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1、学习情境九 商品房买卖合同事务处理,一、情境导入,原告韩某与被告某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。,后原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到
2、原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。,针对上述情境，提出任务，并对其要求加以简要说明。问题：1、双方的合同效力如何？2、韩某的赔偿请求能否得到支持？3、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，但在与韩某签订商品房买卖合同后，又将房屋出卖给他人并且办理了房产证，则可以请求被告承担哪些责任？4、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，韩某拿到钥匙后开始装修，但房产证还没有办下来，后由于不慎失火，导致5万元损
3、失，请问这种损失由谁承担？,二、任务描述,5、假设韩某拿到钥匙后请第三人验房后发现房屋主体结构不合格，能不能解除合同？6、假设韩某入住后，房屋楼下有发电机噪音而无法睡眠，能否解除合同？7、假设韩某按揭贷款方式买房，但韩某因为银行信用问题没能办下贷款，从而导致合同不能继续履行，此时开发商能否解除合同？,一、什么是商品房买卖合同？这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。二、商品房买卖合同的订立和效力（一）销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容在商品房销售广告和宣传资料中，如果出卖人作出了
4、承诺，但业主真正入住之后发现无法兑现，出卖人认为广告中的内容，属于要约邀请，不是合同内容，从而逃避相关责任。,项目一 商品房买卖合同认知,为了保护买房人的利益，解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的效力1、商品房预售合同的出卖人应具有商品房预售许可。,城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办
5、理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。根据合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同无效。但为了维护交易，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。,2、商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力商品房预售合同的登记备案，不是合同的生效要件，所以当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，不能请求确认合同无效。当事
6、人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。,三、出卖人的违约责任和缔约责任（一）合同解除与出卖人的违约责任具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,（二）出卖人因欺诈应当承担的责任出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还
7、已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；,3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。以上三种行为都是出卖人在订立合同时的欺诈行为，如果导致合同无效或被撤销，则出卖人应承担缔约过失责任；如果合同没有被认定无效或撤销，则出卖人承担违约责任。（三）出卖人与第三人恶意串通应当承担的责任买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，
8、应予支持。,四、房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担（一）房屋的交付对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在实践中，房屋的转移占有，有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知上签字等几种形式。我们在掌握房屋占有转移时，一般上应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。但是由于我国房地产交易市场各种制度不是很规范及完善，所以，我们在掌握这一问题时，还要看案件的实际情况及当地房地产交易市场的交易惯例。,（二）房屋的毁损、灭失风险的负担房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人
9、接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。很多买受人同出卖人虽然订立相应的买卖合同，但是没有到相应的房产部门进行所有权的移转登记，而且，这种未登记的状况通常会维持许多年，一旦出现了房屋灭失的情况，不利于安定的局面。,而且在这种情况下，买受人虽然未实际取得所有权，却一直以所有权人的身份行使这占有，出卖人同其他人也尊重这种事实的状态，虽然未为所有权的转移登记。如有损毁事件发生，即要求出卖人承担风险，则对于原本的出卖人难言公平，故要求实际的占有利用的买受人承担这种风险。五、房屋买卖合同的
10、解除1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含
11、3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；,(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,4、根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限
12、内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。,六、当事人的违约金责任 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金
13、融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。,七、房屋权属证书的取得以及出卖人的责任（一）由于出卖人的原因只是买受人不能如期取得房屋权属证书的责任由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；,3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以
