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1、社区商业研究分析,2014年8月,PROJECT PLAN,目录：,社区商业研究,Part1 社区商业定义Part2 社区商业分类 Part3 社区商业业态组合 Part4 社区商业经营方式 Part5 社区商业开发问题盘点,Part6 社区商业规划要点Part7 商业设计规范 Part8 商业划铺分原则 Part9 商铺细部设计原则 Part10 商铺设备系统设计须知,一、社区商业定义,社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型零售商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于市级商业中心、区域商业中心而言的，其在规模大小、提
2、供的商品种类、服务的商圈、范围等方面都不同于市级商业中心和区域型商业中心。它是区别于市级商业中心、区域型商业中心、主题商业步行街等。,一、社区商业概念,一、社区商业定义,（一）、从不同角度来理解社区商业,1、从社区的概念理解社区商业：（1）、它是一定地域空间范围内人们的商业活动，强调其空间范围；（2）、它是服务于社区居民的商业活动，强调其活动主体；（3）、它是社区内人们的商业活动，及在此基础上建立的社会经济体系，强调其活动内容。商业活动是消费时代人们体验城市生活，组织社会关系的主要方式，因而社区商业是社区内人们居住生活的重要组成部分。,2、从服务范围来理解：社区商业是一种具有很强的地域性的属地
3、型商业。相对于市级商业中心、区域型商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限，一般为3公里以内。,3、从服务功能来理解：社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足社区居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。,从社区的概念理解社区商业,（二）、西方等发达国家社区商业发展典型模式,1、美国模式典型的地广人稀、高品质生活的模式，社区商业集中化布局,社区商业中心是美国社区商业的主要形式，在美国的城市整体商业中占有重要地位。社区商业中心以满足居民一站式”购物为基本功能，同
4、时提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，使得社区商业成为具备完善服务功能的载体。美国的社区商业中心常常以社区购物中心的形式出现。注：美国的购物中心的概念，其实是我们所理解的集中式的商业建筑，并不是我国定义的购物中心。,一、社区商业定义,与其它发达国家的购物中心相比，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积、商圈范围和服务人口一般均大于其它发达国家的社区购物中心。这种购物中心主导的美国模式是与其发达的经济发展水平、较高的汽车普及率、广阔的国土面积和较低的居民密集程度密不可分的。美国人有着被称作为“汽车轮子上”的生活方式，其四通八达的高速公路和州际公路，较高的汽车普及率，地广人稀的独特优势，推动其
5、社区郊区化发展。其社区基本以别墅群和多层建筑为主。美国人对着对高品质的生活要求，即市中心上班，郊区别墅居住，镇中心消费，推动了其集镇商业中心与社区配套集中式布局，从而促进了社区商业的蓬勃发展。,Potomac Mills Shopping Center-美国华盛顿,一、社区商业定义,2、英国模式中央政府控制，郊区新城规划完善，社区商业、文化、休闲配套齐全,英国郊区化是以郊区新城的形式出现的。郊区新城的开发始于第二次世界大战以后。它的形成过程和城市形态都与土地富裕国家（如美国、澳大利亚）的郊区城市不同。英国郊区新城完全是在政府的规划下，有政府拨款的新城开发公司联合私有企业，在专业规划的指导下建立
6、起来的，从而避免了一些传统都市的弊端。新城是为解决二战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题而开发的。新城开发公司直接受英国中央政府控制，中央政府控制了新城开发公司的全部资金。同时，无论是新城开发的总体政策或单个新城开发的具体政策，基本上是中央政府直接制定的。在新城建设过程中，社区商业作为社区服务设施之一被纳入规划并发展起来。每个社区中社区服务半径为10分钟步行距离，服务人口400到500人，每个新城由若干个居住社区和工业区构成，新城的地理位置中心设置有中心区。中心区有商业区、行政管理区和社会活动区组成。到了90年代，大型新城除了像原有的新城一样拥有完善的、基本的公共和社会基础设施之
7、外，增加了更完善的生活服务设施和文化娱乐设施（如大型文化娱乐中心）。但比较而言，英国由于人均土地面积比美国少，社区购物中心的分布比美国密集，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要形式。另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的面积和商圈范围都少于美国，规模通常在1-3万平方米，而服务人口在2-4万。,一、社区商业定义,英国小镇风情,英国海克罗斯购物中心,一、社区商业定义,3、日本模式典型地少人多，提供便利为主，社区商业分散与集中型兼有,日本模式既保留了传统的商业街形式以保护中小零售企业和传统文化特色，同时也大力发展现代化社区商业中心。日本由于其地小人多，社区商业规划均抱以集
