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1、万邦尚都商业定位方案,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向,显性目标,商铺实现销售价格最大化；,定位最大限度支撑销售，实现100%销售率,客户隐性目标,商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需,商业实现与项目其它部分的价值互动，提升整体,项目地处龙南县城中心区域，住宅部分于2006年交付使用；商业部共计8500平米分为3层，每层2800平米，现阶段产权自持；项目以2007年租赁给第三方龙南宏昌公司经营家具家居及配套业务，租赁时间以2020年8月到期，后期2015年11月份，协调解除合同；,项目剩余土地使用权较短，28年；前期项目做过家具家居业务6年，做当地已形成一定的
2、知名度，这将对项目新的定位带来带来挑战。由于项目前期经营产业的局限，项目现阶段周边未形成一个优良的商业形象。,项目背景,限制条件,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目商业定位,方案架构,项目属性研判与界定,项目商业属性研判界定,Part 1,我们面临的趋势是怎样的？,城市属性,Part 1.1,市场环境概况城市概述,龙 南,位于江西省最南端，隶属赣州市，东邻定南县，西靠全南县，北毗信丰县，南接广东省和平县、连平县；县境东西最大距离60千米，南北最大距离55.5千米；是中国对外开放县，105国道、大广高速、赣粤高速、京九铁路贯穿南北，已成为政治、地理、交通优势极为突出的江西省全方位开放的
3、南大门。龙南县总面积1640.55平方公里，辖5乡、8镇、2场、共有11个居委会、94个村委会；总人口32万，少数民族人口600多人，属典型的纯客家县，通行客家语（宁龙片），客家文化和风情浓郁。,一、城市属性,城市发展规划,往工业园区,龙南现有规划主要向东南方向发展，老城区旧城改造，发展空间有限，本项目在城市在主城区，人口相对密集,规划将龙南城区发展定位为：中优、东进、南下、西控；中优区暨老城区，优化老城区结构，改善交通，加强基础建设，优化城市结构。东进区围绕老城区承接老城区发展瓶颈领域，依托交通优势打造城市新极南下区依托105国道，发展富康-新圳工业组团，完善大稳居住片区。西控区以保护和适度
4、开发为主，沿桃江、渡江两岸建设江滨公园,城市商业发展,项目所在地,项目所处中心城区，商业发展基础浓厚,中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区商业将得到进一步的扩大、充实及优化，一个围绕项目所在地的大型商业中心将成为龙南商业发展的典范。,宏观经济,2015年龙南县完成生产总值：122.8亿元，增长9.8%；财政总收入：16.58亿元，增长8%；公共财政预算收入：12.58亿元，增长13.2%；500万元以上固定资产投资：128.84亿元，增长18.3%；社会消费品零售总额：27.78亿元，增长12.8%；城乡居民人均可支配收入分别达到：23186元和8572元，分别增长9
5、.8%和12.2%。结论:工业发展强势,财政收入稳步提高,经济社会发展呈现健康有序的发展态势,过去5年三产发展概述,生产总值、规模以上工业增加值、财政总收入、公共财政预算收入、500万元以上固定资产投资、出口总额实现翻番；生产总值突破120亿元，进出口总额突破6亿美元，出口突破5亿美元，规模以上工业主营业务收入突破240亿元。三次产业比由13.8：52.4：33.8调整为9.6:55.6:34.8，经济结构逐步优化，工业占比不断巩固。,全县新增规模以上企业11家，达到89家，实现规模以上工业增加值59.16亿元，增长8.2%；主营业务收入248.98亿元，增长9.5%；利税总额22.32亿元，
6、增长6%,结论:工业发展强势,财政收入稳步提高,经济社会发展呈现健康有序的发展态势,人口居住情况,截止到2015年全县总人口计37万,其中中心人口居住达到20万人,为项目发展奠定基础,居民家庭消费支出比例,29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚；次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消费实力已经提高；食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明显的改善与提高；居住、娱乐等方面的支出比例总计23%,小结,随着城市的快速发展及人口、经济结构的不断优化，城市中心将进入一个承载本地社会扩张的主阵地，同时随着收入的提高居民在社会的各种消费观念也将逐步改变，经
7、济前景看好，这将为商业发展提供动力源泉,经济前景提供动力源泉,城市规划推动商业发展中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区商业将得到进一步的扩大、充实及优化，合理的城市规划将对龙南未来商业开发带来巨大的影响，且商业发展空间放大，对于促进商业差异化发展极为有利,龙南现有商圈分布格局,图例：商业中心区 小区商业 零散商业街,城市商业市场,老商业区,龙翔商圈,本案,龙南县城主要商业统计,红旗大道：商户共70户,龙南县城区内现有集中商业多为传统商业，档次较低,现有主要购物中心调查,几个主要的购物商城,几个主要的购物商城,受访者选择投资的房地产类型,愿意购买的商铺建筑面积,愿意购买
