《2013保利群力区域市场调研报告及意向地块初判.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013保利群力区域市场调研报告及意向地块初判.ppt（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、群力区域市场调研报告 及意向地块市场初判,2013-9-30,一,群力新区发展规划要点,目 录,二,群力土地市场分析总结,三,群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断,群力区位,群力位于哈尔滨市西部，松花江沿江带上，属于政府重点打造的居住新区，与哈西新区相比，城市距离稍远发展速度受限，商业氛围尚不成熟，自然环境更加优越的居住区域；,松北新区：以行政办公、教育科研，旅游和高新技术为一体的生态型综合新城区。,群力新区：群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。,哈西新区：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合
2、性科教文化区。,哈南新城：以行政办公、教育科研，旅游和高新技术为一体的生态型综合新城区。,利民开发区：工业经济区，产业新城将引入医药、食品等企业，建设大学城。,中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。,香坊区：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区，目前正在进行旧城改造及新区建设。认知度：较低利好规划：无重大利好支撑,认可度：从认知角度上看，城市中心、哈西、群力认知度相对较高，香坊、平房、利民城市居民认可度相对较低。规划利好：目前城市主要发展方向在哈西群力地区，利好措施较多，发展刺激力度较大，吸引了大批外来置业客群，香坊属
3、于城市老城区之一，利好刺激较弱，支撑不足，外来置业人群很少。,城市背景,规划发展,区域背景,群里发展历史背景群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，1999年，随国务院批准实施的哈尔滨市城市总体规划（19992010年）和哈市“十五”规划，群力新区被正式定位为居住新区，并多次列入市政府确定的重点工作目标。,东区,西区,群力新区规划群力新区总占地规模27.33平方公里，总建筑面积约3200万平方米，规划总人口约32万人，总体规划时间15年左右。首期开发东区东区总占地16.3平方公里，总建筑规模1800万平米，公共绿地169公顷，规划六个湖泊，体育公园、雨阳公园、金河公园、春水公园、丁香公
4、园、书香公园、内河公园、音乐主题公园等八大主题公园陆续建成,市政配套集中区域,群力新区目前属于生态居住区，首期开发东区，西区待开发。区域环境资源优越，居住环境较好，市政配套多集中于群力东区东侧。,教育、医疗,东区主要配套,区域医院主要有哈医大一院分院及黑龙江第五医院，教育配套主要包括兆麟小学及新三中（高中），教育配套相对薄弱，均已投入使用,区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体商业氛围较弱；,商业配套,东区主要配套,文娱配套,东区主要配套,区域文化配套主要以公园为主，数量较多并均已投入使
