江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告63页.ppt

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1、,江苏省盐城、宿迁市,房地产市场投资环境考察报告,盐城市各项经济指标,一：刚性需求促进地产发展 盐城向100万人口中型城市的跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者对住房数量的要求有增无减。另外，要面对强大的刚性需求。通常对刚性需求的界定直接对应居民的实际购买力，即无支付能力的需求只能称作为“需要”，但是在实际生活中，多数人的买房欲望不受购买力的约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有每年6%的人口增长量，因此可以说盐城住房的刚性需求相当强烈。二：产业升级带动地产发展 盐城所处的位置比较特殊，经济发展已经纳人具有区域特征的“长三角”范围之内，苏北便利

2、的交通以及广阔的发展前景为区域内产业的升级提供了广阔的空间，众多产业向苏北地区迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好的多，另外人口的流动必将带来房地产市场的繁荣。三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫 从目前看来，盐城房产市场尚未越过警戒线，纯粹的投资性消费在整个房产消费中所占比例尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高的情况。盐城地产市场的价格未来将是一个稳步、逐步、慢步的增长过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还会向上微调。现行房价在全省13个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的房地产市场从长远看，依然有很大的发展空间。,盐城房地产特点,东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显

3、相对于其它区域，东城区板块楼市的业态更丰富，除了多层、小高层、别墅产品外，新推出的入户花园洋房，今年将成为该区域的一大亮点。该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米至少在4000元左右，而在东城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖3400元，伯乐达加州东郡的单价可能只有3000元上下。就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖9000多元，而在盐城奥林匹克花园这样的别墅区，也只有4000多元到6000多元之间。价格低是东城区最大的卖点。,板块分析,南城板块：大量房源面市，选择空间增大 该区域作为盐城未来新的城市中心在建设，市场反应快速，通过两年时间的

4、建设，面貌日新月异，楼市的地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在的恒盛都市豪庭、华厦绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚香格里拉花园、中央广场、博客领地等楼盘都在不停的动作以吸引市民的关注，从各售楼处调研出来的信息显示，现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑。,市政建设 南城区域设置了3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，目前这三所学校总投资2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。首批重点建设项目包括基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近17亿

5、元集中开工建设。像位于城南新区核心地块的中心内港湖工程、内港湖东南侧的盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加快内港湖南侧地块的运作，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业辅导中心。市第三医院南院区等公共配套项目正在建设之中。,靠市政配套带动区域房地产的兴起以“造”城概念作为市场的支撑,西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举 西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块更加丰饶亮丽，西环路板块的崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月翠洲嘉园等一些元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业随着市场潮流向以小高层为主多种植业形态并存的格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、金大

6、洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品的供应支撑。而今年西城逸品的公开，为该区域带来新的动作。预计今年上半年西环路上的小高层供应量将超千套。区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆,老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明 老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区的主力楼盘，在经历两三年的精彩演绎，目前这两个楼盘正在最后发力，今年均将完美谢幕。即将推出的两大新盘明悦景庭、华府景城均以“景”明志，业态在多层、高层方面各有侧重。不仅为老城区住宅市场供应了充足的房源，而且让广大购房者的置业选择有了明确的方向。充足的房源与分明的住宅业态，购房者选房空间较大。成熟的魅力与城中向心

7、力另老城区精神焕发,老城区板块,盐渎板块：现房供应，房价仍居波峰 占地728亩的盐渎公园是市区目前最大的户外休闲公园，也是盐渎板块楼盘最大的景观卖点。它是新老城区连接区域。盐中、一小南城区相伴左右更是其他板块无法比拟的教育资源，使该板块更多地受到众多市民关注。这个板块因为有着钱江方洲、公园道1号、文化名城、汇景新城等重量级楼盘，又因房源上市量少价高，故他们的一举一动一直牵动着购房者的目光。市政建设 盐渎公园对面将形成一个330亩的商业区，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业中心。人民南路南延工程将于今年6月底完成，建成后可能与跃马路接轨。届时连接新老城区的3条大通道将贯穿盐渎板块。,盐渎板

