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1、教学内容：资产评估,学时：教师：邮箱,成绩分布,平时+期中：40%（包括：平时作业，课堂作业和回答问题以及出勤。旷课一次扣3分；迟到或早退一次扣1分；）。学生缺课累计超过该课程教学总时数的三分之一的不得参加本课程的考核，取消其课程考核资格，成绩记载时记为“无资格”。期末：60%,资产评估发展的历史,（1）社会生产力发展到商品生产和商品交换的阶段以后，产生了早期的原始评估，具有直观性、偶然性和非专业性的特点。（2）近代资本主义发展之前，经验评估。评估人员以历史的经验数据为依据并结合自己的实践经验知识进行评估，比原始评估更具有可靠性，但还没能实现评估工作的规范化和科学化。（3）近代资本主义发展初期
2、，科学技术引入到评估工作中来，特别是近代工业的发展带来的数学知识、统计学知识的发展，逐步进入了科学评估的阶段发展到科学评估阶段，并逐步形成为一个提供中介、服务的行业。,资产评估发展的历史,十九世纪后期，由于火灾产生的保险诉讼，针对保险对象的赔偿数额，美国出现了专业评估公司。1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，成为评估业的专业团体，并于1881年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。20世纪上半叶，资产评估作为一个行业在大、小许多国家得到不同程度的发展，在很多国家建立了在主要方面类似的评估原则和技术。资产评估作为一个独立完整的中介行业也开始逐渐被国际社会和各经济组织所认可，并得到
3、了较快发展。,资产评估发展的历史,英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等许多国家成立了资产评估协会或学会等专业性评估团体。60年代以后，来英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等评估业较为发达的国家开始了制定本国（本协会）评估执业准则和职业道德守则的工作。到70年代末期这些趋势仍在继续发展，随着国际经济的发展和市场的全球化，评估业的国际性协调发展也成为必然趋势。1981年成立了国际资产评估准则委员会（The International Assets Valuation Standards Committee，TIAVSC），现改名为国际评估准则委员会(International Valuatio
4、n Standards Committee，IVSC)，开始了制定国际评估准则(International Valuation Standards，IVS)的工作。现在中国资产评估协会也是这一委员会的常务委员。,资产评估发展的历史,1977年4月，比利时、法国、德国、爱尔兰和英国发起成立了欧洲固定资产评估师联合会（TEGOVOFA，The European Group of Valuers of Fixed Assets)，现改名为欧洲评估师联合会（TEGOVA）。当时修改后的公司法规定，公司可以选择历史成本，也可以选择公允价值来反映固定资产价值。80年代中后期以来，世界经济一体化趋势进一步加
5、强，特别是近十年来各国和地区政治经济发生巨大变化，资产评估业在世界范围内进入到一个前所未有的高速发展时期。,资产评估发展的历史,发展中国家和经济转轨国家(包括东欧等前社会主义国家)在经济体制变革和发展本国经济的过程中，重视资产评估在反映资产现行价值、维护各方权益等方面的重要作用，引进资产评估理论，发展本国本地区的评估业。对于中国来说，在当时国有企业改制的情况下，由于经营时间长，大量设备已经计提很多折旧，帐面价值所剩不多，所以在计算国有资本时，会导致大量国有资产流失，这使得当时的体改委决定引入资产评估，以现行重置成本法评估国有资产。传统的评估业发达国家在新形势下面临新的压力和挑战，在资产评估理论
6、上不断深入并拓宽领域，在实践上也积极抢占新兴市场，开拓资产评估市场，并根据评估业的发展状况适时地推出新的评估准则，或对传统的评估准则进行修订。,资产评估发展的历史,美国评估界在八十年代后期制定了专业评估执业统一准则（USPAP）英国评估界于修订评估准则成立了东南亚联盟评估师联合会（Asean Valuers Association,AVA）、泛美评估组织等许多区域性组织。90年代至今评估在金融安全、会计计价方面的作用越来越突出。现代科技手段的运用，如数据库、因特网等，以及评估手段的提高如AVM等，对评估业产生长远影响。AVM即自动评估模型，使用AVM评估出的叫做evaluation。但评估师评
7、估出的结果叫做valuation。但在中国，数据库的作用还不是很明显，特别是资产管理公司，处置的大量资产信息不能共享。,我国资产评估的发展,资产评估业务自1988年进入中国以来，已经广泛发展到中国经济发展的各个领域，在防止国有资产流失，服务国有企业改制上市，维护市场秩序、规范资本运作，配合财政改革、金融改革等方面发挥了重要作用。财政部数据显示，目前中国已有3000多家评估机构，3万多名评估师，从业人员超过8万人。未来一个时期中国资产评估行业发展目标显示，未来10至20年将是中国资产评估行业的快速发展期，中国将通过扶持壮大评估机构、加强人才队伍建设等一系列举措提升整个行业的影响力和竞争力。,评,
8、估,产,报,资,企,房地产,企,告,业,机器,评估,设备,业,价,评估,估,程,序,流动,评,资产,价,值,资产评估,评估,长期,理论,值,评,投资,评估,方法,基本,评,估,评估,无形资产评估,估,资,产,评,估,报,告,课程内容,第一章 总论,1.1.1 资产评估的概念：,资产评估是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,简单地说，资产评估就是确定资产某一时点价值的行为和过程。,1.1 资产评估及其特点,、资产评估的种类和特点,资产
9、经济主体拥有或者控制的、能够以货币计量的、并给经济主体带来经济效益的经济资源，包括房屋、土地使用权、专利权、设备等。,1.1 资产评估及其特点,资产的含义及分类,有形资产,无形资产,非经营性资产,经营性资产,单项资产,整体资产,可确指资产,不可确指资产,按资产存在形式分类,按资产能否独立存在分类,按资产在生产经营过程中作用分类,按是否具有综合获利能力分类,资产的分类,、资产评估的种类和特点,1.1 资产评估及其特点,资产评估的种类,评估价值,评估复核,整体资产评估,评估咨询,完全评估,限制评估,单项资产评估,按资产评估工作的内容分类,按资产评估对象及适用原则分类,按资产评估的程度及其与评估准则
