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1、企业会计准则第3号投资性房地产,财政部会计司制度一处 冯卫东 2006年11月,企业会计准则-投资性房产,一、投资性房地产定义及特征二、投资性房地产范围三、投资性房地产确认和初始计量四、投资性房地产后续计量五、投资性房地产转换与处置六、投资性房地产列示与披露,企业会计准则-投资性房产,一.投资性房地产定义及特征 1.定义 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产 2.特征 目的是为赚取租金或资本增值,或两者兼有;载体是房屋建筑物土地使用权;能够单独计量和出售转让,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围 1.下列项目,属于投资性房地产 已出租的建筑物 已出租的土
2、地使用权已出租的建筑物土地使用权租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产 持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续)2.下列项目,不属于投资性房地产 自用房地产,适用出租给本企业职工居住的宿舍 作为存货的房地产,适用销售收入适用 企业代建的房地产,收入和费用的确认和计量适用 其他情形,如:用途不明确,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断 部分自用(用于生产商品提供劳务经营管理场所),部分用出租或资本增值.如用于出租或资本增值的部分能够单独计量和出售的,
3、则确认为投资性房地产;否则不可.企业拥有并自行经营的旅馆饭店,不属于投资性房地产,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续)企业将建筑物(如办公楼)出租,并按出租协议向承租人提供物业(如维修保安)等其他服务,如提供的其他服务在整个协议中不重大的,可以将其确认为投资性房地产;如其他服务在整个协议中是重大的,则应视其为企业的经营场所,应当确认为自用房地产,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续)关联企业之间租赁房地产,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产.但
4、在编制合并财务报表时,应将其作为企业集团的自用房地产 例如:母公司以经营租赁方式出租给子公司一房地产,应当作为母公司的投资性房地产,但在编制合并财务报表时,作为企业集团的自用房地产,企业会计准则-投资性房产,企业会计准则-投资性房产,三.投资性房地产确认和初始计量 1.投资性房地产确认条件 经济利益很可能流入企业 成本能够可靠计量 2.初始计量 按成本进行初始计量 外购自建其他方式,如非货币性资产交换,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(一)后续计量原则 1.通常应当采用成本模式进行后续计量 2.只有符合规定条件的,可以采用公允价值模式进行后续计量 3.计量模式一经确定,不得随
5、意变更且只能采用一种(1)成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,将转换时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(未分配利润)(2)已采用公允价值模式的,不得转为成本模式,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续)(二)采用成本模式后续计量 1.成本模式下,应对投资性房地产计提折旧或摊销.计提折旧或摊销适用准则.2.如存在减值迹象,应按准则进行减值测试,并计提相应减值准备,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续)(三)采用公允价值模式后续计量 1.前提条件 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的,才可以对投资性房地产采用公允价值计量 2
6、.采作公允价值模式必须同时满足的条件 房地产所在地存在活跃的房地产交易市场 房地产交易市场上有同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而能对其公允价值作出合理的估计,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续)(三)采用公允价值模式后续计量(续)3.公允价值模式下的会计处理 不计提折旧或摊销,以资产负债表日的公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益例如:如资产负债表日房地产市价上涨,高于账面价值 借:投资性房地产(公允价值变动)贷:公允价值变动损益 如下跌,则作相反分录,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续),企业会计准则-投资性房产,五.投资性
7、房地产转换与处置(一)投资性房地产转换条件及转换日的确定 1.投资性房地产开始自用,其转换日为房地产达到自用状态企业开始将房地产用于生产商品提供劳务或者经营管理的日期 2.作为存货的房地产，改为出租,其转换日为租赁期开始日 3.自用建筑物停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日 4.自用土地使用权停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日 5.自用土地使用权停止自用，改为资本增值,其转换日为已停止将该项土地使用权用于生产商品提供服务或经营管理,且该土地使用权能够单独计量和转让的日期,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续）(二)投资性房地产转换的会计处量 1.成本模式,均以
8、账面价值入账,即以转换前的账面价值作为转换后的入账价值 2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产-投资性转自用 以转换日公允价值,作为自用房地产的账面价值,公允价值与其账面价值的差额,-计入当期损益-公允价值变动损益,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续）(二)投资性房地产转换的会计处量(续)3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产-自用转投资性(1)投资性房地产按照转换日的公允价值计量(2)转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额作为营业外支出,计入当期损益(3)转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者
9、权益(4)在处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入当期损益,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续）(三)投资性房地产处置 出售转让报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,企业会计准则-投资性房产,六.投资性房地产列示与披露(一)列示 投资性房地产(二)披露 1.种类、金额和计量模式 2.折旧或摊销、减值准备计提（成本模式）3.公允价值确定依据、方法、变动对损益的影响 4.转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响 5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响,企业会计准则-投资性房产,提问与讨论,企业会计准则-投资性房产,敬请批评指正 谢 谢！,