8、的商铺类型,商铺投资者特征分析,受访者目前主要的投资渠道,商铺投资者特征分析,受访者购买商铺愿意投资的金额(元),购买商铺的付款方式,购买商铺时最看重的要素,银行按揭愿意承担的月供款（以十年期计）,小结,城市属性界定,商业前景看好的县级城市,商业基础薄弱但处于成长发展期,部分领先业态存在巨大空间,商业形态传统,项目区域属性,Part 1.2,项目位于城市重心 市政配套完善,万邦尚都位于龙南县城市中心，城市主要居住及商业分部地段。项目东侧财富广场。南侧为城市主干道龙翔大道，城市老商业区，北侧为老城区，为新老城区结合部，受老城区商业辐射及承接老城区商业扩大转移主要地,项目区位,本案,商业发展逐步优
9、化升级，项目周边商业氛围逐步形成，周边居住人口密集，小区林立，新发展项目高端大气，受城市自然发展影响区域，商业形成时间长，对产业等各个方面经济的依赖低。,重点商业区域,区域属性界定：快速发展中的城市商业优化调整区域，重点商业分部区域,项目紧邻龙南最大的商业地产项目财富广场，区域今后将形成以财富广场及本案为中心的龙南商业发展的典范，吸引大量消费力较强的人群。,尚有大量商业待入市,商业建面：8500平方米；规划：3层，商业综合体，沿街广场面积约800平米；,项目技术指标,项目资源：所处区域内机构分布,1、财富广场2、汇景新城3、锦龙怨4、龙泉豪庭5、龙景尊府6、降龙花园7、凯悦豪庭8、滨江小区9、
10、赣州银行10、银座银行11、农业银行12、工商银行13、科技馆14、沿江公园15、KTV16、夜宵街市17、城管局,周边分布：,项目资源,本案,项目解析归纳,项目优势,地段优势 从项目周边布局来看本项目地处龙南县城核心区域，周边小区、公园、银行、住宿、城市配套等资源丰富，将成为本县商业中心典范；交通便利项目地处县城中心区域，规划交通网络完善，交通方便，满足项目商业的可达性要求；规模优势项目总建面达到8500平方米，周边高档小区住宅、商业等物业林立，其中紧邻本案大型商业财富广场商业总面积达25000平方米，是目前县所建最大商业项目，由于项目紧邻两产品形成合力构成强大的规模优势，与现有主要商业街区
11、单一的临街商业形态形成鲜明的对比；项目产品优势龙南现有的商业基本以沿街商铺为主，业态布局林乱、档次低下形式落后，本项目定位3层总商业面积8500平方米的情景式购物中心先进的消费理念及合理的商业布局、专业的运营管理将在市场竞争中体现出巨大的优势；,项目劣势,地块周边商业凌乱区域范围内，各临街商业经营档次不高，业种混杂、布局凌乱，商业缺乏整体考虑，这将影响本项目商业互动及商机的沟通居民购物理念传统本项目区域民众的购物理念较为传统，缺乏新鲜购物信息理念传输，因此我们认为改变目前传统的这种购物理念需要有强大的信息导向及布局优良的购物场所。县城招商难度大对大型品牌商家而言对进驻城市及人流有严格的等级要求
12、，目前龙南县区常驻人口不足20万，去县划市迟迟未能落定，对大品牌招商落定有一定难度。二次包装面世本项目前期运营周期过长，在市场上评价不一，口碑不是很好，体量较小，难以形成规模效应。项目产权较短，28年；,项目机会,经济前景提供动力源泉龙南县经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；商业竞争上升到商铺资源竞争商业经营档次不高，业种混杂、布局凌乱，商业缺乏整体考虑，没有特色的优质商业提供了新的空间；城市发展扩张推动商业发展中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区商业将得到进一步的扩大、充实及优化，一个围绕项
13、目所在地的大型商业中心将成为龙南商业发展的典范。政策诱导商业趋向从政府规划的各功能点方案来看，政府对县城商业发展的考虑更加成熟和细致，这个信息具有重要的指导意义，使把本项目打造成为引导本地商业升级、运营的标竿成为可能 商业发展经营环境良好从目前商铺经营来看，龙南县商业经营较为稳定且呈增长态势，商业氛围渐浓，为项目发展打下了基础。,项目威胁,市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量集聚增长，未来几年内竞争激烈，尤其表现在招商租赁市场，而这将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。市场风险变化莫测近年商业楼盘开发大增，房地产市场快速发展，商业推出量大，产品类型丰富。项目销售期
14、内，市场竞争环境变化，项目商铺销售面临一定的风险和压力。,项目商业定位,Part 3,我们面临的趋势是怎样的？,定位背景综述,市场条件因素,从宏观层面来说，龙南县经济前景看好，具有巨大的商业发展潜力；龙南县城市规划及商业网点规划对本项目商业定位及功能有利，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演中心点商业的角色，可以形成典范商业区。据本项目可以作为区域中心商业来发展，其重点是：本项目地处龙南县城核心区域，项目周边布局小区、公园、银行、住宿、城市配套等资源丰富，将成为本县商业中心典范；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；目前龙南县商业发展落后，但部分商业形态逐步
15、完善，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多；整个龙南商业主要业态较杂，经营品种众多，缺乏统一规划，在定位时需要进一步提升。,项目条件因素,本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，前景看好；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。,城市发展层面：项目整体将打造成龙南市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响商业项目的新纪元！,项目打造层面：打造龙南首个都市时尚生活中心，辐射龙南及周边县的商业典范；再造商业中心，强势推进龙南商业市场的更新换代！,发展商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全
