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1、第四章第九节 物业保险,课前小研究,物业管理管理中常见的灾害和事故有哪些？保险在物业管理中有何作用？物业管理过程中可买哪些保险?,第一 物业风险管理,一、物业（一）风险及其类型 1风险的含义 从管理的角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。它具有负面性、不确定性和可测性等特征。,2风险的种类,按照损失的性质分为纯粹风险与投机风险。纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风;投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。按照风险的对象分为财产风险、责任风险及人身风险。财产风险是指相关财产发生损毁、灭失和贬值的风险；责任风险是指他人遭受的财产损失或身体伤害，在法律上负有
2、赔偿责任的风险；人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间是不确定的。,（3）按风险发生的原因分为自然风险、经济风险、技术风险等。自然风险是指自然因素和物理现象造成的实质风险；经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致价格涨跌、产销脱节等风险；技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。,3风险成本 风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。,（二）物业风险,1物业风险的含义及特点 物业风险是指物业在特定客观条件下、特定期间内，发生某种损失的
3、不确定性或可能造成损害的差异程度。在物业管理的过程中，物业风险具有以下一些特点。(1)风险损失发生频率的不确定性。(2)风险损失发生时间的不确定性。(3)风险发生空间上的不确定性。(4)风险导致的损失程度的不确定性。,2物业风险损失的类别(1)财产风险损失。(2)责任风险损失。(3)人身风险损失。3物业风险产生的条件(1)实质性有形的危险因素，指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害频数和程度不同的促成因素。(2)道德和心理危险因素，指由人的道德心理因素而引发的损害促成条件。,二、物业风险管理及步骤,(一)物业风险管理的含义 所谓物业风险管理主要是指物业管理公司利用各种自然资源和技术手段
4、对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。,(二)物业风险管理的运作步骤,1.确立风险管理目标 风险管理目标可分为损失前目标和损失后目标。2.风险识别和评估 识别风险就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。3.检查、评估及调整 这主要是指针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统做适当的调整。,第二 物业保险概述,一、物业保险（一）物业保险的含义及其特征 是指以物业和相关财产为标的，以及围绕物业经营和管理所涉及的各类风险的补偿和给付制度。保险商品有区别于一般商品的特征。(1)保险是一种特殊商品，不属于物质形态的商品而是无形商品。(2)保险商品的价格
5、具有预估性，且以迂回形式表示。(3)保险商品的生产与销售过程是同步完成的。(4)保险制度不等同于灾害救济，不同于银行储蓄，更不同于赌博。,（二）物业保险的类别 1.物业建造方面的保险，包括建筑工程一切险、安装工程一切险以及一些附加险和扩展责任险种。2.物业住宅质量方面的保证保险。3.物业租售过程中的保险。4.物业日常经营管理所涉及的保险。（三）物业保险的目的 购买保险的目的是为了分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。,第三 物业管理过程中的保险,一、物业保险标的 1运载设备 2供暖、供冷、通风与空调设备 3电器工程设备 4给排
6、水设备 5安全监控及通信设备 6机动车面临的风险及标的 7人身保险,二、物业管理过程中的保险,1建造过程中的物业保险(1)建筑工程保险。各类民用、工业、商业和公共事业用的建筑物都属建筑工程保险的承保标的范围。(2)安装工程保险。安装工程保险是针对超负荷、超电压、碰线、电弧、走电、短路、大气放电以及电器引起的财产损失和安装技术不善所引起的事故损失承担责任。2物业租售过程中可投保的险种(1)物业产权证书保险。(2)房屋产权的全面保险。(3)个人住房保险和抵押住房保险。,3物业日常管理中所涉及的财产险种(1)财产保险基本险。(2)财产保险综合险。(3)火灾保险。4物业及其设备财产方面可附加的保险险种
7、(1)破坏性地震保险。(2)水暖管爆裂保险。(3)盗抢保险。(4)煤气保险。,简言之：物业管理保险所保主要险种,一、财产保险：企业财产保险 家庭财产保险二、人身保险：人寿保险 养老保险 人身意外伤害保险 医疗保险三、公共责任险,2004年1月1日起执行的物业服务收费管理办法明确规定物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。,公共责任险也叫公众责任险，是指公共区域物业因物业管理不善或意外事故给第三者造成损害，以被保险人依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。,保险在物业管理中的作用(见课本）物业管理中常见的灾害和事故(见课本）物业管理中的保险服务(见课本）,练习,（一）、判断题。1
