《南通圆融广场营销代理投标书(终版).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南通圆融广场营销代理投标书(终版).ppt（80页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,项目思考,思考一,产品有哪些价值？如何突出重围？挖掘价值,思考二,客户是谁？如何精准推广？传递价值,思考三,营销资源？营销如何组织？实现价值,遍览通城商办市场，各大品牌百花齐放中南CBD、万达广场、天宝大厦工农路沿线的项目，便占据半壁江山再看主城中央，寸土寸金之地唯有圆融，综合体之上的商办精装公寓、超甲级写字楼自带中心气场，冠绝主城,我们的任务：帮助圆融广场实现两大核心目标,圆融落子南通的首个力作，承载圆融高端品牌价值的延展和提升。,加速去化商办剩余项目，快速实现项目销售回款及利润。,销售目标,品牌目标,结合市场情况以及项目自身实际，我们认为剩余公寓、写字楼的去化均存在不同程度的挑战。基于两
2、类产品互补与共性的特点，我们建议两者协同营销！,挖掘价值：商办产品共性价值挖掘,产品价值,互为关联 宜相互借势,产品属性,客群重叠宜整合推广,产品功能,彼此互补 宜联动行销,挖掘价值：商办产品协同联动策略,协同联动,渠道导客,营销推广,客群定位,分析购买客户的共性需求，如针对投资客的相互转化；,包装两类产品的趋同卖点，如办公功能的不同面积段；,针对圈层客户的协同开发，如企业主客户的集中导客。,项目整体规模大，各产品间相互带动、促进；位于新老城区交汇点，地段配套优势明显；公寓可选择乐嘉管理公司托管，投资无忧；,圆融广场成功运营，品牌势能效应急剧扩散；地铁规划，高架在旁，为入驻客户提供便捷；未来可
3、能会出台针对商办去库存的相应政策；,S优势,W劣势,O机会,T威胁,处交通枢纽中心，上下班高峰期道路拥堵严重；公寓剩余户型、朝向一般，购买总价较高，投资者抗性大，自住者户型面积选择少；公寓及写字楼已是现房，产品提升空间有限；,实体经济持续低迷，货币政策不明朗等，有可能导致实力客户或投资客群的购买力下降。工农沿线商办产品集中，均面临去库存的挑战，存在量价齐跌的威胁；今年将有大量的新品入市（万达、华润等），竞争较大；,挖掘价值：SWOT分析,区位：本案处于主城区核心商圈，区位地段的认知度较高；,交通：位于工农路与青年路交汇处，为城市主干道沿线，交通便利；规划中的地铁1、2号线在此交汇，未来交通愈加
4、便捷；,配套：项目自带繁华商业，配套齐全，商业氛围异常浓厚；物业服务水平高，另有第三方机构提供高品质代租服务；公寓即将交付，写字楼已经交付，实景现房所见即所得。,价值梳理：地段好、交通快、配套全！,挖掘价值：项目价值梳理,圆融商办产品线价值体系构建,写字楼：品质型金融商务中心公寓：服务型尊享精品公寓,挖掘价值：产品价值梳理,圆融中心,挖掘价值：写字楼核心价值点,嘉悦阁公寓,挖掘价值：公寓核心价值点,未来机器人为写字楼提供站岗、巡逻、安全维护等服务会成为可能。机器人管家服务，成为南通商办典范。,人工智能,满足入驻业主的推广需求，如企业文化活动、公益活动等，协助企业策划整个活动流程，推广方案等。,
5、活动策划,配备健康营养的绿色生态餐厅，更好体现商务化的绿色贴心，为客户提供高雅的用餐环境。,生态餐厅,圆融8楼商务中心为项目卖点之一，在此基础上附加其它增值服务可以提升项目更高品质和口碑。,挖掘价值：写字楼配套建议,智能门提供全面的智能门锁和其他智能化设备服务。提供硬件的同时，更可以提供更多的整合服务。,智能门锁,所有的功能都可通过手机或平板的APP来控制，如暖气、照明、百叶窗、门禁系统、洗衣机等功能。,远程控制,居住空间360的人体感应开关模块，包括：睡眠模式、接待模式、全关模式、安全感应模式。,智能家居,升级业主的入住体验，打造高效智慧生活体验，在南通公寓市场树立示范标杆。,挖掘价值：公寓
