房地产信托融资典型模式和案例.docx

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1、房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式（一）根本操作模式资产抵押、股权质押、第三方担保图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为根底的是信托贷款。同 时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方法， 操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、 资金本钱，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就 对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企 业工程资本金比例不低于30%1，必须取得“四证。对于信托公司 而言，限制还不仅于此，依据中国银监会办公厅关于强化信托公 司房地产、证券业务监管有关问题的通知简称“ 265X的规 定，严

2、禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方法间 接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于 国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其根本融资方 法参见图2.注：1、保证性住宅和一般商品住宅工程的最低资本金比例为20%，其他房地产工程的最低资 本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资有用攻略详解上，信托周 刊第16期。贷款型信托对公司 进入 风险控期限/本钱/金额 退出丁程要求方法制措施1，方法11F“四证”齐 全/自由资金 到达30%/二 级以上开发 资质/工程自盈能力强发放贷款债权）资产抵押不 动产，抵押率一般50%左右/股权质押/第

3、三方担 保/设置监管 账户等期限较短1 至2年居 多/几千万 到几亿不等/ 本钱相对较 低归还贷款本金并支付利息图2：贷款型信托的融资方法简图（二）案例：Y工程贷款集合资金信托方案1.工程背景1）工程根本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产工程的经营与开发。B 集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集 团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个工程，总建筑面 积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。图3： A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发丫工程，该工程地处H市大学城中心地域。H市战略开展规划中明确指出，该地域将作为今后H市开展规 划中的重要组成局

4、部。A公司具备房地产二级开发资质，丫工程已取 得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证以及建筑工程施工许可证。该工程占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、 乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包含7幢4层的花园 洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包含7装 18-27层的高层住宅和1个幼儿园。2）政策情况随着近年来H市经济社会的快速开展和国家宏观政策背景的转 变，以及假设干重大工程的建设，为了更好地指导城市建设与开 展，202X年2月，H市X托付某城市规划设计研究院着手编制H 市空间开展战略规划。该规划文件说明，工程所在地域将作为H市规

5、划的重点地域， 建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心， 打造城市综合体，成为H市开展新亮点。在此同时全面推动该地域 中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整 合与新城开发建设联动并进。3）工程所在地情况Y工程位于该地域中心位置且紧贴H市大学城且与市X相邻， 有着良好的行政配套，周边分布有地税局、X.X商所、国土资源 所、银行及零售商业等，且交通十分便利。4）关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务 是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。202X年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至202X年 底，B

6、集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。2.信托方案方案1）信托方案简介参见表1表1： Y工程贷款集合资金信托方案信息表产品名称Y工程贷款集合资金信托方案发行规模3亿起点金额300万信托期限信托期限18个月，自本信托方案成立之日起计算。预算年化收益率300万以下为8.5%，300万以上为10%资金运用方法信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为15%/ 年，全部用于丫工程乙区开发建设2）交易结构图参见图4图4： Y工程贷款集合资金信托方案交易结构图二、股权模式（一）根本操作模式投资者托付人1信托资金卜信托公司受托人2收购股权或增资扩股等.4信托收益及本金3股权转让变现开发

7、商工程公一抵质押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到工程资本金段全的情况下，该如何运用 信托平台解决资本金问题呢？备选方案包含：其一，信托公司以信 托资金入股工程公司，成为工程公司股东，入股工程公司的资金被 评判为工程资本金则不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限 内满足约定条件时，由约定的工程公司股东或其他第三方按照约定 价款收购信托持股。其二，信托公司以信托资金很少一局部入股工 程公司并成为工程公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形 式进入工程公司，如果这局部资金劣后于银行贷款或其他债务的归 还，则一般可以被认定为工程资本金。房地产信托股权业务模式的 操作关

8、键在于信托产品到期后“股权变现退出的保证问题，为此 必须紧密关注两个方面：其一，信托公司在工程公司所处的“操 纵地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重 要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与工程的按期完成； 其二，房地产工程本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转 让退出等机制无法完成的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序 进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。其操作模式参见图 5.其它，目前市场上冠以“基金的房地产信托产品多数是股权投 资类信托产品。并且，股权投资类信托产品主要分为：单一工程 型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6：股权型信托对公司工程进

