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1、资产评估学（第二讲）资产评估基本方法,资产评估方法,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,提出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估的基本方法,成本法市场法收益法,成本法,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。
2、它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,评估方法,资产评估值,被评估资产重置成本,基本前提,1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料3、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的,成本法:常见的评估方法,1.重置成本评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法,功能成本线性函数法功能成本指数法,2.各种贬值评估方法,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,观察法使用年限法修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,重置成本的概念,重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现
3、时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,如何理解重置,例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗
4、了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）,说明,1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。,重置成本的估算方法1重置成本法,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成：材料成本 人工
5、成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成：购买价格安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。,参考答案:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=
6、购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）,教学案例1,教学案例2,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,参考答案,（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元
7、）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在
8、购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,重置成本的估算方法2物价指数法,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,基本原理,资产重置成本资产账面原值物价变动指数,计算公式,计算公式,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数资产购建时物价指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,环比与同比,同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如，本期2月比去年2月
9、，本期6月比去年6月等。其计算公式为：同比发展速度=（本期发展水平-去年同期发展水平）/去年同期发展水平100%在实际工作中，经常使用这个指标，如某年、某季、某月与上年同期对比计算的发展速度，就是同比发展速度。环比分为日环比、周环比、月环比和年环比。环比发展速度是以报告期水平与其前一期水平对比（相邻期间的比较），所得到的动态相对数。表明现象逐期的发展变动程度。如计算一年内各月与前一个月对比，即2月比1月，3月比2月，4月比3月 12月比11月，说明逐月的发展程度。环比计算公式=本期数据/上期数据*100%,教学案例,某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。2004年进行一次改造，改造费
10、用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本,重置成本计算表,物价指数法和重置核算法的主要区别,与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。,重置成本的估算方法3功能价值法,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物
11、，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,参照物 功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,计算方法,A 生产能力比例法,被评资产重置成本,参照资产重置成本,被评资产的生产能力参照资产的生产能力,B 功能成本指数法,参照资产重置成本,被评资产的生产能力参照资产的生产能力,x,公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指数，在美国，这个经验数据一般在0.41.2之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。,被评资产重置成本,教学案例,某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的
12、生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：,参考答案:待评估资产重置成本=60008000350000=262500（元）,重置成本的估算方法4统计分析法,基本原理,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产的重置成本,某类资产的 历史成本,被评估资产的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,计算公式,教学案例,例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该
13、类通用设备的重置成本为：,参考答案:该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）,成本法:常见的评估方法,1.重置成本评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法,功能成本线性函数法功能成本指数法,2.各种贬值评估方法,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,观察法使用年限法修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法,实体性贬值,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度,实体性贬值计算方法1观察法,计算公式为：资
14、产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）区别：已使用年限与名义使用年限,实体性贬值计算方法2修复费用法,这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。,实体性贬值计算方法3使用年限法,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）实际已使用年限总使用年限,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,（实际已使用年限+尚可使用年限）,教学案例,例题：被评估资产为企业中的一台设备
15、，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：,参考答案：资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46,各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法,功能性贬值,资产的
16、功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。一般需要考虑的因素有：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,超额投资成本,由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意，成本法总公式：A、如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；B、如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。,计算方法与步骤,（1）对比被评估资产的年运营成本与功