6、产品提升建议,关怀业主收集并录入业主信息，收集南通各类衣、食、行、娱、生日等关怀。,便捷服务提供：接、送、买、印、订、寄、取、代、租等各类便捷服务。,在通城树立商办物业服务标杆，以五星级服务为标准，塑造项目口碑。,安全无忧门禁、智能一卡通、全时监控等高安全保障系统，让客户安心。,贴心管家一对一服务，对物业人员进行业主群体划分，提供24小时贴心服务。,挖掘价值：物业服务建议,中端,中高端,中低端,低端,项目目标客户群体,高端,我们的客户群是处于中高端的：“通城商务菁英”他们是企事业单位中高层、政府官员、私营企业主、金融精英他们或者对品牌有着不解的情缘他们或者追求极致品质的商务环境他们或者高级商务
7、人士，地段和商业氛围是他们永远的追求,客户定位：我们的客户是谁？,写字楼自用客户特别关注价格、面积注重写字楼眼见为实的配套对产品的附加值极为看重,客户定位：写字楼（自用）客户关注点,彤心不动产市场研究中心客户座谈,写字楼投资客户关注价格、租售比注重本案业主租金回报的比例对写字楼的硬件设施也很看重,彤心不动产市场研究中心客户座谈,客户定位：写字楼（投资）客户关注点,数据截至到2016年12月31日,1、当前公寓剩余以北向为主，自住以南向为主、投资以北向为主，54-99 的面积段跨度较大，考虑到其产品的投资价值，北向80-100 的面积段去化存在较大挑战；2、目前写字楼市场小面积盛行，同等品质、配
8、套前提下，金融汇、万达最低110，万科最低100，本案写字楼150 的起售面积优势不明显，需考虑借助外部渠道吸引更多实力客户；3、因新城区逐渐成熟，加之中央创新区的规划，新城区中央商务区日渐成为潜在目标客户的办公首选地，需强化包装项目的主城商务地标特性。,传递价值：剩余货值分析,传递价值：2017年销售及回款目标,大面积公寓,写字楼,小面积公寓,投资客户更高端的需求,高端客户价格外溢,内部竞争,客户,由于写字楼和公寓总体销售均价差距较小,所以大面积公寓和写字楼存在内部竞争，不能同时主推,建议分产品线，分批次交错推盘。,传递价值：商办推盘策略,小面积公寓70,大面积公寓70,写字楼,上等马,中等
9、马,中等马,根据南通公寓市场走势以及前期去化情况，小户型公寓是区域内的热销产品，去化难度较小，同时圆融产品价值较竞品相比具有明显竞争力,根据南通公寓市场走势以及前期去化情况，大面积的公寓产品，自用则与写字楼相比不具备优势，投资则与小面积公寓相比风险又太大,圆融的写字楼在区域内属于高端稀缺产品，对应客户质量较高，但由于面积较大，总价也较高，因此此类产品的去化具有一定难度,“田忌赛马”古为今用，根据去化难度划分竞争等级,传递价值：商办推盘策略,面对多变的政策环境和竞争激烈商办市场，根据“量价齐升”、“以价换量”的策略，价格调整及时顺应区域的大趋势，一切以成交回款为目的。,对外推广融合圆融综合体概念
10、，突出产品核心卖点，始终保证项目调性。强化项目形象，做高客户心理预期；塑造超越产品价格的客户让渡价值。,制定灵活的租售政策，公寓主打乐嘉，写字楼主打高性价比租金政策，实现带租约销售，无缝对接外部导客渠道，小步快跑，快速去化。,量价有的放矢销售注重回款,突出成熟配套 拉高项目调性,租售同步并举去化全面提速,传递价值：剩余商办推盘策略,按使用面积规划,按行业属性规划,按使用功能规划,按不同标准分层集中规划，促进写字楼的去化,规划为总部基地、小微企业中心等,规划为金融中心、电商中心等,采用工位出租、集中装修出租等,传递价值：写字楼营销建议,根据写字楼客户不同的购买面积，采用不同的价格策略和阶段性促销
11、政策。,1、针对散客：建议维持当前价格，根据购买的面积或位置适度调整；2、针对半层/整层购买的客户：建议一事一议，根据实际情况底价上下浮动10个点左右。,传递价值：写字楼价格策略,1,2,3,按我司推售进度，现有剩余公寓预计8月底进入清盘期，建议6月份领取预售许可证；,采用集中认筹、开盘的策略，6月份认筹，9月份视认筹情况择机开盘；,认筹采用“1万抵3万”的政策，交认筹金办理VIP卡的形式；,4,价格采用“低开高走、亦步亦趋”的策略，蓄客期建议拿出部分北向房源做特价房。,传递价值：公寓18-21层推盘策略,借助于彤心不动产渠道资源，制定租赁政策促进公寓去化。,传递价值：公寓行销政策,1个中心：
