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1、房屋登记办法 暨相关政策衔接,中国房地产研究会产权产籍和测量委员会,登记制度是物权法律制度中的核心规则和环节,财产归属，简单讲，不动产看登记，动产看占有。因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。完善的登记制度可以为市场经济发展奠定基础，充分发挥物的效用。,第一部分房屋登记办法,房屋登记办法立法主旨,办法定位：房屋登记的程序法登记定位：非行政强制行为登记启动：申请启动为主 协执启动为辅 职权启动为例外,依申请启动,以共同申请为原则以单方申请为例外 单方申请的情形有：第十二条规定的情形；建筑区划内依法属于全体业主共有的,房地产开发企业申请房屋所
2、有权初始登记时申请登记；（31）最高额抵押确定登记中，当事人协议或协执确定；（58）预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可单方申请（69）异议登记申请人或权利人持材料申请注销异议登记（79）法律、法规规定的其他情形。,财产的所有形式：单独所有和共有。共有不同与公有 公有财产已经脱离个人而存在。共有：共同共有和按份共有 共有人对财产没有约定或约定不明的，除具有家庭关系的外，视为按份共有，不能确定出资额的视为等额享有。共同共有：1、特征：对共有财产享有均等的权利。2、主要形式：夫妻共有、家庭共有、遗产 分割前。3、处分原则：一致决。,按份共有（分别共有）：1、特征：按对应的份额享有相应的权利
3、和承担应相的义务。2、主要形式：多为约定。3、处分原则：（1）多数原则、三分之二以上同意可以处分共有物；（2）无特殊约定的，可以单独转让其享有的份额，同等条件下其他共有人可优先购买。,一、总体框架,1、原则规定和登记行为两大部分。2、具体登记分为：国有、集体土地两类。国有、集体各类以所有权、用益物权、担保物权为主线，对权利的设立、变更、转移、注销（撤销）具体行为登记的要件、程序做出规定。,二、新增、调整内容,（一）关于登记范围 1、由城市规划区内的国有土地上房屋调整为国有、集体土地上的所有房屋。2、由狭义上的“房屋”调整为广义上的“房屋”。（二）关于登记载体 1、确定了登记簿在房屋登记中的地位
4、和要求，明确了登记簿与房屋权属证书、证明的关系。2、增加了登记证明。3、改变了办理房屋抵押在房屋所有权证书做注记的做法。4、取消了房屋共有权证书。,房屋登记办法依据的上位法物权法适用范围：物的归属和利用而产生的民事关系城市房地产管理法适用范围：城市规划区内国有土地村庄和集镇规划建设管理条例适用范围：制定和实施村庄、集镇规划，在村 庄、集镇规划区内进行建设。,狭义上：房屋是指有上盖、有一定围护、有一定高度，供人类居住或利用 的空间。广义上：房屋包括狭义上的房屋等建筑物 及构筑物。广义上房屋的渊源：城市房地产管理法第二条第二款：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”,二、新增、调整内
5、容,（三）关于登记类型 1、取消了房屋总登记。2、增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记四种具体登记类型。3、对最高额抵押登记做出具体的规定。4、对在建工程抵押登记做出具体的规定。5、对集体土地上房屋登记做出单独的规定。6、对依职权更正做出了具体的规定。,二、新增、调整内容,（四）关于登记单元 1、住宅：国有土地上，成套住宅为套，非成套房屋为幢、层、间；集体土地上，独立建筑或套、间。2、非住宅：幢、层、套、间等。登记单元编码（五）关于登记审查 1、规定了登记机构询问申请人的基本内容和具体的要求。2、规定了实地查看的具体情形。3、规定了申请材料审核的具体要求。,二、新增、调整内容,（六）
6、关于登记人员 1、登记人员具备专业知识 2、审核人员持证上岗（七）关于登记要求 1、登记申请。共有房屋共同申请。未成年人的，监护人申请。申请人不能到场的，委托人代为申请。区划内业主共有开发企业一并申请。2、协执登记。依人民法院、仲裁委员会生效的法律文书、人民政府征收决定。,二、新增、调整内容,（八）关于登记撤回 在申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（九）关于登记生效 记载于房屋登记簿（十）关于登记赔偿(92)1、为登记机构及其工作人员违反登记办法规定给他人造成损害的。2、登记机构有权追偿。3、涂改、毁损、伪造房屋登记簿行为,二、新增、调整内容,（十一）关于用语 1、证明与证书
7、。如所有权第三十条（三）与在建工程第六十条（五）。2、注销、撤销和吊销。如所有权第三十八条与第八十一条。（十二）关于变更登记与更正登记 变更：登记后记载内容对象自身出现变化 更正：登记后发现记载内容对象记载错误 与真实情况不符,三、总则,（一）本章的主要内容 立法目的、立法依据、基本概念、监管体制、登记要求、人员要求（二）几个要说明的问题 1、关于本办法的名称 2、关于登记的性质 3、关于登记机构的设置,民事：登记以当事人的合意为基础，是平等主体之间的法律关系；基于当事人的请求，登记请求权是民法的请求权；登记机构本身并不负责审批或者核准。行政：主体是行政机构；依职权做处；房地产登记的特殊法是城