5、用，整体环境优越，华谊影院13年6月已开始投入使用，区域资源条件优异，文化娱乐配套尚不完善；,区域背景总结,群力位于哈尔滨市西部，松花江沿江带上，属于政府重点打造的居住新区，与哈西新区相比，城市距离稍远发展速度受限，商业氛围尚不成熟，自然环境更加优越的居住区域；以三环路为界，首先开发群力东区；,区域概况,教育医疗 配套,区域医院主要有哈医大一院分院及黑龙江第五医院，教育配套主要包括兆麟小学及新三中（高中），教育配套相对薄弱，均已投入使用；,商业配套,区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体
6、商业氛围较弱；,文娱配套,区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体商业氛围较弱；,群力新区配套情况,一,群力新区发展规划要点,目 录,二,群力土地市场分析总结,三,群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断,2011年哈市房地产市场表现较好，开发企业拿地热情高涨，2012年哈市土地的供应量相较前两年有明显下降，供应与成交趋于平稳。,2010年道里区土地成交表现明显优于其他区域，主要是因为道里群力新区的土地供应量较大，外加区域政策的利好，使土地成交表现较好。2011年松北区、道里区、平房区的土
7、地成交量均较高。12年受调控及新增土地有限的影响，成交量萎缩。,整体土地市场,宏观市场,哈市12年土地成交量较11年呈下滑趋势。道理区土地成交主要集中在群力新区，12年道理去土地成交大幅缩水，一方面由于市场调控，一方面由于群力新区新增土地放量有限导致；,2010年成交,土地市场情况,2010年群力新区共成交8宗项目地块，成交区域较为分散，多占据良好环境资源，土地价格随资源及区位差异较大，楼面地价集中在1100、2300元左右/平米，容积率多在2.32.9；,10年土地成交情况,跟踪地块1,跟踪地块2,群力大道,跟踪地块3,2011年成交,土地市场情况,2013年成交,11年至今土地成交情况,跟
8、踪地块1,跟踪地块2,群力大道,跟踪地块3,13年成交宝融地块楼面地价3566元/平米，与银泰城及星光耀商业一道之隔，溢价率72%，恒大地块楼面地价2015元/平米，跟踪地块1、2价值感位于二者之间，区域容易率多在22.3之间，产品有一定可塑性；,潜在供应,群力东区,潜在竞争体量：群力东区潜在供应约259万平米，体量较大，容积率多在2.3左右，产品可塑性强，竞争较为激烈。土地供应趋势：群力东区地块已基本全部放出，未来群力将以三环外的西区供地为主,未上上7块宗地总建面约259万平米，体量较大，容积率在2.3左右可塑性较强，正在跟踪地块1、2周边未来潜在供应地块较多，竞争较激烈，群力东区地块已基本
9、全部放出，东部发展态势已基本成型，未来群力将以三环外西区供地为主；,土地市场总结,土地成交 情况,潜在供应 情况,土地供应 趋势,目前跟踪地块1、2附近，13年成交地块楼面地价为3566元/平米（溢价率较高），该地块与星光耀及银泰城商业一道相隔，南侧恒大地块资源条件相对较差楼面地价为2015元/平米，跟踪地块价值感位于二者之间，两成交地块容积率分别为2及2.3相对较低；,未上上7块宗地总建面约259万平米，体量较大，容积率在2.3左右可塑性较强，正在跟踪地块1、2周边未来潜在供应地块较多，竞争较激烈，跟踪地块3临近远大广场，价值感稍好；,目前群力东区土地已基本全部放出，区域发展态势已基本成型，
10、未来放地区域将主要集中在三环路以西的群力新区西部；,一,群力新区发展规划要点,目 录,二,群力土地市场分析总结,三,群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断,房地产市场,宏观市场,哈尔滨市整体房地产市场随11年市场遇冷后，销售量缩水，12年市场逐渐趋暖消化11年市场供应存量，12年成交量为615.84万平米，13年整体供销情况趋于平缓，成交量较11年有所下降，前五个月成交228.31万平米。,道里区2013年上半年供应项目51个，市场成交量7828套房源，成交面积约93万平米。群力区域成交商品房6983套，成交面积82.26万平方米，道里区每个项目月均销售约3000平米，25.5套，套均面积1
