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1、第八章 土地增值税法,一、概述（一）概念 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。,（二）特点,1、以转让房地产取得的增值额为计税依据。2、征税面广。3、采用扣除法和评估法计算增值额。4、实行超率累进税率。5、实行按次征收。,（三）作用,1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。3、增加国家财政收入。,二、纳税人,有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。,三、征税范围,有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和
2、其他附着物产权所取得增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实行征用，依法征用后属于国家所有。集体土地能否进行自行转让？,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1、征税范围不包括国有土地使用权出让所得的收入。出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。2、不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。即是否发生房地产权属的变更。,标准之三：转让房地产是否取得收入。不包括房地
3、产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。如：继承房地产。,四、税率,采用四级超率累进税率，最低30%，最高60%。,五、计税依据的确定,（一）收入的确定 1、货币收入 2、实物收入：需进行估价 3、其他收入：如无形资产，需估价,（二）扣除项目的确定,（二）扣除项目的具体确定,1、对于新建房地产转让，可扣除 1）取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2）房地产开发成本,3）房地产开发费用：期间费用（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地
4、使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 其中：利息最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,例：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，利息按实际发生数扣除。则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）5%，,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内 例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）10%，超限额部分不得扣除。,另规定：（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息
5、部分和罚息不允许扣除。,4）与转让房产有关的税金 营业税、印花税、城建税、教育费附加等可扣除；如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。,5）其他项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%例：仍以上例数据为例，加计扣除费用为（280+520）20%=160万元。,2、对于存量房地产转让，可扣除：,1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率 2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。3）转让环节缴纳的税金。,六、应
6、纳税额的计算,土地增值额=转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价（2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价-扣除项目金额（3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算,计算方法：,以转让房地产的增值额为基础，依据超率累进税率计算。其方法是：1、以出售房地产的收入减扣除项目金额得增值额；2、增值额/扣除项目金额=土地增值率 3、选定适用税率乘以增值额减去扣除金额乘以速算扣除率即得。,（一）转让土地使用权和出售新建房,应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率,例1
7、：2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。,解：（1）计算扣除金额=4800480010%770480020%=7010（万元）（2）计算土地增值额=140007010=6990（万元）（3）计算增值额占扣除项目金额的比例=69907010100%=99.7%，适用税率为 第二档，税率40%、扣除系
8、数5%（4）应纳土地增值税=699040%70105%=2445.5（万元）,例2：某市区房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入5000万，公司缴纳了有关税金及附加。已知该公司为了取得使用权而支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万，房地产开发成本1500万，开发费用中的利息支出为120万（支付的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计算多10万）。该公司所在的政府规定除利息外其他房地产开发费用的扣除率为5%。计算土地增值税。,解：1、扣除项目（1）500万（2）1500万（3）开发费用=（120-10）+（500+1500）*5%=210万（4）允许扣除的税费 营业税=5000
9、*5%=250万 城建税及附加=250*（7%+3%）=25万 合计275万（5）其他扣除项目（500+1500）*20%=400万,扣除金额合计=500+1500+210+275+400=2885万 2、增值额=5000-2885=2115万 3、增值率=2115/2885=73.31%4、应纳土地增值税=2115*40%-2885*5%=846-144.25=701.75万,例3：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：（1）1月，通过竞拍取得市区一土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，面积各1
10、/3；（3）住宅楼开发成本3000万，分摊到住宅楼的利息300万，包括超过贷款期限的利息40万；（4）写字楼开发成本4000万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万，无法准确分摊利息支出，会所的所有权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元，将写字楼作价9000万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。要求:（1）计算应缴纳的营业税；（2）计算应缴纳的土地增值税。,解：（1）应缴纳的营业税=15
11、000*5%+250*5%=762.5万（2）应扣除的土地使用权的金额=（6000+240）*2/3=4160万（3）应扣除的开发成本=3000+480=3480万（4）应扣除的开发费用和其他费用=（300-40）+（3000+6240/3）*5%+（480+6240/3）*10%+（3480+4160）*20%=2298万（5）应扣除的税金=15000*5%=750万（6）增值额=15000-（4160+3480+2298+750）=15000-10688=4312万（7）土地增值率=4312/10688*100%=40.34%（8）应纳土地增值税=4312*30%=1293.6万,例4：2
12、009年，某单位（非房地产开发单位）转让办公楼一幢，取得转让收入10000万元，公司缴纳相关的税费（营业税、城建税、教育费附加、印花税）。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和相关的税费2000万元，投入的房地产开发成本3000万元；房地产开发费用中的利息支出500万元（能够计算分摊利息并提供金融机构证明），但其中有50万元的罚息。其他开发费用扣除按5%比例计算。计算该单位应纳的土地增值税。,解：（1）扣除项目 1）2000万 2）3000万 3）开发费用=（500-50）+（2000+3000）*5%=700万 4）营业税=10000*5%=500万 城建税及附加=500*（7%+3%）
13、=50万 印花税=10000*0.05%=5万 扣除合计=6255万（2）增值额=10000-6255=3745万（3）增值率=3745/6255=59.87%（4）应纳土地增值税=3475*40%-6225*5%=1186.75万,（二）出售旧房,1、评估价=重置成本*成新度折扣率2、扣除项目金额3、增值率4、应纳税额的计算 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率,例4：市区某公司将自用达6年的产权房屋出售，账面原值30万，累计折旧余额15.5万，经评估重置价格40万，成新度7成新，实际成交价35万。计算应纳土地增值税。,解:(1)旧房屋的评估价=40*70%=28万(2)有关
14、税金 营业税=（35-28）*5%=0.35万 城建税及附加=0.35*(7%+3%)=0.035万 印花税=35*0.5=0.0175万 税金合计=0.4025万 扣除项目合计=28+0.4025=28.4025万(3)增值额=35-28.4025=6.5975万(4)增值率=6.5975/28.4025=23.23%(5)应纳土地增值税=6.5975*30%=1.53万元,七、税收优惠,1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
15、,2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,八、征收管理与纳税申报,（一）申报时间 纳税人签订房地产转让合同后7日内。,（二）纳税地点,房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关 土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起7日内向税务机关办理纳税申报。,（三）土地增值税清算管理,1、土地增值税的清算的含义 2、开发项目的前期管理 3、土地增值税的清算受理4、清算审核方法 5、核定征收清算后再转让房地产的处理:,6、其他 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,
