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1、龙岗爱联综合体项目定位报告,1.开局篇：龙城之变,龙城之变定位,高起点的定位为龙岗的飞速发展奠定了基础。,根据龙岗区城市空间发展策略，未来的龙岗中心城定位为:深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，深圳东部的区域复合功能中心。,龙城之变交通,中心城到市内只需40分钟，到机场只需30分钟，将加快关内客户到中心城置业的步伐！,地铁三号线,龙城之变重大规划,龙岗中心城众多重大规划将直接推动龙城经济的发展，也带动房地产业的发展！,奥体新城、龙岗会展中心清林径森林公园 宝龙-碧岭工业区留学生创业园 龙岗天安数码城龙岗镇高科技工业园 香港金融后勤基地,龙城之变申大成功,2007年，1月19日申大成功后，
2、“大运效应”、“大运经济”、“大运情结”等新名词成为深圳的焦点，大运会成为龙岗腾飞的“核动力”！,申大对中心城的影响,申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速；,大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换，商务需求大大增加；,大运会将集聚大量的人流；,大运会直接投资达200亿，大大加快龙岗的城市化、国际化、现代化的进程；,提升土地价值，商品房建设加速，中心城成为置业热点区域；,大运会对中心城楼市的影响,申大成功后一个月内，客户电话量和到访量上升较大，关内客户增加,（申大一月后中心城客户变华 单位：人/周
3、）,大运会对中心城楼市的影响,关内客户比例迅速提高,主要是关内客户量迅速上升，中心城关内客户比例由12%提升到25%左右。,关内客户区域化分布明显,越靠近奥体新城的楼盘关内客户比例越高，申大成功后关内客户比例上升率也越高。申大对中心城各区域影响力：奥体新城、南区东区 北区 龙岗镇。,在如此的高起点定位、众多规划利好与大运经济的时代背景下，龙岗中心的房地产发展将如何？龙城房地产之变。,龙城房地产之变供应,2006年以前，龙岗区房地产供应布吉独大，2005年达到顶峰，2006年开始下降，2007年一季度，中心城取代布吉成为龙岗新增供应的霸主！,龙城房地产之变需求,由于2006年布吉存量较大，因此2
4、007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！,龙城房地产之变价格,2006年中心城均价7010元/平米，涨幅高达50%，除坂雪岗外（别墅供应）全区最高；2007年一季度中心城均价8253元/平米，发展势头强劲！,龙城房地产之变重点项目分析,一期共推出499套，开盘仅1个小时第六栋单位被选完，开盘5个小时销售率就达到94%，均价到达12000元/平米，为当时龙岗中心城最高。,占地面积：36.46万 总建筑面积：82.66住宅面积：57.92万（分十期开发）建筑类别：高层、小高层、联体别墅容积率：1.66 覆盖率：28.74%绿化率：3
5、3.49%总户数：3776 停车位：4715项目定位：都市成功人士的理想居所,龙城房地产之变重点项目分析,一期4月22日开盘，推出528套，销售率80%，均价10200元/平米，关内客户25%；二期6月16日开盘，推出425套，销售率50%，均价12600元/平米，关内客户45%,天健现代城,龙城房地产之变重点项目分析,5月23日，推出192套单位，因客户过多秘密选房，一个限制选3套以下。当天基本售完，只剩2套，均价11000元/平米，客户以投资客为主。,项目拥有住宅、公寓、写字楼、商业等多种物业类型，是综合体占地面积：64026.6 m2总建筑面积：21443.72平方米（107559m2）
6、住宅建筑面积：19487.75平方米 m2商业建筑面积：1955.97平方米 m2项目总套数：225套；住宅套数：192 套；商铺套数：33套,风临域,龙城房地产现状小结,在这样的市场背景下，未来的市场如何？有什么变化？,近年来中心城房地产供需两旺、需大于供,价格上涨飞速，2006同比增长50%，2007同比增长43%,新推楼盘普遍实现销售速度、销售率、销售价格三重丰收,中心城取代布吉成为主要供应市场，市场竞争激烈,龙城房地产之变供需变化分析,2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈,龙城房地产之变供需变化分析,根据20022006年中心城需求曲线预测，