11、18平米（建面）；,2013年上半年道里区成交商品房7828套，成交面积92.84万平方米。群力区域成交商品房6983套，成交面积82.26万平方米。,注：统计包括道理所有住宅项目，商品房各项目平均销售情况比平均值要低,房地产市场,群力市场情况,图例：红色区域：相对成熟多为成品现房绿色区域：多处于建设阶段,片区名称：现阶段相对成熟区域（东部）区域特征：市政配套多集中在此区域，项目开发较早，占据区域有利资源景观，项目多为现房，即买即住；平台价格：8500元/平米,片区名称：正处于开发阶段区域特征：项目均处于建设阶段，整体生活氛围及环境资源相对较弱，依托自身品质打造；平台价格：8000元/平米,跟
12、踪地块3,成熟建成区,群力市场情况,区域以改善项目占绝对主力，多以舒适两居、三居改善产品作为主力户型，产品同质化竞争激烈，各项目凭借自身资源占有情况及自身产品力打造吸引市区改善客群，项目均有较好的产品品质；,盛和天下,区域项目,项目整体规划：（经纬中小学校区房)项目由202套联排产品（4联为主）、200套双拼产品组成，15栋高层（1160套），两栋公寓（760套）联排：220-284平米（地上三层）、100-110平米（地下一层赠送）双拼：300-301平米（地上三层）、160平米（地下一层赠送）庭院面积：60-400平米,存量特征：别墅：剩余约30套联排及双拼产品。公寓：共760套目前一栋楼
13、待售共380套房源普宅：共计1160套产品，目前剩余约20套产品,客户情况：普宅客户关注点：江景资源（观江）、低密居住小区、项目品质感、景观资源、区域位置较好；高层入住率：40%左右别墅客户关注点：内部水系景观、占据良好的景观资源、良好的品质感及区域位置,特征表现：项目资源条件优势明显，客户多看重项目位置及景观资源，公寓产品置业客户基本为自住需求，销售速度较慢，普宅高层整体入住率不高（北向观江），别墅存量位置总价较高，销售速度较慢。核心价值实现（强势资源带动）：江景+区域位置+公园资源+园林景观,盛和世纪,区域项目,项目整体规划：（经纬中小学校区房)项目由盛和世纪由24栋观江高层、24栋洋房组
14、成。规划总套数3350套，其中高层2870套，18-32F，2T2户为主二居：75、84平米（30%）、三居：92、100-130平米（70%）洋房总套数480套，产品以130-162平米三居为主、213平米四居（顶层复式）,洋房Y14-23#楼,特征表现：承接自身盛和天下的下游客户，区域主流改善产品为主，项目占据良好的景观资源，剩余多为三居，产品总价较高，现阶段较难走量，销售缓慢，一期目前入住率约20%，配套支撑弱，人气不足；核心价值实现（强势资源带动）：江景+区域位置+公园资源+经纬校区,存量特征：目前洋房剩余约150套房源；高层一期剩余约200套房源，二期剩余约1000套房源,客户情况：
15、客户关注点：江景资源（观江）、项目品质感、区域位置较好、自然景观资源（两个公园）；整体入住率：20%左右（一期入住部分）,观江国际,观江国际,区域项目,群里大道,景江西路,项目整体规划：项目共28栋住宅楼，全部在售，26F、28F、30F，均为2T2户产品，总计约3500套房源。二居：71-85平米（40%），三居：88-123平米（35%）四居：124-166平米（25%）,存量特征：目前共剩余1600余套产品，90%剩余为三居及四居大户型产品。,客户情况：客户关注点：临近远大、项目品质感（现房）、区域位置较好、自然景观资源（公园）；青年置业者约占40%，老年60%，青年置业者主要看重项目整