14、按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（二）宽展期后的解除权商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,八、商品房买卖合同与借款合同的效力关系（一）未能订立商品房担保贷款合同对商品房买卖合同效力的影响商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房
15、担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。,（二）商品房买卖合同无效、被撤销及被解除对担保贷款合同效力的影响因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。,任务解决学生分小组讨论，提出解决方案任务评估教师总结归纳，提出明确的解决方案。参考答案：1 合同无效，因为出卖人未取得商品房预售许
16、可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2 可以，因为出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：,（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除
17、合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：,4 由韩某承担，因为对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担 5能，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。6能，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。7 能，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的
18、，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。,案例讨论：1999年至2001年期间，厦门旭程房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）在楼房未建成前，在报刊上刊登广告并多次推出项目的宣传册，声称：“离海最近的房子二期独立店面，间间沿街，直面人潮。24米适度街宽（未标明为规划路），可以在双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆交通，24米海滨休闲购物一条街，独享100米宽黄金滨海大道的名楼旺铺“同时在广告中的项目位置示意图中标明该项目相邻的三大主干道路,项目二 实训巩固,当19名业主期待着广告中描述的前景在不久后兑现时，他们从某开发公司那里得到的店面却是深处小区，“24米沿街道路”不仅不够宽度，而且是车辆无
19、法通行的小区路。众业主拿着广告找开发公司交涉，开发公司同意就店面门前道路等问题与业主达成协议。2003年7月2日开发公司做出，修建一条宽度不低于13.5米直通主干道的道路（广告中承诺），超出红线外建设的道路保留等相关承诺。此后，这一承诺未能兑现(允诺禁反言），开发公司主动提出赔偿众业主20万元的方案，未得到众业主的认可。在两年交涉无果，所购买的店面无法经营的情况下，业主将开发公司告上法庭。,庭审中双方争议焦点为开发公司发布的广告是否构成合同的组成部分。众业主认为，开发商发布不实广告，此广告已构成合同的要约。因签订合同的目的商铺无法实现，某开发商已构成根本违约.不仅如此，在交房以后，开发商与业主
20、就广告中的内容达成协议，已构成商品房购销合同的补充条款，并产生拘束力。开发商认为，双方签订的合同没有广告内容的约定，其发布的广告是一种要约邀请，并非要约。广告中陈述所涉及的内容并不在其商品房开发范围内，即使广告的陈述与事实不一致，承担的也只是缔约过失责任 或合同变更、撤销的法律责任，而不是合同解除的法律后果。,而且双方签订的是商品房买卖合同，形成的是商品房买卖合同关系，业主签订合同的目的是购买商品房，现商品房已经交付，业主的合同目的已经实现，故不构成根本违约。一审、二审法院先后驳回了原告的诉讼请求，二审法院经审理认为：本案开发商在商品房销售时所作的广告用语和宣传资料只是要约邀请，系对在规划或者
21、建设中的项目周边情况的说明、渲染，受政府规划的调整、周边环境变化等因素的制约，不属于对商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所做的说明和允诺的具体确定；业主未能举证证明开发公司所作的广告宣传对双方合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，,而只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，如商品房的层高、间距、配套设施等，才能视为合同的内容。双方签订的合同也没有将广告陈述之要约邀请转化为要约或合同内容。开发公司已按商品房买卖合同交付了房屋。业主称合同目的是投资经营店面，取得收益回报，属于经济范畴，即以取得物业产权为投资对象，以经营管理物业为手段，以取得收益回报为投资目的，与本案以转移所有权
22、为目的而设立的法律关系不同，不应混淆。,开发公司与众业主在房屋交付后的2003年就项目外侧道路变窄以及项目规划、筹建事宜进行协商及开发公司的允诺，系商品房买卖合同履行完毕后双方就物业项目诸事宜所作的约定，业主以此主张开发公司违约，与合同的相对性原理相悖，该上诉理由不能成立。驳回上诉，维持原判。本案二审判决后，众业主不服，准备申诉。业主请问：关于再审立案的可能性如何？根据所学商品房买卖合同法原理试分析本案中业主的权利如何维护？,买卖合同拟定根据下列示范合同，拟定一个商品房买卖合同。,项目三 拓展提升,李先生在商业中心购得一商铺，当时商铺大厦尚在建设中，李先生与开发商签订了商品房买卖合同，为保险起
23、见，他还到公证处办理了公证，然后他将购房款如数付清。一年后他收到了开发商的入住通知书（业主），李先生搬进商铺开张了。由于一直没有领到房屋产权证，李先生有点不放心，去问房管部门，房管部门说大厦还没有竣工验收所以暂不能发证。他又去问开发商。,开发商请他放心，说是由他们统一办证。李先生认为自己可能是杞人忧天，就放下此事不管了。可是有一天他忽然得知自己购买的商铺，已被法院判给了银行，因为开发商欠银行的钱，该房屋被开发商拿去抵债了。李先生不服气，去问开发商。开发商说：“法院判错了，你找法院申诉吧。”法院说：“房源是开发商提供的，经我们反复核实，在房管部门没有发现你的产权登记记录啊。,严格地说，根据城市商品房预售管理办法和城市房地产开发经营管理条例的规定，你没有办理预售登记属于无效合同。”房管部门说：“你买了几年房子为什么既不来办理预售登记又不来办理产权登记呢?你没有登记我们怎么会知道这房子被你买了呢?”总之，由于李先生没有办理预售登记，他的房子就理所当然地泡汤了(不能取得房屋所有权)。根据所学商品房买卖合同法原理试分析法院的判决正确吗？为什么？,