8、块的楼盘不仅是品质的代表更是身份的象征,盐渎板块,串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动 串场河景观带在一定程度上承载着盐城的水绿文化，它的建成对于盐城城市品位的提升有着巨大的推动作用。现在串场河板块的楼盘还不是很多，将有中央绿洲、全底国际、先锋岛项目等几家楼盘即将推出，但随着串场河景观带建设工程的不断推进，这里将是购房者新的关注区域。市政建设 串场河景观带东侧地块的建设全面展开，盐城有史以来投资最大的市政工程正在建设。位于范公路西侧与火车站遥相呼应的新汽车站于今年“五一”节正式投入使用，面积是黄海路上“新客站”的两倍多。今年全市的特色商业发展将市区浠沧巷商业街、串场河水街等重点培育成一批特色

9、鲜明、功能齐全的“特色商业街”。推进先锋岛开发，串联起先锋岛、二桥广场、中茵海华广场三大商业功能区。将推楼盘 中央绿洲一直受到市民的关注，项目规划方案己通过市规划局审批。目前正报市规划委员会审核之中。随着人民南路南延工程的开工建设，该项目已做好地块上厂房拆迁的准备工作。,串场河板块,在售楼盘 盐城奥林匹克花园目前正推出二期第二批别墅，50多套现房，户型面积160至220平米之间，可即买即住。第三期的约36套别墅也已建好，即将上市。高成金水湾花园即将推出经典小高层（6月）、高层，目前接受预约登记，户型有：两室半两厅、两室两厅。面积在100 平米左右，均价3350左右。东方绿苑二期80多套小高层住

10、宅已售近70套。第三期主推花园洋房在建，有的楼体已封顶，88套花园洋房上半年将全部上市，预计4月前后开盘。伯乐达加州东群二期2栋小高层，一栋多层，正在建设之中，2栋花园洋房预计四五月份开盘。,东城楼盘简介,将推楼盘 金庭花园位于盐城路西侧，一期5栋多层，户型78100平方米；1栋小高层，户型105120平方米，可供房源共150套左右。工程已建地上5层，价格未定，预计在5月中开盘。中庚香格里拉花园位于开元路北侧，共推出12栋小高层、高层，一期3栋小高层、高层，主力户型120平方米左右，正在打桩。价格未定，预计六七月份开盘。瑞尔国际一期多层住宅完美售罄,现正在接收预约的为二期御景小高层、高层，户型

11、介于58205平米之间。主力户型有：两房约83平米，两房约96平米，三房约131平米。预计六七月份开盘。,在售楼盘 恒盛都市豪庭一期推出9栋小高层进展迅速，4栋已建至7层，5栋出地面正负零。可供房源300多套，主力户型100130平方米，3660元平方米起售，一房一价。华厦绿城一直在推的二期翡翠城市上市房源共800套，已售700多套，主打户型120130平方米，售价3800元平方米左右，楼层已建至11层。中远世纪城二期世纪嘉园在推8栋小高层，均已封顶，上市房源140多套，主打95150平方米三房两厅、两房两厅，3800元平方米起售，预计8月份交付。恒荣世家一、二期尚有少量住宅在售，即将推2、9

12、、10沿盐渎路商住楼，13层商铺，4层以上住宅约250套，主力户型95112平方米，楼面已建至3880元平方米起售，正在打桩。,南城楼盘简介,在售楼盘 八菱华庄沿青年路小高层已封顶，尚有大户型和复式住宅在售，起价3980元平方米，总价在6070万元左右，还有一期别墅将在下半年推出。新日月翠洲嘉园目前尚有少量大户型复式住宅在售，均价3400元左右。今年将有6幢小高层推出，市机关幼儿园新日月分园将成该楼盘的一大亮点。盛世华城在售的小高层住宅还有少量余房，均价在4000元平方米左右。二期即将推出的二幢15层的高层住宅和3栋多层，现正在打桩，共推出400多套房源。主力户型90多平方米，价格未定，预计5