7、中心城20082009年市场需求总量约为80-90万平米，需求强劲。但整体供大于求,08-09年中心城市场需求预测图,龙城房地产之变竞争格局分析,中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使龙城成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入,龙城房地产之变客户之变,客户的变化通常与区域的定位、规划、交通息息相关，宝安中心区与龙华二线拓展区发展相对中心城较早，这两个区域的客户变化轨迹值得我们的借鉴。,龙城房地产之变客户之变内在驱动力,根据深圳2006-2010住宅规划，未来住宅供应81%都在关外，深圳这种人口与供应倒挂的特点必将持续导致关内客户向关外流动。,交通的发展带动了宝安
8、中心区日益成为宝安的核心区域，在“国际西岸”的定位之下，区域地产也呈火爆销售局面。,03年,04年,05年,06年,07年,南头关改造,宝安大道建设,地铁一号线延长线建设,海滨大道建设,107国道改造,交通发展,城市化进程,龙城房地产之变宝安中心区客户变化借鉴,龙城房地产之变宝安中心区客户变化借鉴,南山客逐渐成为宝安中心区，甚至是中心西区的新楼盘的主流。,2004-12至2006年各楼盘成交客户分析,数据来源：深圳中原深港研究中心数据分析,龙城房地产之变龙华二级拓展区客户变化,2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展
9、区内楼盘销售旺盛。,03年,04年,05年,06年,07年,梅林关改造,南坪快速通车,地铁四号线延长线建设,梅龙路通车,福龙路建设,交通发展,城市化进程,龙城房地产之变龙华二级拓展区客户变化,福田区,二线拓展区,龙 华,坂 田,罗湖区,香港客户,约50%,约6%,约2%,约4%,约38%,约8%,二线拓展区的福田客户占到50%，成为主力客户。随着地铁四号线和梅龙路、福龙路的建设，这种福田客户向二线拓展区转移将更加明显。,客户次要来源,客户主要来源,南山区,由宝安中心区与龙华二线拓展区的客户情况来看，随着城市规划的逐步落实、交通的改善与城市化进程的推进，客户从关内向关外转移的趋势日益明显。而龙岗
10、中心城的客户变化又是如何？,龙城房地产之变客户之变,中原监测历年中心城客户变化：,2002-2004 新亚洲花园/紫微苑等典型楼盘业主,2005 罗马公园/东方御花园成交客户,2006-2007 水岸新都/龙城华府/天健现代城/君悦龙庭意向客户/徽王府诚意客户,关内客户比例5%,关内客户比例10%,关内客户比例30%,（样本量：5230）,（样本量：6280）,（到访客户分析，样本量：15280）,5%以内,约10%,约30%,2008-2009年预计,关内客户比例约60%,约50%,龙岗中心城关内客户的比例逐年上升，特别从2006年开始更是剧增，预计2009年达到50%。,龙城房地产之变客户
11、之变,中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。,奥体新城,南区,北区,开局篇小结龙城之变,高起点的定位、交通与规划，为龙岗的发展迎来黄金发展期,2009年预计关内客户比例增加至60%,龙城取代布吉成为全区房地产主流供应市场，市场竞争激烈,中心城价格飞速上升，2007年一季度上升43%,地铁三号线与深惠路的改造，中心城市场由区域市场向全市市场转变,2.析局篇：项目解析,项目区位价值解析,爱联所在南片区定位为商贸服务区域，未来商务价值大，与之对应的物业受欢迎,南片区：定位为以商贸服务业为主的综合区域。,西片区：定位为体育
