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1、第四章 房地产交易,主讲：刘雷,第四章 房地产交易,第一节 房地产交易概述,房地产交易是指房地产产权的变更和转移。包括房地产转让，房地产抵押、房地产租赁三种方式房地产交易主体广泛：政府机关、企事业单位、公司、金融机构、个人和外商等。房地产交易客体：土地使用权、房屋所有权、房屋使用权及其他项权利。房地产中介机构：房地产评估机构、房地产经纪机构和房地产咨询机构。房地产交易原则：合法、自愿、公平、互利和诚实信用等。,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度二、房地产价格评估制度三、估价人员资格认证制度,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法
2、规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度房地产交易价格不仅关系着交易当事人的私人权益（财产权益），而且也关系着国家的税费收益，因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人的合法权益和保障国家的税费的收益，促进房地产市场健康发展，具有重要作用。城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001 年8 月建设部令第96 号发布的城市房地产转让管理规定中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在
3、地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产部门如实申报成交价格，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格交纳有关税费。方为其办理房
4、地产交易手续，核发权属证书。如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度二、房地产价格评估制度城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
5、“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”,基准地价、标定地价和各类房屋重置价格,基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。他是该类土地在该区域的标准指导价。房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，
6、在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。,第一节 房地产交易概述,我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度三、估价人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业认证，取得资格证，并注册登记的人员。为取得注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房
7、地产转移给他人的行为。其他合法方式（只要权属发生变更，即视为转让）：1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更。2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产。3.因企业被收购、兼并或合并；4.以房地产抵债的；5.法律、法规规定的其他情形。房地产转让实质是房地产权属发生转移。房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让类型1根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。城市房地产管理法将原来的土地使用权转让与房屋所有权转
8、移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。2根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得土地使用权的房地产转让和划拨方式取得土地使用权的房地产转让。3根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让类型房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用
9、或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在管理实践中对此要严格区分。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让房地产转让条件1.出让土地使用权的转让条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让1.出让土地使用权的转让条件以出让方式取
10、得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50 年，原土地使用者使用10 年后转让，受让人的使用所限只有40 年。以出让方式
11、取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让2.划拨土地使用权的转让条件两种不同的处理方式：一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。转让管理规定规定以下几种情况可以不办出让手续：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和
12、军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让2.划拨土地使用权的转让条件 私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。由房地产市场管理部门在办理房地产交易
13、手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。,3.采取排除法规定了下列房地产不得转让：达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利
14、，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。,3.采取排除法规定了下列房地产不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争
15、议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,4.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999 年4
16、 月，建设部令第69 号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，大大活跃了存量房市场。,2007年12月1日，经济适用房管理办法）规定“经济适用房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普
17、通商品房住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得全部产权。”,2010年4月22日住房城乡建设部发布关于加强经济适用房管理有关问题的通知规定“经济适用房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。政府保障部门应对个人是否已交纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门
18、出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”。各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让（一）房地产 转让条件4.商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价
19、款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，涉及到广大购房者的切身利益。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，城市房地产管理法明确了“商品房预售实行预售许可证制度”。建设部第131 号令城市商品房预售管理办法对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让（一）房地产 转让条件4.商品房预售建房201053号对商品房预售管理的规定。土地使用权证书建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的。预售许可证。国务院规定禁止
20、商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让（一）房地产 转让条件申请商品房预售许可，应提交的证件和资料申请表营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明建设总投资25%。工程施工合同及关于进度的说明预售方案：位置、面积、竣工时间等并附预售分层平面图、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。接到申请后10日内作出答复，决定后10日内发证，房企10日内一次性公开全部准售房源及每套价格，并严格按照申报价格，明码标价销售。
21、不得预留房源。预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询。预售商品房合同签约之日起30日房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。,第二节房地产交易形式,一、房地产转让（二）房地产转让程序签订书面转让合同申报成交价格：签订合同后90日内审核：7日内书面答复核实申报价格缴纳契税和补地价：3%-5%房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产产权属证书（先房产管理部门办理房屋所有权证书变更登记，后土地部门办理土地使用权变更登记。）,第二节房地产交易形式,一、房地产转让（三）房地产转让合同双方当事人姓名或名称、住所房地产权属证书名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得
22、方式和年限房地产用途或使用性质成交价格及支付方式：必备条款房地产交付时间违约责任其他约定,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁房地产租赁是房地产市场一种重要的交易形式，是房地产产权所有人或其他合法权利人，将房地产在一定期限内租赁给他人使用，并收取租金的行为。2010年12月1日住建部商品房屋租赁管理办法，租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。（一）主体权利与义务1.出租人的权利和义务2.承租人权利和义务,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁（二）租赁客体公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得
23、房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。违反规定改变房屋使用性质、法律法规规定禁止出租的其他情形。,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁（三）租赁合同1.房屋租赁合同的概念及内容 租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，