16、体入住率：20%左右（目前入住率）,特征表现：项目走量产品基本靠两居产品，大户型产品受总价影响销售缓慢，且大户型产品区域同质化竞争较为激烈，项目区位较好，成交客户约40%为青年置业者（经纬小学校区房），但项目入住率仅为20%，商业及生活氛围不成熟；核心价值实现：区域位置+远大商圈+经纬校区+园林景观,玫瑰湾,区域项目,项目整体规划：项目一期由9栋高层小高层及7栋多层组成，共计约800余套房源。在售二期由10栋高层所组成，18、22、26F，2T2户为主，2T32T4为小户型，共计约1400套房源。一居：53（5%）、二居（15%）：72-80、三居：85-107（60%）、四居：120、168
17、平米（20%）,存量特征：目前一期剩余100套三居及四居大户型产品，二期剩余约400套房源。,客户情况：客户关注点：项目整体品质感，园林景观，现房，多为改善型居住客户入住率：项目一期入市较早，整体入住率在70%左右,第七大道,灵江路,玫瑰湾,特征表现：项目自身品质感及园林打造均较好，洋房楼栋居住率较高，带动了一定人气，项目整体销售情况良好。核心价值实现：项目整体产品力吸引客户，里面品质及成本园林展示，现房,金安向日葵,区域项目,项目整体规划：项目一期已基本售罄，共7栋小高及高层，11、18、30F、2T2为主，共计约800套房源。二居：67平米（38%）、三居：88-123平米（62%）二期由
18、9栋高层4栋洋房组成，共计房源约1200套。产品将以三居及以上改善产品为主。,存量特征：目前一期816套房源剩余72套顶底房源，已基本售罄，二期待售1200套房源,客户情况：客户关注点：项目客户多为互相介绍及路过购买，被项目强势景观资源所吸引，北侧体育公园，南侧湿地公园，暂无遮挡，视野好,第五大道,丽江路,金安向日葵,特征表现：项目开发时间较早且属于兆麟小学校区房，较其他项目入住率高，别墅产品以高性价比（300平米的赠送）为主要核心竞争力。核心价值实现：强势景观资源南北双公园,上和园著,区域项目,项目整体规划：项目由5栋高层31F，18#为小高层，1424#为洋房。11#为公寓楼4T15户，其
19、余均为1T1户。一居：33、52、57平米（仅11#楼）、二居：80、86平米（60%）三居：118-122平米（40%）,存量特征：目前仅剩余高层在售，共计1000套房源，目前剩余约400套房源,客户情况：客户关注点：项目品质（干挂石材立面），兆麟小学学区、现房项目入住率约为50%,工农大街,上江路,上和园著,特征表现：项目偏首改客群，产品总价相对较低，销售速度良好但整体社区入住率偏低，整体生活氛围弱，依靠现房即成品园林。核心价值实现：总价比，品质感、现房、成品园林,漫步巴黎,区域项目,项目整体规划：项目一期规划总用地70258.3平米，总建筑面积143892.86平米，共建18栋（1-11
20、、14-18、24、25栋）小高层和高层。漫步巴黎二期规划总用地64243.7平米，总建筑面积113370.30平米，容积率共建14栋（12、13、19-23、26-32栋）小高层和高层。2T22T3为主，26F。,存量特征：一二期一共3000多套，目前剩余约1000套房源，三期共1428套，目前剩余400余套。,客户情况：客户关注点：价格相对较低，产品面积相对较小，总价有优势，规模社区、均为现房可直接入住。入住率：项目入住率约为30%,景江东路,工农大街,漫步巴黎,特征表现：项目偏首改客群，产品总价相对较低，销售速度良好但整体社区入住率偏低，整体生活氛围弱，依靠现房即成品园林。核心价值实现：
