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1、土地估价理论与方法,2006.12,2006年度考试改革思路,考试方式进行了重大调整：一次过关改为滚动考试考试科目的调整：4科改5科不指定教材，改为推荐参考书15本书上有的不一定都考考的内容15本书中不一定都有以大纲为准报名条件及通过后资格变化，属于入门考试,关于考试科目,第一科：土地管理基础与法规包括大纲的第一部分（土地基础知识）、第二部分（土地管理基础）和法规。第二科：土地估价理论与方法包括大纲的第三、四、十二部分（地价理论、土地估价方法、土地附着物及其它财产评估）第三科：土地估价实务基础包括大纲的第五、十三部分（土地估价实务、土地估价行业管理），除标准化题外，包括笔答计算机题第四科：土地
2、估价案例与报告大纲中没有，综合出题。全部为主观题。第五科：土地估价相关知识包括大纲的第六、七、八、九、十、十一部分。与往年相比，增加了经济学基础、城市经济学等方面内容。,关于大纲,涉及土地估价理论与方法的内容有：第三部分 地价理论第四部分 土地估价方法第五部分 土地估价实务,复习考试应注意的问题,复习一定要注意知识点理解最重要，要对基本知识进行系统理解，不要死记硬背以大纲规定的内容、范围为基础，应用性题目也是在大纲范围内延伸如何对待历年考题？利用其掌握知识点，了解题型、题量、考试方式、出题思路等关注近年来新增的内容注意审题，看清题意学会使用答题卡先易后难不遗漏原则,讲课的主要依据,2006全国
3、土地估价师资格考试大纲土地估价理论与方法（2004年版）（以下简称04教材）,第三部分 地价理论,一、土地价格二、地租理论三、区位理论四、土地报酬递减规律五、土地市场理论,一、土地价格概念,（一）考试目的测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵；熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素；了解：我国土地价格理论的发展历史。见04教材P112,（三）考试范围,1、土地价格概念（1）土地价格的内涵与外延（2）我国土地价格的形式2、土地价格的主要特征（1）土地价格
4、是权益价格（2）土地价格不由生产成本决定（3）土地价格主要由土地需求决定（4）土地价格呈上升趋势（5）土地价格具有明显的地域性,（三）考试范围,3、土地价格的类型（1）按土地权利分类：土地所有权价格、出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格（2）按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等（3）按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等（4）按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等（5）按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格（6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格（7）按土
5、地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（8）其他一些划分方法形成的土地价格,（三）考试范围,4、地价影响因素（04教材P412）（1）主要地价影响因素（2）地价影响因素的作用规律（3）不同用途地价影响因素的特点5、我国土地价格的主要类型6、我国土地价格理论的发展历史,二、地租理论,（一）考试目的测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论；了解：地租理论在土地估价中的应用。04教材P2242,（三）考试范围,1、地租概念2、马克思地租理论（1）级差地
6、租（2）绝对地租（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租3、新古典城市地租理论4、地租与地价的关系5、地租理论在土地估价中的应用,三、区位理论,（一）考试目的测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：区位概念，区位的影响因素；熟悉：几种主要的区位论；了解：区位理论在土地估价中的作用。（三）考试范围1、区位概念（1）区位的定义（2）区位的实质2、区位的影响因素3、几种主要的区位论（1）农业区位论（2）工业区位论（3）中心地理论4、区位理论在土地估价中的作用04教材4259,第一圈：花园、蔬菜和某些需要设施的舍饲奶牛和蛋鸡生产；第二圈：林业生产；第三圈：较集约的栽培作物
7、，马铃薯、块根作物和甘草，以及与这些作物轮作的作物；第四圈：用于栽培作物，或用于休闲和牧场；第五圈：发展畜牧业、放养即将上市的牛和羊；第六圈：用于打猎的荒野。,屠能圈（农业区位论）：,区位理论在城市地租、地价分析中的应用,四、土地报酬递减规律,（一）考试目的测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：土地报酬递减的含义；熟悉：土地报酬递减的基本原理；了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用。（三）考试范围1、土地报酬递减的含义2、土地报酬递减的基本原理3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用,在技术不变条件下,在一定的土地面积上，一个可变的生产因素(如肥料)同其他投入
8、量不变的固定生产因素(如土地)相配合进行生产时，如果可变生产因素的投入量连续增加，则产量的变化先是递增然后转为递减,X,OF,Q,R,MP,AP,N,G,E,T,S,Y,四、土地报酬递减规律,五、土地市场理论,（一）考试目的测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。（二）考试基本要求掌握：土地供给与需求的特征；熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理；了解：我国土地供需关系的特点。（三）考试范围1、土地供给（1）土地供给的特征（2）土地供给的方式2、土地需求（1）土地需求的特征（2）土地需求的种类3、土地供需平衡原理,供给和需求的概念,供给土地的自然供给：是指土地资源的
