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1、估价报告中的常见问题及估价方法操作,铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司王伟宏,一、土地估价报告部分二、土地估价技术报告部分三、土地估价方法部分,一、土地估价报告部分：,1、封面。容易犯的错误：（1）估价项目名称不全例1：*公司位于*市经济技术开发区内土地使用权抵押价格评估缺土地用途、土地使用权类型。例2：*公司用地抵押贷款项目涉及的工业用地国有出让土地使用权价格评估 缺位置描述。（2）有的估价报告封面出现了关键词。根据规范，土地估价技术报告的封面要求有关键词，而很多报告中没有；或者在估价报告封面出现了关键词。电子备案系统中，估价报告封面将自动生成，不会出现关键词；但是技术报告的关键词，还需要我
2、们完成。,2、估价目的不准确，表述过于简单。,准确定义估价目的关系到估价报告是否有效。例如，补办出让手续、补交土地出让金或者确定“招拍挂”底价一概而论。又如，确定抵押价值或者为抵押贷款提供参考依据，前者根据建住房20068号关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，后者在特殊说明事项中阐述清楚情况后可以仅评估市场价值(即未进行权利修正和减价处理)，两者的土地价值可能不等，不能混淆概论。抵押价格=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款,有的表述过于简单。例：此次评估目的是为委托方确定土地
3、使用权出让底价提供参考依据。未说明委托依据。有的报告仅写一句话“为抵押贷款提供土地价格参考依据”。另外，估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告。例：估价目的是对本项目的土地补偿价格和出让价格进行评估，应用方向为提交给当地相关地价管理部门，对估价对象土地补偿价格及毛地价水平进行审核。这份报告出现了二个目的，及评估土地补偿价格和出让价格。这是错误的。,3、估价基准日确定大多没有说明理由。,正常应写“本次评估以完成现场查勘之日，即*年*月*日作为估价基准日。”有时估价师是多次看现场，所以注意这儿，是完成之日。特殊情况的，如企业改制，需与其它资产评估相一致，可在此简单说明理由；在“估
4、价的前提条件和假设条件”中，应详尽说明。特别是现场查勘之日与估价基准日不一致的，如何处理的，更要说明。,4、地价定义不明确。,地价定义的目的在于明确估价对象在限定条件下形成的价格，限定条件的内容基本固定，包括估价基准日、现状利用或规划利用条件下设定的开发程度与用途、土地使用权年限、土地使用权类型。如果说估价目的是土地估价报告的前提，那么地价定义就是核心。但部分土地估价师没有高度重视，提醒注意以下几点：,（1）不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容积率两项。特别是容积率，在近二年的评审中，对这项要求非常严格。还有的漏土地剩余使用年限。有的评估设定的土地使用年限，前面说成13年，后面又是40年。例
5、：本次评估地价定义为：设定估价对象用途为综合，设定年限为综合用地法定最高出让年限50年、设定开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内场地平整），于估价基准日2010年7月30日的土地使用权出让价格。缺现状或规划利用、容积率等。,（2）设定用途、容积率应以证载为主，实际情况可以在估价过程中认真分析后予以考虑。（3）实际开发程度与设定开发程度不一致的，应阐述理由。如：为抵押贷款提供参考涉及的已建成房地产中的土地价值评估。实际开发程度为宗地内“六通一平”，设定为宗地内场地平整。可描述为：待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“六通”和红线内“六通一平”。根