21、现房，成品园林,天鹅湾赫郡,区域项目,项目整体规划：项目为天鹅湾四期，也是最后一期，目前存量仅剩于联排产品，四期赫郡共计17栋联排，共70套，4栋共8套双拼。别墅产品面积：300-380平米（地上三层），地下二层+阁楼赠送300平米。庭院面积（60-80平米）,存量特征：目前剩余共剩余40余套联排产品,客户情况：普宅客户关注点：看中项目区位，学区房及良好的园林景观，整体的品质感。别墅客户关注点：项目区位、园林景观及高性价比别墅产品；,天鹅湾赫郡,第七大道,上江路,特征表现：项目开发时间较早且属于兆麟小学校区房，较其他项目入住率高，别墅产品以高性价比（300平米的赠送）为主要核心竞争力。核心价值
22、实现：兆麟小学校区+高性价比别墅产品+园林景观,佰年俪景,区域项目,特征表现：项目无良好展示，处于施工阶段，所处区位与自身改善产品不对位，仅依靠低总价小户型产品走量，销售情况不理想。,项目整体规划：项目由7栋高层组成，C#1T2户，H#2T3户，其余均为2T2户。共计856套房源。二居：56-81平米（25%）、三居：94、104、108平米（65%）、四居：118-152平米（10%）,存量特征：目前剩余约400套房源，主要以小户型产品走量，项目无良好展示。,客户情况：客户关注点：目前项目无良好展示，所处区域较偏，与自身改善产品不对位，仅依靠小户型产品吸引刚需客群，看中小户型低总价,第七大道
23、,丽江路,百年俪景,2014,2015年以后.,2013,目前剩余380套观江公寓及20余套高层产品,当前存量,后期存量,区域项目,存量竞争,别墅存量,普宅存量,目前洋房剩余约150套房源；一期剩余约200套高层房源，二期剩余约1000套高层房源,项目共剩余约1600套大户型产品,一期剩余约70套顶底房源,二期项目1200套房源待售,目前剩余约400套房源,项目总体剩余约500套房源,项目整体剩余约1400套房源,项目剩余约400套房源,项目共剩余40套联排别墅,项目剩余30套联排及别墅产品,按照13年项目的市场顺销销售速度计算，15后区域项目竞争将较为缓解，新增供应量有限，均为老盘持续销售，
24、15年之前区域市场竞争压力仍较大；,成熟区域总结,市场特征 表现,市场产品 表现,区域项目均有良好的景观资源，项目自身均有较高品质，多为高端改善居住社区，项目间竞争激烈，多为现房产品，整体居住环境优越，但整体商业氛围较弱，区域项目入住率均不高，区域整体人气不高，置业客群目前多不在此区域居住；,高层产品：项目均有良好的品质打造（立面、公共空间精装修、园林景观），多为舒适两居及三居改善产品，同质化竞争激烈，多依托各项目周边环境及景观资源。高层产品实现良好销售特征：如高品质项目（上和园著）、强势景观资源项目（金安向日葵）、现房及成本园林良好的整体打造（玫瑰湾、漫步巴黎）洋房产品：市场稀缺物业类型，销
25、售较好，盛和世纪、上和园著、玫瑰湾洋房产品均销售较好，且客户居住率较高，对洋房产品形式认可。别墅产品：依托景观资源（盛和天下）、产品附赠性价比（天鹅湾），市场整体去化速度缓慢，市场热度较低。,跟踪地块3市场判断,跟踪地块3：占地13.1万平米，建筑面积39.2万平米、容积率2.24,1、区位情况：紧邻远大及经纬中小学，周边无市政公园，周边项目除公务员小区全部为现房，居住氛围良好；2、产品可行性：地块3容积率为2.24，地块较规则，可尽量排布户型尺度舒适的类洋房产品，此类型产品市场机会较大，价值稀缺，市场需求较高，高层产品尽量避免主流改善市场竞争，且地块不具备优异的景观资源，应控制总价以实用型产
26、品为主；3、市场风险：（1）目前区域市场多为现房，但项目入住率较低，空置率较高，人气不足，对区域房地产市场良性发展支撑力度弱。（2）竞争项目均有较高产品品质，开发成本较高，投入成本大。（3）区域发展已基本成型，提升空间有限，市场因素不可控性较强，区域房地产市场发展存在一定的市场风险；,成熟区域,建设发展区,群力市场情况,区域项目产品类型多样，高端项目均占据良好景观资源，星光耀银泰城凭借自身大盘优势实现良好销售，相对实用户型偏首置首改产品出现于此区域（恒大帝景、银泰城）；,星光耀,区域项目,项目整体规划：项目总建面148万，一期25万平米，二期35万平米。一期共9栋楼（2T42T31T1）31F
