《《商业动线安排》PPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《商业动线安排》PPT课件.ppt（67页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、商业地产基础知识,动线规划,目 录,一、理论篇,二、案例篇,三、思考篇,四、关于我们,目 录,一、商业地产动线概念二、商业地产动线分类三、商业地产动线规划方略四、商业地产动线量化指标,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,动线原是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业地产中，动线是指人或物等在项目内流动的路线。,概念,1.如果把商业项目比作一个人的话，那么建筑物业是骨架,动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。软硬结合的动线整体设计,才是好的
2、动线。,理解,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,2.点动成线，线动成面，面动成体。一个脚印一个点、一串脚印一条线，动线将商业项目的各个业态串联成一个秩序化且位置感明显的整体。,理解,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,3.要久富，修好路。好的商业项目能够将最多的商品在最多的购物者面前展示最长时间，以求最大的商品销售量。商业项目总是依照人们怎样行走以及看什么地方来进行设计，将商品放在人们的行进路线上和视线范围内，使顾客进来之后会按照我们设计的思路一步一步地把整个卖
3、场全部逛到，并且非常愉悦地考虑是否购买这些商品。这就是动线设计的目的。,理解,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,外部动线主要是用来连接各个单独商业体，并与市政道路进行连接。商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。,概念,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,北京华贸中心外部动线,第一部分 理 论 篇,商业
4、地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,内部动线是商业项目内部交通动线，是整个商业动线的核心，它关系到能否让顾客在商业项目里合理良好的循环流动起来，方便他们进行购物娱乐活动。,概念,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,员工通道、货运通道入口,员工通道常成为特殊人物的进出通道,员工通道,后场动线、员工动线,商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要让运货占用公共空间或电梯系统，阻碍人流走向。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标
5、,主动线,客动线,客动线设计的好坏直接影响到顾客能否顺利地进行购物，影响到零售店铺的商品销售业绩。,次动线,根据宽窄、作用，分为主动线、次动线。主动线的宽度在2m以上，次动线的宽度在之间，最小的通道宽度不能小于90cm，即两个成年人能够同向或逆向通过（一般来说，成年人肩宽45cm）。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,通道宽度计算方式,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,顾名思义，其是在同一层面上的动线，其设计目的是要使同一层面上的各商业业态得到充分展示，使消费
6、者能轻松看见商店内的展示细部。,概念,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,不同层面之间的动线，其设计目的是要使不同层面上的各商业业态得到充分展示。,在多层大型购物中心内，要诱使购物者离开低楼层，前往另一个楼层购物，否则便会产生不同楼层的销售业绩差别很大的情况。因此，楼层垂直动线规划在购物中心动线设计规划中也是十分重要的，它能提升购物中心的整体价值。,作用,概念,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,垂直动线主要包括：电动扶梯、电梯、步行梯等垂直运输工具。在中庭可以设
7、置垂直观光电梯。各个楼层之间要安装电动扶梯。扶梯和电梯要搭配合理，数量和位置要根据项目的客流量、建筑物业、商业业态需要来均匀分布。消费通道的步行楼梯必不可少。,分类,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,北宋清明上河图中，我们可以看到商业街的初级形态“市集”，其动线便是“线型动线”。,线型动线,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,直线型动线：一些商场为了保证通透性而设计了一条笔直的主通道。这种通道以商品陈列不重复，顾客不回头为设计特点，顾客顺着通道单向购物，使其在最
8、短的线路内完成消费行为。但直线型动线不能太长，试想，当顾客站在一条一百多米长、两三米宽的通道一端，从头看到尾，强烈的视觉冲击让顾客感到疲惫和乏味，“这条通道太长了，走下去太累了”，失去逛下去的兴趣，从而转身离去。,曲线型动线：在曲线形通道中，顾客很难看透，看了一间又一间，惊喜层出不穷，增加逛街的兴趣，疲惫感得到有效缓解，有一种曲径通幽，移步换景，柳暗花明又一村的感觉。其次，曲线也使得商铺的展示面积增加，商品陈列的技巧性增强。第三，曲线形通道让顾客的停留时间增长，进而增加商品销售量。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,商业项目中