9、入风险操纵期限/金额/退出要求】r,，方法1措施】F本钱】r,，方法1股权结股权转向工程公司期限相对转构相对让、增资较长1让、委派董事或简单清扩股、增者财务总至3年居股楚、工加资本公监、股权质多/金权、程盈利积以及押、第三方额较大/分能力强股东借 款担保等本钱较高红、清算图6：股权型信托的融资方法简图（二）案例：A公司Y工程股权投资集合资金信托方案1. 工程背景1）工程公司情况A公司成立于202X年3月，注册资本5,000万，是B公司为开 发丫工程而设立的工程公司。目前入公司股东为B公司和C公司，B 公司202X年7月注册注册资金2亿元，是经国家工商总局核准 成立的一家创新型投资控股集团企业，

10、C公司于202X年10月注 册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。B公司持有C公司 41.93%的股权。B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51% 股权，股东按占股比例全部以货币方法全额出资。股权关系见图图7： A、B、C公司股权关系图本工程地块位于甲市房产开发规划区。工程周边配套设施完 善。工程公司对工程地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、14 层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为 17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑 面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套， 建筑面积约为4.94万平方米，另有商

11、业配套9230平方亩。202X年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设 用地使用权出让合约，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使 用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入 外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务 重组等情况。A公司目前经营上述地块工程的开发建设，截止202X 年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。2）工程所在地情况该工程土地较为方正，无明显高差，且周围无X遮挡物，适宜 房地产工程开发。该土地状态良好，不存在任何污染。此地块与该 区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心地域。3）工程客户群定位参见表2表2： 丫工程客户群定

12、位一览表潜在客户群来自地域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业 主、公务员和 企事业单位中 高层等全城地域企事业单位及周边地域产业侧重多层洋房、情 景洋房，着重工程 的综合素养及增值 潜力自住兼顾适当 投资需求二次及以上置业大型私企主、 高端人士全城地域企事业单位、大型私营企业侧重享受型产品， 追求高品质、舒适 度，注重产品附加 值自住兼顾适当 投资需求二次及以上置业周边城市地域 高收入阶层等周边城市 地域行业分布较散侧重享受型高品质 产品，注重产品价 值、园林景观、户 型、配套等因素， 对价格的敏感性相 对较低自住兼顾适当 投资需求二次及以上置业地域和周边产业企业中层治 理人员等北部及

13、周 边地域周边地域产业侧重产品有用性， 注重性价比，对价 格敏感度相对较高自住首次置业周边大专院校较具经济实力 的教职工周边大专 院校教育部门侧重工程地段位 置，喜欢在学校周 边置业，追求性价 比及小区环境自助二次及以上置业4）财务状况截至202X年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股 东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金 5,748,952元。该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好， 估计经营较为稳健。工程公司无任何对外担保及未决诉讼情况。A公司重大经营行为主要包含：1购入开发区工程用地：缴 纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税34

14、6.65万元；缴纳耕地使 用税等相关费用168.35万元。2前期费用：主要包含设计费等 3,639,621元。3治理费用：共发生3,375,934元。4销售费 用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共 发生 3,502,042 元。截止202X年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万 元，资产负债率良好。保证人C公司偿债能力较强，具备为信托方案提供连带责任保 证的能力。5）工程投资完成进度及预测本工程泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方 亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方法，开发目的定位于销售 资金的快速回笼及提升工程价值，并将销售回款继续投入工程二

15、期 的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。工程建设期确定为2年1个月，自202X年12月起，至202X年 1月止。工程的工程建设和市场销售重叠进行。6）工程实施进度方案参见表3表3： 丫工程实施进度方案表工程A区洋房A区高层B区洋房B区高层获得施工许可证202X/12202X/12202X/04202X/04根底出地面202X/02202X/02202X/05202X/05获得销售许可证202X/03202X/03202X/06202X/06结构封顶202X/04202X/07202X/07202X/02交房202X/11202X/04202X/04202X/01工程总投资7.15亿元，工