8、约的宗旨，像商业街规划基本与中国北京、上海、深圳等模式差不多，逢街划铺。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业形式。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等200多家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市传统文化特色的重任。社区商业中心在日本发展较好，是日本社区商业的另外一种主要形式。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。如日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼顾购物、休闲、娱乐，教
9、育文化，聚会社交等多种功能于一体的生活园地，250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群五个大板块。,一、社区商业定义,日本商业街考察,一、社区商业定义,4、新加坡模式政府指导性强，社区商业组团化合理布局,新加坡Home By Home(邻里之家)是新加坡社区商业的主要形式，是社区商业中心的名称，其概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。按照社区建设的配套建设指标，根据物业规模、物业类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以赢利为主要目的，
10、为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。,新加坡社区商业最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4hm26hm2 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6000-8000户规划配套一个邻里中心。邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为:普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,一、社区商业定义,新加坡Tampines购物中心,一、社区商业定义,二、社区商业分类,社区的分类,2、按照社区居民收入水平不同，社区可以划分为别墅区、中高档住宅区、普通住宅区。3、按照建筑群布局样式不同，社区可以分为围合式布局的社
11、区和多组团式布局的社区。,1、按照人口规模的不同，社区可以划分为小型社区、中型社区、大型社区、具体划分标准见下表：,研究社区分类的意义在于，为确定社区商业的规模、选择业种业态、规划社区商业布局提供参考。但社区商业与其所在社区并不完全对应，实际定位应考评与周边小区人口及商业等实际情况。,分类依据参考中国建筑工业出版社建筑设计资料集第二版第三卷,三、社区商业业态划分说明,按社区建设规模,一、社区划分说明,30000人以上，60公顷以上,10000-30000人以上，15-60公顷以上,10000人以下，15公顷以下,三、社区商业业态划分说明,按社区建设时间,一、社区划分说明,2000年以前,200
12、0年以后,正在建设,二、社区商业业态划分说明,三、社区商业业态划分说明,一、商务部定义的社区商业业态分类,一、商务部定义的社区商业业态分类,2005年11月商务部颁布了社区商业评价规范，其中对社区商业业态进行了定义和分类，并进行了诠释，该业态分类只能基本代表社区居民基本的便利消费需求，但在现实中，一些特殊业态如维修店等由于租金太低，很少出现在目前开发的社区商业中，而一些常见的业态如银行等却没有出现在该规范中。此现象也说明了一方面社区商业开发还是从销售的角度来考虑而忽视了居民的基本生活需求，另一方面也说明社区商业的业态随着经济的发展和居民消费理念的变化也在不断调整、升级。如随着网络的普及，现在的
13、音像店基本很难存活。,（一）、社区商业中心、商业街,社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。商业街是指在社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。,三、社区商业业态划分说明,（二）、餐饮店,是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。,（三）、超市、大型超市,超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食
14、品超市和综合超市。大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性够齐的零售业态。,（四）便利店,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。,三、社区商业业态划分说明,是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。,（五）食杂店,（六）维修店,是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。,（七）洗染店,从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。,（八）美容美发店,美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。,三、社区商业业态划分说明,是指社区