12、、会展商务为一体的城市新区。,东片区：定位为龙岗区的行政文化中心区，区内公共配套较成熟，聚集了中心城60%的人口。,北片区：定位为中心城重要的低密度生态住宅区和科技产业区。,项目区位价值解析,奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园，集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个深圳市的奥林匹克体育新城。承接奥体新城的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区。奥体新城辐射整个龙岗区甚至部分珠三角地区，辐射总人口达400余万。,本项目,奥体中心,项目距奥体中心只有5分钟车程，将享受其辐射效应带来的人流、商务流与资
13、金流,交通价值解析,清 林 路,黄阁路,龙 翔 大 道,深 惠 路,机 荷 高 速,吉 祥 路,如 意 路,项目地块,两条高速路：水官高速、机荷高速五条城市主干道：龙翔大道、深惠路、黄阁路、如意路、吉祥路两个地铁站口：爱联学校站、奥体新城站唯一性：目前唯一与地铁口零距离物业,爱联学校站,奥体新城站,往水官高速,龙城南的交通枢纽唯一零距离地铁口物业,交通价值解析公交地铁接驳站,西地块要求设置公交首末站，实现公交地铁接驳,深惠路,优势：为项目商业带来人流,劣势：噪声对住宅有一定影响,交通价值解析地铁对房地产的影响（空间）,对沿线地块价值的影响：在理想状况下，呈现出正态分布的特征，离车站越近房地产价
14、格越高，价值最高的是地铁口，这正是本项目的最大价值点之一。由于边际效用，原来交通不便的城效区域增值最大,根据专家对地铁影响的研究表明：,对沿线物业价格的影响：“一线带活一片”，地铁沿线带状区域物业比同区域类似物业价格高10%15%,对沿线物业类型的影响：地铁催生沿线物业向高价值物业，如商业、写字楼、商务公寓转变。如广州市地铁沿线高档写字楼项目达到60多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额,地铁对置业者的影响：地铁的便利将促使置业者从关内流向关外，主要为首次置业者与投资客,交通价值解析地铁对房地产的影响（时间）,从时间影响来看，地铁三号线2010年开通，本项目若是2009年推出，价值
15、预期正好处于顶峰。,案例：广州地铁,广州地铁 1号线的花地湾站，附近的大规模开发始于19921993年，在1994年住宅的平均售价为4000元/平方米，到1997年地铁1号线首段开通前上升至6000元/平方米，但在地铁开通后不仅不再上升，反而到1999年回落至4000元/平方米，到 2001年更跌至3000元/平方米，之后一直徘徊在3000元/平方米。,心理预期,实际增益,=,+,地块价值解析项目经济指标,项目属于较大规模楼盘，有利于打造标志性社区，但开发周期和政策风险相对较大；西地块为不规则的多边形，多棱角，东北端为公交始末站；两块地被深惠路一分为二，但地形相对平整；,公交始末站,地块价值解
16、析周边配套分析,爱联小学,爱联村农民房,昌盛百货,爱联村委,金联丰酒店,工厂厂房,西地块,东地块,爱联村农民房,地块价值解析周边环境分析,爱联村,如意路,龙翔大道,黄阁路,深惠公路,地铁三号线,吉祥路,项目西北侧有余石岭山体景观，项目东侧有长兴岭山体景观，项目周边低层为爱联村农民房，中、高单位才可以看到上述山体景观。,余石岭,长兴岭,怡翠路,龙岗河,噪音影响分析,深惠路为龙岗中心城的交通主干道，在地铁三号线建成之后，项目沿深惠公路两侧住宅将会受到比较严重的交通噪音影响。,项目SWOT分析,项目最大的优势和机会是地段和交通，是目前唯一零距离地铁口物业,优势 strength,机会 Opportu
17、nities,项目SWOT分析,项目最大的劣势和威胁是环境和竞争,劣势 Weakness,威胁 Threats,3.破局篇：竞争策略,市场上竞争策略,大型地产企业市场知名度高产品规模大、品质高,中型地产企业片区内有一定知名度产品规模较大、求创新,中、小型地产企业片区内知名度较小产品、客户随主流,补缺者,小型地产企业片区内知名度较小产品选取市场空白点,行业老大,非行业老大，中大规模市场,主流市场,次/非主流市场,领导者,追随者,挑战者,不同楼盘的竞争策略,星河项目,公园大地,宁佳项目,本项目,建新旧改项目,行业领导者,行业补缺者,行业挑战者,行业追随者,奥林华府,综合项目SWOT分析与不同竞争策