12、利用现场优势描绘客户眼见为实的“超甲级写字楼”,2个基本点：线上抓实景，亲眼见证高端线下抓活动，亲身体验高端,传递价值：整合推广原则,传递价值：爱心门店渠道导客,覆盖整个南通地区百家爱心门店定期观摩、利用门店强大的客户数据资源为项目导客,门店联盟 全城导客,参与大型商会协会内部活动,商会协会群定期维护与推广,商会活动落地到项目现场,圈层导客 精准锁定,传递价值：彤心圈层定向导客,彤心不动产旗下强大的千人分销精英团队，在全城范围内为项目挖掘意向客户,分销精英 网状营销,传递价值：彤心城内分销导客,借助于上海、苏南等外地渠道分公司的拓客资源，为项目输送目标客户,城外投资客 带看促成交,传递价值：彤
13、心城外渠道导客,借助爱心渠道获得企业名册,定期与名册成员沟通维护,邀约与奖励刺激机制并举,企业客挖掘 数据库营销,传递价值：彤心企业数据行销导客,星级酒店高端会所广告植入,吸纳相关负责人员成为经纪人,定期特定时间内驻点拓客,高端酒店 逐点渗透,传递价值：彤心酒店联盟行销导客,扫楼行销 逐楼挖掘,针对办公、区域、配套差异化拓客,定期广告和吸纳企业经纪人,传递价值：彤心外场渠道扫楼行销,线上轰炸 移动终端,4,5,6,微信事件营销,公众号推广,微信圈层群宣传,1,2,3,微信朋友圈广告,项目主题H5,微信互动链接,传递价值：线上推广模式,线下爆破 户外定点,楼体巨幅,主干道路口LED大牌,商圈中心
14、LED大屏,写字楼电梯框架LED,星级酒店会所广告,传递价值：线下推广渠道,形式：通过给意见领袖赠送具有特色意义的礼品，为项目打开圈子。执行：从线上线下推出“剑指中心”话题；线下“仗剑武士”或类似形式的游街；为意见领袖、行业合作方、红人等赠送宝剑；在赠送过程中进行蓄客和拜访。,事件扩散 剑指中心,传递价值：事件营销建议,主题：垂直马拉松,形式：圆融中心登楼大赛地点：圆融中心对象：企业高管、白领等内容：从底层开始向上爬楼梯比赛，决出最快者宣传：利用线上微信、论坛，线下户外、单页以 及媒体电台等传播延伸：可举办成系列主题赛,垂直马拉松 话题盖全城,传递价值：事件营销建议,主题：移动售楼车,目的：代
15、替传统的巡展点，灵活切换巡展地点形式：在商圈、加油站、办公聚集区等停靠，同时配合“看房赠饮”“洗车加油 券”“中高端餐饮抵用券”等赠送体验物料：沙盘、单页、海报、小礼品等。,移动售楼车 随时截客户,传递价值：营销通道建议,主题：720全景看房,目的：通过全景看房，便利客户在线看房形式：通过720全景看房拍摄，线上（以微 信和网站为主）传播圆融写字楼高区 实景，呈现出眼见为实的繁华商业气 息，带给自住/投资客户实打实的办公 入驻体验物料：需要相关全景看房系统和物料,全景式看房 全方位导客,传递价值：营销通道建议,项目年度2.8亿任务指标，根据1%推广预算比例得出，全年推广预算约280万元。,传递
16、价值：营销推广预算,传递价值：推广预算分解,传递价值：推广预算分解,传递价值：推广预算分解,合作周期至2018年12月31日，2017年设2个考核节点（分别为前5个月、前9个月），连续两个工作节点未完成指标，甲方有权解除合同。,合作模式,合作周期,全案独家代理,合作要点,销售组案场经理：郭欢,渠道组业务总监：刘源,营销组策划总监：赵建林,推广组业务总监：苏晨,内场一组（2人）,内场二组（2人）,人脉组组长马林林,门店组组长陆云飞,经纪人组组长汤君,楼宇组组长高鹏,会员组组长薛丽萍,策划组,设计组,线上组,线下组,项目营销组织架构,营销费用承担,1、自有渠道推广费用由乙方承担；2、案场日常运行费