15、内配置的收取居民废品的单位。（由于其租金承受能力较低，现实社区商业中较少出现）,（九）旧货废弃物回收站,（十）家庭服务,是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（由于其租金承受能力较低，现实社区商业中较少出现）,（十一）书店、音像店,是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（因受到网络和网购的冲击，现在基本很难存活，如贝塔曼书店和博恩凯音像店的鼎盛到淡出市场。）,三、社区商业业态划分说明,运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大
16、彩色和黑白照片的经营单位和机构。,（十二）照相馆,四、社区商业经营方式,社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。,规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60-100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。,临街小商店,临街小商店,四、社区商业经营方式-零售型社区商铺,规划设
17、计特点 零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时柱距设计要合理，避免柱网太密，影响使用效率。,层高大于3.5米,四、社区商业经营方式-零售型社区商铺,四、社区商业经营方式-零售型社区商铺,经营特点商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。投资回收形式 社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方 式越来越吸引市场的关注。,规模特点 随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在200-1500不等；大型专业美容美发、餐饮成为大型社区的重要配套，健身设施也从无到有。,四、社区商业经营方式-
18、服务型社区商铺,规划设计特点 服务型社区商铺的层高不低于3.5米，层高较低，会影响美容，美发、餐饮等商业的经营舒适度；柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，同时对水、电、暖、天然气、排污等相关配套，在规划设计过程中要加以考虑。,经营特点 铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模较大，没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局，同时对项目品质带来影响。,四、社区商业经营方式-服务型社区商铺,四、社区商业经营方式-服务型社区商铺,投资回收形式
19、目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在不同，他们已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。,经营形态特点 社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的
20、商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。,四、社区商业经营方式-经营形态特点,从上面的分析可以得出结论服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种,一、社区商业定位四大问题二、社区商业规划上的两大问题三、社区商业装饰上的两大问题四、社区商业配套的两大问题五、社区商业经营管理的三大问题,五、社区商业开发问题盘点,一、社区商业定位四大问题,五、社区商业开发问题盘点,问题一：规模定位上，逢街划铺，空置率严重,由于商铺销售价值高，其价格往往是住宅的3-5倍，因此开发商为追求利益最大化，逢街划铺，导致很多社区商业体
21、量过大，空置率非常严重。,深圳中航格澜郡,深圳十二橡树庄园,五、社区商业开发问题盘点,深圳万科第五园,一、社区商业定位四大问题,问题二：业种重复度高，业态种类过少，提供服务不够丰富,一些散售的，缺少统一经营管理的商业街，小业主为了追逐租金收益最大化，纷纷选择租赁给承租能力较强的地产中介、药店等业态，因此出现了一些业态如中介、药店等在社区商业中心扎堆经营的怪现象，如深圳多个社区商业中心都出现了中介一条街。这些单一的业态过于集中，不利于社区的商业配套服务的完善。,深圳风格名苑,问题三：社区商业经营无序，严重影响社区品质,多数社区商业街采用店铺出售方式，购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺
22、的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。,深圳万科第五园,五、社区商业开发问题盘点,一、社区商业定位四大问题,问题四：社区餐饮消费需求量大与餐饮污染矛盾突出。,在社区商业中，餐饮消费需求量相当大，占社区商业较大比例，各类餐饮也纷纷抢驻社区商业中心，但餐饮尤其是中餐，也给社区生活带来诸多负面影响。社区餐饮对社区的负面影响，首当其冲是给社区带来各种污染，主要包括：含油、洗涤废弃水等对水体的污染；厨房油烟、发电机废气、
