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1、房地产经营与管理,第四章 住房和建设用地制度与政策,南 京 农 业 大 学 公 共 管 理 学 院,第四章 住房和建设用地制度与政策,城镇住房制度改革城市土地使用制度改革征用集体土地制度与政策国有土地使用权出让和划拨城市房屋拆迁管理制度与政策,城镇住房制度改革,一、传统城镇住房制度形式：实物福利性住房制度特征：国家统包，无偿分配，低租金，无限期使用弊端：低效率（供给，需求，使用）,城镇住房制度改革,二、城镇住房制度改革历程1、19781990年，为城镇住房制度改革的探索和试点阶段1979年，开始实行向居民全价售房试点（西安，柳州，梧州，南宁）1980年6月，中央批转了全国基本建设工作会议汇报提
2、纲，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1982年补贴出售试点（郑州，常州，四平，沙市）1988年2月，国务院批准关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案,城镇住房制度改革,城镇住房制度改革历程2、19911994年，为城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年11月，国务院下发关于全面进行城镇住房制度改革的意见，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件1992年5月，上海市住房制度改革方案出台，在全国率先建立了住房公积金制度上海效应,城镇住房制度改革,城镇住房制度改革历程3、从1994年开始，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月，国务院下发国务院关于深化城镇住房制度改
3、革的决定，核心：住房商品化，社会化 内容：“三改四建”1998年7月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。,城市土地使用制度改革,一、城市土地使用制度改革进程传统城市土地使用制度：采取行政划拨，“三无”使用（无偿、无限期、无流动）有那些弊端？1、征收土地使用费1982年深圳特区开始按城市土地等级收取土地使用费1988年9月，国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，起征土地使用税,城市土地使用制度改革,城市土地使用制度改革进程2、开展土地使用权有偿出让和转让1987年，深圳特区率先开展土地使用权
4、有偿出让和转让试点，做法是国家出让土地使用权和允许进行土地使用权抵押1988年广州、上海、天津等城市也相继进行了试点3、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规1987年11月，上海市发布上海市土地使用权有偿转让办法1987年12月，广东省人大常委会通过深圳特区土地管理条例1988年，海南省，海口市，厦门，广州，天津等也相继通过有关法规,城市土地使用制度改革,城市土地使用制度改革进程4、修改宪法和土地管理法1988年4月12日，七届人大一次会议通过宪法修正案，将宪法第十条第4款改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”1988年12月，土地管理法亦进行了相应修改5、制定全国性土地使用权出让和转让条
5、例1990年5月19日，国务院发布55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1994年，全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法,城市土地使用制度改革,6、城市土地使用制度改革的深化1998年8月29日，土地管理法的修改2002年4月3日，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 2004年3月14日，宪法修正案,征用集体土地制度与政策,一、土地征用的内涵 是国家出于公共利益的需要，依照法律规定将非国有土地收归国有，并给予相应产权人以补偿的行为。特征：公益目的性：前提严格的法定程序合理的补偿强制性,问题：你知道2004年我国宪法修正案对土地征用的条款做了怎样的修正吗？,征用集
6、体土地制度与政策,二、征用集体土地的政策规定（一）征用土地的范围 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。征用后土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。（二）征地批准权限1、实行国务院和省级人民政府两级审批制2、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。,征用集体土地制度与政策,征用集体土地的政策规定（三）建设单位申请征地不得化整为零（四）征用土地时必须进行公告“两公告一登记”制度土地征用方案公告，征地补偿安置方案公告，补偿登记（
7、五）特殊征地按特殊政策办理大中型水利、水电工程征地补偿安置费标准由国务院另行规定。征用林地、园林按林业管理部门规定办理征地发现文物、古迹应报主管部门处理后方可征地用地范围内的国防设施，经协商后方可征用迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理,征用集体土地制度与政策,三、征用集体土地的补偿构成和标准1、土地补偿费由用地单位支付标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍2、安置补助费按需要安置的农业人口计算人均为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。,征用集体土地制度与政策,征用集体土地的补偿构成和标准土地补偿费和安
8、置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。你认为是否合理，为什么？3、地上附着物和青苗补偿费等地上附着物是依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物。青苗是指被征土地上正处于生长阶段的农作物。4、临时用地补偿经批准使用后，与相关农业集体经济组织签订临时用地协议，并安该土地前三年平均年产值逐年补偿。,国有土地使用权出让和划拨,一、国有土地使用权出让制度（一）土地使用权出让的内涵概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让的内涵特征：土地使用权出让，也称批租或
9、土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得国有土地使用权的单位和个人，在使用期内没有所有权，只有使用权（占有、使用、收益和处分）。但地下埋藏物属国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。集体土地不经征用不得出让。土地使用权出让双方是平等的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度（二）土地使用权出让政策1、出让计划的拟定和批准出让地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院规定报经有批准权的人民政府批准。2、土