16、、稳健的现金流，支持品牌可持续发展！,我 们 的 目 标,1、与城市的文化及消费水平相协调；2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；4、定位与产品实现价值互动，前期由商业品牌力来带动项目价值，后期由商铺价值推进项目整体价值的提升；,原则,商业业态规划核心思路,1、项目商业业态规划必须起到整合商业资源的作用；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目规四周必须有主力店拉动人流；4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。,购物篇年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及饰品玩
17、具、美容化妆品是她们的最爱。万邦尚都首先要成为龙南的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入万邦尚都的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。在万邦尚都可以以低于大商场很多的价格购买知名美容化妆品；在万邦尚都可以购买到最新推出的衣服和包包。年轻人是讲求个性、参与的群体，万邦尚都的十字绣、糕点DIY、自制首饰以及美容化妆品等，使消费者过足了参与的瘾。可以自己绣制十字绣，可以把挂画
18、带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回设计师，灵感突发给朋友做一个搞怪的礼物。,什么是情景体验街区-年轻人的购物、休闲娱乐的乐园,什么是情景体验街区-年轻人的购物、休闲娱乐的乐园,休闲篇 逛 本身就是一种极为舒服的休闲活动。万邦尚都以极富时尚节奏的建筑符号，通过室内步行街形式的转换，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做个推拿按摩，或者来个SP
19、A，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。配备的咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，万邦尚都的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业街区的一间休闲餐饮设施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。万邦尚都配套有网咖、影吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。,什么是情景体验街区-年轻人的购物、休闲娱乐的乐园,娱乐篇 年轻人来到万邦尚都，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证
20、消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。,项目商业定位关键词,时尚 都市 生活,中国首个时尚都市生活方式中心,项目定位的主定位语,项目商业宣传诉求,时尚中心 都市生活,以年轻时尚人群为主 辐射不同层次消费群，满足不同消费群体的消费需求。,项目客户群体定位,一层定位：尚品（时尚品牌）业态组合：中西式品牌餐饮 快时尚服装品牌 运动休闲两性服装 银饰手表化妆品珠宝 名鞋饰品集合店,项目商业业态定位,二层定位：尚街（情景街区）业态组合：精品鞋汇 时尚小百 美容美甲 皮具箱
21、包 男女时装 服饰饰品,项目商业业态定位,三层定位：尚城（餐饮休闲）业态组合：中华美食 网咖书吧 儿童乐园 特色美食 主题餐厅 休闲餐饮,项目商业业态定位,本项目商业功能定位,楼层参数：总面积：约2800 品牌餐饮：290 时尚服装：88 品牌鞋及饰品：150 珠宝手表化妆品银饰：422 运动、休闲两性服装品牌：780 公共：约800,一层尚品业态布置图和动线及面积分布,楼层参数：总面积：约2800 男女服装：759 鞋包皮具：207 美容、美甲：158 饰品：146 男女鞋：430 日用小百货：162 公共：1000,尚街（时尚街区）,二层尚街业态布置图和动线及面积分布,楼层参数：总面积：约
22、2800 美食档口：317 就餐区：463 书吧、茶吧：248 儿童乐园：275 主题餐饮：155 特色餐饮：166 休闲餐饮、咖啡：361 公共：约800,三层尚城业态布置图和动线及面积分布,一层中西式品牌餐饮,一层快时尚服装品牌,一层运动休闲两性服装,一层银饰手表化妆品珠宝,二层业态平面尚街,二层情景街区（上海主题）,二层业态平面尚街,二层情景街区（香港主题）,二层业态平面尚街,二层情景街区（时尚主题）,二层业态平面尚街,三层中华美食,二层业态平面尚街,三层网咖书吧,二层业态平面尚街,三层儿童乐园,二层业态平面尚街,三层特色主题休闲餐饮,规划及装修建议,Part 4,我们面临的趋势是怎样的