23、热气等对空气的污染；抽风机、发电机、炒菜声、空调及其它高噪声设备产生的噪声污染。这些污染影响了社区居民正常生活，给社区居民带来诸多不便。社区餐饮还存在着消防隐患。餐饮店、酒楼经常堆有为数不少的煤气瓶罐，同时油烟等排放出大量的热量，一旦发生火灾，后果将不堪设想。由此可见，社区餐饮需求与抵制餐饮进社区之间出现两难矛盾。一方面居民担心酒肆茶楼离居住区太近而严重干扰生活，另一方面居民又抱怨社区内没有餐饮店而给生活带来不便。如福田某社区想引进一家面点王，业主得知后纷纷在网上发表反对意见，但面点王进驻后却大受欢迎，给业主的生活带来方便。,面点王社区店,深圳桃源居的大型中餐,五、社区商业开发问题盘点,二、社
24、区商业规划上的两大问题,社区商业提供的主要是便利性服务，方便居民顺便购买，因此需要很好的展示面为商铺和商品进行展示，通常都是规划在人流较旺盛的主干道或者是社区的出入口处，这些业态的主题性、吸引力并不强，而一些社区商业街规划了多条通道，必然导致了内其街经营冷淡的局面，如深圳的格兰郡，内街门可罗雀。,深圳格兰郡内街生意冷淡,深圳鹏基商务空间内街生意清淡,问题一：社区商业规划了过多的内街，生意冷淡。,五、社区商业开发问题盘点,二、社区商业规划上的两大问题,问题二：强调住宅设计，导致底商骑楼柱子过 大，商铺内部柱网过密、柱体过大、形成死角。,很多开发商过于重视住宅的价值，而大大忽视了社区底商的价值，在
25、规划的过程中，只考虑到了住宅的户型设计，而没有兼顾底商的柱网等问题，导致了商铺价值的大大降低。如深圳宝安中央大街，其社区熙龙湾是宝安中心区的豪宅，整体的风格是欧式风格，要体现的恢弘大气，因此其柱体巨大无比，最大的柱子宽达1.2米，骑楼的连廊只剩下0.6米的狭窄的通道，严重影响了人流过往和商铺的展示。,如深圳宝安中央大街：柱体密集，门口、内部柱体过多，导致铺位不好使用。,问题一：广告位乱，对住宅小区的档次带来了负面的影响。,广告位的杂乱设置，不仅会影响社区商业的氛围，而且较大程度的影响住宅小区的品质和档次。,问题二：外墙装饰简单延续住宅的风格，缺少商业氛围及亲和力。,很多社区商业外墙装饰，开发商
26、一方面为简单省事，不对商业部分外墙进行单独设计，另一方面也想保持住宅整体风格，因此简单的延续住宅小区的风格,三、社区商业装饰上的两大问题,五、社区商业开发问题盘点,问题一：社区烟道、上下水、环保、卫生、消防等配套不完善影响商铺租售。,目前有很多社区商业都做错了程序，就是先建设再规划再策划，而建筑设计单位大都以住宅经验为主，对商业部分重视不够，甚至严重缺乏商业项目设计经验，而发展商往往希望得到“通用版”的规划设计方案，其结果可想而知，导致很多工程条件无法满足商家对物业的要求，如缺少了烟道、上下水等配套设施，导致了餐饮、美容美发等业态不能引入，社区商业的完整性不够，无法满足社区居民消费需求。,多数
27、社区商业的广场仅仅是一个单纯的露天广场，甚至连绿化都没有，更不用说喷泉、休闲座椅和游乐设施，无法达到为社区居民提供良好的购物环境，从而缩短了消费者在社区商业广场逗留的时间，也降低了消费的欲望，更无法满足居民对情感交流场所的需求。,问题二：社区商业的广场过于简陋，无法为居民提供休闲购物的环境，更无法提供居民对情感交流场所的要求。,万科第五园,四、社区商业配套上的两大问题,五、社区商业开发问题盘点,五、社区商业开发问题盘点,五、社区商业经营管理的三大问题,问题一：经营中的安全隐患,目前，一些社区商业尚处于传统开发期，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求
28、。有些社区商业与居民居住区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪声等问题严重影响了居民生活，造成大量的治安和环境隐患，严重破坏了社区环境。,问题二：后期经营管理比较混乱,商户各自为政，社区商业的商铺分割销售后，很多都是由业主自行招商，对业态定位没有统一要求，哪个商家愿意租就租给谁，经营管理比较混乱，而开发商又没有专门对其进行统一管理。,问题三：只有物业管理，没有经营推广，甚至没有物业管理,大部分社区商业由于铺位出售之后，经营管理公司基本只负责物业管理，基本没有进行后期的经营活动推广，经营管理严重缺失，导致社区商业基本处于放任自流，任其自生自灭。有些社区的物业管理公司，甚至连最基本的物业清洁、修理
29、的等日常工作都做得不到位。,六、社区商业规划原则,商业价值最大化原则,连续性,可达性,可视性,1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。,说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停留，从而达到增加商业价值的目的,六、社区商业规划原则,连续性,1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（
30、如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；,非商业区域,消防或后勤流线人流方向道路绿化带,主要 道人流 路方向 绿 化,有商业延续,六、社区商业规划原则,因独立集中商业内侧没有设商业出入口，造成单边商铺，商业价,应把独立商业内侧划成商铺。转角设实墙，商业价值浪费,图一,图二,图三,3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。,六、社区商业规划原则,可达性,1.应避免