10、地使用权出让方式（1）协议适用于公共福利事业和非盈利性社会团体、机关单位用地等。特点：自由度大，不利于公平竞争,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让政策2、土地使用权出让方式（2）招标是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。特点：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让政策2、土地使用权出让方式（3）拍卖是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。特点：有
11、利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（4）挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价情况决定土地使用者的行为。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让政策3、土地使用权出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让政策4、土地使用权的收回（1）土地使用权届满收回？（2）
12、国家出于公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应予土地使用者以合理补偿（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权出让制度土地使用权出让政策5、土地使用权终止（1）土地使用权因土地灭失而终止（2）因土地使用者的抛弃而终止6、土地使用权续期出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换权属证件。,国有土地使用权出让和划拨,二、国有土地使用权划拨制度（一）土地使用权划拨的内涵概
13、念：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳补偿安置费用和无偿取得两种情况。除法律法规另有规定，划拨土地通常无使用期限限制，但未经许可不得作转让、出租、抵押等经营活动。在国家法律未作新的规定以前，国有土地除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权划拨制度（二）划拨土地使用权的范围1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公用事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地,国有土地使用权出
14、让和划拨,国有土地使用权划拨制度（三）划拨土地的管理1、划拨土地可以转让一是报有批准权的人民政府审批后，由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获收益中的土地收益上缴国家。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权划拨制度划拨土地的管理2、划拨土地可以出租（1）房产所有人以营利为目的将划拨土地上的建筑物出租的，应当将租金中的土地收益上缴国家。（2）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适合办理土地出让的，可实行租赁。（3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权划拨制度划拨土
15、地的管理3、划拨土地使用权可以抵押划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并补交地价款。4、对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并据情节处以罚款。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权划拨制度划拨土地的管理5、国有企业改革中的划拨土地可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。出让、出租方式：（1）国企改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）
16、非国有企业兼并国有企业的。保留划拨方式：（1）继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点项目用地的，但改组为公司制企业除外；（2）国企之间或国企与非国企合并后属国企的；（3）国企兼并合并中一方濒临破产的；（4）国有企业改造或改组为国有独资企业的。（2）、（3）、（4）项保留划拨方式期限不超过五年。,国有土地使用权出让和划拨,国有土地使用权划拨制度划拨土地的管理6、凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理7、划拨土地使用权的收回土地使用者因各种原因停止使用土地的国家根据城市建设需要和城市规划要求收回土地使用权司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的用地者放弃的铁路、公路、机场、矿场等核准
17、报废土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物附着物应予适当补偿。,城市房屋拆迁管理制度与政策,一、城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。,城市房屋拆迁管理制度与政策,二、城市房屋拆迁的管理体制国家城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门，负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方城市房屋拆迁管理机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。,城市房屋拆迁管理制度与政策,三、房屋拆迁的一般规定1、拆迁补偿的对
18、象拆迁条例规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，拆迁人应依条例规定对被拆迁人给予补偿。2、补偿方式货币补偿和房屋产权调换（对两种方式如何评价？）3、补偿标准货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。相比较原规定“根据房屋重置价结合成新计算”有何不同？,城市房屋拆迁管理制度与政策,房屋拆迁的一般规定4、租赁房屋的拆迁补偿安置保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或被拆迁人对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行补偿。被拆迁人与承租人未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人提供房屋产权调换，调换的房屋由原承租人承租，并重新订立租赁合同。,城市房屋拆迁管理制度与政策,房屋拆迁的一般规定5、补偿安置资金的监督管理 申领房屋拆迁许可证时，应向房屋所在地政府拆迁主管部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定拆迁人实施拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪用。,