6、据资产衔接原则，为确保资产不重不漏评估，宗地红线内的“六通”费用在求取房产价值时测算，本次土地开发程度设定为红线外“六通”和红线内场地平整。抵押时，如果建成建筑物的价值高于空地价值，该种选择应无风险；如果老旧建筑物价值低于空地价值，这样存在高估风险。,5、估价结果出错。主要表现在一览表方面，缺项，没有严格按照规程要求做，缺少基础设施、权利状况等详细说明。另外，有的商办住用地，没有用楼面地价表示。根据规范，“必要时应注明楼面地价”。,6、估价对象界定不具体、全面。如估价对象具体是指土地、房地，还是建筑物，没有说明清楚。若指土地又没有交待面积、用途、土地使用权人等。7、土地登记状况表述不全，大多缺
7、少估价对象来源、土地登记证书号。特别是估价对象来源，即历史沿革，在近年的评审中，都要求写明。,下面这个案例对估价对象的来源及历史沿革描述比较清楚。估价对象的来源及历史沿革：估价对象现为国有工业用地，通过估价师实地现场调查，估价对象原为*县*镇*村集体土地，经过农用地转用审批后变为国有土地，*市*有限公司于1999年6月以出让方式取得了估价对象的国有出让建设用地使用权，并签订了国有土地使用权出让合同。,8、土地权利状况表述不全。,以出让方式取得土地使用权，要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限、宗地使用的特殊规定。而多数报告缺少描述。如果已有抵押权存在，缺少抵押权人、
8、抵押权的设定、终止日期、期限等。本次评估是否考虑抵押权对评估结果的影响，在报告中未予披露。如有租赁权存在，则应写租赁起止时间、租赁范围、租金情况，本次估价如何处理等。例：估价对象土地权利为*有限公司以出让方式获得的国有建设用地使用权,宗地登记用途为工业用地,评估登记用途为工业用地,土地使用权终止日期为2056年6月30日,估价基准日估价对象剩余使用年限44.0年,根据委托方提供资料及其介绍,估价基准日,估价对象未设有抵押、租赁、担保等他项权利。缺所有权、出让合同内容描述。（应有取得时间，出让金数额，标准、使用年限）在电子备案系统的宗地信息中，应填写出让金单价。,9、土地利用状况大多未引起重视。
9、,此处应描述一是利用现状，估价对象上的建构筑物及其用途、容积率、绿化率等。重要建构筑物应说明其耐用年限、已使用年限、结构、建筑细部说明等等。特别是如果运用到了收益还原法，则此处说明应更加详细。二是应描述土地利用变迁，包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用情况等，如后面采用了假设开发法，则在此处应更加详尽说明。而在有些参加评审报告中，如已有建筑物的，没有容积率；待开发土地的，没有说明规划批准机关、批准文号、批准日期等。后面的附件亦应与此一致，附上房地产权证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证等。例：至估价基准日，宗地上建有办公楼、车间、门卫室等建筑物，均未办理产权证。缺建筑面积、建筑密度
10、、容积率等。如果估价对象为空地，应说明为何未开工，是规划调整还是其它原因。这关系到权利状况、处置的约束。,10、估价依据缺乏针对性。,很多估价师没有重视估价依据的针对性，估价依据大同小异，针对性不强。如评估国有建设用地使用权出让底价，把担保法写上了，或者把相关法律法规全部罗列上。有的缺项重要的依据。如土地使用权抵押价格评估，没有将原国家土地管理局印发的关于土地使用权抵押有关问题的通知写上。应从估价目的、土地用途以及估价方法的不同，有针对性地确定估价依据。,（1）估价目的,不同的估价目的对应不同的估价依据。例如：有关土地转让目的的应强调中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990
11、年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）及各地方条例。有关土地出让目的的应强调以上条例及招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部令第39号）等其他相关条例。有关土地抵押目的的应强调担保法和关于土地使用权抵押有关问题的通知。有关企业改制目的应强调国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（国土资厅发200142号）、国土资源部关于改革土地结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）等文件。,（2）土地用途,土地用途方面，主要是工业用地应强调依据关于发布实施全国工业用地出让最低价