31、商铺与周边道路出现较大高差,2、注意停车位的规划及人流、车流设计：增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；,情况一：合设道闸优点：道闸设置简单，管理简便。缺点：商业车流跟小区内部车流混行，不利于小区的安全管理。,案例：沙湾二期小区入口车流设计分析,商业停车位,情况二：分设道闸优点：便于商业车流与小区内车流分开管理，有利于小区的安全和私密性；缺点：道闸复杂，增加了管理工作难度；需要增加面向道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。,3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。,花
32、池遮挡，不便进入商铺,六、社区商业规划原则,商铺门口有水沟,2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况；3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺；,可视性,1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性；在适当的位置，需增设商业的大标识。,六、社区商业规划原则,六、社区商业规划原则,小结：,1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。,道路、场地剖面与商业昭示的关系：,六、社区商业规划原则,1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性
33、比较后再提交公司决策。2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；规范摘录：深圳经济特区服务行业环境保护管理办法第五条 在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目：(一)住宅楼；(三)商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层；经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距离不少于20米（依据人居委内部文件关于进一步加强饮食娱乐业污染防治监督管理的通知2008年153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院或其他特殊区域距离少于20米的场所；排烟口距离少于3
34、0米的场所”）；3、只要住宅和商业之间有夹层、架空层或楼层，就可以设餐饮。人居委对夹层具体高度没有要求。人居委在项目环评，商户申请营业执照时都会执行这几个条文。3、建议有餐饮功能的商铺须设置后勤区域：卸货通道、货梯及垃圾房；备注：后勤区域及流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低。4、如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。,其他注意事项,七、社区商业设计规范,小型商业设置在住宅楼底部，应采用防火墙和耐火极限不低于1.5h的楼板与住宅部分完全分隔；商业用房的底层出入口或楼梯与住宅的出入口或楼梯必须分开设置；小型商业用房底层直通室外的出口处不宜设置卷帘
35、门；当必须设置卷帘门时，应在卷帘旁或卷帘上设置一扇向外开启的平开门，或采用镂空卷帘；小型商业用房的层高不宜大于4m；当层高大于4m时，其室内的疏散距离应按本规定的指标减少3m。,小型商业设计规范：,防火卷帘门,商业服务网点不宜设置在地下室；如必须设置在地下室，应设直通室外的出口，且应设排烟设施；设置在首层的商业服务网点应符合下列要求：建筑面积不超过200，可设一个直通室外的安全出口；建筑面积超过200，应设两个直通室外的安全出口，两个安全出口的间距不应小于5m；商业服务网点室内最远点至安全出口的最远距离不应大于22m,当设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m；,商业服务网点设计要求（1）：,七、社
36、区商业设计规范,设置在二层或二层以上的商业服务网点应符合下列要求：可设一个楼梯，其室内最远点（室内楼梯的一段距离按其水平投影长度的1.5倍计算）到直通室外的安全出口的距离应符合下列要求：a.当楼梯为敞开楼梯时，其疏散距离不应超过15m；b.当楼梯为敞开楼梯间时，其疏散距离不应超过22m c.当设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m；,七、社区商业设计规范,疏散距离超过上述规定的商业区域时，应设置隔墙和门与楼梯分隔开，且房间内最远点至房间门的距离不应大于15m，底层楼梯口距离直接对外安全出口不应超过15m。商业服务网点的建筑面积超过200的，底层应设置两个直接对外的出口。当商业服务网点有两个出口时，
37、室内最远点到单元门或底层的直通室外的安全出口的距离均不应超过22m。当设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。,商业服务网点设计要求（3）：,七、社区商业设计规范,独立建造的建筑总体积超过5000m的小型商业用房，当符合下列条件时，可不设室内水灭火系统：建筑贴邻建造，每幢建筑的总体积不超过5000m，建筑之间采用防火墙分隔，防火墙两侧的门或窗间距不小于2m；商业用房的进深不超过15m。,商业服务网点的消防设施应符合下列要求（1）：,X15米,七、社区商业设计规范,独立建造的建筑总体积超过5000m的商业服务网点应设简易自动喷水灭火系统或室内消防软管卷盘；但当小型商业用房为集贸市场和批发市场时，可在