17、能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异。（2）确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引起税前利润额下降、所得税降低，是的企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税之后的余额。,补充知识：总成本与经营成本,总成本费用经营成本折旧摊销利息经营成本=总成本费用-(折旧摊销利息)或者 经营成本=原材料+动力费+工资和福利+维修费+其他费用,补充知识：总成本估算,计算方法与步骤（续）,（3）估算被评估资产的剩余寿命（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功
18、能性损耗（贬值）。计算公式为,适用的所得税税率,第i年被评估资产的年运营成本,第i年新资产的年运营成本,折现率,补充知识：折现系数与年金,货币时间价值与折现,货币的时间价值,很显然，今天的 10,000元!这就是：货币的时间价值!,今天的10,000元和 十年后的 10,000元,你会选择哪一个?,时间的作用?,在我们的决策中,为什么时间是非常重要的因素?时间允许我们现在有机会延迟消费和获取利息.,现值-终值,Time,现值：P:present value,终值：F:future value,两种情况：（1）已知现值，求终值：复（单）利计算（2）已知终值，求现值：折现（discounting）
19、,折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域。折现一般是个财务（金融）的概念，通常指算出一组未来的现金流的现值，所用的折现率是对未来市场收益率的一种预测。贴现通常是用在票据（银行）上，也是把未来的现金变成现值，但通常计算未来的一个(而不是一组)现金流的现值，用的贴现率一般都是市场当时的利率。,现值-终值,Time,现值：P:present value,终值：F:future value,两种情况：（1）已知现值，求终值：复（单）利计算（2）已知终值，求现值：折现（discounting）,折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域。折现一般是个财务（金融）的概念，通常指
20、算出一组未来的现金流的现值，所用的折现率是对未来市场收益率的一种预测。贴现通常是用在票据（银行）上，也是把未来的现金变成现值，但通常计算未来的一个(而不是一组)现金流的现值，用的贴现率一般都是市场当时的利率。,年金,普通年金:收付款项发生在每个期末。先付年金:收付款项发生在每个期初。,年金是一定期限内一系列相等金额的收付款项,年金的启示（1）,普通年金的终值可看作 最后一期期末的现金流：而先付年金的终值可看作最后一期期初的现金流,年金的启示（2）,普通年金的现值可看作 第一期期初的现金流：而先付年金的现值可看作第一期期末的现金流,1.完全地弄懂问题2.判断这是一个现值问题还是一个终值问题3.画
21、一条时间轴4.标示出代表时间的箭头，并标出现金流 5.决定问题的类型：单利、复利、年金问题、混合现金流6.用财务计算器解决问题（可选择）,解决货币时间价值问题所要 遵循的步骤,练习题1,三种表述都一样!,练习题2,三种表述都一样!,练习题3,三种表述都一样!,练习题4,三种表述都一样!,练习题5,三种表述都一样!,补充知识：折现系数与年金,货币时间价值与折现,补充知识-End-补充知识,教学案例,某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高且节约工资费用，有关资料及功能性贬值计算结果见下表。,教学案例,例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置
22、所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,参考答案,（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060(P/A，10%，3)=120602.4869=29992（元
23、）,各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法,经济性贬值,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,计算方法,1.直接计算法经济性贬值资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A,r,n）2.间接计算法经济性贬值率=1
24、（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%经济性贬值=重置成本经济性贬值率,教学案例1,例题：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。（评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6）,参考答案：设备的经济性贬值率为：=1-（70000/100000）0.6100%=19%,教学案例2,例题：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经
25、测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。,参考答案：经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元),综合案例,某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/
26、月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。,参考答案,计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=100000015%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值=100000018.5%=185000(元)资产评估价值=1000000-150000-185000=665000(元),作业,评估对象为某企业2006年的一条生产线,账面原值为150万元,2009年进行评估.经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘查估算后认为,该资产还能使用6年.又知目前市场上已出
27、现功能更为先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月平均工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为2万元（该企业适用的企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估,资产评估的基本方法,成本法市场法收益法,市场法,市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的基本原则是替代原则。大致思路：有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差
28、异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格。从而估算出被估资产的价格,市场法的基本前提,通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一：市场前提：要有一个活跃的公开市场其二：可比前提：公开市场要有可比的资产及其交易活动。,市场法的基本程序,选择参照物（通常参照物要选择三个以上）在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果,考虑的可比因素,(一)资产的功能资产有效功能越好，价值越高。(二)资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建
29、造或制造工艺水平。(三)市场条件主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。(四)交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。(五)成新率,市场法中的具体评估方法,(一）直接比较法 1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值法4、价格指数法5、成新率调整法（二）类比调整法 1、市场售价类比法（重要）2、成本市价法 3、价值比率法,直接比较法,直接比较法是指利用参照物交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较判断评估对象价值的一类方法，其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格评估对象特征参照物特征或评估对象价值=对照合理成交价格例如：除生产
30、能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被评估物的生产能力是80万件。而对照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。,直接比较法1-现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。,直接比较法2-市价折扣法,市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等
