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1、契税政策解读,尹茂春2011.06,简要概述,契税暂行条例自1997年10月1日开始执行，属农业“四税”之一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组成部分。契税是我局第一大税种，2010年入库1.2亿，占总收入35%，占三分之一强。由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：印花税、城市维护建设税、屠宰税等,纳税义务人,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。承受是指出让、购买、受赠、交换等方式。,征税对象,契税的征税对象
2、为转移土地、房屋权属。权属是指土地使用权、房屋所有权。,征税范围,1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让期限：工业30-50年；商业40年；房地产开发70年。地价：工业每亩11.2万元；房地产每亩70万元。,征税范围,2、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地流转的概念：集体土地使用证、集体建设用地（流转）土地使用证、国有土地使用权证、海域使用权证等。,征税范
3、围,3、房屋买卖房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由承受者交付一定货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。,征税范围,4、房屋赠与房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为；以获奖方式取得的房屋，实质是接受赠与房产，应缴纳契税。,征税范围,5、房屋交换房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的使用权或所有权的行为。,征税范围,6、以下几种特殊情况，视同土地使用权转让、房屋买卖：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖的方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；,征税范围,7、其他相关规定（1）买房拆料或翻
4、建新房，应照章征收契税。（2）对无权属证明的集体房屋，已发生权属转移行为但未办理权属转移证明的，房屋权属承受方应缴纳契税。（3）对农村集体土地新建住宅，出售给本集体以外的单位或个人，承受者同样应缴纳契税。,计税依据,计税依据的确定则分以下三种情况：土地出让、转让、房屋买卖：计税依据为成交价格。土地、房屋赠与：计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格确定。土地、房屋交换：计税依据为所交换房屋的价格的差额。,计税依据,成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当
5、地市场价格确定。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。,计税依据,出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置
6、补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。,计税依据,大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格。评估系统评估价格与房屋转让价格比较，规定比例，比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。,计税依据,根据国家土地管理相关法律法
7、规和中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。,计税依据,减免土地出让金，不得减免契税。买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中。房屋附属设施有关契税政策规定（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款
8、计征契税。（3）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当在确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,税率,根据辽宁省契税暂行实施办法的规定，非住房和非普通住房，契税税率为4；个人购买普通住宅的暂减按3征收；唯一普通住房，实行减半征收1.5%，对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率1%。概念：普通住房P35、唯一住房。全国基本上3%或4%，税法规定3%-5%。,应纳税额的计算,土地出让、转让，房屋买卖 应纳税额成交价格税率土地、房屋赠与 应纳税额该房屋的市场价格税率土地、房屋交换 应纳税额所交换房屋的价格的差额税率,纳税义务发生时间,纳税人签订房屋权属转移合
9、同的当天，或纳税人取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。,纳税义务发生时间,2010年汇算清缴会议，有关契税政策：大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知（大地税函2009145号）是对土地权属转移契税申报缴纳相关事宜做出的相关规定，目前房屋买卖、土地使用权转让行为的申报暂按原有政策执行。对纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿
10、等费用，其支付时间与入账时间不一致的，按照“孰先”的原则确定纳税义务发生时间。城市基础设施配套费的契税纳税义务发生时间从属于国有土地使用权契税纳税义务发生时间，纳税人按规定时间申报和缴纳契税时，不论城市基础设施配套费是否缴纳，均应计入计税依据一并申报缴纳契税。,纳税地点,契税的纳税地点为土地、房屋所在地的地方税务机关。市内四区：由地税局直属局统一征收。各县（市）区：由各县（市）区地方税务局负责征收。,纳税期限,纳税人应自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。在契税征收机关核定的期限内交纳税款。房屋、土地转让：目前是在办理房屋所有权证、土地使用权证前缴纳契税。土
11、地出让：自2009年11月1日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。,征收管理,纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属转移变更登记手续。,减税免税,1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗
12、、科研和军事设施的免征契税；2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；此项规定是指公有制单位为解决职工住房，以集资建房和单位购买普通住房的方式，经县以上人民政府房改部门批准，按房改政策出售给本单位职工的，且仅限于第一次，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；4、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；,减税免税,1、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税；2、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后
13、，纳税人重新承受土地、房屋权属的，对成交价格中相当于政府补偿价款的部分免征契税，超过部分按规定征税。,减税免税,1、对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。2、个人购买经济适用住房，减半征收契税；,减税免税,1、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。2、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。公租房房源有建设的、购买的、受赠的。涉及到契税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种，均有优惠规定。税收优惠就是一个字“免”。,减税免税,1、非公司制企业，整体改建后，对改建后的