8、市房地产管理法，是房地产管理的法定制度。,三、总则,（三）重点条款说明 1、第二条：房屋登记的概念 2、第五条：房屋登记簿 3、第六条：房屋登记人员的要求,四、一般规定,（一）本章的主要内容 登记程序、登记原则、登记单元、登记申请、登记审查、登记撤回、登记时限、登簿发证、登记查询（二）几个要说明的问题 1、关于权利主体一致 2、关于审查的性质 3、关于登记公告,四、一般规定,（三）重点条款说明 1、第七条：登记的程序 2、第九条：材料目录公示 3、第十条：基本单元 4、第十一、十七条：资料要求,5、第十二、十三、十四、十五：申请 6、第十八条：登记询问 7、第十九条：实地查看 8、第二十、二十
9、二条：审查原则,关于询问,询问内容包括但不限于：1、申请人身份真实性询2、共有情况询问3、责任告知性询问 4、其它待明确的事项 询问的方式单独设计询问表，列出询问事项在申请书上设计询问栏,四、一般规定,9、第二十三条：登记时限 10、第二十五条：权证发放 11、第二十八条：登记查询,五、国有土地房屋登记,（一）本章的主要内容:物权确立的条件和要件所有权：设立、变更、转移、注销登记抵押权（一般、最高额、在建工程抵押）：设立、变更、转移、注销登记地役权：设立、变更、转移、注销登记预告登记（预购、所有权转移、抵押权预告）：设立和转本登记其他登记：更正与异议登记,（二）几个要说明的问题,1、基于法律行
10、为的物权变动与非基于法律行为的物权变动，物权公示的区别。基于法律行为的物权变动,主要是当事人合意行为，体现意思自治原则，符合法律规定、通过合意加公示来完成。非基于法律行为的物权变动，直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权的变动。2、一般抵押权,抵押权人与抵押人、债务人一般抵押权特征：不转移占有、具有优先顺位受偿；可以为自己或第三人的债务提供担保；具有从属性，随主债权成立、转移、消灭；同一物上可以设定多个抵押权；是否允许超值抵押尚存在争议。,（二）几个要说明的问题,3、最高额抵押权4、在建工程抵押5、抵押房地产的转让6、地役权的设立7、预告登记的特点、效力8、更正与异议登记的特点和效力,六、集
11、体土地房屋登记,（一）本章的主要内容所有权：初始、转移、变更、注销登记抵押权（乡镇、村企业厂房等建筑物）：设立、变更、转移、注销登记（二）几个要说明的问题1、发证自由流转2、村民住房发证特殊性 注意：身份、要件、程序、流转、时限,3、公告是集体土地上房屋初始登记的必经程序；补办权属证书也应在农村集体经济组织范围内公告。4、受让人为本农村集体组织成员的，除法律、法规另有规定的外，不予办理。5、农村集体经济组织成员的确认。,七、法律责任、附则,第二部分房屋登记簿,房屋登记机构应当按照物权法、房屋办法、房屋登记簿管理试行办法的规定，建立健全房屋登记簿制度。,一、什么是登记簿？效力、管理、内容房屋登记
12、簿（简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（简称“登记机构”）按照登记规则制作和管理，用于记载房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的特定簿册。,二、登记簿设立的依据,物权法第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权法第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权法第十七条规定：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋登记办法房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。,三、登记簿的法律效力,是房
13、屋登记的最终成果，记载于登记簿后 1、对公众：产生正确性推定的效力，据此交易可依照登记的公信力受到保护。（公信力：指即便登记簿的记载存在错误，第三人也有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人）(善意、对价、登记)2、对登记机构：产生约束力，未经法定程序不得修改、增删。3、例外：异议登记后，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。,四、登记簿的形式 主要有纸介质、电子介质两种。倡导：积极创造条件建立电子介质的登记簿。登记簿记载分为：预登记和本登记 未采取从物理实体上将预登记和本登记截然分开的做法，而采取了“内分型不分”,五、登记资料、登记簿、权证间
14、的关系,来源、性质、功能上存在差异通过登记程序形成登记资料按照登记簿内容要求从登记资料中形成登记簿根据登记簿按照权证（权属证书、登记证明）的内容打印证书、证明登记资料（）登记簿 权证,六、登记簿的编成 采取物的编成主义房屋登记簿应当按照房屋基本单元建立。房屋基本单元应当有唯一的编号，登记簿应当以房屋基本单元的编号为序排列。建筑区划内和单幢建筑物内归业主共同所有的公共部位，应当在房屋进行初始登记时单独记载，与房屋基本登记单元的登记簿形成关联。,七、记载的内容按照繁简适宜的原则设计,登记簿的内容。登记簿包括：房屋基本状况：房屋权利状况部分：房屋所有权、房屋他项权利 其他部分：预告登记、异议登记、查