9、自然存量土地资源的经济供给：仅指自然供给中人类利用的部分。当人们对土地用途产生需求，并赋予一定价值时，或者愿意承担开发成本在内的成本时，土地资源就具有经济意义了。土地资源的经济供给反映了土地资源的自然稀缺性或丰裕度及它们的相对可进入性和总的利用能力。经济供给最终受限于总的自然供给量。需求：人们需要并愿意购买的商品数量。土地资源的大多数需求是派生需求。,土地供求关系的特殊性,土地的长期供给曲线假设：长期的人口增长率一致，长期的技术改进循序渐进,将土地新供给投入使用所需成本,由世界固定的土地面积所确定的扩展自然极限,用于生产的土地数量,S,S,第四部分 土地估价方法,一、土地估价的概念二、土地估价
10、的原则三、土地估价的基本步骤四、收益还原法五、市场比较法六、成本逼近法七、剩余法八、路线价法九、基准地价系数修正法十、地价确定方法,一、土地估价概念,（一）考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。（三）考试范围1、土地估价的定义2、土地估价的作用及现实意义3、土地估价的使用方向4、我国土地估价的产生背景和发展过程04教材P1314,二、土地估价的原则,（一）考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：
11、土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。,二、土地估价的原则,（三）考试范围1、土地估价原则（1）预期收益原则（2）替代原则（3）最有效利用原则（4）供需原则（5）报酬递增递减原则（6）贡献原则（7）变动原则（8）合法原则2、不同估价原则适用范围及注意点3、土地估价各原则的理论依据和产生背景,三、土地估价的基本步骤,（一）考试目的测试应考人员对土地估价整体把握能力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：土地估价步骤及逻辑关系；熟悉：土地估价各步骤的技术要点；了解：土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。,三、土
12、地估价的基本步骤,（三）考试范围1、土地估价基本步骤（1）确定估价基本事项（2）拟订估价作业计划（3）收集资料实地踏勘（4）分析整理相关资料（5）选定方法试算价格（6）确定宗地估价结果（7）撰写估价报告书2、各步骤内容、作用及相互关系3、土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理,四、收益还原法,（一）考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。04教材P178204,（三）考试范围,1、收益还原法概念收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，
13、以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。2、收益还原法的基本公式（1）公式的内涵（2）公式的表达式（3）公式各变量的含义3、收益还原法不同情况下的公式（1）预期纯收益不变情况下的公式（2）预期纯收益变化情况下的公式（4）还原率变化情况下的公式（5）收益年期不同情况下的公式（6）不同公式的应用条件,（三）考试范围,4、收益还原法估价的基本步骤（1）总收益测算的项目和方法（2）总费用测算的项目和方法（3）不同条件下纯收益测算方法（4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等（5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定,收益还原法,收益还原法（Income
14、Capitalization Method）折现的概念两个关键问题：一是预期纯收益：预期纯收益的变化规律二是还原率：还原率的变化对地价的影响基本观点是：不动产价格是其预期纯收益的购买价格前提：财产应具有永续利用性，能在使用期内不断产生收益基本原理：地价是地租的资本化，是提前支付的地租适用原则：最有效使用原则 收益分配原则 预期收益原则基本公式适用范围：商业经营性不动产、出租不动产、投资性不动产,折现率为8%时年收益1000元在70内的折现值地价为1000元在还原率8%时在70年内的修正值,地价1000元/平方米在不同还原率下折为40年的价格,成本和收益,成本和收益,地租和利润,经营成本,年,年
15、,地租和利润,经营成本,收益还原法估价的步骤,一、测算总收益总收益的测算应考虑以下问题：不动产的总收益应是在良好的经营使用条件下所产生的收益必须是持续且有规则地产生应为安全、确实、可靠的收益必须是针对评估对象本身所带来的收益关于客观收益与实际收益根据不动产的经营使用方式及不动产构成，收益形式有：土地出租的租金房地产出租租金不动产经营收益以土地（不动产）入股的股息,二、测算总费用以土地出租的租金为基础计算费用土地使用使用税管理费维护费以房地产出租租金为基础计算费用成本租金：不动产在出租过程所应支付的费用年折旧费管理费维修费保险费房产税以不动产经营收益为基础计算费用有关不动产经营使用过程中的费用，
16、有两种方法：一是以企业财务报表为准计算；二是以企业实际经营过程进行计算以土地（不动产）入股股息为基础计算费用,收益还原法估价的步骤,三、求取纯收益纯收益=总收益总费用四、确定适当的还原率还原率确定的方法：租价比=不动产租金/不动产价格社会平均利润率，或行业利润率，或投资利润率存款或贷款利息率关于实质利率：纯粹的利息、风险的贴补、通货膨胀五、选择适当的公式求取不动产价格根据纯收益的变化规律和不动产使用年期等，选择适当的公式计算不动产价格,收益还原法估价的步骤,不同条件下收益还原法应用,评估房地产价格评估土地价格计算房地产总收益计算总费用计算不动产总纯收益计算建筑物现值和建筑物纯收益计算土地纯收益
17、确定土地还原率计算土地价格评估房屋价格,五、市场比较法,（一）考试目的测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法；熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求；了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。,市场比较法,概念基本原理：替代原则市场比较法的适用条件：市场比较发育有足够数量的比较案例比较对象与待估不动产之间具有可比性比较价格应是正常交易价格比较对象与估价对象之间价格差异应可以进行修正市场比较法的公式04教材P207212基本原理：待估/案例,有关概念（04教材P206207）,类似宗地比较宗地标准