27、，5栋住宅，3栋LOFT（5.4米层高），1栋SOHO（3.3米层高）一期住宅约1700套房源普宅均未算赠送面积（项目户型多送一间房或景观阳台）LOFT楼栋共计1200套房源，6T20户，18FSOHO公寓40层，7T22户，单层1200平米（整层出售）二期共15栋住宅，3000余套房源。两栋SOHO公寓,存量特征：目前前两期剩余普宅约150套房源，LOFT产品剩余约20套房源，3栋SOHO公寓较难出售，三四五期待建约78万平米,客户情况：客户关注点：紧邻银泰商业、项目精装修性价比高，规模体量，看好未来升值潜力,群力大道,三环路,星光耀,特征表现：项目精装修普宅及LOFT产品性价比较高，均实现
28、良好销售，公寓目前投资属性较弱，较难销售。项目主要依托自身配套及银泰城体量商业，规模大盘及良好的示范区打造吸引改善客群置业；核心价值实现：规模大盘+区域发展潜力+性价比产品,银泰城,区域项目,项目整体规划：项目总建面160万平米，其中商业60万平米（集中商业、公寓、写字楼、酒店、商业街），住宅约100万平米，40余栋高层。一期由4栋高层（30F、3T8户）约960套房源、15年入住，2栋公寓（规划待定）及底层商街所组成（商铺30-500平米，4000元/平米精装标准，远大松雷一般15002000元/平米）。后期规划除普宅外，包括银行总部，酒吧街，别墅等产品。,存量特征：项目住宅总建面约100万
29、平米，物业类型包括普宅，别墅。一期共4栋高层，960套房源待售，后期剩余约36栋高层,客户情况：项目主要承接区域刚需客群，依托自身商业配套吸引客群置业，商铺整体打造成本较高加之银泰城商业品牌，销售良好。,特征表现：主打小户型产品，以自身商业配套为依托，吸引来外刚需客群来此置业，项目未来将成为群力区域新型商业中心；核心价值实现：规模大盘+银泰商业+现阶段低总价刚需产品,群力大道,三环路,银泰城,项目整体规划：项目共分二期开发，总建面80万平米，目前在售一期洋房及别墅产品。高层共12栋，总计房源约1500套，产品规划待定。洋房共12栋、140套房源，46层，1T2户别墅产品均为三联排，共26栋，7
30、8户联排产品。联排235、275、307平米（地上三层）地下二层赠送150平米。庭院面积中间户70平米，边户160平米,翠湖天地,区域项目,存量特征：一期洋房剩余约20套，走量较好；一期联排剩余约40套。一期高层调整阶段，1500套待售；二期剩余约50万建面,客户情况：客户基本均为改善需求，自住为主，看中项目周边公园资源、内部景观水系及自身产品品质，楼间距较大居住舒适，外墙均干挂石材立面。客户关注点：品质感、景观资源、舒适度（楼间距）、高端改善社区,特征表现：项目整体品质感较高，大户型产品为主，属于区域高档社区，项目居住舒适度高，楼间距大，周边公园资源丰富，洋房产品客户接受度高，取得良好销售表
31、现；核心价值实现：景观资源+自身产品力+大楼间距+稀缺物业类型,群力大道,翠湖天地,丽江路,汇锦庄园,区域项目,项目整体规划：项目由10栋高层（31、34F，2T2与3T2为主），14栋42套联排、25栋50套双拼，6栋12套类独栋（大双拼）所组成。联排：430平米（赠送120平米地下及30平米阁楼、边庭院赠送200平米，中庭院90平米）双拼：540-560平米（赠送地下二层160平米，庭院面积300-600平米）类独栋（大双拼）：1300平米，赠送500平米地下，庭院面积300-600平米,存量特征：高层目前剩余约500套房源；联排待售27套；双拼剩余13套；类独栋剩余8套；,客户情况：高层