14、公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。只适用于非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司、有限责任公司整体改建为股份有限公司。财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2008175号),减税免税,2、企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。,减税免税,3、企业改制其他有关契税政策：（1）企业合并，且原投资主体存续的
15、，合并后企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。（2）企业分立，且投资主体相同，对派生主、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。（3）在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征契税。但新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。（4）非国有独资企业或国有独资有限责任公司，占新设公司50%以上股份的，新设方承受该国有企业土地、房屋权属的，免征契税。（5）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属，免征契税；（6）国有、集体企业出售，安置30%以上职工，服务合同3年以上，对承
16、受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置，免征契税。事业单位改制类同此政策。（7）企业实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋，按出售政策对待，否则征收契税。（8）债转股，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（9）对国有资产进行行政性调整和划转，发生土地、房屋权属转移，不征收契税，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。,退税规定,按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。对已缴纳契税的购房单位和个
17、人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。,有关房屋出租,1、.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。2、对个人出租住房取得的所得减按10的税率征收个人所得税。3、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。4、对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。5、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。6、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得
18、税。,目前大连市普通住房标准是如何规定的？,目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下：小区容积率1.0以上；房屋建筑面积144平方米以下;房屋价格每平方米10，000元以下。上述三个标准必须同时具备。除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房标准。原庄河市标准为5000元。花园口别墅问题。,如何认定是否为家庭唯一住房？,唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房（包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等）即为唯一。-转发辽宁省财政厅 辽宁省地方税务局 辽宁省住房和城乡建筑厅（大财法2010
19、1083号）,购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证明？,在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为家庭唯一住房。不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。,户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？,如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住
20、房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。-财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）,关于新契税政策执行时间,大连市契税政策是从2011年1月17日调整的，此前办理缴纳契税的，契税税率仍按原标准执行，即个人购买普遍住房的，契税税率为3%，减半征收。此后办理缴纳契税的，契税税率按财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）规定执行，个人购买普通住房，符合家庭唯一住房条件的，才能按1.5%的税率缴纳契
21、税，不属于家庭唯一普通住房的，按3%的税率缴纳契税。,现行常用政策,关于继承法定继承人继承房屋产权，不征收契税。非法定继承人继承房屋产权，按照赠与征收契税。关于法定继承人配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；关于非法定继承人,现行常用政策,关于离婚后产权证办至一方离婚后将产权证办至一方，属于房屋共有权的分析，无论产权证办到谁的名下，都不征收契税。前提：房屋所有权共有,土地成交价格的契税规定,企业从政府购买土地，最初的成交价是每平方米168元，支付金额后，政府又退回一部分变成每平方米68元，请问在缴纳契税时应以哪个价
22、格作为计税依据？以企业与政府签订的土地出让权使用合同和政府土地批件上的价格作为契税的计税依据。,加收滞纳金,问土地出让缴纳契税时，滞纳金应从何日起开始加征？按照大地税函【2009】145号文件规定：对2009年11月1日前取得土地使用权的单位和个人，自大连市地方税务局关于土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通告发布之日起，至2009年11月10日前，由各主管契税征收的地税机关集中办理纳税申报，具体缴税期限由主管征收机关根据实际情况确定，最长不得超过3个月。纳税人未按照上述规定时间办理契税纳税申报并缴纳税款的，从2009年11月11日起加收滞纳金。,具有土地权属转移合同性质的凭证,大连市地方税务局
23、关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知（大地税函2009145号）文件规定的：自2009年11月1日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。请问“具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书”指的是什么？中标通知书是否属于具有土地权属转移合同性质的契约？大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知（大地税函2009145号）中：“具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书”，主要指企业通过“招拍挂”等方式取得土地使用权过程中，与相关部门签订的中标通知书、成交确认书、土地出让金缴款收据等系列相关凭证。,