16、程方已投入9,000万元，已支付完毕 全部土地价款和前期费用。估计工程可完成销售收入8.87亿元，扣除本钱、税金后估计利润 17,217.05 万元。估计工程本钱利润见表4：表4： 丫工程本钱利润测算简表序号科目名称总价备注1总支出715,109,5812总销售收入887,280,1063净利润172,170,525总收入-总本钱4本钱利润率24.08%估计本工程资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利 指标如下：营业利润率=净利润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净利润/工程总投资*100%=24.08%估计本工程净利率及总投资净利率较高，归还能力和市场竞争 能力较强。

17、2. 信托方案方案1）信托方案简介a）信托方案参见表5表5： X信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案根本信息表产品名称X信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案信托规模1亿元信托期限18各月，信托方案满12个月后可提前终止资金运作方法股权投资预期年化收益率受益人认购金额 单位：万元预期年化收益率预期年化收益率a类受益人100-200不含2009%b类受益人c类受益人收益分配信托收益由受托人按每 A公司按投资者认购金 信托专户，由受托人依 行分配。信托方案结束 收益与信托本金一次性200-300不含30010%300以上11%壬个信托年度分配。信托期限内，由工程公司 :额相对应的预期收益

18、率每个信托年度支付至 攵据与投资者签订的资金信托合约约定进 民或者提前结束时，受托人将最后一期的信托 土分配给全体受益人。b）交易结构参见图8质押A公司20%股权支付股权对价2,500万元图8： X信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案交易结构图 c）信托资金的治理参见图9信托公司对A公司的监控方法见表6：监控方法具体措施委派董事对重大工程具有一票否决权，重大事项是指对本信托方案的运营带来重大 影响或风险的事项，主要包含：经营方案；工程预算、决算；固定资产的 处理；对外融资、负债；对外担保；股东分红、注册资本变更等事项。印信保管印信包含但不限于工程公司的公章、资金监管账户的预留印鉴，营业执

19、 照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属正数等重要法律 文件账户监管信托资金监管账户保管本信托方案注入工程公司的资金，其银行预留 印鉴为工程公司的公章和法定代表人的个人铭章。销售监管账户保管工程公司的销售收入，预留印鉴为工程公司公 章和法定代表人个人铭章。一般运营账户保管由信托监管账户划入的资金和工程公司一般资 金的收付，预留印鉴为工程公司财务章和法定代表 人的个人铭章。一般运营账户由工程公司自行治 理。d）信托资金的退出信托资金的退出方法如表7所示：表7：信托资金退出方法一览表信托资金的 退出方法详细内容获得工程公司 分红和减资受托人可以通过猎取公司分红和减资等方法完成信托资金的

20、退出，并 以分红和减资所得向信托受益人分配信托资金及收益。转让工程 公司股权信托到期时，受托人有权将其持有的工程公司股权转让给第三方。在 股权转让价格足以足额偿付信托受益人的本金和预期收益前提下，B公 司、公司其指定的第三方有优先购置权。假设B、C公司其制定的第三 方未及时形式优先购置权或股权转让价格不能到达前述规定，则受托 人可以将拥有的工程的股权转让给其他方，以股权转让款向受益人分 配信托资金及收益。转让信托受益权在工程公司按照相关协议的规定，全额支付信托收益、信托酬劳、其 他信托费用后，可由B、C或其指定的第三方全额收购本信托方案的信 托单位，收购金额为本信托方案的信托规模。信托受益权转

21、让后，届 时受托人有权决定以现金或信托财产的实物形态向受益人分配。e）信用增级措施i. 操纵工程公司股权。ii. B公司为信托方案资金本金及预期收益的平安退出提供不可撤销连带责任保证。iii. 工程公司股东包含原股东B公司在信托资金退出之前放弃对股东借款包含已有股东借款及后续股东借款的 受偿权。3. 案例简评a）风险操纵该信托采纳了动态的销售回款设置约定，使得信托方案风险可 控性提高。本信托方案具有多重保证，严格的治理措施如委派董事信托 公司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账 户的监管能够援助防范工程风险。受托人实际操纵工程公司80%的股权，取得剩余20%股权质押， 降低了