23、？,二.万邦尚都业态规划布局 3、万邦尚都业态规划布局交通依据,A、万邦尚都跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。项目有如下街区关系：项目北侧两个出口至广场南路项目南侧三个出口至龙翔大道项目后门为财富广场商业街，横向连接渥江东路，纵向连接广场南路与龙翔大道门口可设公交车站东侧为财富广场西侧是宏昌超市商圈,二.万邦尚都业态规划布局,3.万邦尚都业态规划布局交通依据B、商业街人流动线规划项目1F设餐饮主力店及珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）运动休闲，或知名男装女装形象店以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入；在休闲购物的主题下
24、，万邦把2F规划为女性主题，是针对龙南目前尚没有这种有钱有闲女性的室内消费集中地，而且业态的选择也是希望能集中经营的业态，统一装修，统一规划，管理；项目正面北侧增加观光电梯一部，主要解决人流进入3楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时他的可视性强，并对三楼的引导性优于其他位置。,二.万邦尚都业态规划布局,3.万邦尚都业态规划布局交通依据C、相关功能定位将餐饮区设在北区主要考虑的是货梯所在的位置，接收货物的便利性，但要注意厨房排烟口及排污等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在东北角，主要是考虑这些方向面临的都设备用房或洗手间，餐厅工作出入口由经营者自己解决。建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问
25、题，尤其是电信、网络、排风取暖管道等问题。整栋楼目前为二次招商营业，还要考虑消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。,三.万邦尚都商业规划设计定位,（一）外部交通规划修改意见1、观光电梯设置 在主形象口人流大停车方便、然后可视性强、对三楼的引导性强的位置增设观光梯一部（1F沿街北侧）,三.万邦尚都商业规划设计定位,（二）内部交通组织设置1.室内电梯设置室内电梯位置相当于商场的中庭，建议取消室内步行梯，增加一部扶梯，再把2楼扶梯从交叉梯改为平行梯；为了实用性及美观性不建议在两部电梯中间做空余部分，从而保证人流能够很顺利
26、的向高层流动。而且，会因为上行下行的人流而变得生动起来。2.水平交通扩宽要求鉴于三楼的休闲娱乐餐饮业态，人流交通负荷比较重的原因，我司认为只有3米左右的水平走廊承担不了足够的交通任务。因此，根据后期招商需求会进行外拓。3.关于洗手间位置调整：一楼不设洗手间，二三楼洗手间位置由原来的位置调至配电房上方。,三.万邦尚都商业规划设计定位,（三）部分其他规划修改建议1F入口处无产权部分，建议保留不动。（可依托于沿街部分低价转卖使用权）再进行托管；2F东部增加阳台面积无产权部分，建议保留不动。（可依托于2F商铺低价转卖使用权）再进行托管；1F/2F/3F因其物业老旧，应对其顶、地、空调、电、气、水、排污
27、管道等进行检查并整修；1F沿街，设置对外门口，可视招商情况是否打开。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（一）万邦尚都外立面商业特质的表现外立面不仅是商业特质的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使商场在消费者心中形成深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中，商场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部街区的过渡和转换。外立面对周围环境有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把它插入到地段中，又不能够失去自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街
28、道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。建筑结构对外立面有直接的影响，选择适当的层高以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。项目定位为年轻人休闲购物的潮流乐园，需要体现出活泼跳跃的建筑风格和色彩。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,万邦尚都的目标消费群体主要是13-35岁的年轻人。因此，这里建议如下：商场外立面需有鲜明的独特性，以商场核心主题特色为基点，以敏锐的时尚捕捉力，运用建筑材料、灯光照明的巧妙
29、搭配，通过外立面图案造型和内部景观的有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与视觉夺目性。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（二）铺位分割和人流动线设计要点科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。1、铺位分割要点A、铺位分割实用、利润、形象的统一铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。B、尊重消费者行为科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、