18、略的特点，我们认为本项目的竞争策略是：行业挑战者+追随者,本项目竞争策略,挑战者+追随者,追随者策略,挑战者策略,市场主流,产品创新,主流户型,主流客户,物业类型,品质/服务,挑战者+追随者的竞争策略将影响到开发方向、客户定位与产品定位,4.创局篇：开发方向研判,项目开发方向论证普通住宅,区位：项目位于交通枢纽位置，适合发展小户型,自身：容积率较高，周边景观环境较差，不利于发展大户型,地铁：地铁带来的多为首次置业者，小户型需求大,客户：关内客户比例大增成为主流客户，主要需求为2房、3房,区域竞争：大户型主要分布景观更好的北区，小户型有利于扬长避短,建议普通住宅以中小户型2房、3房为主，打造小户
19、型大社区,政策限制：受90/70的政策限制,区位交通,产品：未来主要竞争项目如星河、公园大地等均以大户型为主，本项目应该错开竞争，户型面积偏小,自身条件,竞争策略,项目开发方向论证商务公寓,龙城南片区定位为商贸服务区域，将来以高层办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、购物中心、商业区等组成,中小企业大量出现：随着第三产业的发展，大量中小型企业发展起来，但高档写字楼间隔面积大、租金高成为他们的门槛，而商务公寓则因租金相对低、面积小能灵活间隔等特点满足了他们的需求。,地铁发展：地铁促进商业、商务办公的发展,项目的交通枢纽价值：项目处于交通便利、商业集中区域（如深南大道沿线商务公寓占总量的80%以上）
20、，具备发展商务公寓的良好条件,竞争策略：以“挑战者”的姿态进行产品创新，通过住宅、商业、商务的“混搭”、组合，大大拉升项目的竞争优势,商务公寓的特点,优越的地段和交通条件,接近甚至达到甲级写字楼的立面标准,以灵活组合的中小户型为基本单位,商务配套优良：商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查询等服务是商务公寓的基本需求配套。,国际化、高品质的物管营运和服务,提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间,中心城商务公寓现状,从现有商务公寓来看，档次较低，没有摆脱住宅模式。从出租率来看，全部都100%，市场行情看好。,商务公寓的客户,行业分布特征不够明显，但主要是第三产业，一
21、般为成长型中小企业或个体办公,数据来源：俪景中心、紫薇公寓、紫薇苑入驻客户统计分析,商务公寓的产品,数据来源：金中环、求是大厦、城市天地广场、东方银座、国际市长交流中心户型统计,市场产品以1房，面积40-55平米，每套预留卫生间管道，不加隔墙，相邻间隔可以自由组合，拼成150-200平米的商务空间；,小结物业定位,龙城唯一地铁口 城市综合体,5.立局篇：项目定位,立局篇之一：客户定位,客户来源区域分析,从区域上看，本项目客户主要来自爱联本地、中心城与关内，同时依托地铁三号线以及深惠公路、宝荷路的便利交通，将带动横岗、宝龙工业区及周边乡镇客户,中心城,布吉,坪山,宝龙,龙岗镇,平湖,中心城客户分
22、析,根据本项目竞争策略，客户以市场主流客户为主，即第二阶层客户。需求户型为三房、四房。,高端商务人群企业主、高级公务员,工厂中高层管理、企业白领、个体业主、一般公务员、本地居民,大量工厂技术人员、小型个体户、普通企业职员等,中心城客户分析,购买主要用于改善居住条件,自建住房最多，租房和自购住房其次,中心城客户主要为36-45岁的企业中高管、私营业主，购买力强，多为二次置业者,爱联本地客户分析,爱联客户熟悉周边的市场环境。他们在此居住时间长，他们的子女在周边学校读书，他们在爱联周边的工厂上班或者拥有自己的私房。,爱联客户购买本项目主要是因为他们居住在此区域比较久，对周边的环境也比较熟悉，且他们有
23、强烈的改善居住条件的意向。,关内客户分析,关内客户来中心城购买房屋主要看中的是中心城的升值潜力。他们购买主要用于投资，需求户型一般为适宜投资的二房单位，本项目商务公寓也是他们的投资对象,本楼盘吸引其购买的因素是本项目的区位价值。本项目位于爱联地铁口，升值潜力大，非常适合投资。,横岗客户分析,（数据来源中原研究中心市场研究数据）,横岗客户分析,横岗客户来中心城居住主要是看中了中心城的成熟的配套设施。他们以私营企业主和公司职员为主，大多有私家车，一般都有了小孩，希望家人可以在一个更成熟的区域居住。,本楼盘吸引其购买的原因是本楼盘的交通条件优越，通达性好，周边配套也非常完善。,项目客户区域比例分析,