31、方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，给予一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式为：资产评估值=参照物成交价格（1-价格折扣率),教学案例,评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%因此，拟快速变现资产价值接近于7万元。即：资产评估价值=10(1-30%)=7万元,直接比较法3-功能价值类比法,功能价值法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：(1)生产能力比例法：资产价值与其
32、功能呈线性关系：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照生产能力)(2)规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指数关系的情况：资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）x,教学案例,被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120 吨，评估基准日参照物资产的市场价格为10万元。由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估值=1090120=7.5万元,教学案例,被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。资产评估价值=10(90120)0.7=8.18万元,直接
33、比较法4-价格指数法,价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格（1+物价变动指数）或,资产评估价值=参照物成交价格价格指数,直接比较法5-成新率价格调整法,成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）,市场法中的具体评估方法,(一）直接比较法 1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值法4、价格指数法5、
34、成新率调整法（二）类比调整法 1、市场售价类比法（重要）2、成本市价法 3、价值比率法,类比调整法,类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。1、市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数,2、成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)3、价值比率法资产评估价值=评估对象(企业)相关财
35、务指标参照物(企业)价值比率,教学案例:攀钢钒钛,资产评估的基本方法,成本法市场法收益法,收益法,收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。,教学案例,已知本金10000元，年利率10%，由本金利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由收益利率=本金，计算出多大的资产量在10%的年利率下能赚1000
36、元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出资产价值相当于10000元。,计算原理,资产资产收益率收益,收益法的基本前提,（1）被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。它涉及到收益率的测算，因为按经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险收益率=收益率（3）被评估
37、资产预期获利年限可以预测。,收益法的基本程序和基本参数,(1)搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；(2)分析测算被评估对象未来预期收益；(3)确定折现率或资本化率(4)用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；(5)分析确定评估结果,3个关键参数,收益额折现率收益期限,1.收益额,1.必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所在，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不包含在收益当中。2.这里所讲的收益额是资产未来的预期的收益，它不
38、是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。3.资产评估的收益是资产客观收益，而不是实际收益。客观的就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。,教学案例,有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金是用什么指标的来算？可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天面积=实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是客观的5元来计算。,2.折现
39、率,1.它是一个期望的投资报酬率。2.折现率构成：无风险报酬率+风险报酬率,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,2.折现率（续）,3.折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。a)在评估中如果把未来有限期的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。b)资本化率则是说把未来无限期限的永续的收益折为本金。,3.收益期限,根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限，由评估人员测定。以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测,收益法的基本程序和基本
40、参数,基本系数：折现系数=1/(1+r)n 年金折现系数=11/(1+r)n/r,通用公式：评估值Ri/(1+r)i,情况1：未来各年收益额不相等,评估值Ri/(1+r)i,各年收益额,现值系数,评估值Ri(P/F,r,i),情况2：未来各年收益额相等且有限期,评估值A 11/(1+r)n/r,年 金(各年相等的收益额),年金现值系数,评估值A(P/A,r,n),情况3：未来各年收益额相等且无限期,评估值A/r,年 金（各年相等的收益额）,本金化率,情况4：未来收益额在若干年后持不变-无限期,评估值Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t,前期收益额(各年不等),后期收益额(各年相等无限年期),
41、情况5：未来收益额在若干年后保持不变-有限期,评估值Ri/(1+r)i+(A/r)1-1/(1+r)n-t(1+r)-t,前期收益额(各年不等),后期收益额(各年相等有限年期),情况6和情况7：等差与等比,8.收益期为无限，收益以等差级数变化 P=A/r+B/r2 9.收益期为无限，收益以等比级数变化 P=A/（r-s）,教学案例1,有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？解：房地产单价=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)
42、=3002.4869+35000.7513=3375.62元,教学案例2,某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为期不远7%，则资产的评估值最接近于多少万元？A190；B250；C286；D333,教学案例3,某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。,参考解答,（1）永续经营条件下的评估过程：评估价值=12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%
43、,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10%=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+140*0.683=136.2051（2）50年的收益评价过程：评估价值=12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,50-5+1)*(P/F,10%,4)=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+14*9.8753*0.683=135,评估方法之间的关系,每种评估方法都是从某
44、一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。,资产评估方法的选择,评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约,总结,成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专用资产和单项资产；收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产；市场法适合评估具有一定通用性，能够在公开市场上出售的资产。,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,资产评估方法体系,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能价值法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,