13、月份开盘。月湖花城二期2栋小高层主体已封顶，300套房源在售，主打户型90平方米两室两厅，首付9万多元。金大洋花园二期小高层尚余10多套，户型100平方米左右，价格3700元平方米上下。二期将推出1栋17层高层已建地下停车场，已经在5月份开盘。水岸名部三期3栋小高层正准备推出，户型130平方米左右，预计5月份开工，7月份开盘，估计每平方米3800元起售。西城逸品总体量40万平方米，纯小高层楼盘，一期推出6栋，主力户型120平方米左右，其中3栋预计在已经开盘，价格在3880元平方米左右。,西城楼盘简介,在售楼盘 锦江冠城目前正在推出的一批4幢小高层开盘在售，户型面积96平方米至206平方米，每平

14、方米单价2838元起售。悦达东园目前推出的高层小公寓、商铺均已售80，近乎尾盘，且剩余的单身公寓面积大多为120平方米，毛坯房，每平方米单价3800元左右。沿路商铺一二楼连卖，一楼每平方米12600多元，二楼4000多元。小区内尚有2幢别墅即将推出，估计每平方米在9000元上。河畔之星一期4幢小高层已快封顶，房源300套左右，户型91140平方米，均价3500元平方米，绿化率55以上。二期8栋开始打桩。将推楼盘 明悦景庭（原大圣集团地块）项目占地141亩，建筑面积169万平方米，楼盘以多层为主，户型面积73平方米至161平方米，目前一期8幢多层已建地上，预计5月前后开盘，估计每平方米单价在35

15、00元上下。华府景城（原亭湖区政府地块）地上建筑面积186万平方米，该项目主推高层住宅，约126万平方米979套。一期推出4幢高层，户型面积110至140平方米，售楼处即将启用，预估房价会在4000元平方米以上。金塔新港明珠推出5幢4万平方米小高层、高层住宅360套，主力户型90100平方米，已建地上三层。预计5月份开盘，预估售价3000元平方米左右。,老城区楼盘简介,在售楼盘 钱江方洲目前主要销售一期低楼层少量余房。二期即将推出的房源有多层、小高层，正在建设之中，大约有两百套左右住宅，主力户型120平方米左右，4300-4600，预计五月份左右上市。汇景新城一期推出7栋小高层、5栋别墅。目前

16、在售的4栋小高层已快封顶，260套上市房源主力户型140平方米左右，4270元平方米起售，一房一价。将推楼盘 公园道1号一期4栋小高层将推出300套左右房源，目前工地上已打好3栋桩基，预计下半年左右开盘，预估售价4500元平方米上下。大宇时代名都目前正在平整项目用地。一期推出4栋小高层，0多套房源，预计五六月份开工七月份开盘。,盐渎板块楼盘简介,160亩150-180万/亩楼面价约1300元,盐渎地块约90亩180万/亩楼面价约1350元,钱江方舟60万方4300,公园道1号60万方4500,火车站地块,火车站地块2,汽车站,火车站,西环路地块,按投资收益率排序,按绝对利润排序,1.1、人文地

17、理环境1.1.1、地理环境 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬3383425，东经1175611910之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8米。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2，年平均降水量910毫米。,1.1.2、自然资源宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名的商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨

18、第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50多种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中，“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。,1.1.3、行政区划 宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行

19、政村1418个。1.1.4、交通环境 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。,1.1.5、历史沿革 宿迁市位于江苏北部淮水之阳。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。1970年属淮阴地区。1983年属淮阴市。1987年1

20、2月31日经国务院批准，撤销宿迁县，设立县级宿迁市。1996年7月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。市政府所在地为宿城区。1.1.1.6、人口 全市2007年末总户数143.88万户，户籍人口529.47 万人，城区人口约40万人。,1.1.7、宿迁城市建设情况宿迁市被两条河流大体分隔成为3个区域，从东到西是宿豫区，老城区，宿城区。宿迁市整体城市规划建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。1、宿豫区宿豫区曾是宿迁的一个县，去年新政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于建设起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生

21、活区。2、老城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位为宿迁未来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质高层、小高层楼盘。3、宿城区宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是未来宿迁发展的新区。该区东南部的宿迁经济开发区作为目前宿迁重点发展的区域，集中了一批颇具实力的工业企业。,1.2、宏观经济 宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。但宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量较小，因此经济增长的绝对值较高。,宿迁近三年国民经济的增长速率高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了