24、从前面客户分析，中心城关内客户将达到50%，本项目因交通枢纽价值尤其明显，关内客户预计会达到60%；而横岗因交通与距离原因，比例会上升，中心城客户因未来选择范围大，比例会下降。,项目最终客户定位,立局篇之二：户型定位,户型比例,以二房、三房为主，四房为辅,从前面开发方向判判与客户定位，初步确定户型比例：,关内客户需求分析,关内客户购买户型以2房为主，面积主要为65-80平米，其次为3房，面积为85-120平米的中小三房。,数据来源：水岸新都、天健现代城、龙城华府、东方御花园成交客户资料统计,中心城客户需求分析,龙岗中心城历年成交户型主要三房和四房，三房约55%，面积在105-130平米；四房需
25、求一直稳定在20%左右，面积140-160平米,爱联片区户型分析,相比中心城，爱联区域楼盘的户型面积普遍偏小。二房面积区间为60-80平米；三房面积区间为95-120平米。,横岗客户需求分析,横岗楼盘面积明显偏小。横岗二房面积区间为60-70平米；三房面积区间为90-110平米；四房面积区间为130-140平米。,未来主要竞争楼盘的户型分析,未来主要竞争楼盘的户型面积普遍偏大。其中二房面积区间为75-80平米；三房面积区间为110-120平米；四房面积区间为140-160平米,综合竞争考虑，本项目户型面积应小于竞争楼盘面积和中心城楼盘面积而大于爱联楼盘和横岗楼盘面积。,2房,3房,4房,横岗,
26、爱联,本项目,中心城,竞争者,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,综合分析,考虑地块条件，东地块大户型比例稍大，西地块打造成较纯粹的中小户型社区，面积偏小；,开发方向研判结论：本项目着力打造小户型大社区，2房、3房为主力户型,打造部分90平米以下的小三房，通过创新设计提升实际面积，提升竞争优势,从竞争策略角度看：中心城四房面积普遍偏大，建议调小四房面积错开竞争,本项目户型配比建议,整体以二房、三房为主，东地块四房需做成可合拼户型，达到90/70要求；商务公寓设置在东地块，户型可自由合拼,平面布局,4房,2房,3房、4房,东地块：临深惠路侧与东侧
27、设置2房、3房；南侧内街处设置两房；四房放在中心花园位置,西地块：东南角设置商务公寓；临深惠路侧全部设置2房；四房放在中心花园位置,2房3房,2房,3房,3房2房,2房3房,2房3房,2房,3房2房,3房2房,3房,商务公寓,理由一：商务与商业组合，提升价值理由二：此位置昭示性好，易于打造标志性商务公寓,提升项目形象,立局篇之三：商业定位,龙城商业环境现状分析发展轨迹,龙城商业环境现状分析商业现状,老街商圈,深惠路商圈,中心商圈,老街商圈：自龙岗立交始，沿深惠公路五公里处的北面区域。此区域以小型商店为主，市场有向专业化发展的趋势。,深惠路商圈：自龙岗立交始，沿深惠公路五公里处的南面区域此区域集
28、中了天虹、赛格、吉之岛、苏宁等大型商场，是现阶段龙岗区最大的商业集中区域。,中心商圈：分布在龙津公园周围的街道上，龙福路、吉祥中路、清林东路、德玫路。是正在发展中的新兴商圈，,龙城商业环境现状分析存在问题,商业增速超过城市规划需求,从上面可见，龙城商业经历快速发展时期后市场过剩，进入调整期，主要原因有：,缺乏业态规划，零售业太多导致结构失衡,整体档次较高，中高档商业前景广阔,人口支撑不足,商业缺乏特色，千篇一律，主题商业将受欢迎,本项目商业发展机会分析政府商业规划,根据龙岗区“十一五”商业发展规划（2006-2010），至2010年，社会消费吕零售总额达到353亿，零售总面积达到366万平米，
29、人均商业面积达到1.22平米/人，超过香港商业人均面积1.1平米/人。龙岗商业发展面临巨大的机会！,本项目商业发展机会政府商业规划,项目邻近的龙城-龙岗墟商圈，被规划为次市级商圈，未来将辐射力强,项目所在地被规划为深圳市4个次市级商业区之一。规划该片区将引入高档百货、超市等先进业态，以提升片区商业档次。,本项目商业发展机会政府全力打造新兴商圈,1、双龙天虹2、中心城天虹3、吉之岛4、人人购物广场5、玛泰哈利6、世贸中心7、岁宝百货8、昌盛百货9、南城百货10、龙洲百货,龙岗的知名品牌零售商家数量不多，且多分布在龙岗老镇政府明确表示，会将龙城西区（临近本项目）打造成龙岗的CBD。在档次上能和本项