22、信托方案的风险概率。b）原股东保证i.股X承诺信托方案退出前，放弃对工程公司债权的优先受偿 权。ii.股XB公司实力较强，具备较强的担保能力。三、权益模式（一）根本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益根底资产的权利无瑕疵 并且现金流稳定可控，与信托公司合作，通常常用“权益转让附加 回购等方法，从而完成优质资源整合放大的信托融资模式。在房 地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、工程收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方法开展信托融资。其根本操作模式见图10：为回购权益提供担保抵押、质押或保证）图10：权益型信托的操作模式简图（二）案例：A+C特定收益权投资集合资金

23、信托方案1. 背景1）A公司“凤凰岛综合工程背景A公司的股东为B公司，B公司于202X年创办并从事房地产开 发业务，具有房地产开发二级资质。蓝岛凤凰岛综合工程所在的蓝岛区是丁市重点地域，交通便 利，风景宜人。“蓝岛凤凰岛综合工程位于丁市经济技术开发区的 核心商业区与旅游区联接地带，分为住宅和商业两局部。其中住宅 局部土地评估价格为人民币55,000万元，商业局部土地评估价值为 52,000 万元。2）C公司“温泉住宅工程背景C公司主要经营业务为房地产开发等。温泉住宅工程地段属海洋温湿性气候，地热资源得大独厚。该工程土地评估价值为人民币20,536万元。A公司持有的“蓝岛凤凰岛综合工程和C公司持

24、有的“梁平 温泉住宅工程资金紧张，需要融资。2. T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案a）信托方案简介参见表8表8： T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案简要信息表产品名称T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案产品结构本信托方案分为优先级和次级2个层级，发行规模7. 1亿元，其中优先 级发行规模5亿元，信托期限2.5年，其中投资期限2年，预期收益 率9-13%/年，如果优先级托付人收益率未到达11%/年，则受托人不提取 受托人奖励；次级发行规模2. 1亿元，信托期限2.5年，合作伙伴以工 程公司股权及债权认购。优先级和次级的比例为2.38： 1。产品期限30个

25、月其中：投资期限2年，假设投资本金未能按时足额收回，或 投资收益未到达预期，则追偿期6个月，满12个月后，如信托收益到 达预期水平，受托人有权提前终止信托方案。资金运用方法用于购置A公司持有的“蓝岛凤凰岛综合工程和C公司持有的“梁平 温泉住宅工程的特定地块开发收益权。信托方案假设有闲置资金，可 用于银行存款，禁止用于股票市场等高风险投资产品。风控措施1土地抵押及股权操纵：该产品投资于丁市的“蓝岛凤凰岛综合工 程和“梁平温泉住宅工程，其中住宅局部建筑面积21万平方米， 商业局部建筑面积16万平方米。两个工程的土地使用权抵押给T信托 公司，评估价值为127,511万元；信托方案的次级受益权由工程公

26、司股 东以股权和股东债权认购，在利益分配顺序上劣后于优先级受益权。2经营与监管：T信托公司将对工程进行严格治理。在信托方案成立 后，将对工程公司的中外合资经营合约、公司章程进行修订，并 将向工程公司委派董事及财务经理，负责工程的现金流监管、施工进度 监管、销售监管，对工程公司重大决策拥有一票否决权。投资门槛认购300万元不含以下预约登记；认购300万元含300万元 以上直接签约金额优先，同等金额下时间优先。b）交易结构图参见图11B公司C公司投资者图11：信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案交易结构图3.启发1) 对工程公司而言，信托方案的设计具备肯定优势：1 通过转让自有工程的开发

27、收益权进行融资，即以未来的收益权为标 的进行融资来保证现在的工程顺利开发，从而解决了现有的资金短 缺。2虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种 方法认购了信托方案的次级受益权，保证了在工程开发完成并产生 更多收益的同时，自身也还可以享受收益分配。2) 对一般投资者而言，多重手段保证了工程的风险操纵：1工程公司将土地使用权抵押给T信托公司，评估价值为127,511万元。2工程公司以其股权和债权认购信托方案的次级 受益权，这在利益分配顺序上劣后于优先级受益权，此举一方面保 证了如果工程未来无收益，一般投资者可以优先获得收益分配，另 一方面，这也保证了工程公司的一致行动人有足够压力和动力