22、良好的宏观经济环境。,1.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位,数据来源江苏统计年鉴,数据来源江苏统计年鉴,宿迁市国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它城市。从经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。,1.2.3、三次产业,数据来源宿迁统计年鉴,自2003年宿迁市三次产业结构比重实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变以来，2005、2006年宿迁市第三产业的经济地位正逐步上升。,1.2.4、城市居民消费结构,2006年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为2215元、275元、444元、615元和495

23、元，比上年分别增长12.3%、21.9%、-39.5%、-14.2%和44.2%。居住消费比上年增长44.2%呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近三年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。,2、宿迁房地产市场2.1、房地产投资额2.1、1 宿迁市房地产投资额,2005年房地产开发完成投资37.17亿元，增长59.9%2006年房地产开发完成投资57.02亿元，增长53.4%2007(1-11月份)年房地产开发完成投资62.68亿元，同比增长28%。宿迁市于1996年成立，作为新兴的地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；从05-07年的数据来看，

24、每年的增长几近100%，这也与宿迁房地产投资额基数小密切相关，2007年以来房地产投资额度趋缓增长，这表明宿迁房地产市场经过前几年的快速发展，市场正处于一个消化过程，未来几年的投资额度不会有明显的上升趋势。,1、房地产开发投资增速减缓。近年来国家加大宏观调控力度，在土地和信贷及房地产市场方面进行调控。今年国家继续实施从严从紧的货币政策，取消了房地产开发方面的优惠政策，对宿迁房地产业产生了一定影响。一季度宿迁房地产开发增长16.9%，比全市投资增速低27.5个百分点，增幅较去年同期低22.8个百分点。房地产开发投资占全市投资总量的比重由去年同期的23.6%下降到19.1%。2、服务业投资比重下降

25、。一季度宿迁服务业投资（即是第三产业）27.89亿元，同比增长13.4%，比全市投资增速低31个百分点；服务业投资占投资总量的比重为34.3%，同比下降9.4个百分点。,2008年第一季度宿迁房地产投资状况,2.2、城市人均住房面积 2006年宿迁城市居民人均住房使用面积27.63平方米，比上年增加0.29平方米。相比较2006徐州的城市人均住房使用面积25.81平方米，宿迁在这个指标上高于徐州；从侧明说明：宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例很低；因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高、地段好的楼盘将为宿迁市场所追逐。,2.3、宿迁房地产开发

26、状况,施工面积 竣工面积 商品房销售面积（万平方米）2005 414.99 141.84 86.052006 657.87 168.38 254.272007(1-11)950.23 201.01 311.07,2007年宿迁商品房竣工面积为201.01万，而商品房预售房面积为311.07万，大于竣工面积，从以上官方数据来看宿迁的房地产市场处于供不应求的状态，但从实际宿迁前期房地产市场调查的情况来看，这种情况仅局限与地段较好，城市中心、配套设施相对成熟的区域（老城区、靠近老城区），而相比较宿豫区和宿城区南部地区各楼盘去化周期大多在一年以上，个别楼盘去化率更长。2.4、宿迁房地产细分市场 宿迁城

27、区开发的楼盘主要集中在老城区、宿豫区、宿城区，本次市场调研的范围为主要为宿豫区、老城区、宿城区的在售住宅项目，现对宿迁房地产市场做如下细分：,老城区板块 地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城 区，也是宿迁商业气氛最浓的区域。代表楼盘：金港花园、铂金城市公寓、东城水岸、锦绣怡园等。,宿豫区板块 京杭运河以东，黑龙江路以东，是宿迁“一体两翼”的东翼，被称为是宿迁的“浦东”。代表楼盘：中通名仕嘉园、锦华名园、江山国际花园广场、金外滩国际花园，卧龙湾别墅等；,宿城区板块 地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北的区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。代表楼盘：银河花园、学府雅苑、月

28、亮城、康庭茗苑等,2.4.1、老城区（市中心）板块 板块的地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，居住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；宿迁的商业主要集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。区域内路况通达情况较为一般，高峰期间较为堵塞。,在售主要楼盘一览表：,A:供应态势分析,供应量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成的区域，这也是宿迁传统的商业中心；区域内滨江国际花园、锦绣怡园、江山城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁市较为高档的楼盘，销售去化率也较快。板块内在售的主要楼盘总量约64万平方，后期也将有近22万平方的供应；区域内建筑形态