12、标准的通知（国土资发2006307号）、国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发2009101号）、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）等文件。,（3）估价方法：,估价依据应与估价过程一致，主要体现在估价过程中各种方法参数的选取。基准地价系数修正法，应强调当地已公布在实施的基准地价。收益还原法，应强调有关房产税、营业税及附加、管理费、维修费、建筑物重置成本等的文件规定。成本逼近法，应强调土地取得费、土地开发费、耕地占用税、耕地开垦费等文件规定。尤其很多报告中仍计入新增建设用地使用费的问题，应根据财政部、国土资源部、中国人民银行
13、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）进行认真分析。剩余法，应强调建设工程费及有关税费政策等。,11、估价原则选用缺乏针对性。,有的把所有估价原则全部罗列上，有的缺项重要原则。如采用市场法的，没有写替代原则等。注意，涉及抵押贷款的土地估价，因为风险大，应强调谨慎原则。,12、估价结果及其使用部分问题：,一是把估价的前提条件及假设条件、估价结果和估价报告使用、需要特殊说明的事项混在一起描述，条理不清；二是估价的前提条件及假设条件的描述不全，大多缺少年期、估价基准日设定；三是未经确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。根据土地估价报告规范格式，估价结果和估价报告的使
14、用分为三个部分：（1）估价的前提条件和假设条件，说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件和假设条件。其中，假设条件应写估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。可见，估价基准日的设定应在此给出理由。估价的前提条件必须基于合理和可信。,例：鉴于估价对象的特点，本次估价有以下假设条件：估价对象在办理出让手续过程中已经支付有关税费。估价对象所在区域的规划条件未来不会改变。估价对象的开发及投入完全符合“七通一平”的标准。估价对象剩余年期不会因为其他原因进行增减。有关证明中所述内容与客观情况完全吻合。该例条理清晰，假设合理。,（2）估价结果和估价报告的使用。,其中有一条，土地估价结果的有
15、效期，说明本次估价报告与估价结果的有效期限，规范写法应为：本估价报告与估价结果自估价报告提交之日起一年内有效，或者半年内有效，这个根据具体情况。但是，迄今为止，我们仍有一些报告是：自估价基准日起一年内有效。请问：如果让我们评一宗地一、二年前的价格，如果是自估价基准日起一年内有效，那么当我们提交这份报告时，就已经失效了，那评估的目的何在呢？委托方付了钱，拿着一份失效的报告，又有什么意义？,（3）需要特殊说明的事项。,一些特殊情况、估价中采取的特殊处理，需在此说明。此处应对他项权利的状况作出说明：如抵押权，对抵押权的存在，本次评估中是否进行了考虑；租赁权，如果签订低租金合同，则可能对地价有影响；法
16、定优先受偿款，如划拨土地，则存在应补交的土地出让金，本次评估是如何考虑的。很多估价报告中第三条“需要特殊说明的事项”与第一条“估价的前提条件和假设条件”混淆，不够重视该条款。“需要特殊说明的事项”旨在披露未确定因素、变化因素、未考虑因素与估价结果的关系，减少土地估价的风险，必须予以高度重视。,例如：估价对象尚未取得土地使用权证或规划条件，估价报告仅根据委托估价函中的条件进行估价，必须申明当条件发生变化时，评估结果需作相应调整。出于某些特定评估目的时，当地政府要求必须使用基准地价，但基准地价标准已过期，或者超期基准地价经论证可以使用，均应说明。当评估目的是为抵押提供市场价格参考依据时，或者估价对
