高，获得盈余少的年份股利额低。实行固定股利支付率，能使股利与公司盈余紧密地配合，以体现多盈多分、少盈少分、无盈不分的原则，才算真正公平地对待了每一位股东。但是，在这种政策下各年的股利
25、变动较大，极易造成公司不稳定的感觉，对于稳定股票价格不利。4低正常股利加额外股利政策低正常股利加额外股利政策，是公司一般情况下每年只支付固定的、数额较低的股利；在盈余多的年份，再根据实际情况向股东发放额外股利。但额外股利并不固定化，不意味着公司永久地提高了规定的股利率。采用这种政策：（1）这种股利政策使公司具有较大的灵活性。当公司盈余较少或投资需用较多资金时，可维持设定的较低但正常的股利，股东不会有股利跌落感；而当盈余有较大幅度增加时，则可适度增发股利，把经济繁荣的部分利益分配给股东，使他们增强对公司的信心，这有利于稳定股票的价格。（2）这种股利政策可使那些依靠股利度日的股东每年至少可以得到
26、虽然较低，但比较稳定的股利收入，从而吸引住这部分股东。,（四）股利的种类与发放程序,1股利的种类股份公司分派股利的形式一般有现金股利、股票股利、财产股利和负债股利等。我国有关法律规定股份公司只能采用现金股利和股票股利两种形式。（1）现金股利。现金股利是股份公司以现金形式发放给股东的股利。这是最常用的股利分派形式。现金股利发放的多少主要取决于公司的股利政策和经营业绩。现金股利的发放会对股票价格产生直接的影响，在股票除息日之后，一般来说股票价格会下跌。（2）股票股利。股票股利是企业将应分配给股东的股利以股票的形式发放。可以用于发放股票股利的，除了当年的可供分配利润外，还有公司的盈余公积金和资本公积
27、金。发放股票股利时，一般按股权登记日的股东持股比例来分派，将股东大会决定用于分配的资本公积金、盈余公积金和可供分配利润转成股本，并通过中央结算登记系统按比例增加各个股东的持股数量。股票股利并没有改变企业账面的股东权益总额，同时也没有改变股东的持股结构，但是，会增加市场上流通的股票数量，因此，企业发放股票股利会使股票价格相应下降，一般来说，如果不考虑股票市价的波动，发放股票股利后的股票价格，应当按发放的股票股利的比例而成比例下降。例8-2：某公司发放股利前的股价为每股24元，如果该公司决定按照10股送2股的比例发放股票股利，则该公司的股票在除权日之后的市场价格应降至每股20元(241.2)。,2
28、股利的发放程序股份公司分配股利必须遵循法定的程序，一般是先由董事会提出分配预案，然后提交股东大会决议通过才能进行分配。股东大会决议通过分配预案之后，要向股东宣布发放股利的方案，并确定股权登记日、除息日和股利发放日。这几个日期对分配股利是非常重要的。（1）宣布日。宣布日就是股东大会决议通过并由董事会宣布发放股利的日期。在宣布分配方案的同时，要公布股权登记日、除息日和股利发放日。（2）股权登记日。股权登记日是有权领取本期股利的股东资格登记截止日期。凡是在股权登记日这一天登记在册的股东就有资格领取本期股利，而在这一天之后登记在册的股东，即使是在股利发放日之前买到的股票，也无权领取本次分配的股利。（3
29、）除息日。除息日是指除去股利的日期，即领取股利的权利与股票分开的日期。除息日对股票的价格有明显的影响，在除息日之前的股票价格中包含了本次股利，在除息日之后的股票价格中不再包含本次股利，所以除息日股价会下降。（4）股利发放日。股利发放日，也称付息日，是将股利正式发放给股东的日期。在这一天，企业通过中央结算登记系统将股利直接打入股东资金账户，由股东向其证券代理商领取股利。,复习思考题：1.物业企业收入是如何构成的？2.利润分配的原则是什么？3.影响股利政策的因素有哪些？4股利分配政策有哪些，其优缺点是什么？5.股利的种类有哪些？6.某物业公司2008年实现的税后净利为1000万，盈余公积金的提取比率为15%，若2009年的投资计划所需资金800万，公司的目标资金结构为自有资金占60%。若公司采用剩余股利政策，则2008年末可以发放多少股利？,