9、的长通道不能做“一”字形（直线型）设计，而应该考虑“S”字形（曲线形）设计。,结论,对比,上图为北京华贸购物中心，200多米长，4米宽的直线形动线，店铺分列走道两边，虽有一系列国际品牌，却门可罗雀，销售业绩平平，以致个别商铺如“星巴克”撤离。,上图为北京华贸中心新光天地商城（隶属台湾新光三越百货），其客动线富于变化，设计合理，人流如织，销售业绩远超同门兄弟“北京华贸购物中心”，堪称中国百货旗舰店。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,中庭,如果顾客想一次性的逛完商场所有的店铺，不走重复道路，最佳方案应该是环型组织模式。首先，我们
10、从最原始最简单的一条走道，两边商铺这种模式出发。此时，顾客紧紧只能观察到本层内的商铺，降低了商铺被看到的机会，影响了顾客的选择。,于是，人们在购物中心内设置中庭。在这种模式中，如果购物中心的动线过于扁长，那么在中庭长边一侧的顾客想要到对面的商铺购物，则需要绕中庭一周，花费大量的时间。也就是说，可达性较低。,于是，人们在狭长中庭中间设置天桥连廊，为了加强层间的联系，又设置了自动扶梯，就演化为线性双回模式。,环型动线,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,北宋清明上河图中，我们可以看到桥梁便充当了“天桥连廊”的作用，与船只一起，在汴河
11、两岸的商街之间，建立了“环型动线”。说明，“环型动线”是商业发展到一定程度后，在“线型动线”基础上产生的必然产物。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,“网格型动线”是在“环型客动线”基础上，进一步发展出来的产物。商业业态的容积更高，但同时也增加了道路和交汇口，位置感差，容易让顾客迷路，需要在交汇处设置“导视系统”引导客流，“网格型客动线”适合10000平米以上的超大型购物中心、商业街、专业市场。,常熟世茂世纪中心平面图,网络型动线,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化
12、指标,放射型动线,“放射型动线”以一点为中心向四周放出射线，适合于拥有大型标志型建筑（如中心广场、文化旅游景点）为中心的商业项目，常见于文化旅游地产。“放射型动线”回环度差，无法一次性的逛完商场所有的店铺，要走多条重复道路，因此一般需要与“环型动线”结合在一起，组合成“复合型动线”。,复合型动线,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,复合型动线,“复合型动线”是由多种形式动线组合而成，根据不同业态和不同物业情况而定，并可做持续性调节，达到理想状态。但对设计者的要求很高，因为动线组合不当，会出现死角、脱节、重复小循环等不良情况。适于
13、城市综合体和大型购物中心等大型商业项目。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线分类,商业地产动线概念,商业地产动线规划方略,商业地产动线量化指标,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道两边，通过设置人行天桥或地下通道进行连接，将能有效地把街道另一边的人流导入商场；另外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入各个楼层，从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流
14、的拥挤性。,交通便利，地段合理,华人首富李嘉诚的投资信条：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。初期，他实力不济，便在发展前景大、地价较低的市区边缘和新兴市镇拓展业务。1977年，他参与地铁中环站、金钟站兴建权的竞投。中环站是香港地铁首段的终点，位于全港最繁华的银行区；金钟站是穿过海底隧道的首站，又是港岛东支线的中转站，附近有香港政府合署、最高法院、警察总部、文物馆等著名建筑，与中环银行区近毗邻。此次中标被称为“长江实业发展史上的里程碑”。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,对于大型商场，停车场地的设计及
15、合理安排，关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。,停车体系：车位充足，出入便捷，人车分流,广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。,广场聚人
16、气,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引人们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标志之一。,形象设计注重差异性,小结,外部动线应考虑周边道路现有情况，主大门及广场面向主道，这样能吸引人流方便进出，侧门也要有联外道路，尽量避免交通量很大的道路，保证顾客出行的通畅性。停车场出口应位于流量较少的道路上，配合高效率的收费系统节省时间，保证车流不受影响。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,即人
17、流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求应在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。,物理因素,锦绣商业广场（1楼）,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,锦绣商业广场（2楼）,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,锦绣商业广场（3楼）,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产
18、动线分类,商业地产动线量化指标,1在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。因此，人流动线设计以直线为主，但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。2为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。3如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。4人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加