18、宗地估价期日交易情况修正容积率区域因素个别因素地价指数区域分析相邻区域类似区域,市场比较法的步骤,1、调查与选择比较案例收集的途径：政府部门、估价机构、实地调查、报刊杂志、中介代理案例收集与选择一般要求：用途相同建筑物结构相同近邻地区或类似地区价格类型相同交易时间接近应尽量为正常交易总之，案例选择应由近而远、由同质到异质案例条件的描述应准确、全面、具体、量化,2、确定价格比较基准3、交易情况修正对特殊交易和不正常的交易应进行情况补正有特别利害关系者之间的交易特殊的交易方式有特别动机的交易：急买、急卖、畸零地买卖税费转嫁的交易对交易对象有特殊好恶的交易4、估价期日修正,市场比较法的步骤,5、区域
19、因素修正环境条件：好的环境条件，副作用环境区位条件：地理位置、相对位置交通条件：公共交通，过境交通规划条件：容积率、建筑密度基础设施6、个别因素修正地块形状、地势、地质、宗地基础设施条件、土地使用权年限等7、其他相关修正8、确定比准价格简单平均，加权平均，任取一个，其它,市场比较法的步骤,六、成本逼近法,（一）考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算；熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求；了解：成本逼近法的应用限制。,成本逼近法,成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一
20、定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。与成本法（或重置成本法）的区别基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益主要问题成本与价格的关系，土地开发成本的市场接受性,成本逼近法估价步骤,1、测算土地取得费土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用，计算过程中应有明确的取费依据，分三种情况：征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格,2、确定土地开发费土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。宗地红线外的土地开发费要客
21、观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。,成本逼近法估价步骤,关于土地开发程度设定,无法确定宗地内外宗地外的设施远离宗地红线，即宗地外也有部分设施是由企业建的宗地红线内外的开发程度不一致红线外比红线内低红线外比红线内高红线内外都有，但并不相连企业重组中大厂套小厂开天窗,成本逼近法估价步骤,3、确定各项税费根据不同情况，一般有：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的教育基金及其它有关税费等4、计算土地开发利息考虑开发周期、利息率及
22、各种费用的计息方式单利计息复利计息5、计算开发商利润考虑开发周期、类型及地区条件确定利润率，按前3项计算利润,6、确定土地增值收益土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增值收益率7、修正并确定土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值注意修正的问题区位等个别因素修正年期修正公共设施用地分摊成熟度修正,成本逼近法估价步骤,七、剩余法,（一）考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取；熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别；了解：剩余法的
23、应用领域。,剩余法,剩余法的概念剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税金等费用后，以价格余额确定土地价格的方法剩余法的基本原理地价是地租的资本化，是地租的购买价格一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物基本公式土地价格=不动产预期售价-建筑总成本-利润-税费-利息,剩余法,剩余法的应用确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；确定具体开发项目的预期利润；确定开发项目中的最高控制成本费用。剩余法的适用范围待开发土地（生地、毛地或熟地）和在建工程的估价；现有房地产中地价的单独评估。,剩余法估价的步骤,最佳开发利用方式的
24、确定土地本身的内外部条件规划的要求土地使用者的实际土地利用计划开发完成后不动产价值的测算采用市场比较法、收益还原等方法评估房地产的总价开发成本的计算测算建筑费用、专业费用、利息和税费根据建筑结构、规模等确定利息的计算利息计算方式、计息期利润的计算根据开发类型、开发周期及地区条件确定适当利润率计算土地价格,现金流量折现法与传统利息法的区别,前者是动态计算，后者基本上是静态计算前者的计算公式中没有利息、利润两项，都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，即折现率既包含安全收益部分(利息)、又包含风险收益部分(利润)；而在后者的计算公式中，利息、利润两项都单独以“成本的方式”显现出来前者严谨、全面；后
25、者相对比较粗糙 理论上看，前者估算结果相对精确，但比较复杂；后者估算结果相对粗略，但比较简单。但实践中，要具体情况具体分析，不一定现金流量折现法就比传统利息法可靠。,九、基准地价系数修正法,（一）考试目的测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；熟悉：基准地价系数修正法的适用范围；了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。,十、确定土地价格方法,（一）考试目的测试应试人员对在试算价格的基础上确定土地评估价格的方法的理解与掌握程度。（二）考试基本要求掌握：确定土地评估价格的基本步骤；熟悉：地价确定各步骤的方法及要求