28、把工 程的治理运营风险操纵到最低。四、资产证券化模式（一）根本操作模式参见图12信托登记以及履约担保图12 :准资产证券化模式操作模式简图准资产证券化模式是房地产企业将优质资产及其现金流与信托 模式巧妙结合的产物，其关键点是“信托受益权。这种信托融资 模式的核心架构是“房地产财产权信托+信托受益权转让，即在引 入“优先级-次级的信托受益权结构化设计时，通过信托公司的“受托人+代理人身份转换，从而完成为根底资产的托付人即财 产权信托的托付人获得融资的目的。（二）案例：X保证性安居工程应收账款流动化信托工程1.案例背景1）融资方B公司B实业公司简称“B公司成立于202X年，注册资本为 7200万元

29、，公司主要承接与政府相关的托付代建工程、BT工程 等，具有房地产一级开发资质。自成立以来，B公司累计开发面积 近60万平方米，销售收入达5亿元。截至202X年6月30日，B 公司总资产10.1亿元，负债总额7.4亿元，净资产2.7亿元。2）担保方C公司C公司成立于202X年，注册资本9300万元，具有房地产一级 开发资质，开发了一系列知名商业地产工程和住宅工程。目前，C 公司除少数尾盘外，其他主要住宅类工程销售面积均到达100%。截 至202X年6月30日，公司总资产15.3亿元，负债总额6.5亿 元，净资产8.8亿元。2. 信托方案1）信托方案概况参见表9产品名称X保证性安居工程应收账款流动

30、化信托工程发行机构A信托公司投资门槛认购300万元含以上，金额优先，同等金额下时间优先。信托规模成立规模为26,210万元，增发后总规模不超过4亿元预期收益率优先级受益权预期收益率为10.5%/年含认购费，认购费收取标准如下：1300万元W合约金额600万元，收取认购费1%/年；2600万元W合约金额1,000万元，收取认购费0.5%/年；3合约金额1,000万元，收取认购费0%/年。上述认购费将于每次收益分配时直接从信托利益中扣除。资金运用方法B公司将其合法拥有的对甲市安宁县政府和安宁经济开发区治理委员会 以下简称“管委会在Y工程的应收账款权益人民币7.8亿元 设定信托；由受托人B信托公司以

31、转让优先受益权的形式，对标的应收 账款完成流动化。认购人即优先受益权持有者获得预期优先信托利 益，托付人即次级受益权持有者获得优先受益权转让款及剩余信托 利益。2）信托方案架构参见图13优先级受益权文档素材对外出售图13： X保证性安居工程应收账款流动化信托工程交易结构3）信托运作参见图14图14：融资方与信托公司之间的法律文本及合约示意图a）BT合作协议内容：托付人B实业公司负责投资建设花苑工程，由安宁经济开 发区管委会负责回购花苑工程；b）补充BT协议内容：明确了花苑工程主体建筑回购款的支付时间与支付方法；c）债权转让确认书内容：管委会同意托付人将其在合作协议及补充协议项下对管 委会的债权

32、，共计为7.8亿元作为一项单独的债权转让给受托人设立信托，并放 弃对受托人行使其在合作协议及补充协议项下对B实业公司的抗辩权及其他权 利。4）保证措施a）回购义务：托付人B实业公司于202X年5月与受托人 A信托公司签订了受益权回购协议，约定假设管委会不能如期履行付款义务，则由其回购本信托项下优先级受益权。b）土地抵押：担保人C公司于202X年5月与受托人签订抵 押合约，承诺以公司自有财产为托付人的回购义务提供抵押担保； 抵押物为3宗国有建设用地使用权，用地性质为商业、住宅，面积 共计185,163平方米，评估基准日为202X年4月6日，评估价值 为人民币7.1亿元。c）保证担保：担保人C公司

33、于202X年5月与受托人签订保 证合约，承诺为B实业公司的回购义务提供连带责任保证。d）应收账款转让登记：在认购款拨付至A公司前，B信托公司 将在人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统内进行应收账款 转让的公示登记。五、组合模式（一）根本操作模式依据市场需求以及信托业务的开展创新，组合模式的房地产信 托产品也在增加，通常带有“资金池+工程库的基金化特点，并且 彰显了一种不定向投资和风险对冲的信托业务理念。所谓“组 合，一般指信托资金的运用方法涵盖了贷款、股权投资、权益投 资、信托受益权转让等“一揽子策略，并依据不同时点的具体工 程情况灵敏决定信托资金的运用方法以及退出方法。例如，市场上 有一