19、商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。5楼层之间的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计，或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。,建筑设计因素,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,有些项目的卖场占地为狭长形，长约150m，宽约50m，整个楼面约7500m2。问题1：如图1，黄格为入口，灰格为共享空间，绿格为电梯。理想的动线是顾客进门之后沿红色箭头走完整个卖场，然而实际情况并非如此。顾客进入卖场之后首先进入共享空间，此时共享空间可能正在做营销活动，聚集了大批顾客围观，但由于共享空间距离入口太近
20、，以致门口人山人海，卖场深处柜组前面人烟稀少，顾客在门口就停住了脚步。主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字的内线，少走“回”字的外线，形成了狭长形楼体的客流小循环问题。,建筑设计因素：1.狭长形楼体小循环问题,问题2：当顾客进来后，电梯正好在中间，除非在卖场深处有特别吸引人的东西，否则他最多在电梯附近转一圈，然后上楼，如图1中的黑色箭头所示，形成客流小循环，楼体两边成了死区。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：1.狭长形楼体小循环问题,建议1：共享空间应该适当后移，如图2，顾客要想观赏共享空间的活动表演，必须先穿
21、过门口的一批柜组，这样顾客就进入了商场里边。,建议2：如图2，电梯分开设立，顾客进来之后如果想上楼，必须向两边走，这么一来他必须经过更多的卖场空间，接受更多的商品信息，最终如图2所示走“回”字的外线。,问题3：图1中，为了保证商场的通透性而设计了两条笔直的主通道，试想，当顾客站在一条一百多米长、两三米宽的通道一端，看着眼前的通道由近及远，强烈的视觉冲击，让顾客感到特别疲惫，以致离去。建议3：这种卖场中的长通道不能做“一”字形设计，而应该考虑“之”字形设计，隔三、四十米做一个拐弯继续前进，使顾客有一种曲径通幽、移步换景的感觉，疲惫感可以得到有效缓解，,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,
22、商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：2.过渡区问题,顾客进门后，会放慢脚步，调节眼睛以适应光线和距离的变化，伸长脖子开始关注视线所及的东西。眼睛、耳朵和神经末梢对周围环境因素做出反应。虽然他们已经迈进了商场的门，但要再过一会儿才真正融入商场。,上述情况说明卖场入口处存在一个过渡区。若在过渡区里卖商品或放广告牌，很难引起顾客的注意。IBM曾经给凯马特百货公司设计了一台交互式计算机，该设备配有触摸屏和键盘，可以回答问题，如，你问男士内衣在哪儿，它就会给你一张商场的地图，并附送一张T恤或袜子的优惠券。这本来是一个绝妙的想法，既能给顾客提供方便，还省钱雇人站在咨询台
23、后告诉人们男士内衣在哪儿，而类似的提问一天就有72次之多。然而，商场经理不久就发现很少有人用这设备。问题就在于没人刚进商场几步路就不知道该怎么走了。这时，人们还没来得及四下张望，当然也不会意识到自己迷路了。计算机离门太近，变成了昂贵的电子雕像。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：2.过渡区问题,建议：1.不要在过渡区安排重要的商品或活动，2.是采取措施尽量缩小过渡区。3.主入口内设置前厅，形成缓冲空间，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。,过渡区除了适用于卖场入口处，还可扩展到卖场的各
24、个楼层。顾客进入各个楼层后，看到的第一个商品并不一定就有优势，有时甚至恰恰相反。在电梯口和商品之间保持一些距离可以让顾客在走近这个商品之前多看商品几眼，这样就会产生一些视觉预期。另外，顾客不太可能到了第一家就购买商品，而不再做比较。等他来到卖场的中间地带时，他可能就觉得已经有足够的自信和信息来做决定了。所以，正对电梯的品牌卖得不一定好，因为这种位置不留客。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：3.高层客流问题,对于很多顾客而言，逛大商场时，最少光顾的地方，恐怕就是商场的高层了。一是逛到“半拉高”时已经累了，二是一般
25、商场的布局规律都是把好卖的商品分布在低楼层，高楼层在商品大类规划上吸引人的东西不多。,建议：采用“喷淋式客流设计”，即在最高楼层想尽办法，以物美价廉的商品作“诱饵”，来吸引顾客直奔最高层选购。随后，在最高层“战果辉煌”的顾客们会在先期低价格购买高质商品的刺激下，意犹未尽地向下逛其他楼层卖场。这样，卖场的人流由上至下，被形象地称之为“喷淋式客流”。也许我们在高层不怎么赚钱，但我们的目的在于增人气，赚人气带来的其他楼层商品销售的钱。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：3.高层客流问题,喷淋式客流设计，关键是商场最高层
26、在经营大类上要有吸引力，除了名品特卖场我们还可以考虑游乐场、小吃街等等，或把营销活动时的礼品台设计在高层，此时在硬件设施的配备上必须有通往商场最高层的垂直电梯，并且做到在低楼层少停甚至不停，以方便带动客流直通顶层。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：3.高层客流问题,商场电梯布局的规划原则1.扶梯布局原则商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物2.垂直电梯的布局原则 货人分流:货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流