38、室外公共部位设置墙式消火栓系统；设置在七层及七层以上的住宅底部的商业服务网点应设室内消防软管卷盘或简易自动喷水灭火系统；当商业服务网点的每层建筑面积小于150，可不设室内水灭火系统，但灭火器的配置应按工业和民用建筑灭火器配置设计规范的要求数量的1.5倍配置。,商业服务网点的消防设施应符合下列要求（2）：,七、社区商业设计规范,每个商业营业厅的安全出口不应少于两个，但当商业营业厅为二、三层，每层建筑面积不超过500，第二、三层人数之和不超过100人时，可设一个楼梯。封闭楼梯间应靠外墙设置，且应采取可开启外窗的自然通风方式，不宜设机械加压送风。,商业营业厅的安全疏散应符合下列要求（1）：,七、社区
39、商业设计规范,商业营业厅的疏散距离应符合下列要求：当设一个楼梯时，其疏散距和商业网点相同；设置在地下室的商业营业厅的楼梯应直通室外地面，如直通室内地面，楼梯口距直通室外的安全出口不应大于5m。位于两个安全出口之间的房间从房门至最近外部出口或封闭楼梯间的最大距离不应超过40m；位于袋形走道两侧或尽端的房间从房门至最近外部出口或封闭楼梯间的最大距离不应超过22m；无房间分隔的营业厅，其任何一点至封闭楼梯间的最大距离按以上规定减去25%。,商业营业厅的安全疏散应符合下列要求（2）：,七、社区商业设计规范,符合下列情况之一的应设室内消火栓系统：独立建造的总体积超过5000m的商业营业厅，但当商业营业厅
40、为集贸市场和批发市场的，且商业单元的建筑面积均不超过1000时，可在室外设置墙式消火栓；设置在七层及七层以上的住宅底部的商业营业厅。设置在一类高层住宅底部的商业营业厅应设火灾自动报警。,商业营业厅的消防设施应符合下列要求（1）：,七、社区商业设计规范,当设计条件符合：建筑贴邻建造，每幢建筑的总体积不超过5000m；建筑之间采用防火墙分隔，防火墙两侧的门或窗间距不小于2m；商业用房的进深不超过15m；可不设室内水灭火系统。,商业营业厅的消防设施应符合下列要求（2）：,烟雾报警器,七、社区商业设计规范,符合下列情况之一的应设自动喷水灭火系统：设有风管的空气调节系统的商场、超市；地下建筑面积大于20
41、0的商场、超市；总使用面积超过1000的营业性餐厅（不包括厨房面积）；设置在高层住宅底部的商业营业厅。,商业营业厅的消防设施应符合下列要求（3）：,七、社区商业设计规范,八、商铺划分原则,商铺划分原则 动线设计原则 面积分配原则 单铺划分原则 立体铺组合原则,八、商铺划分原则,销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比A BC,综上所述，B类型较好的平衡了销售和经营的需求。,八、商铺划分原则,八、商铺划分原则,面积分配原则总结1、通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能多的放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立
42、体交通；2、商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆外尽可能在一层设置或顶层露台。,3F2F1F,外摆位布置示,外摆位,外摆位,三层铺有独立门面3F商业的独立门面示意,八、商铺划分原则,标准铺,标准铺的定义：避开塔楼，不受到塔楼剪力墙影响而便于划分的商铺。标准铺的划分原则：1、建议面宽进深比宜控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽宜为4-4.2m；2、单向疏散的标准铺进深建议控制在15M；备注：15米为高层住宅底商的规范取值，按目前深圳消防报建经验，高层底商单向疏散的标准铺进深可以按照15+a米控制（a一般取2-3m），多
43、增加的a按卫生间报建可不计入疏散距离，具体项目需与消防局沟通确定。3、高层底商单铺面积大于60平米（尽端可放大到75平米）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距需大于5米。备注：经与深圳消防及审图单位沟通，首层商铺 可放宽按尽端房间75平米计算，二层及以上严格按照60平米执行。,重要备注：多层独立商铺或者多层住宅下方的商业服务网点（多层底商），则单向疏散距离可增加到22米；单双向疏散要求的商铺面积增加至120平米；“消防章节”将细述高低规使用范围；,单铺划分原则总结,八、商铺划分原则,宝瓶铺的定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（也俗称“大肚子铺”）：1、当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的
44、角度，将商铺的划分为小标准铺+宝瓶铺的形式，如右上图示意；2、因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺，如右下图案例。宝瓶铺的划分原则：1、保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要，具体项目具体分析；2、保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。,宝瓶铺,八、商铺划分原则,转角铺,转角铺的划分原则：1、在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；2、每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；3、转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡。,转角铺的定义：,转角位置商业价值较高的铺。,常见的两种转角铺设计思路：A.保留转角界面完整，考虑品牌主力店，划大铺（右上图示）,B.考虑转角界面价值最