29、以多层为主，小高层、高层（主要集中在市中心）比例有增大的趋势，城市中心区域内小高层、高层市场接受度较高。,B：产品规划分析 产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都有待加强。板式风格，一梯二户占据主流。房型评价：房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：动静分离、干湿分离，面积浪费较为严重。紧凑房型、宽敞房型并存，品质较高的楼盘房型设计较为宽敞，如江山城市广场、滨江国际广场等；前期市场调研中可以看出：房型面积大的房源市场去化难度较大。板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；同房型个案面积落差异较大，如：滨江国际广场两房面积105-146，而锦绣怡园两

30、房75，铂金城市公寓88-120，这也与楼盘定位密切相关。,C：价格分析地段决定价格,板块内多层的主流价格在2500-3300元/平方米，均价由板块中心向四周递减；区域内边缘地区比中心区域房价低约300元/平方米。小高层价格在2600-3300 元/，与多层不同的是，影响价格的不仅仅是地段，景观的好坏也决定了小高层的部分价格。,D：客源分析 客户呈现区域内消费习惯，以自住为主，个案基本无投资客身影。30-45岁为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院等）员工是购房的主力军，城市中心学区内的房源去化率较快。,2.4.2、宿豫区板块,在售主要楼盘一览表：,A:供应态势分析,供应量主

31、要集中在宿豫区的中部和西部地区。浦东国际花园、金外滩、众大上海城、锦华名园项目仅一路之隔，上述四个楼盘未来有56万平米的供应量，竞争市场较为激烈。板块内在售各楼盘的总量体达到180万平米，而各楼盘后期也将有81万平米的供应量，对宿迁这个城市化进程并不快的新兴城市而言，供大于求的态势已趋于明显。,B：产品规划分析 板块内供应以多层为主，少量小高层。产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏现代感。房型评价：板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100、小三房105-120、大三房120-135，相对于市中心板块，房型的面积较大。房型设计

32、水平差次不齐，例如：浦东国际花园房型布局合理、面积控制合适宜，锦华名园面积浪费较多。,C：价格分析地段决定价格、价格围绕品质波动,所在区域的多层主流价格在1900-2400元/平方米，目前沿运河边楼盘如：金外滩、浦东国际花园、众大上海城，楼盘均价基本在2300元/平方米左右。而价格的高低取决与楼盘本身的品质，如：相对与周遍楼盘的浦东国际花园价格比与一街之隔的上海城相差约150元/平方米左右。位置相对偏远（宿豫区中部），但品质相对较好的中通名仕嘉园，价格接近2300元/平方米左右，而周遍楼盘的均价格在2000元/平方米左右。可以看出宿豫区的整体房价，靠近运河边的价格约在2300元/平方米左右，而

33、品质好、规模较大的楼盘虽然地段相对偏远，但价格几乎与其接近，甚至超出，且能被老百姓接受。,D：客源分析宿豫区的特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。宿豫区内及老城区靠近宿豫区的拆迁户是板块内客源的生力军。宿城区的客户群不大，但不可忽视。2.4.3、宿城区板块由于宿城区板块的房地产特征和宿豫区接近，在此不多举例说明。板块平均价格与宿豫区房价基本相同，靠近老城区（商业中心）房价约比区域内其他房价高400-500元/平方米左右。主要客户来自市中心、市府新区的公务员、企事业单位，拆迁户也占据一定比例，宿豫区消费群基本不在目标客户范围之内。,2.5、宿迁近几年房地产销售价格调查,通过实地

34、走访宿迁市当地几个开盘时间较长的楼盘及官方显示数据可以看出，近几年的宿迁市房价：老城区房价的上涨趋较为明显，而宿城、宿豫区的房价波动不大，总结几点如下：1、规模大的楼盘，价格上涨明显。2、楼盘品质、地段优势明显的楼盘价格上涨明显。3、老城区楼盘明显比其他区域的楼盘价格上涨明显。4、多层比小高层、高层的价格上涨明显。,2100,2.6、宿迁近几年土地价格调查,2005年宿迁土地供应价格：老城区：约在40-50万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在15-20万元/亩左右2006年宿迁房地产土地价格：老城区：约在50-70万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在15-25万元/亩左右2007年宿迁房地产土地价格：