32、客户多为高端改善客群，产品总价较高。别墅客群多看重项目水系及良好的景观打造客户关注点：水系资源景观、高端居住社区、,特征表现：项目正处于建设阶段，产品力体现受限，客户多看重项目高端社区及水系资源，亲水别墅销售情况良好，高层产品区域同质化竞争激烈，区位不占优势，销售较慢；核心价值实现：水系景观资源+低密度居住社区,群力第五大道,丽江路,汇锦庄园,恒大帝景,区域项目,（建筑面积）、恒大哈尔滨项目建筑系数1.4,特征表现：整体品质略高于松北恒大项目，产品户型面积偏小，主要吸引首置及首改客群，自身1500元/平米精装修，紧邻新三中学校，产品性价比较高；核心价值实现：恒大精装性价比产品+恒大品牌+实用型
33、产品,群力第六大道,朗江路,恒大帝景,2014年,2015年以后.,2013年,当前存量,后期存量,区域项目,存量竞争,别墅存量,普宅存量,项目整体约40栋高层，100万平米建筑面积，一期5栋楼960套房源,区域14年均处于项目主要销售阶段，市场竞争较为激烈，存量较大，跟踪地块入市时，将面临区域各类型项目的竞争压力；,目前前两期剩余150套普宅产品、20套LOFT产品,三、四、五期剩余总建面约70万平米,二期5栋高层待规划,项目一期待售1500套高层产品，及20套洋房产品,项目剩余约500套高层房源，销售速度较慢,项目总计1699套房源待售，均为高层,项目剩余约970套房源待售,项目共13栋洋
34、房，高层约2000套房源,二期约300余套别墅产品,项目一期剩余约40套联排产品,联排待售27套；双拼剩余13套；类独栋剩余8套；,建设开发区域,市场特征 表现,市场产品 表现,区域项目产品类型多样，高端项目均占据良好景观资源，户型尺度以舒适产品为主，刚需项目主要供应集中在银泰城（依托自身商业配套）和恒大帝景（区位较差，依托项目自身价值感），区域项目多属于开发及待开发阶段，星光耀及银泰城产品覆盖全面，体量大且优势明显，未来区域项目同质化竞争较为激烈；,高层产品：市场竞争激烈，市场产品线覆盖全面，项目类型多样，银泰城及星光耀项均为目大体量项目且覆盖产品线全面，恒大帝景为低总价性价比产品，加之未来
35、新地块入市，竞争形势严峻。洋房产品：市场稀缺物业类型，翠湖天地洋房产品销售较好，供应有限，此物业类型市场机会较大。别墅产品：汇锦庄园及翠湖天地均具备良好的景观资源及较好的品质感，有一定稀缺性，但整体市场别墅产品热度不高，在有较好品质及景观条件的基础下，项目销售速度仍较为缓慢。,跟踪地块1、2市场判断,开发建设区域,跟踪地块1：占地6.5万平米，建筑面积14.95万平米、容积率2.3,1、区位情况：两地块位置较接近，临近新三中，周边均为待建项目居住氛围尚未形成，环境及景观资源较弱，处于开发区域；2、产品可行性：两地块容积率相差不大，具备一定产品可塑性，区域市场高层产品竞争激烈，产品线覆盖全面，银
36、泰城、星光耀、恒大帝景均是主要竞争项目，此区域同样洋房产品区域市场机会较大，风险性相对较低，可以保证项目销售速度，应尽量排布，高层产品规避大户型改善产品，与成熟区域相比此地块改善产品不占区位及资源优势（如汇锦庄园），风险较大，但将面临区域银泰城及恒大帝景的同质化产品竞争；3、市场风险：1、此区域跟踪地块区位及景观资源均不占优势，区域多为开发项目，成熟尚需时日。2、在销售端高层普宅产品将面临群力整体市场的竞争压力（竞品产品覆盖全面），未来发展因素不可控（仅依靠银泰城商业带动人气，需要较长时间），群力整体市场居住人气不高，此地块区位较远，整体风险性更大于群力成熟区域；,跟踪地块2：占地18.3万平米，建筑面积36.6万平米、容积率2,Thanks,