30、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。C、面积按定位和消费能力划分根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分；万邦尚都的铺子建筑面积应该集中在30-50平方米；万邦尚都的商铺经营面积应该集中在20-300平方米，适当的可以扩大到500平方米；,四.万邦尚都内外部规划设计建议,2、商场人流动线设计要点人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入街区，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让商家在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动
31、，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在街区的尽端和入口处是组织人流的两个非常有效的手段。A、注重内外沟通人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。B、避免盲区最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,(三)楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。
32、以业态定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。（四）过道、洗手间布局设计要点1、走道设计要点A、街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，B、增加人流的停留时间，严格控制店与店之前的街距。C、考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米。与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,2、商场洗手间布局要点A、“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它
33、的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。B、确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，除一层外且应每层都设置。C、本案定位为年轻人休闲购物主题的商业步行街，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。D、结合商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间，则项目有8500平方米，需要配备10个蹲位的卫生间。按照每个卫生间15个蹲位的要求，整个商场只需要2个卫生间,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（五）垂直电梯布局规划要点垂直电梯的设置，有利于提高垂直
34、交通上行的趣味性，使上行本身成为一个有趣的过程，也是鼓励购物者上行的有效手段。垂直电梯布局不仅满足了垂直交通功能，还希望通过交通体系的构架，形成夜间交通的保障。A、扶梯布局步行街内电梯的基本功能是运载人流，电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。B、垂直观光电梯布局垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人流的分流。设置专用通道，商业物业观光电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是避免人流堵塞；二是商业项目以扶梯为主，垂直电梯为铺，顾客一般逛店时，选用的多为扶梯。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（六）步行街室内外灯饰设计要点封闭式空间照明，应以公共空间的普通照明
35、及经营者的室内照明为主，配合街区内霓虹灯、招牌灯箱、装饰性灯光构建项目的照明系统。室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理步行街的商店之间的照度关系。一方面，无论白天还是晚上，都要保持街内的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，街内的照明不能对经营铺位造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。店铺需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受商场的整体照明设计的影响很大，街区的吸引力在很大程度上取决于店面装修装饰及灯光效果，因此，一般来说，店面照度比步行街照要高得多。灯光的垂直吸
36、引，动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用步行街大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融，把人吸引上来。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（七）物业内墙、地面设计内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的情景体验街区购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。1、注重与灯饰、天花的协调步行街内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。2、材料正确