34、种“全功能房地产基金集合资金信托方案，期限3年受托人有权依据信托投资进度延长信托期限1年；在延期1年后，受托 人有权继续延长信托期限1年，该产品可延续滚动发行并与其他 信托方案相互衔接配合，其信托资金运用方法就包含了投资于房地 产及其相关行业的组合方法，即信托资金投资的方法包含但不限于：1房地产公司或工程公司抵押/担保贷款以及该类信托的信托受 益权；2房地产投资性信托产品包含股权投资以及该类信托 的信托受益权；3物业收购的周转贷款以及该类信托的信托受益 权；4房地产公司股票质押融资以及该类信托的信托受益权；5房地产公司发行的债券以及该类信托的信托受益权。其操作模 式见图15。组合型信托对公司

35、工程 要求对公司的经 营治理能 力、工程的 市场前景及 盈利能力等 均有较高要 求风险操纵措施股权、债权、信托受益权等进入方法向工程公司 委派董事、 财务负责 人，选聘投 资参谋，监 管账户、抵 （质）押、保期限/金额/本钱U期限依据需 求灵敏设 置，也可能 有放开期/ 金额一般较 大/本钱上 下配置退出方法多种灵敏退出方法组合配置图15：组合型信托的操作模式简图（二）案例：W集合资金信托方案1. 案例背景1）房地产投资前景预测a）经济高速增长和保证房地产行业的开展;b）城市化进程和人口红利形成了庞大的房地产市场需求；c）人民币延续升值提升房地产板块投资吸引力。2） 工程投资方向简介本信托方案

36、主要选择X等重点城市的市场前景良好、变现能力 较强的优质住宅或商业地产工程。通过以资本金形式参股或控股优 秀房地产开发工程公司，享受股东分红；收购房地产开发工程公司 或有关收益权，短期持有后转让变现。2. 信托方案方案a）信托方案概况参见表10表10： W集合资金信托方案概况表产品名称W集合资金信托方案信托期限2年，成立后两个月内披露具体投资工程信托规模3-5亿元投资方向房地产行业认购资金每份信托合约最低认购金额为人民币100万元整受托人认可的除外， 并可按人民币10万元的整数倍增加。信托方案收益认购额度预期收益率个人投资者300万W认购额500万13%/年500万W认购额1000万14%/年

37、认购额N1000万15%/年机构投资者100万W认购额3000万13%/年3000万W认购额6000万14%/年认购额N6000万15%/年资金运用方法股权投资；资产收购；买后返售；股东借款。资金运用范围1工程选择标准：市场前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地 产工程；2地域选择：X等重点城市；3投资方法：以资本金形式参股或控股优秀房地产开发工程公司，享 受股东分红；收购房地产开发工程公司或有关收益权，短期持有后转让变 现。收益X1投资收益2股权或资产转让收益3买后返售溢价收益4利息收入5其他收益放开式条款每年分配收益后，设立10天放开期，受益人可通过提前申请完成退出。提前终止条款信托方案

38、成立之日起60日内受托人未就任何工程签署投资协议导致信托 方案提前终止的，估计托付人可按持有期限获得高于预期收益1倍的收 益。b）工程平安保证措施i.信托结构本信托方案采取优先级、次级设计。其中次级信托单位的总金 额将不少于人民币1.5亿元，优先级信托单位约为3亿元。ii.风险治理在信托资金的投资运用过程中，将视具体情况采纳抵押、质 押、股权直接过户绝对控股等各种保证措施，严格操纵风险； 并通过股东会、董事会、监管资金、派驻人员等方法保持对投资企 业的影响和操纵。c）信托交易结构参见图16投资者战略伙伴投资者优先级3亿1亿W集合资金信托方案 受托人：A信托公司风控要求：抵质押、股 权过户绝对控股等；股 次级合计不少于1.5亿东会、董事会、监管资金、派驻人员-图16： W集合资金信托方案交易结构图股资买股其权产入东他投收返借方资购售款法