17、象尚未解押，应提醒估价报告使用者，该报告是否考虑了法定优先受偿权对价格的影响。当为以转让为目的的评估提供市场价格参考依据时，应提醒报告使用者注意该报告是否考虑了土地转让时需支付的各种税费及税费转嫁等因素的影响。,13、附件问题：,一是有的报告没有附件；二是有的报告附件不全，缺待估宗地位置示意图、比较案例的现场照片和坐落，没有附上基准地价的相关内容等；三是附件复印件模糊不清，无法看清。有的地价定义说明是按现状利用条件（空地、地上无建筑物）评估，但照片显示有在建工程或已建好的房屋，与土地利用状况描述明显不一致。有的位置示意图过于简单，只有二条道路组成，漏掉了包括周边土地的利用情况、功能分区和产业聚
18、集等重要信息。下面二个案例一为过于简单的示意图，一为做得较好的位置示意图。,二、土地估价技术报告部分,1、影响因素分析：地价的影响因素包括一般因素、区域因素、个别因素，因素的照抄照搬是土地估价报告中存在的通病，甚至商业、住宅、工业等不同用途用地的影响因素全部一样，没有任何分析。估价是一个集科学、经验、艺术于一体的行业，土地估价师对社会经济发展、城市地价政策、住房制度、区域发展优势等因素进行科学分析，才能更好地把握地价动态，体现估价师的专业化水平。例如：房地产宏观调控的“限购”政策，抑制了房地产的投机，对当地住宅市场是否存在影响，具体影响程度，可能中小户型住宅价格在降低，但高档住宅销量仍然较好；
19、估价对象为一宗工业用地，但位于某国家产业园区，可能存在一定优惠政策或规划优势，对土地的价格存在的影响应具体分析。,具体到我省大多数估价报告的缺点：一是内容不全，如一般因素描述大多缺金融政策、税收政策，区域因素描述缺微观区位说明，个别因素缺临路状况等；二是缺乏分析，即重描述、轻分析，甚至不作分析，大多套用当地市情、县情，没有作针对性分析；三是文字描述不精炼，写的过多且空洞，甚至于是对地价影响无关的东西。需指出的是：土地估价报告与技术报告的因素说明不同，估价报告侧重于因素的陈述，而技术报告侧重于分析。在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势
20、，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾。,2、估价方法选择应有现势性：,缺点一是大多数说明理由不够清楚，即没有全面说明为何选用该种方法，又为何不选用其他方法的理由等；二是方法选用错误，如有一份报告，商住用地采用成本法，按征收集体土地方式，价格评到了2000多元/平方米，难以置信。根据规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等进行合理选择。估价对
21、象所在区域土地市场比较活跃，近期有较丰富的交易案例可供选择和比较，可以采用市场比较法进行评估；区域周边及类似区域的同类地产有出租现象，可从客观房地产租金中剥离出归属于土地的租金并以此计算地价，可采用收益还原法；所在区域的土地取得费、土地开发等成本费用具有现行的法律法规和文件依据，可采用成本逼近法；所在区域的房地产市场发育良好，有充足的房地产交易案例，能够通过该区域的房地产交易价格水平合理确定估价对象房地产价值，可用剩余法的原理和公式推算出估价对象土地价格。,以上4种方法的原理都与能够取得近期交易案例、出租案例、土地开发费用等具有很强的现势性。当然，基准地价系数修正法也不例外，可是很多土地估价师
22、仅仅因为估价对象位于基准地价范围内，可以采用基准地价系数修正法，而没有考虑基准地价的公布年限，其是否适用现在的地价水平。因此，土地估价师在选用基准地价系数法时应慎重。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。,在具体的实践中，我们一般工业、仓储用地采用成本逼近法、基准地价系数修正法，成本逼近法适宜新开发土地。商办住用途的空地，已有规划指标，完成*通一平的净地，最适宜采用假设开发法、市场比较法，也可采用收益还原法，但要分情况，如宾馆、加油站用地；商办住用途的熟地，采用收益还原法、市场比较法。熟地，往往地面上已建有房屋，当进行银行
