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1、学生实训报告（理论课程的实训课用）,房地产政策法规实训作业房产税对中国楼市的影响分析 专业：房地产经营与管理 班级：2班 代表：廖应卿 组员：许春辉 冯启帆 梁成勇 秦万盛 孔祥达,房价高涨的原因什么？,根据网上的资料和对林教授的观点的分析我们总结出以下的观点第一 土地问题第二 中国人的思想观念第三 政府对土地的使用监管目的不明确 地方财政对土地出让收入的依赖第四 投资者的投机心理第五 开发商缺乏商业道德 大量空置楼盘哄抬价格第六 通货膨胀 第七 中国处于社会主义初级阶段 房改始于1980年 相关部门对于房地产业的监管缺乏经验第八 政府各项新政策意在遏制房价高涨但是制定的政策没有从中国的国情出
2、发并未能解决根本问题（本小组认为征收房地产税只是限制消费不能解决主要矛盾-楼盘供应量小于市场需求量）第九 房地产市场缺乏竞争力（房地产与其他的行业不同楼房又是生活的必需品；建设楼房需要大量的资金投入在我国生存型行业较多服务型行业较少。往往竞争结果可能始终都是大公司在左右房价）第十 中国处于社会主义初级阶段经济基础决定政府不能频繁采用经济手段调控房价（我所指的经济手段是指由政府出资兴建楼房，政府参与竞争）,中国的土地问题,以黑龙江的漠河市和云南省腾冲县划一条直线为界,该线东南部人口多,该线西北部人口少。随着进城务工人员的增多和西北部的人口逐渐减少，两地区的经济发展程度和人口密度逐渐拉开距离，随着
3、国家近几年实行“西部大开发”政策，使西部地区人口逐年增加。西部高原地区人口稀疏，大体有塔克拉玛干沙漠中部、昆仑山脉、青藏高原北部，这些地方有的事常年干旱，有些是终年积雪，环境相对比较恶劣，适应居住的地方并不多。既然都不适宜居住，就更不用说使用了。,中国人的观念,目前，我国已是世界上住宅自有率最高的国家。资料显示，十一五期间我国城镇住房自有率已高达82%，农村的住房自有率更高。而世界大多数国家的住房自有率为3050%，美国 为65.6%、英国 为69%、荷兰为 52%。而在日本，截至2008年10月1日，东京、名古屋、大阪三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54.9%，以名古屋为
4、中心的中京都市圈住房自有率为60.3%，以大阪为中心的近畿都市圈住房自有率为58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。显然，我国的住房自有率已远超欧美发达国家。但我国的住房问题好像比这些国家要严重得多，一直是怨声载道骂声不断。为什么会出现这种现象？我们知道，在世界大部分国家，商品房市场是用来解决中高收入家庭的住房问题的，而低收入人群的住房问题主要是通过政府的保障房体系来解决。很多人抱怨我们的房价过高，实际上欧美主要国家的房价都不低。在日本东京买套40平方米的住房要约3000万日元，而刚工作的大学生每月收入才20万日元，但他们对房价的愤怨没我们严重。,
5、产生这种现象的原因,这种现象的产生，除了政府保障房没跟上外，还和我们的消费观念有关。我国居民习惯于居住自有住房。而在法国，“低收入者租房，高收入者买房”已经成为约定俗成的惯例，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。德国住房的主流也是租房。据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57的家庭是靠租房过日子的，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的42%,引起不满的原因,不容否认的是，房改以来，在政府、房产商、银行等的共同推动下，我国的商品房市场发展近乎疯狂，房价猛飙。本来，商品房价的高低与低收入群体是无关的，商品房价再高，也不会引起他们的怨愤
6、，就如同飞机、名酒的价格再高也不会引起他们的不满一样，因为低收入群体不需要购房，他们的住房问题主要是靠政府的保障房来解决，而不是被赶到商品房市场和高收入群体一起“争房”。但目前的现实却恰恰是在一起“争房”，一些刚刚毕业的大学生甚至也加入了这一行列。向往改善居住条件的低收入群体，想买房却买不起，而保障房建设又没有跟上来，在住房愿望落空的情况下，就只好以骂怨来泄愤了。,中国住房观念与发达国家的对比,我国居民习惯于先购房再结婚，否则就会被戏称“裸婚”。而在日本，结婚时能买房者凤毛麟角，大多数年轻人不仅在结婚时选择租房，而且婚后相当长一段时间也是过着租房的日子。日本租房结婚者比例高达67.1%，25至
7、29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，30至34岁和40至44岁之间的人拥有自有住房比例分别为29.9%和57.7%。也就是说，在日本，40岁以下的人群租房居住已成为常态。德国统计局的数据显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有必然关系。德国单身家庭租房的比例为76，无子女家庭租房的比重为52。德国年轻人极少买房，购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。同时，我国居民还崇尚更宽阔的生活空间，一旦有条件就追求“有天有地有庭院”的自得情怀，追求“房宽地宽心亦宽”的自由心境。而在日本，一般将面积超过80平方米的住房称为“大型住宅”，40至80平方米间的为“标准住宅”，40平方米以下的为“小型
8、住宅”。德国人崇尚节俭，住房的面积一般也不是很大。据统计，德国租用住房的使用面积平均每套为69平方米，而买房人每套住房的使用面积平均为121平方米。,中国住房观念的反思,显然，在住房供应体系已发生根本性变革的情况下，中国人对于住房那种固有的传统的思想依然根深蒂固，那就是该有属于自己的房子，似乎没有属于自己的房子，就没有家，无法安稳、没法生活一样，所以每一个人都在努力追求属于自己的那片瓦。房地产业的利益阶层也利用舆论不断地强化这一传统观念，大肆宣扬“居者有其产”、“有恒产才有恒心”、“安居才能乐业”，并配以现代社会的“平等”观念和“理财”观念来对所有人进行不断的洗脑，使房子成为了人们心灵的居所、
9、精神的归宿、成功的标志，还担负着财富的储值功能。结果把所有人都驱赶到了房地产市场，没房的要买房，有房的换大房，大房的要多房，多房的玩炒房。正是在这种心态和观念的推动下，全民购房运动轰轰烈烈地持续了十多年，疯狂而豪爽地推动着中国房地产业的突飞猛进与欣欣向荣。由此可见，在市场经济条件下，虽然我们很多观念都已和西方接轨，但我们的住房观念和西方依然相距甚远。在住房供应模式这一硬件已发生根本性改变的情况下，我们的住房观念等思维软件也该改变了。我们是否可以放弃“有房才有家”的观念，逐步适应租房生活？我们是否可发扬节俭的美德，尽量不去追求那份过分宽敞以节约资源？西方发达国家大学毕业生要工作几十年后才能够买一套房，我们是否也可以晚一点再买房？对于住房问题，在政府加强保障房体系建设并切实解决好户籍、保险、上学等实际问题的同时，或许也到了调整我们的心态，改变我们观念的时候了。,