26、。（三）考试范围1、地价确定的步骤（1）估价过程检查（2）不同方法估价结果分析（3）估价值调整（4）适应性分析（5）准确性分析（6）估价结果确定2、地价确定各步骤的操作方法及要求,第五部分 土地估价实务,一、土地估价业务受理二、确定土地估价事项三、土地估价资料收集四、土地估价现场调查五、土地估价分析和方法选择六、土地估价报告撰写七、土地估价报告审核八、常见目的土地估价九、常见用途土地估价十、不同权利状况下的土地估价十一、土地分等十二、土地定级十三、基准地价评估十四、路线价评估十五、征地区片综合地价评估,一、土地估价业务受理,（一）考试目的测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的
27、主要内容的程度。（二）考试基本要求掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题；熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容。了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。（三）考试范围1、土地估价业务获取的途径2、土地估价业务受理及应注意的问题3、签订土地估价委托协议的重要性4、土地估价委托协议（合同）的主要内容5、土地估价的业务范围6、我国土地估价发展的历史沿革,二、确定土地估价事项,（一）考试目的测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。（二）考试基本要求掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法；熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述；了解：土地估价中需要特别说明的事项。
28、（三）考试范围1、确定估价对象2、确定土地估价目的3、界定土地价格定义4、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式,三、土地估价资料收集,（一）考试目的测试应考人员土地估价资料的收集和整理的能力。（二）考试基本要求掌握：土地估价资料的种类和主要内容；熟悉：土地估价资料的收集和整理的方法；了解：其他辅助资料的收集。（三）考试范围1、土地估价所需资料（1）权属资料及其内容（2）地籍图的基本要素（3）工程建设图纸的种类（4）总平面图的基本要素（5）市政管线图的种类及基本要素（6）区域规划图及资料的基本内容（7）土地交易资料基本要求2、资料收集的方法及要求3、其他辅助资料的收集,四、土地估价现场调查,（
29、一）考试目的测试应考人员土地估价现场调查的能力。（二）考试基本要求掌握：土地估价现场调查的目的和内容；熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。（三）考试范围1、现场调查的目的2、现场调查的内容（1）查证核实的内容（2）土地实体状况查勘内容（3）周边环境状况调查内容3、现场调查的方法4、现场调查资料,五、土地估价分析和估价方法选择,（一）考试目的测试应考人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的掌握程度。（二）考试基本要求掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土
30、地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用；熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。,五、土地估价分析和估价方法选择,（三）考试范围1、分析确定土地估价技术思路的原则2、土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响3、土地权利资料的分析要领4、土地估价的影响因素分析内容与方法5、土地估价的假设和限制条件分析6、土地估价适用原则的分析7、各种土地估价方法的选择的原则和综合运用8、土地市场分析的内容及方法,六、土地估价报告撰写,（一）考试目的测试应考人员对土地估价
31、报告的撰写和使用方面知识掌握的程度。（二）考试基本要求掌握：土地估价报告书的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档；熟悉：土地估价报告书的内容；了解；土地估价档案管理知识。（三）考试范围1、土地估价报告书的作用2、土地估价报告书的构成3、土地估价报告书的形式4、土地估价报告书的格式5、土地估价报告书的使用6、土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求7、土地估价报告的归档和档案管理,七、土地估价报告审核,（一）考试目的测试应考人员对土地估价报告书的质量的认知程度。（二）考试基本要求掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量；熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法；了解
32、；土地估价报告的评价。（三）考试范围1、土地估价报告审核的目的2、土地估价报告的质量3、土地估价报告审核的内容4、土地估价报告审核的方法5、土地估价报告的评价,八、常见目的下土地估价,（一）考试目的测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。（二）考试基本要求掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。,八、常见目的下土地估价,（三）考试范围1、各种常见的土地估价目的（1）以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有
33、土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估（2）以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价（3）以土地使用权抵押为目的的估价（4）以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价（5）以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价（6）以城市地价动态监测为目的的土地估价（7）农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价（8）以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价（9）以司法鉴定为目的土地估价2、各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定3、各种常见土地估价目的下价格评估