23、抵押目的的评估时，房屋必须随之抵押。这时候的土地评估，里面参数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。,3、地价的确定：,应对不同方法评估结果进行可信度分析，合理确定估价结果。取加权系数过于随意，依据不充分。确定宗地估价结果，要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。当二种方法差异大时，下一案例：由于两种方法结果差异较大，考虑到估价对象所在地块上的建筑物未建成，售价为开发完成后的预计售价，目前市场不明确；而市场比较法
24、选取的是近期交易案例，较具有现势性。故本次评估取市场比较法的结果作为最终价格。该例分析较好，揭示了重点。,4、估价报告整体的逻辑性：,土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多，如年期前后不一致、开发程度前后不一致、容积率前后不一致、土地用途不一致、公式打印错误、项目名称前后不一致等，影响了土地估价结果的可信度。估价师在撰写土地估价报告时，应引起高度重视，精力高度集中，保证土地估价报告整体逻辑一致。,三、土地估价方法部分：,1、基准地价系数修正法：几大评估方法中，也是在我们日常估价中，基准地价系数修正法是运用最常见
25、的一种方法。经常是以其它评估方法为主，然后用基准地价系数修正法进行验证。前不久，中国土地估价师协会发布了关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）。,我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超过六年的，有个别县。越到小县城，能采用其它评估方法的越不多，如市场比较法，根本找不到市场交易案例。因此，当必须采用基准地价系数修正法时，应严格按照该文件精神操作。超过三年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省
26、级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。可见，超过六年继续使用该方法难度就很大了，因为基本上省级行业协会的专家论证意见不会给出。,扣分点依次是：地价内涵、其他因素修正、方法运用完整性、编制待估宗地因素条件说明表、编制待估宗地因素修正系数表、地价计算、修正体系、宗地级别的确定。该方法应用过程中，应详细介绍当地公布的基准地价的地价内涵（包括地价制定及公布时间、文件编号、估价基准日、设定开发程度、容
27、积率、年期等）及修正体系（注意此处不能漏掉容积率的介绍）；编制待估宗地因素条件说明表及修正系数表；开发程度及容积率修正应对照基准地价设定、地价定义设定情况进行合理修正；期日修正宜参照地价动态监测指数进行合理修正；年期修正若涉及土地还原率，应充分说明其取值依据。,（1）地价指数确定的方法：,有城市动态监测体系的市可以采用该体系公布的地价指数当地政府部门、国土部门公布的地价指数基准地价更新及时的地方，有地价指数分析内容的，可采用其中的数据土地交易市场活跃的区域，选取不同时点的类似的交易案例，剥离其他地价影响因素后，求取出地价指数。例：评估基准日为2011年11月8日,*市基准地价基准日为2009年
28、1月1日,据近两年*城市开发区经济发展状况及地产市场的发育情况，工业用地地价呈上升趋势，故本次评估取期日修正系数K=1.2。无地价指数依据,取值随意。,（2）土地还原率确定的方法：,下一案例描述较好。例：根据城镇土地估价规程，土地还原率主要有三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次评估土地还原率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于2008年12月23日公布的一年期存款利率2.25%确定，同时考虑*市目前房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象
29、的用途等因素，结合我们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析住宅用地风险调整值在4.5%5%之间，本次评估风险调整值取其平均值4.75%，因此，土地还原率=2.25%+4.75%=7%。,（3）注意修正系数的前后一致性。,在前文区域因素、个别因素中描述的因素优劣程度，应与此处对应。例：宗地区域因素描述：道路类型为混合型次干道，距汽车站距离为6300米，距火车站距离为9500米，产业集聚度为一般产业联系紧密区。而基准地价系数修正法中因素条件修正系数表描述为：道路类型为交通型次干
