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1、第六章 建筑物评估6-1 建筑物及其评估特点,一、建筑物及其分类（一）建筑物 建筑物是指人工建筑而成的建筑物和构筑物。建筑物主要包括用于居住和储藏的房屋及其他场所；构筑物建筑物以外的其他工程建筑，如道路、水坝和桥梁等。（二）建筑物分类 1.按经济用途分为 商用建筑 工业用建筑 住宅 公共设施 公共建筑,2.按结构构件材质分为 钢结构：建筑物承重构件为钢材 钢筋混凝土结构 混合（砖混）结构 其他结构二、建筑物估价时需考虑的基本因素 坐落位置 平面格局 面积 产权等 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装修质量和水平 建成时间 外观,三、建筑物的评估特点（一）房地分估 评估时应避免对建筑物或地产的
2、评估误差。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，不采用房地分估，极易导致低估建筑物所占地块的价值。（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 评估建筑物时，应以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。因为规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其它附着物所有权有国家无偿取得。（三）单独评估建筑物一般宜采用成本法（四）建筑物评估应在适法的前提下进行,6-2 建筑物评估的成本法,该方法的基本思想：基于建筑物再建造费用或投资，估算出建筑物在全新状态下的重置成本，然后减去各种损耗因素造成的贬值，得到其评估值。其计算式：评估值=重置成本 各种损耗贬值一、建筑物重置成本（一）建筑物价格（重
3、置成本）的构成 1.土地取得费（属地价组成部分）2.前期工程费 3.建筑安装工程费，包括建安工程费（预算定额计算）和工程附加费 4.配套费 5.建筑（设）期利息 6.建筑单位管理费 7.税金 8.建房利润,（二）建筑物重置成本的测算方法 1.重编预算法 该方法是根据被评估建筑物工程竣工图纸，按照编制预算的方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物的重置成本。其计算表达式：此方法计算出的重置成本更适合于更新重置成本。采用该方法计算重置成本的计算工作量大，因此适用于构造比较简单的建筑物。2.预决算调整法 该方法以决算的工作量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑物工程造价，再
4、加上间接成本，即为重置成本。,3.价格指数法 该方法是根据帐面成本，运用建筑业产值价格指数，推算出建筑物重置成本。其计算式：重置成本=帐面价值价格变动指数 该方法适用于单位价值小，结构简单，应用其它方法有困难时。二、建筑物各项损耗贬值的测算（一）建筑物有形损耗率的测算 1.使用年限法 其计算式：尚可使用年限的确定是计算有形损耗率的关键。当剩余土地使用年限小于建筑物尚可使用年限时，则以剩余土地使用年限未依据来计算。,2.打分法 该方法是根据建筑物的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准，进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的（由于有形损耗）成新率。其计算式：（二）建筑
5、物的功能性贬值估算 功能性贬值是由于建筑物用途、使用强度、设计结,构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。1.使用强度、用途不合理 将影响土地最佳效用的发挥（土地价值按最佳使用用途计算），其损失即贬值应计为建筑物的功能性贬值。2.设计及结构上的 缺陷 将造成有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常值，低于部分形成的价值损失是一种功能性贬值。3.装修、设备与总体功能的不协调 将造成标准过低，会影响建筑物功能的正常发挥，形成功能性贬值；造成标准过富，即超标准，将形成建筑物功能的浪费，即功能性贬值。（三）建筑物的经济性贬值估算 建筑物的经济性贬值是由于外界条件的变化而影响建
6、筑物效用的正常发挥，导致其价值的贬值。其贬值主要是建筑物利用率的下降，包括空房率增,加、出租面积减少，工业用房大量闲置等。从而导致建筑物收益减少。其计算式：三、建筑物评估举例 某办公楼位于市中心，占地面积600平方米，建筑总面积18000平方米。建于1976年6月，评估基准日1996年6月，根据计算土地使用权评估价为900元/平方米，土地总价为540000元。由于无直接收益，采用成本法评估。1.建筑物重置成本的测算 按预决算调整法测算建筑物重置成本（含利润、税,费），总重置成本为180万元。2.建筑物（实体损耗）成新率测算 现场观测，尚可使用60年，采用使用量（年限）法：3.建筑物功能性贬值测算 办公楼需进行内部格局的重新布置，以适应最佳用途的商业用途。内部格局的重新布置费用为9万元，即为功能性贬值额。建筑物不存在经济性贬值。4.建筑物评估值 评估值=重置成本（实体性贬值+功能性贬值）=重置成本75%90000=1800000 75%90000=1260000（元）,