30、目构成竞争的项目多数集中在龙岗老镇，项目所在地属于中高档商业的空白。,本项目商业发展机会奥体新城规划利好,奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园，集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个深圳市的奥林匹克体育新城，与之对应的商业业态需求强劲承接奥体新城的建设，龙岗区政府将会大力发展龙城西区（项目所在地）的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区。奥体新城辐射整个龙岗区甚至部分珠三角地区，辐射总人口达400余万。,本项目商业发展机会四交八达的交通,本项目为地铁口物业，对内对外交通都十分方便,轨道三号线路线示
31、意图,爱联学校站,奥体新城站,本项目商业发展机会巨大的房地产增量,未来爱联本地旧改项目众多，将带来大量的居住人口。与之相适应的商业，如家居装饰需求量大,由上面分析可知，本项目商业面临巨大的发展机会，这在种机会下，我们如何定位？业态如何定位？,商业开发条件研判,经过对比，本项目具备打造成为爱联片区购物中心的开发条件,本项目商圈划分,商业定位思路,片区购物中心,对外经营性商业,社区配套性商业,可测算指标,弹性预留指标,社区配套商业面积测算,考虑到本项目地铁商业的性质，建议社区配套商业面积指标水宜为高，建议为：1平方米/人,居住小区配套商业指标（一般要求）,实际案例比较（舒适性标准社区)单位 M2/
32、人,社区配套商业面积测算,初步按社区人口10000人算，本项目社区配套商业总建筑面积确定为：10000 M2,主要经营业态面积经验值估算表：单位：M2,初步可以确定，社区配套商业面积10000平米，对外经营性商业3900平米,对本项目商业而言，最大优势在于片区规划与地铁商业价值。那么，地铁商业有什么特点？价值如何体现？对本项目有何借鉴地铁商业专题研究,地铁商业的类型,地铁站厅内部零星的商业网点：面积小，以即时性消费商品、便利商品、流行商品、专业服务为主,乘客通道的商业利用部分：比如可以采取“花车”等形式，提供便利服务,地下商场或商业街：一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常
33、可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场,地铁口商业：通过地铁口和地上商业实现有机结合，形成一个辐射力很强的购物中心，如香港的太古城、深圳中信广场、万象城。本项目属此种类型,地铁商业的特点,特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。,特定时段：上下班高峰期间,特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。,地铁顾客特点：以年轻人为主，特色餐饮、休闲、娱乐、时尚产品深受欢迎,地铁商业与周边商业紧密结合,地铁商业
34、价值的体现,地铁自身的商业转化：如1999年香港地铁经营收入72.5亿，地铁商业占16亿,地铁的客流优势：广州天河城广场的迅速发展,地铁可以带动区域的商业规划和整合，促成新商圈：如万象城、中信广场,改变顾客消费时间习惯：地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。,放大商圈范围：香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三,提升沿线商业档次：向中高档、主题商业方向发展,地铁商业案例借鉴金光华广场,地铁商业案例借鉴万象城,对本项目的借鉴,依托地铁与本项目商业规模，本项目有成为片区商业中心的基础条件,地铁为本项目带来大量年轻人