30、道，距汽车站距离为10000米，距火车站距离为6800米，产业集聚度为高新技术产业联系紧密区。比较法中因素条件说明表：待估宗地道路类型交通型次干道；距汽车站距离8300米；距火车站距离7800米。前后矛盾，不知哪个是正确的。,2、剩余法：,应用剩余法测算时应区分待开发土地和已建成房地产。待开发土地应进行最佳开发利用方式分析、不动产总价估算、开发成本估算、利息计算、利润计算、税金及销售费用估算等；已建成房地产应进行不动产总价估算，房屋重置价格、折旧、现值估算，交易税费等。不动产总价估算时不能仅根据估价师经验取值，应通过市场交易案例比较的方式取得。扣分点依次是：开发成本估算、地价计算、不动产总价估
31、算、利润计算、最佳开发利用方式、税金及销售税费计算、利息计算、方法运用完整性。,就实际操作中出现的问题，具体如下：该种方法应用有两种情形，一是适于待开发土地，另一是已建有房地产的，不同情形下该方法运用过程是有差别的。已建有房地产的评估，我们一般称为剩余法，评审报告中有个别评估机构不能正确区分。在电子备案系统中，是区别开来，分别填写的。最佳开发利用方式确定，大多没有对宗地条件、市场进行分析，仅把规划设计条件写上了。不动产总价估算，大多数报告中没有选取相同区域或类似区域的已售或正在销售的楼盘作为可比案例，运用“小市场比较法”去求取，而是直接确定不动产总价。,例：我公司估价人员到项目现场周边展开调查
32、，并将调查得来的结果进行整理，得出同类型物业的地上平均售价约为20000元/平方米。根据周边类似房地产项目的市场价格，参考委托方提供的资料数据，同时考虑到委托方的评估目的，我公司估价人员采取保守性原则，确定估价对象开发完成后的平均售价约为20000元/平方米。确定售价过于主观，无市场比较案例比准过程。,建安成本和规费取值随意，在报告中应注明取值依据、文件名称。利息计算，个别报告中不是按估价基准日央行公布实施的存贷款利率计算利息，仍采用之前央行公布实施的存贷款利率，可能是估价师没能及时掌握央行最新调整存贷款利率的信息。当用建安成本计算复利时，假设建安成本为均匀投入，在复利的利息次方上除以2即可；
33、但是有一份报告既在复利的利息次方上除以2，又在建安成本上除以2，错误。, 利润计算，一是大多数报告没有交待采取是何种利润率，是销售利润率，还是成本利润率？在电子备案系统中，此处填年开发利润率或者是总投资回报率。注意二者的不同。二是大多数报告对利润率是直接取值的，没有说明取值的依据；三是没有区分不同开发周期的利润率取值，一年期的、二年期的、甚至三年期的利润率取值一样的。销售税费估算，一是有的报告中营业税及其附加为5.5%有误，少了地方教育费附加，应该是5.6%；二是以开发余值求取地价时没有考虑契税的扣除等。,3、收益还原法：,该方法主要体现在总收益、总费用、房屋纯收益、土地纯收益、还原率的确定。
34、总收益应采取案例比较的方式确定，不能一句话带过；总费用构成应全面、依据充分、取值合理；房屋纯收益涉及的房屋重置价、折旧等参数的取值依据充分；土地还原率、建筑物还原率的确定应充分说明采用的方法、依据。扣分点依次是：总收益确定、土地还原率确定、方法运用完整性、总费用、房屋纯收益、地价计算、土地纯收益确定。,具体表现在：（1）总收益确定，大多数报告中没有选取可比案例，运用所谓“小市场比较法”去求取，而是直接确定收益。同时对收益内涵没有解释说明，不知道报告中的收益是客观收益，还是实际收益。例：根据估价人员调查周边区域办公和商铺市场租金情况并进行区域因素和个别因素比较后综合确定待估宗地地上建筑物的月租金
35、为48元/平方米。租金的确定，无出租案例进行区域因素和个别因素比较，直接确定租金水平，无依据。,电子备案系统中，详表中要求写入一个可比案例的名称、位置、租金（应是一年的）、单价（应指正常售价）。,（2）房屋重置价标准选取，有的报告没有交待来源依据，有的报告引用文件是很早以前的，没有根据市场变化作相应调整。例1：根据当地房地产市场调查分析，结合估价对象的结构、层高、装修状况等实际情况，建筑物面积为1869.64平方米，确定其重置价为850元/平方米。重置价取值无依据,且厂房、办公楼建筑层高、装修状况不同，重置价取值均为850元/平方米不合理。,例2：参照*市同类建筑物造价标准和估价对象建筑物具体