27、与人流的分流。专用通道设置:结合商场功能定位，避免行业经营冲突,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：4.中庭,1.购物环境、消费档次的符号，使商业中心显得大气。2.塑造与购物中心定位相符的主题空间。3.吸引聚集人流，集中活动、停留，是消费者休息和集会活动的场所；同时也具有疏散人流的作用。4.通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。,某购物中心在中庭举办活动,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标
28、,建筑设计因素：5.景观小品,商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。,某购物中心景观小品,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：6.灯光,1.灯光规划设计要考虑功能性与审美性的统一性。2.步行街将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合步行街霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。3.采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用步行街大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原
29、则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：7.消防通道,1.主要构件要符合国家标准。2.上楼和下楼分开，进口和出口分开。3.商业项目内的加工、修理部，最好与营业厅分开。4.设置自动系统。5.消防通道禁止作为营业场所，下图3便是错误做法。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：8.死角,在设计通道时还应注意不能给卖场留有“死角”。“死角”就是顾客不易到达的地方，或者顾客必须折回才能到达其他货位的地方。顾客光顾“死角”货位的次数明显少于其他地方，非常不利于商品销售。,根据“拓扑学”知识：
30、上图中，“日”“中”“五角星”及其弹性形变，都可以一笔画出，这样的动线可以一次性走完，不必走重复路，不会出现死角。下图中，“田”“目”及其弹性形变，都不可以一笔画出，这样的动线无法一次性走完，必然要走重复路，会出现死角。,下图第3个图是著名的“七桥问题”路线图，为“田”字图的弹性形变。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,建筑设计因素：8.死角,如左下图，很多卖场将动线设计成“一主动线两次动线”，就是因为这样的动线是“日”字图及其形变，动线可以一次性走完，不必走重复路，不会出现死角。,“一主两次”,“断头型动线”是易成死角的地方
31、，应合理规划，尽量勿出现。若迫不得已而存在，可设置成收银台、咨询台、休息区、消防通道入口、卫生间入口等公共设施。,“断头型动线”,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,1合理分布主力店位置。若将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，而若将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。2按照消费者的购物目的进行业态分布。对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的；而对于经营目
32、的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。3按照商品属性进行业态分布。一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品。4进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1 2”的效果。,业态分布规律,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,业态分布规律,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念
33、,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,1每层楼的人流过道一般为“1主动线2次动线”。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向地迷路，丧失了再次光顾的情绪。2商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。3在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流。同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。4应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫，而产生下次不会再来的想法。,顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规
34、划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,顾客生理、心理因素：1.导视系统,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,顾客生理、心理因素：2.不同类型的顾客区别对待,对不同特征顾客的客动线规律和特点进行研究。例如儿童比较爱玩，爱走动，他们不喜欢那种一条道走到底的通道，为此根据这类顾客可以在拐角相对较多的副通道两侧摆放儿童玩具，文具和儿童食品。而老年顾客，他们想方便和省力，就不喜欢那种拐角较多的通道，而是喜欢一条就能走遍整个卖场的主通道，为此在商品配置时要有所考虑，把一些生活日用品和老年保健品等老年人经常选购的商