37、选取地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性，避免大面积采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。3、地、墙面的图案选择商业街地、墙面图案运用除了要给合步行街经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（八）商业地产小品点睛设计1、风格确立原则街区内小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等，介于商场整体年轻化，在造型上可选择颜色鲜亮或造型独特的小品摆放。2、避免扎堆、重复小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无
38、序的感觉。3、注重观赏性小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场业态、色调、风格，组合成统一格调。4、大众化与艺术有机组合小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（九）休息椅、垃圾桶布置要点1、休息椅布置要点A、区位选择。休息椅，一般放置于休息区域，电梯旁，过道旁。放置时要注意避免布置过密，而减少步行、经营空间。B、避免与厨窗相靠。休息椅放置，不能与商铺厨窗相靠，若与厨窗相靠，会阻碍厨窗内商品的展示功能。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（十）商业项目消防规划设计要点商业项目的建筑耐火等级
39、应不低于二级，其吊顶宜采用轻钢龙骨，装饰材料选用不燃烧并经过防火测试合格、核准销售的耐火隔热材料。不符合安全规定的，必须进行改建，提高其耐火极限。在钢屋架和钢柱上还应喷涂防火涂料或敷贴防火隔热材料。商场消防五大防范重点：1、主要构件标准 货架和柜台，应采用金属架和玻璃组合制成。柜台外侧与地面之间应密封，如有空隙，需用不燃烧材料封堵。供顾客上、下的楼梯，不宜采用木质结构。商场应采取防火分隔措施。商场的小型中转仓库，应同营业区分开独立设置，无条件分隔时，应用防火墙分隔。对于原有的电梯间及楼梯间、自动扶梯等贯通上、下楼层之间的孔洞可安装水幕或多个自动喷水装置。已安装使用氨冷冻机组的机房，应附设“爆炸
40、减速压板”等防火防爆装置。空调风管上应使用不会燃烧的硅酸铝或岩棉制品作为保温隔热材料。空调机房进入每个楼层或防火区的水平支管上，均应按规定设置能自动关闭的防火阀门。2、商业项目应采取上楼和下楼分开，进口和出口分开的通行办法应多方位均匀设置足够数量的门和通道，所有通道应符合最小宽度指标，保持畅通和无物品堵塞；并设置明显标志和事故照明，方便人员疏散。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,3、商业项目内的加工、修理部，最好与营业厅分开独立设置或用防火墙分隔，各种电机应安装在不燃材料的基座上，并设护栏，周围不得堆放杂物。各种机械要经常检修，加注润滑油。使用电熨斗、电烙铁应备有不燃材料制成的托架，不得直接将
41、其放在可燃物品上，用后即切断电源。4、在商场内禁用电炉、电热杯、电水壶等电加热器具在柜台内的营业人员，应禁止吸烟，商场内也应设置“禁止吸烟”标志。柜台内须保持整洁。易燃危险商品在柜台的存放量要加以限制。存放时间不宜超过两天。5、设置自动系统商场还应根据营业厅、仓库等的实际情况需要和场地环境设置火灾自动报警系统，自动喷水灭火系统和配备常用灭火器、消火栓等。,注：消防应该严格按照当地的消防要求做相关布置及安排，特别是消防卷帘，消防水池，消防通道等,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（十一）室外环境布置、入口与广场的衔接要求1、外广场布置A、注重互动性商场内部环境与室外广场互动，使广场与步行街内部有良
42、好的互动关系。多样化活动互动在广场的步行空间，应考虑使用者行走过程中驻留点停留空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。B、以人为本设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和软件环境处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。亲水平台、小型喷泉、座椅、铺地、绿化、都可以考虑。C、设计流畅空间D、统一主题广场地面除铺设完整外，其设计时应将广场中不同的行为模式区域用不同的地面材料加以区分，配合广场主题一并考虑。E、无障碍空间设计在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。,四.万邦尚都内外部规划设计建议,（十二）步行街主力店入驻对规划的特殊要求主力店进驻，因为其规模很大，而且很多的主力店在经营过程中已经形成固定的风格。为了保持其品牌效应、对顾客的亲和力。在与主力商家谈判的过程中，一般会提出所选位置门面跨度、进深、柱网、上下通道、门前广场等硬性要求，在主力店进驻后的规划设计，主要是跟主力店经营者协商，确认主力店对项目规划设计方面的要求，然后一一实施即可。,88,预祝万邦尚都项目取得圆满的成功！,2016年7月29日,