45、大，划小铺（右下图示）,八、商铺划分原则,设计原则：,1、根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（见案例一）。2、当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面，并结合业态考虑其使用（见案例二）。,当商铺位于塔楼投影部位：受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。,其他情况,八、商铺划分原则,立体铺组合原则,常 见 的 立 体 组 合 形 式,立体铺组合原则小结1、商业主动线应在首层解决。2、二层商铺的动线由一层商铺内上楼，二层走道仅作为消防疏散通道，不作为商业动线。3、三层商铺动线由一层门面引入人流，建议设电梯直达；4、若项目有
46、高差或立体人流来源，可考虑双首层及立体动线，视项目具体情况定。,3F2F1F,商铺组合原则示意图,九、商铺细部设计原则,商业标识系统分类 店招设计原则 商铺细部设计要素及分析,九、商铺细部设计原则,主广告牌位于建筑楼体上的主要商业广告，可供物业出租，广告位设计应与建筑立面结合设计。,是指位于商业街主入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店LOGO，或商业楼体上的标识等。,一、商业区域主标识,商业标识系统分类,九、商铺细部设计原则,二、商家集中标识,1、位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引导消费者行为
47、动线。2、商业街的重要导识。,九、商铺细部设计原则,主要指商铺自身的店招和广告。注意：商铺店招与经营商家密切相关，如果控制不当，容易出现商家为了追求昭示性 任意扩大广告面而导致的立面失控。,三、商铺店招,九、商铺细部设计原则,四、其他类,指示性标识：引导消费者至特定区域（如卫生间、吸烟区、问询处等）的标识装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构件，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。,九、商铺细部设计原则,一、统一性,店招设计原则,与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格；标识不是独立的设计要素，应与立面其他因素如雨篷、空调室外机、橱窗展
48、示面等综合统一设计。,反面案例：第五大道,反面案例：深圳万科城,九、商铺细部设计原则,二、适应性,预留足够的广告位店招位商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业对店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性。2F及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并可根据商铺使用情况连续或分段设置。预留商家的个性化店招可能性店招应考虑后期商家后期经营改造的可能性（如合并商铺等）。3F及以上-C类：大型商铺和主力店 2F-B类：中型商铺 1F-A类：小型商铺,九、商铺细部设计原则,利用二层外墙做预留广告位，适应商铺的分隔或合并使用。在统一风格的基础上预留改造的可能性，以适应不同业态的店铺。,二、适应性案例,
49、反面案例：深圳万科城 广告位预留不够，商家任意增加广告面,九、商铺细部设计原则,尽可能使不同位置不同角度都能看到；结合外立面做多层次招牌；商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。注意：骑楼影响昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，易造成商家随意增加广告面。,案例：成都万科金域蓝湾骑楼外预留了多层次的店招和大面积的广告位。,反面案例：深圳万科城骑楼外面没有预留广告位，导致店招的招式性不够，因此商家自行增加广告面。,三、昭示性,九、商铺细部设计原则,案例：重庆万达广场,案
50、例：深圳东海花园后期控制较好，商铺界面整齐。,反面案例：深圳万科城后期没有控制，商家随意扩大广告面，导致建筑立面混乱。,在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改乱造，影响整体形象；设计应设置几个强制因素，如店招高度、深度、基本样式或材质等，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。,四、强制性,九、商铺细部设计原则,商铺细部设计及分析,商铺细部设计要素包含：层高店招门头橱窗或展示面雨篷空调,九、商铺细部设计原则,一、层高,影响层高因素：1、梁高（根据柱距而定）2、设备层高度包含消防、烟道横管、桥架、空调位等（不同商铺根据实际情况具体分析）；3、净高。不同业态对净高要求不同规范条文