34、价方法选择4、各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择5、各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点,九、常见用途土地估价,（一）考试目的测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。（二）考试基本要求掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用；熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用；了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。,十、土地分等,（一）考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的
35、掌握程度。（二）考试基本要求掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法；了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。,十、土地分等,（三）考试范围1、城镇土地分等（1）城镇土地分等的概念和原理（2）城镇土地分等的因素因子体系（3）城镇土地分等的技术路线和程序（4）城镇土地分等的因素因子分值计算方法（5）城镇土地分等的因素因子权重确定方法（6）城镇土地等别划分方法2、农用地分等（1）基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作
36、制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等（2）农用地分等的原则（3）农用地分等的方法（4）农用地分等的程序（5）农用地分等单元划分原则与方法（6）土地利用系数计算方法（7）土地经济系数计算方法,十一、土地定级,（一）考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。（二）考试基本要求掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素；熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法；了解：城市土地质量。,十一、土地定级,（三）考试范围1、城镇土地定
37、级（1）城镇土地定级的概念和原理（2）城镇土地定级的因素因子体系（3）城镇土地定级的技术路线和程序（4）城镇土地定级的因素因子分值计算方法（5）城镇土地定级的因素因子权重确定方法（6）城镇土地级别划分方法2、农用地定级（1）基本概念：农用地定级、标准耕作制度、农用地级别等（2）农用地等级价的关系（3）农用地定级的原则（4）农用地定级的程序（5）农用地定级的方法（6）农用地定级单元划分原则与方法,十二、基准地价评估,（一）考试目的测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。（二）考试
38、基本要求掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法；熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法；了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。,基准地价,基准地价的概念基准地价是对城镇各级土地或均质地域内，分别对商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格基准地价的特性区域性：反映一定区域的价格分用途性：不同用途分别评估基础性：反映一定地区的地价基础水平平均性：一定的区域的平均价格水
39、平时效性：不同时期价格会变化，需定期进行更新政策性：反映一定地区的土地开发及土地市场政策,基准地价的作用指导和规范土地市场，以形成良好的市场秩序显示和检验城市土地利用状况有利于加强政府对土地及土地市场的宏观调控为政府征收有关税费提供依据基准地价评估的技术路线以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。,基准地价,基准地价修正系数表,基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗
40、地条件调查的基础上，按对应的修正系数评估出宗地地价基准地价修正系数表编制步骤如下：宗地地价影响因素选择确定各影响因素的权重各因素影响地价修正幅度值的计算(Inh-Ilb)/Ilb100%2(Ilb-Inl)/Ilb100%计算并编制基准地价修正系数表F1i=F1Wi Fi=FWi 编制基准地价修正因素说明表,基准地价系数修正法的步骤,基准地价成果介绍：包括基准地价的评估及公布时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等待估宗地所处级别及基准地价确定：说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据待估宗地
41、影响因素调查分析与修正系数确定年期修正的公式与方法期日修正的依据、参数确定、方法容积率修正的依据、参数确定、方法开发程度及其它因素修正修正确定宗地价格,农用地基准地价修正法,根据农用地基准地价评估技术路线、结果等不同，有三种情况：系数修正法与城镇基准地价系数修正相同定级指数模型评估法是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法基准地块法采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。农用地估价规程（TD/T 10062003）,农用地基准地价评