24、并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁（三）租赁合同1.房屋租赁合同的概念及内容 商品房租赁管理办法对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、结构、装修及设施状况；房屋和室内设施的安全性能 租赁用途和使用要求；租赁期限（最长20年）；租金和押金及交付方式；（租金标准是合同的核心之一，划拨土地上房屋出租，应土地收
25、益上缴国家）,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁（三）租赁合同1.房屋租赁合同的概念及内容 商品房租赁管理办法对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：房屋维修责任；（必备条款）转租的约定；变更和解除合同的条件；物业服务、水电气等相关费用的缴纳 争议解决办法和违约责任；当事人约定的其他条款。,合同法规定：租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租
26、人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，非责任人因此付出的修缮费用，可以折抵
27、租金或由出租人分期偿还。,第二节房地产交易形式,二、房地产租赁（四）租赁登记城市房地产管理法规定“房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”实行房屋租赁合同登记备案可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。同时签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30 日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；当事人的
28、合法身份证件；市、县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。,租赁登记备案，开具房屋租赁登记备案证明（3个工作日）房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。,房
29、屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租的证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出
30、租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。,租赁合同的终止自然终止租赁合同到期，续租的应提前三个月提出符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的因不可抗力致使合同不能继续履行的人为终止无效合同的终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自转租的将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的无正当理由、拖欠房租6个月以上的公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的承租人利用承租的房屋从事非法活动的故意损坏房屋的其它,第二节房地产交易形式
31、,三、房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；抵押人和抵押权人的抵押合同。特点：不转移占有抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人抵押权人和债权人是同一人,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押类型（两大类）预购商品房贷款抵押（按揭抵押）在建工程抵押（开发贷
32、）预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为
33、抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押（一）房地产抵押的限制条件城市房地产抵押管理办法(建设部令第98 号)规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物
34、保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押（二）房地产抵押合同房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。房地产抵押合同一般应载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；主债权的种类、数额；抵押房地产的处所、
35、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；所有权的归属或使用权的归属 抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；债务人履行债务的期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决的方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。担保范围。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。,第二节房地产交易形式,三、房地产抵押（三）抵押登记和评估抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记抵押登
36、记部门房地合一房地产管理部门地上无定着物的出让土地使用权抵押土地管理部门 房地产抵押估价商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，市场价格变化较大时，可缩短,.房地产抵押的一般规定可合并
37、抵押，也可分割抵押，还可以再抵押房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董理事会或股东大会通过有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的
38、使用年限减去已经使用年限后的剩余年限以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意,.房地产抵押的一般规定预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单
39、应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失,第三节 商品房销售,商品房销售包括商品房现售和预售。商品房买卖合同应包括以下主要内容：当事人名称和姓名、住所；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、装修标准承
40、诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任；双方约定的其他事项。,第三节 商品房销售,商品房销售禁止行为：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。合同无效情形国办发20111号:限购令,计价方式 商品房销售可以按套(单元
41、)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面
42、积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比（产权登记面积 合同约定面积）/合同约定面积100%合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产
43、开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑积均发生误差时的处理方式。,中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之
44、日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,第四节 房地产权属登记,房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄(权属档案)的法律行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。未经登记，法律另有规定的不发生效力，产权登记对抗善意第三人。预售在交付使用之日起90日内，现
45、售在合同签订之日起90内,第四节 房地产权属登记,房地产权属登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益 保证交易安全，减少交易成本 房地产权属登记是房地产管理的基础工作 权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据,我国的房地产权属登记制度的特点,我国现行的房地产登记制度，主要有以下几点：房地产权属登记由不同登记机关分别登记 房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。,房地产权属登记具有公信力 依
46、法登记的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。房地产权属登记实行及时登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律有效保护，且要承担相应的责任。颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。一、土地登记土地登记分为：土地总登记、土地使用权初始登记、土地变更登记、土地
47、注销登记和其他登记。1.土地总登记（土地普查），是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30 日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。一、土地登记2.初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。划拨方式取得国有建设
48、用地使用权出让方式取得国有建设用地使用权划拨方式取得国有建设用地使用权转为出让方式取得建设用地使用权租赁方式取得国有建设用地使用权作价出资或者入股方式授权经营国有土地使用权农民集体土地所有权农民集体建设用地使用权集体农用地使用权土地使用权抵押登记地役权登记,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。一、土地登记3.变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（无土地转移登记）4.注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）
49、依法征收的农民集体土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。因自然灾害造成土地权利消灭的 非住宅国有建设用地使用权期限届满，未续期批准的。5.其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。,第四节 房地产权属登记,我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。二、房屋登记（一）国有土地发范围内房屋登记1.所有权登记：初始登记、变更登记、转移登记、注销登记2.抵押权登记：设立、变更、转移、注销；最高抵押权登记（设立、变更、转移、注销、确定）3.地役权登记4.预告登记5.其他登记（二）集体土地范围内房屋登记三、房地产权属证书四、房地
50、产权属统一登记,第五节 土地使用权出让,一、土地使用权出让的含义国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义一般包括以下内容：土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有
