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1、创建合力机制共同推动小区地方治理迈上新台阶,北京市海淀和谐社区发展中心陈剑军,小区治理的两个方向,物业提升服务，业主缴费，大家合力美好未来。,物业降低服务、业主不缴费，大家陷入恶性循环,老旧道路上的小区,楼房倒塌,许多良好治理的案例,具有民事主体地位：开发商长期自持农村集体财产的区分所有小区一些单位为主的小区不具有民事主体地位：商铺型区分所有住宅业主自治的项目：杭州红街模式、天津丽娜模式、无锡春江花园等等大型品牌地产的一些项目,囚徒困境,“囚徒困境”是博弈论模型，具体内容：两个共谋犯罪的人被关入监狱，不能互相沟通情况。如果两个人都不揭发对方，则由于证据不确定，每个人都坐牢1年；若一人揭发，而另
2、一人沉默，则揭发者因为立功而立即获释（0年），沉默者因不合作而入狱10年；若互相揭发，则因证据确实，二者都判刑8年。囚徒在理性自利地选择下，倾向于互相揭发（不合作），而不是同守沉默（合作）。,囚徒困境,合作：沉默 不合作：揭发,囚徒困境,合作：沉默 不合作：揭发,囚徒困境,合作：沉默 不合作：揭发,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,因为排他难，单个业主少缴费搭便车；,共同管理机制中个人意见份额小，物业企业降低服务搭便车；,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,错误机制带来两组搭便车将导致囚徒困境,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,单个业主难
3、以惩罚物企搭便车；物企难以惩罚单个业主搭便车；囚徒困境使得大家陷入恶性循环；权利义务双放弃的业主成为主流，各种治理均失败,单个业主与物业企业陷入囚徒困境,旧制度无法消除搭便车，增大业主、物企之间的相互不信任、不合作，由此无法合力需要一个新的合力机制，克服搭便车，使我们步入善治之道,具有民事主体地位的业主组织是合力机制的必要,业主组织与物业企业摆脱困境,业主组织具有民事主体资格，与物业企业相互平等制约。物业服务不好，业主组织欠款，相互均可通过合约罚则进行处罚，使得搭便车并不能获利。由此消除两类搭便车行为：促使业主组织与物业企业的最佳策略是合作策略。,业主组织与物业企业摆脱困境,业主组织与物业企业
4、摆脱困境,业主组织与物业企业摆脱困境,成功案例分析,这些小区，虽然不具备法律意义上的民事主体地位，但是通过业主委员会与物业企业的合力创新，构造出相当于民事主体地位的“联合体”，对立法不足进行纠错。这充分证明，立法应赋予小区业主组织民事主体地位，或完善其民事权利，才能使得更多小区步入良善治理的道路。,合力打造“民事主体”摆脱困境,丽娜模式业委会变身“物企”，选聘、更换分包方，治理服务搭便车；鼎德物业变身“业主组织”财务部，负责收费，诉讼不缴费业主。借助社会信誉机构、诉权来治理业主搭便车；两个主体“换位”组合，使得业主组织的民事主体地位进一步到位,合力打造“民事主体”摆脱困境,杭州红街公寓模式业委
5、会控制公共收益调剂物业企业资金需要，替代性治理了业主搭便车；物企放弃封闭的一体化管理。对服务不佳的分包方，业委会可自行组织，治理了服务搭便车；两者通过合约使得业主组织的民事主体地位进一步到位。,相比国外，中国小区规模大，有弊更有益。公共收益补充物业养护费用不足，是物业企业在长期物业费不足下的创新。在合力机制下，应更完善化。,合力才能治理好小区,通过业主委员会与物业企业合力（或是引入社会信用机构），使得业主组织的民事主体地位进一步到位，弥补民法、社团法之不足，这是来自民间的重要的治理创新！,进一步合力：政府与业主,下放税权：将周边商户、房屋出租户、占用人的各项税金，交由业主组织来代征收，按照比例
6、给予业主组织留用。由此帮助老旧小区与商品房小区扩大资源、提供起步资金，促进租户、商户、占有人也一同合力。,进一步合力：居民与业主,开放共治长住居民可进入业委会社会机构、居委会等提升监督作用,进一步合力：业委会与各界,加强沟通业委会协会、联合会促进业主相互沟通峰会：政府、业主、物业、学者、法官、律师、媒体等各界相互沟通,进一步合力：知识,共同学习公共事务的治理之道（埃莉诺.奥斯特罗姆著，余孙达等翻译）美国地方政府（文森特.奥斯特罗姆等著，陈幽泓等翻译）,奥斯特罗姆夫妇,合力才能治理好小区,从单方的行政、企业、业主主导的治理，到民事主体的业主组织主导、各方充分沟通、合力共治的治理，是小区公共事务的治理之道！,谢谢大家,更多交流，欢迎关注新浪微博和谐社区发展中心 业委会通讯,