42、估的技术路线,样点地价平均法在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价 定级指数模型法在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价基准地块评估法通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价,十三、路线价评估,（一）考试目的测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。（二）考试基本要求掌握：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理和程序和基本表达形式；熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。（三）考试范围1、路线价的特点和评估范围选择条件2、路线价评估的基本原理3、路线价评估的
43、基本程序4、路线价的基本表达形式5、路线价修正体系建立的内容和方法,路线价法,路线价法的涵义所谓路线价，是指对面临特定街道而接近性相等的市街土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗地的平均单价，并附设于其所临接的路线上，此单价即称为路线价。然后据此路线价，再配合深度指数表和其它修正指数表，则可用数学方法算出临接同一街道的其它宗地地价，此种估价方法即称为路线价法基本概念标准深度里地及里地线深度指数表路线价区段,路线价法则,四三二一法则将标准深度100呎的普通临街地，与街道平行区分成四等分，即由临街面算起，第一个25呎的价值占路线价的40，第二个25呎的价值占路线价的30，第三个25呎的价值占20，
44、第四个25呎的价值占10。如果超过100呎，则超过100呎的第一个25呎的价值为路线价的9，以下依次类推为8、7、6等。苏幕斯法则100呎深的土地，临街50呎部分占全宗地总价的72.5，后半50呎部分占27.5，若再深50呎，则该宗地所增加的价值为15。,路线价法则,霍夫曼法则深度100呎的宗地，在最初的50呎的价值应占全宗地价值的三分之二，则最初的25呎等于37.5，最初的一半，即50呎等于67，75呎等于87.7，全部的100呎等于100哈柏法则土地价值与其深度的平方根成正比。路线价修正方法（04教材P294305）,路线价估价法的特点与适用范围,适用于同时对大量宗地进行估价，特别用于土地
45、课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。一般仅适用于城市土地估价。路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。,十四、征地区片综合地价评估,（一）考试目的测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。（二）考试基本要求掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点；熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式；了解：征地区片综合地价在
46、征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。（三）考试范围1、征地区片综合地价的基本概念2、征地区片综合地价的特点3、征地区片综合地价评估的基本步骤4、征地区片综合地价评估的方法5、征地区片综合地价的表达形式6、征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用,主要依据,国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）关于完善征地补偿安置制度的指导意见（国土资发2004238号）关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）及其附件征地统一年产值标准测算指导性意见和征地区片综合地价测算指导性意见,基本原则,1、维护被征地农民合法权益原则。2、同地同价原则。
47、3、协调平衡原则。同一区域的征地统一年产值标准与区片综合地价相衔接，新标准与原征地补偿标准相衔接，相邻区域的征地补偿标准相衔接。4、公开听证原则，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议，实行开门立法。,基本思路,改变过去按照“该耕地”产值补偿的思路，前置性标准按区片确定补偿标准，不分地类（但需考虑地类差异的影响）是执行标准，不设修正体系征地区片综合地价是对土地的综合补偿，不包括地上附着物和青苗补偿与现在的执行标准相衔接，遵循从高原则，但不宜提的太高，基本达到平稳过渡强调区域间平衡，强调公开听证,区片价测算方法,征地区片价测算的基本方法农地价格因素修正法征地案例比较法年
48、产值倍数法等实际操作时，要求应选择两种或者两种以上方法测算，并根据测算结果综合确定征地区片价。另外，除上述几种基本方法外，各地可以根据实际情况采用其它合适的方法进行测算。征地区片价测算以征地区片为单元进行。,THE END,土地价格内涵,规程的解释土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途
49、，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。,土地价格内涵,地价定义说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整。总结：评估地价是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。这种定义与地价构成的关系,地价影响因素,一般因素：在一定行政区域
50、内起同样的作用土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、行政隶属变更、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等区域因素：决定同一区域内的价格水平的因素区域繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等个别因素：决定宗地的个别价格水平宗地的面积、宽度、形状、坡度、基础设施条件、临街状况、城市规划限制、土地使用年限等,划拨土地使用权价格,划拨土地使用权是否有价格？有偿、无偿、低偿的关系无偿是否表示无价政策依据关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价