35、品摆放在主通道两侧。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划方略,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,1.注重内外动线沟通，脉络清晰；2.注重立体人流的自然顺畅，平均分配；3.避免盲区和死角问题；4.合理设置宽度。5.商业业态合理分布，最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。,小结,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,指卖场中某一商品部门顾客停留的比例，是“磁石商品”调整、商品陈列调整、商品促销调整的重要依据。停留点调查，在一个位置停留3秒以上即可以计为一次停留，停留次数可以变换成停留率进行分析。停留率=
36、停留客数通过客数(平均每单位动线长度所停留次数)。,通过率,指顾客在卖场内主通路、副通路及横向通路通过的比例，是超市卖场布局调整和商品调整的重要依据。通过率=通过客数调查对象客数。,指卖场中某一商品部门停留顾客中购买商品的比例，是商品陈列调整、关联商品调整的重要依据。在同一地点购买复数商品时也可计为一次。购买率=购买商品的客数停留客数(停留时的购买比例)。,停留率,购买率,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,小结,客动线的研究就是要让顾客在卖场内更长时间的停留选购，分析出影响客动线的主要因素，出入口是否宽敞，能否容纳高峰期的客流
37、量，营业区划分是否合理科学，能否更加方便顾客的行走和消费。通过对客动线分析的三大指标“通过率，停留率和购买率”的数据整理和分析，发现卖场的不足之处，然后进行合理的改进，值得注意的是不能脱离卖场的实际情况，要根据卖场的现实状况和大部分顾客的行为去作出改进。,营业额=外部客流量进店率通过率停留率购买率商品价格(其他因素：如服务),第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,公式：回环度=,回环度,为了研究动线设计的好坏程度，我们引入量化指标，让它成为一种数学模式，因为数据能比较大小。这种量化指标称为回环度，分为可达性回环度和可见性回环度。,
38、一次能走完的最长回路长度：顾客在自然状态下（不拐弯等大幅度变线行为）沿走道中心不走重复道路能走的最大距离。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,公式：如右图，可见性回环度=,可见性,可见性即消费者的视线范围的大小，一个商铺的可见性强弱与销售额成正比，商铺被看见的机会越多，销售量就越好，从而决定了这个商铺所在地段的租金价值，在设计中要尽量提高整个商业中心内商铺的可见性。,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,公式：如右图，可达性回环度=注：右图正中心，两条蓝线所夹的部
39、分为中庭，消费者在挑空的中庭需绕行。只有“可见”，才会有“可达”。因此，可达性回环与可见性回环有很多路线是重合的。,可达性,可达性即消费者在单层平面内，沿通道逛完所有店铺所需要走过的道路的长短。,现今，商业项目的面积越来越大，动辄几十万的建筑面积，其动线必然为复合型动线，由拓扑学可知，其可达性不高。所以，可达性只是商业综合体动线优劣的某一项参考指标。（详情见“案例篇”）,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,可达性,1.回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，动线设计越优秀。,动线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路，一次性的逛完
40、商城内所有的商铺。显然，回环度越高，对于某一个商铺被访问或者被看到的几率越高，也就是说，商铺的可见性与可达性越高。因此，回环度就成为购物中心内部动线设计评价的一个重要指标。采用线型和环形动线的购物中心，回环度接近百分之百，动线清晰，不会迷路，深受顾客欢迎的，典例是万象城。反例是COCO PARK，该商场的动线是中线无中庭的单一动线，而且其U型动线无法完成首尾相连。,万象城,COCO PARK,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,可达性,2.在相同标准层面积下，平面动线总长于商铺平均进深成反比。,从商铺经营角度考虑，进深过长是不利
41、的。如果想获得更多直接面对动线的展示面，降低店铺进深，平面动线总长则增加。但平面动线过长，则很难保证较高的回环度，另外也会增加消费者走动的距离和动线的曲折程度。所以，平面动线总长一般在300米450米之间。特例是海岸城，其L2层的平面动线总长达到了900多米，造成回环度很低，顾客很难逛完整个楼层的商铺，而且容易失去位置感。所幸，该商场的主动线为中间有中庭的双线复合型动线，顾客在一侧可以看到另一侧的店铺，提高了可见性，让顾客有一定的选择性。,海岸城,第一部分 理 论 篇,商业地产动线概念,商业地产动线规划原则,商业地产动线量化指标,商业地产动线分类,小结,1.回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，动线设计越优秀。2.在相同标准层面积下，平面动线总长于商铺平均进深成反比。,一、理论篇,二、案例篇,三、思考篇,四、关于我们,目 录,一、案例一二、案例二三、案例三四、案例四,点击添加标题,第二部分 案 例 篇,案例三,案例四,案例一,案例二,点击添加标题,点击添加标题,请输入内容,点击添加标题,第一部分 理 论 篇,商业地产动线规划原则,商业地产动线概念,商业地产动线分类,商业地产动线量化指标,形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引人们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标志之一。,形象设计,伦敦之眼（英国）,首都之门(阿联酋),谢谢观赏,