8、.在2004年1月1日起执行的物业管理收费管理办法明确规定物业服务成本包括物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费。（）2.物业管理企业可将提供保险代理作为一种特约服务，但物业管理公司在代客投保服务之前，要先办理保险代理资质审批手续。（）,（一）、填空。1.物业管理保险所保的主要险种有_、_、_。（二）、多选题。【7880】.人身保险有哪些？（）.人身保险.养老保险.人身意外伤害保险.医疗保险,.保险合同的基本原则是什么？（）.补偿原则.最大诚信原则.可保利益原则.近因原则.代位求偿原则.重复保险的分摊原则,.保险合同包括哪些主要内容？（）.当事人的姓名和地址.保险标的.保险金额.保险责任范
9、围.除外责任.保费.保险期间.违约责任,作业布置,1、保险在物业管理中的作用。2、试述物业管理保险险种。3、预习：保险合同包括的内容。,二、物业保险合同,（一）物业保险关系的确立 保险关系的确立是以保险合同的形式表示的。保险合同是投保人与保险人在公平互利、协商一致和自愿诚信原则的基础上，为实现一定的经济目的，依法约定权利与义务关系的协议。保险合同的订立意味着保险双方建立了权利与义务的对价关系，这种保险关系的实质是一种民事法律关系。,（二）物业保险合同的主要内容,1.当事人的姓名及地址。2.保险标的。3.保险金额，也称保险额或保额，它是保险人计收保险费的基础，也是保险人在损失发生时给付的最高金额
10、。4.保险责任范围。5.除外责任。6.保费，也称保险费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。7.保险期间。8.违约责任。,（三）物业保险合同效力的维持及终止 1保险合同关系的解除 是指合同一方当事人依照法律或合同规定行使解除权，使合同的一切效果消失而恢复到合同未订立前的状态。保险合同关系的解除分为协议解除和法定解除。协议解除是在保险合同规定的自然终止前，双方当事人约定在发生某种事项时行使解除权。法定解除则是在保险合同自然终止前，由于法律规定的原因，保险合同的一方当事人依法行使解除权。2保险合同效力的终止 是指保险合同的法律效力因法定或约定的事由出现而永远消失。,三、物业保险关系确立的基本
11、原则 1诚信原则 2可保利益原则 3近因原则 4比例分摊原则,三、保险争议 保险争议一般是指由于保险关系当事人因履行保险合同，对于应享有的权利和应该履行的义务有不同的看法而发生争执。,（一）保险合同文意解释原则,1.保险合同措词的文意按照通常的文字含义做统一解释，专业术语按行业通用含义解释。保险公司必须严格按照国际保险惯行规定执行约定的义务。2.保险行为意图解释需尊重双方订约时的真正意思，根据订约时的背景和实际情况，作实事求是的分析，而不能在双方发生争执时任意改动，强词夺理而仅作出对己有利的解释。3.由于保险合同是格式合同，如若双方对合同条款发生争议，按一般惯例应作有利于被保险人的解释，这是国
12、际保险通行的准则，但这一原则不能绝对化。,（二）保险合同争议的处理方式 1协商 2仲裁 3诉讼,第四 紧急事件处理,一、紧急事件（一）概念 物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。,（二）紧急事件的性质,(1)紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性。(2)紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的。(3)不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业和业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及到正常的工
13、作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐。,(4)随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高。(5)面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失。任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失。面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置。物业管理企业在处理紧急事件的过程中，通过对处理原则、处理程序和处理策略的正确理解和运用，将更有助于有效地处理好紧急事件，降低物业管理风险。,二、处理紧急事件的要求,(1)在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓
14、延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时问内恢复正常。(2)在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。(3)随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。,(4)在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。,三、紧急事件的处理过程紧急事件处理可以分为事先、事中和事后三个阶段。(一)事先准备 1成立紧急事件处理小组
15、2制订紧急事件备选方案 3制订紧急事件沟通计划,(二)事中控制 在发生紧急事件时，首先必须确认危机的类型和性质，立即启动相应行动计划；负责人应迅速赶到现场协调指挥；应调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果；对涉及公众的紧急事件，应制订专人向外界发布信息，避免受到干扰，影响紧急事件的正常处理。,(三)事后处理 对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。,四、典型紧急事件的处理 在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。,课前小研究,一日，某物业小区的业主陈先生拿着收费通知单来到物业管理公司的服务部，对自己住在首层仍需交电梯维护维修费表示不解，并向物业管理员小张咨询有关物业管理费的收取项目内容。请你帮助小张给予相应的解答。,