36、情况，建筑安装费用取2300元/平方米未列出建筑物造价标准或相关文件依据。,（3）折旧计算错误。有的没有搞清土地出让年限、建筑物经济耐用年限、已使用年限和可使用年限的关系，主要体现在可使用年限计算错误。如1份报告中，估价基准日是2011年6月30日，估价对象是一层商业网点用地，钢混结构，经济耐用年限50年，2000年6月底建成交付使用，2001年6月30日补办土地出让手续，批准出让年期40年。首先，钢混结构经济耐用年限50年错误。钢混结构生产用房为50年,非生产用房为60年。评估机构在计算可使用年限时是按经济耐用年限50年计的，而实际上可使用年限=出让前房屋已使用年限（1年）+批准出让年期（4
37、0年）。,（4）土地还原率、建筑物还原率的确定大多数报告没有详细说明理由，直接取值，或只是简单说还原率=安全利率+风险调整值，接着后面就是结果。,4、成本逼近法：,应用成本逼近法测算时，关键在于各项取值的依据，重点区分征用农村集体土地与城镇国有土地在土地取得费上的区别。征用农村集体土地时，土地取得费包含土地补偿费、安置补助费、青苗、地上物、耕地开垦费等各项费用；城镇国有土地的土地取得费包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等。扣分点依次是：土地开发费用、相关修正、土地增值收益、利润计算、土地取得成本、地价计算、相关税费、方法运用完整性、利息计算。,（1）估价师要与时俱进，掌握最新的法规政
38、策。例：征地补偿费应根据皖国土资2012166号关于做好新征地补偿标准实施工作的通知进行调整。,（2）不能计入新增建设用地有偿使用费。某估价报告在使用成本逼近法时，成本中列入了新增建设用地有偿使用费。财综字1999117号第二条明确规定：“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或者省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”财综200648号第四条规定：“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”因此可以看出，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。,5、市场比较法：,市场
39、比较法应考察案例的真实性、案例信息详尽，有位置图、照片，有成交确认书、权属证明或公示资料，出让合同等；不同土地用途的影响因素应有侧重点；情况修正应注意，协议、招标、挂牌出让的价格存在差异；期日修正参照地价指数等资料进行合理修正；其他因素修正均有合理说明，不能仅笼统介绍各种因素的情况，未详细分析、说明而直接进行比较。扣分点依次是：期日修正体系、因素条件说明及说明表编制、个别因素修正体系、区域因素修正体系、比较因素选择、案例描述、地价计算、年期修正体系、情况修正体系、案例选择。,（1）案例选取方面，有的不是真实案例，是自编的；有的案例选取没有可比性，如待估宗地为住宅用地，而比较案例是商住用地；三是
40、案例描述不全，缺少年期、特殊情况说明等。在电子备案系统详表中，要求写出三个案例的宗地号，并进行地图标注 。（2）比较因素选择方面，一是因素选择不全，如商业用地，区域因素中没有选择商业繁华程度；二是因素选择不合理，如住宅用地，个别因素中选择了宗地临街类型、宽深比等；三是修正系数确定大多没有说明理由，直接赋值。,（3）因素条件说明及说明表编制，一是很少用量化指标，多为定性描述；二是描述中多数带有主观性，不客观。（4）因素条件及系数，一是期日修正，地价指数编制没有说明依据、理由，多数是主观编纂的；二是区域因素、个别因素，个别报告中的条件说明与修正取值不吻合，甚至大相径庭。（5）地价计算，个别报告对三个以上比准价格存有较大差异时，没有作说明分析，直接采用了简单算术平均法或者加权算术平均法。,谢谢大家！,铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司王伟宏,