15、封登记,八、建立步骤,办法实施后办理登记的房屋，应当建立房屋登记簿。2010年前，对已登记的全面建立。,九、登记簿的查询,查询基本状况、查封等权利限制状况 单位、个人提供身份证明材料可以查询。查询、复制房屋登记簿上的相关信息 权利人、利害关系人提供身份证明及属利害关系的，可以查询、复制相关信息。,登记簿的查询,台湾不动产登记查询 查询申请 查询证明,十、登记簿的参考样式及填写,纸质登记簿活页式参考式样集合单元建立时间关联指标,十一、纸介质登记簿使用常见问题答疑,1、为什么不采取单页方式？2、采用活页有何好处？3、为什么登记簿封面有丘号、编号和门牌号？4、登记簿封面的门牌号和基本状况部分房屋坐落
16、有何关系？5、为何不单独设立地役权登记用纸？,6、登记簿如何管理？7、如何提供登记簿查询证明？,第三部分相关制度政策的衔接,一、房屋登记法律政策体系,法律：物权法城市房地产管理法规章：房屋登记办法、房地产抵押管理办法规范性、指导性文件：关于贯彻实施房屋登记办法的通知（建办住房函2008249号)关于印发房屋登记簿管理试行办法的通知（建住房200884号）关于印发纸介质房屋登记簿参考式样的通知（中房住研权字2008)第25号）关于做好房屋登记审核人员培训考核工作的试行通知（拟定中）房地产登记技术规程,二、法律法规效力问题,宪法法律行政法规地方性法规规章 部门规章、地方政府规章规范性文件,三、实施
17、中需要注意的具体问题,1、依法属于业主共有的公共部位的登记,规划确定、预售限制、明确范围、依法登记、权利共有依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，依规划管理部门批准的建设工程规划许可确定房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交预售方案及列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件。一经明确应予公示，不得随意更改，也不得纳入预售范围。依法属于业主共有的公共部位的范围：建设单位申请登记时应当列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。,建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并
18、申请登记。房屋登记机构对依法属于业主的共有部分，应当单独建立登记簿，与房屋登记单元建立的登记簿中单独予以记载，不颁发房屋权属证书。,2、预售登记备案与预告登记的衔接,备案监管、合同微调、先备后登、相互衔接办法实施后，各地应按照城市房地产管理法的要求，继续做好商品房预售合同登记备案工作。各地印发的商品房预（销）售合同示范文本中，要增加当事人办理预告登记的内容，以及依法属于业主共有的具体范围的有关条款。办理预购商品房预告登记申请人提交的商品房预售合同，应当按照办法的要求，先经过商品房预售合同登记备案。,3、办理抵押登记的衔接,物权法第191条的理解，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所
19、得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。（1）并案办理 转让抵押房屋的所有权，受让人在转让房屋上申请设立新的抵押的，登记机构可以将原抵押权注销登记、房屋所有权转移登记、房屋新的抵押权设立登记一并办理。,（2）在建工程抵押 办理在建工程抵押时，应查阅抵押物有无商品房预售合同登记备案；已备案的房屋，不予办理。（3）商品房预售 建设单位申请办理设定抵押的在建工程项目的商品房预售许可证，应当提交经抵押权人同意的证明，并在签订商品房预售合同前，办理所售房屋的抵押注销登记。,4、关于夫妻共有房屋问题,各地做法不一，各方观点不一。办法实施前，已登记的房屋转让的，询问环节增加：是否为夫妻共有财产的询问。如是，必
20、须双方，如否，应提供具结保证。属双方共有登记为单方的，通过更正登记，更正为双方共有。办法实施后，申请登记的 登记时，通过询问等明确为共有或单方所有，记入登记簿。不认可“隐型共有”。详见释义p53,5、根据司法建议书可否启动登记,司法建议属于建议性质，并不具有法律约束力，更不是要登记机关协助执行。人民法院的司法建议，登记机构应当对其有足够的重视。如果司法建议所提及的权属登记事项确有错误，登记机构应当予以启动更正登记。,案例,某开发企业开发建设综合楼。1、将在建工程抵押给甲银行；（实地查看）2、办公楼设定最高额抵押给乙银行；3、符合预售条件申请预售（范围内，抵押权人，解抵押，办预售许可）4、买受人购房并向丙申请按揭贷款；（依约定办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记）；5、某开发企业将原欠乙银行的债务纳入最高额抵押范围（最高额抵押变更登记，注意要受影响的其他抵押权人同意）,6、房屋竣工后，开发企业办理登记，在建工程抵押登记转为一般抵押登记。（初始登记、一般抵押登记）7、房屋竣工后，买受人办理房屋所有权登记。（预登记转为本登记）8、丙银行将抵押权转移给乙银行。9、两年后，买受人将尚未解除抵押的房屋转移给王某，双方签订买卖合同。10、王某向丁银行申请抵押贷款的方式购买该房屋。（一并登记）,谢 谢联系电话：01088083152 电 邮：,