35、群，特色餐饮、休闲、娱乐、时尚产品需求大,假日消费与晚间消费需求大,无论片区发展要求还是地铁商业特点，主题商业市场潜力巨大,从地铁商业案例来看，都定位为中高档商业，这也是本项目商业的发展方向,本项目业态定位,引入主力商家，带来稳定客流，树立品牌形象。,商场只租不售，体现发展商全力经营商圈决心，给投资者以信心，促进商铺销售,待商圈成熟后可整体转让或以商场向银行抵押贷款，获取更高利润,主力店,本项目业态定位,主题商业街区,社区配套商业,地铁商城黄金磁场,名居商业城,打造片区商业中心,以地铁价值为拉升力,主力店,夜间消费,品牌/特色餐饮,休闲娱乐概念,体育主题消费,家居装饰,时尚精品,商业规划建议,
36、东地块,共约20000平米,东地块设置二层商业做为主力店，面积约20000万平米,临街两则设置商铺提升价值,返还的商业面积可灵活确定不同位置的面积,二层主力店：约17000,一层商铺：约1200,一层商铺：约1800,商业规划建议,其它面：设置一层商铺，易于销售,西地块,共约27000平米,三层街铺约21000,一层街铺约1500,一层街铺约3500,一层街铺约1300,临深惠路：设置三层商铺，外侧与内侧均设置商铺，形成双环形人流,人流互动：东西地块通过地铁站连接，实现人流互动,商业规划建议双首层设计,利用轻轨的特点，采用双首层设计，最大程度将进出站台的人流转化为顾客流。,6.谋局篇：开发模式
37、,3种模式,模式一住宅先行商业商务随后启动,模式二商业、商务先行住宅随后启动,模式三商业+商务+住宅同步展开,优劣势分析,案例分析,三种模式,模式一：住宅先行 商业商务随后启动,商务配套（酒店、写字楼）,低风险中高回报,优势：住宅的良好销售能带动商业及商务部分的销售；可实现稳定、持续的资金回收，风险相对较小劣势：未能体现商业对住宅及商务配套的价格拉升。,住宅（TH、多层、小高层）,商业配套（主力店、街铺）,模式一：住宅先行 商业商务随后启动,先兴建大型住宅区 地块周边人气提升 开发商业获利,案例分析：Soho现代城模式（先住宅后商业）,Soho现代城档案一期建设：6栋28层塔楼，总建筑面积26
38、万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个。二期建设：4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套，商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。通过一期住宅项目营造的人气，二期商业价值得到极大提升。,模式二：商业、商务先行住宅随后启动,商务配套（写字楼、酒店、公寓）,住宅（TH、多层、小高层）,商业配套（主力店、街铺、内铺）,高风险高回报,优势：前期商业及商务配套将大大提升项目价值，促成项目商业、住宅价值最大化的实现；主力店的优势可发挥重要作用劣势：前期商业宣传、招商投入大、难度高，易影响资金回收,模式二：商业、商务先行住宅随后启动,先动
39、用巨额投资砸出品牌提升周边地块的价值再以开发周边地产获利万象城档案首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城和国际标准5A甲级写字楼华润大厦二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场通过一期商业项目的带动，二期价值得到极大提升,案例分析：华润万象城模式,模式三：商业+商务+住宅同步展开,商务配套（写字楼、酒店、公寓）,商业配套（主力店、街铺、内铺）,同步展开,投入高回报高,优势：商业及商务配套将大大提升项目价值，促成项目商业、住宅价值最大化的实现 劣势：对资金投入要求高，且资金回收速度较慢。,住宅（TH、多层、小高层）,模式三：商业+商务+
40、住宅同步展开,案例分析：世界金融中心,距2003年9月项目落成后二年多的租售周期对发展商来说，资金压力极大。,现楼发售,租售并举,租金、销售价格最大化,本项目开发模式的选取,发展商经营策略：名居地稳健经营策略,尽量控制风险.,从资金回笼角度：快速回笼资金，降低风险,开发周期长：确保一期开发成功才能保障后期的成功,建议采取模式一：先开发住宅再开发商业、商务公寓。通过住宅的开发，片区人气提升，带动商铺的销售，最后开发集中商业与商务公寓，价值大大提升。,本项目开发模式,考虑到施工方便与开发量因素，建议分四期开发,一期,二期,三期,四期,商务公寓与集中商业放在最后开发，价值最大化,考虑到施工方便与开发量因素，建议分四期开发,The End 预祝项目成功！,