17、用由甲方承担；3、现场包装、户外媒体、线上媒体、老带新奖励、房交会、产品说明会等费用由甲方承担。,佣金取费,1、销售基础佣金：成交额1亿以内按照1.8%计算、1-2亿之间按照2%、2亿以上按照2.2%；2、租赁佣金：按60元每平一次性收取。,费用标准,销售要突围，关键选择谁？,南通新房营销第一品牌彤心不动产 20年只为房市,强大的客户资源,强大的线上平台,强大的线下渠道,强大的众销模式,强大的营销团队,彤心不动产营销组织机构,实现价值：强大的客户资源,南通地区营销代理第一品牌，近22年的积累、区域服务客户超过30万人次，南通本土在线客户超过10万，在线需求客户超过3万名，投资会会员超3万名。,
18、各类商会协会合作资源,各类企业合作资源,政府招商局合作资源,各类金融合作资源,实现价值：强大的客户资源,彤心不动产高端客户挖掘,豪宅事业部,商业地产部,实现价值：强大的客户资源,专职置业顾问近1000人，全民经纪人团队超过2000人，为南通地区最具规模的营销团队。,实现价值：强大的营销团队,实现价值：强大的营销团队,精耕南通十余载的爱心房产网、腾讯房产南通站的运营代理平台,实现价值：强大的线上平台,近20个商超布局,近100家直营门店,100个小区定点,300家中介联盟,线下渠道资源,实现价值：强大的线下渠道,实现价值：强大的众销模式,目前全案代理的写字楼及商办项目,写字楼：天宝大厦、东升国际
19、中心、华都金融中心、乐天大厦等公寓：中港白金公寓、中港金座、恒隆国际、唐人新街、幸会幸会、华美达大厦、中房金地城邦等,彤心当前全案代理商办项目,附：彤心市场研究中心对南通商办市场的分析,公寓市场分析写字楼市场分析,宏观市场分析-商办,供应量：2016年南通商办市场与前几年相比，出现了回暖现象，但是去库存依然是2017年商办市场的主基调；成交量：2016年南通市区商办产品共去化27.89万方，同比上涨20%；成交均价：16年商办成交均价为8093.17元/，与15年相比，略有上浮。,数据来源：彤心不动产研究中心监测,彤心分析：,成交量：2017年2月商办成交110套，与1月份相比减少了415套，
20、环比下滑79.05%。成交面积：2017年2月成交面积为10090.99，与1月份相比减少了27536.77，环比下滑73.05%。成交走势：从2016年2月-2017年2月南通市区商办成交走势来看，呈现整体震荡式的起伏状态。,数据来源：彤心不动产研究中心监测,宏观市场分析-商办,数据来源：彤心不动产研究中心监测,彤心分析：,数据来源：彤心不动产研究中心监测,宏观市场分析-房地产政策,【房地产税推进】房地产税问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。,【整治“首付贷”】有利于解决一些房地产现存的深层次矛盾和问题，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。,【房贷利息抵税】
21、允许那些拥有自己房子的纳税人通过担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。,【房屋产权可续期】3月15日，国务院总理李克强在会见中外记者时表示，房屋土地使用权到期续可以续期，不需申请，没有前置条件。此利好消息对商办市场2017年销售无疑是有力助推剂。,彤心观点：房地产市场将越来越规范，国家政策朝着有利于去库存的方向在发展，这对商办市场也是一大利好。,数据来源：彤心不动产研究中心监测,写字楼市场区域分析,彤心观点：崇川区目前市面上在售典型项目剩余存量约 30.77万。,重点竞品分析公寓,备注：根据本案公寓产品的属性、特点，选择了以上三个匹配程度较高的产品作为竞品来分析。,数据来源：彤心不动产研究中心监测,重点竞品分析写字楼,数据来源：彤心不动产研究中心监测,备注：根据本案写字楼产品的属性、特点，选择了以上六个同类产品作为竞品来分析。,彤心同行 同心共赢,