35、老城区：约在85-100万元/亩左右，宿豫、宿城区：约在20-30万元/亩左右 以上土地价格以老城区（市中心）范围向四周递减，宿城区内市市政府附近地价略高出区域内平均地价10万元/亩左右。由于老城区土地供应量的减少和稀缺性，目前该区域内的土地价格上涨趋势较快，比2004年增长约100%左右。宿城、宿豫区由于土地供应及出让面积较大，和区域内房价升幅空间有限，土地价格涨幅较小，相比2003年每亩约涨幅5-10万元左右/亩。,3、宿迁市房地产发展前景预测今后几年宿迁市房地产发展前景良好2003年以来随着宿迁市行政区域的调整，基础设施建设的完善，当地开发商手中闲置的土地在政府和资金的双重压力下纷纷进入

36、开发，我们预计宿迁市房地产市场将在未来几年持续增长。宿迁市商品房供大于求，市场压力持续增大从统计数据和实际情况了解看，宿迁房地产市场未来基本情况不容乐观，市场背后各开发商同样将面临激烈的竞争。而由于当地开发商普遍实力较弱，今后面临行业内重新洗牌的可能性很大。未来宿迁楼盘的品质将有所提升 目前宿迁的住宅产品供应主要以低密度的多层住宅为主，小高层和高层项目市场接受度特别差，且大多数楼盘仍停留在户型、建筑结构和建筑外立面创新阶段，整体居住品质较低。但从我们考察的新开盘的楼盘规划看，面对激烈的市场竞争宿迁房地产市场未来的住宅品质将有所提升。未来宿迁房地产市场发展有潜在隐患 我们判断目前宿迁房地产业的发

37、展模式是低起点跳跃式发展，在尚未有规模性产业支持的情况下，大规模的开发会为该市房地产持续发展埋下隐患。,4、综合结论根据以上各方面分析和综合考虑，同时结合我们在当地的实际调研情况。初步做出以下结论。1、宿迁市整体经济发展落后宿迁市作为原县级市基础上组建起来的地级市，经济基础薄弱，苏北各城市中最落后的，进一步发展任务依然繁重而又艰巨。2、宿迁市近年经济发展比较迅速宿迁目前的经济发展态势良好，政府招商引资政策倾斜，宿迁的经济活力将会慢慢显现。3、宿迁房地产市场供大于求 宿迁市目前上市楼盘较多，按照目前当地的消化能力，市场压力较大，不太适合大规模进入。4、宿迁市楼市价格稳定 宿迁市目前的商品房价格水

38、平较低，在江苏处于末尾水平，基本上没泡沫，预计后市在巨大市场供应压力下价格涨幅不大。5、小高层千万不能做，市场2-3年内不会接受，且市区多层产品供应比较充足。,2100-2400多层,2300-3300多层、小高层,2200-2700多层、小高层,面积：600亩容积：1.3地价：60万总价：3.6亿,地块距行政、商业中心均不到1公里，区位优势明显北面临古运河，东面依宿迁最大的公园彭雪枫公园，自然环境佳土地规模大，场地较平整、拆迁量不多，有利于大盘品质的塑造,S,W,O,T,政府规划此地块性质为高档住宅社区，商业、生活等配套正在实施地价性价比较高，具备一定稀有性，升值空间很大地块为政府重点招商项目，可以争取地方政府相关照顾政策1.3的左右的容积在市区已经很难找到，如以别墅、花园洋房作为主打产品，应该有很好的机会,地块西面与发展运河大桥有较大落差，地势稍有欠缺附近商业、生活、教育配套不完善，生活氛围不浓项目东侧、南侧沿路各有一定的商业和住宅需要拆迁，存在风险,城市居民收入普遍较低，市场开发量偏大，消化量偏小，各板块竞争激烈区域产品同质化严重，若产品不能有所跳脱，必将陷入混战之中中心城区现有200余万方的供应量，南京金鹰、厦门宝龙在市区中心地块可开发案量大约在90万方左右，地块南侧现有30万案量的直接竞争，现在、未来竞争形势不容乐观,地块SWOT分析,