10、的关系分类,资产评估的种类,资产评估的特点,公正性,咨询性,专业性,市场性,1.3.1 交易假设,1.3.2 公开市场假设,1.3.3 持续使用假设,1.3.4 清算假设,1.3 资产评估的假设,1.3.1 交易假设,资产评估一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。,1.3 资产评估的假设,市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。买卖双方都希望得到资产最大最佳效用。,1.3.2
11、 公开市场假设 公开市场：充分发达与完善的市场条件。,资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。可以是现时的，也可以是潜在的。,买卖双方自愿,公开市场假设,双方都有理智,有充分的时间了解信息,1.3.3 持续使用假设 是指资产将按现行用途在用续用，或转用续用、移地续用。,确认继续使用资产的条件：资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确，并保持完好资产从经济、法律上允许转作它用资产的使用功能完好或较为完好,1.3.4 清算（清赔）假设 清算（清赔）假设：清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。特殊性：
12、市场均衡被打破，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。,1.2 资产评估基本要素,1.资产评估的主体2.资产评估客体3.资产评估依据4.资产评估的目的,5.资产评估原则6.评估程序7.资产评估价值类型8.资产评估方法,1.2.1 资产评估的主体,从事资产评估的机构。资产评估公司 从事资产评估的和人员。注册资产评估师,1.2 资产评估基本要素,注册资产评估师,资产评估师是指经全国统一考试合格，取得资产评估师执业资格证书并经注册登记的资产评估人员。英文译为：Certified Public Valuer 1995年10月，依据人事部、国家国有资产管理局关于印发注册资产评估师执业资格
13、制度暂行规定及注册资产评估师执业资格考试实施办法的通知（人职发199554号），国家开始实施资产评估师执业资格制度。2002年2月，人事部、财政部下发了关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策的通知（人发200220号），对原有考试管理办法进行了修订。考试工作由人事部、财政部共同负责，日常工作委托中国注册会计师协会承担，具体考务工作委托人事部人事考试中心组织实施。,注册资产评估师,报考条件凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工
14、作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。,注册资产评估师,（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。根据关于同意香港、澳门居民参加内地统一组织的专业技术人员资格考试有关问题的通知（国人部发20059号），凡符合资产评估师执业资格考试相应规定的香港、澳民居民均可按照文件规定的程序和要求报名参加考试。,注册资产评估师,考试设
15、5个科目，具体是：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础。5个科目均由客观题和主观题两个部分组成，分别在答题卡和答题纸上作答。考试分5个半天进行。资产评估考试时间为3个小时，其余4科考试时间均为2个半小时。,1.2.2 资产评估客体被评估的资产,资产评估的具体对象，也称评估对象 国家、企业、事业或其他单位所拥有的或长期控制的各种财产、债权及其他权利统称为资产。,1.2.3.资产评估依据,资产评估依据资产评估工作所遵循的法律、法规等。资产评估依据分为四大类：,(1)法规依据(2)行为依据(3)产权依据(4)取价依据,（1）法规依据（1）1991年1月16日国务院发布的国有
16、资产评估管理办法；（2）1992年7月18日原国家国有资产管理局发布的199236号国有资产评估管理办法实施细则；（3）1996年5月7日原国家国有资产管理局发布的199623号资产评估操作规范意见（试行）；（4）1999年3月2日财政部发布的199991号资产评估报告基本内容与格式暂行规定的通知；（5）2001年12月31日财政部财企20028号“财政部关于贯彻执行国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的通知的通知”；（6）2001年12月31日财政部令第14号国有资产评估管理若干问题的规定；（7）2007年11月28日财政部颁布的资产评估准则。,（2
17、）行为依据行为依据指资产评估机构进行资产评估业务的根据。资产评估业务是根据委托方与受托方签订的约定书进行的。（3）产权依据产权依据是指销售专用发票、账单及所有权凭证。（4）取价依据取价依据是指各地预算定额、费用定额、估算指标等。,1.2.5 资产评估原则,资产评估原则资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。具体包括两大类：,（2）资产评估经济原则,（1）资产评估的工作原则,（1）资产评估的工作原则资产评估工作的规范,独立性原则,客观公正性原则,科学性原则,（1）独立性原则。包含两层含义：评估机构本身应该是一个独立的、不依附任何机构的社会中介机构，与资产评估业务当事
18、人任何一方都没有利益及利害关系。评估机构及评估人员在执业过程中应始终站在独立的第三人的立场上，评估工作不受评估业务当事人任何一方的影响，独立的、公正的得出评估结论。资产评估工作为资产业务本身服务，而不是服务与当事人任何一方利益的需要。,（2）客观公正性原则。客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观事实。评估机构及评估人员在执业过程中应以资产的实际状况为依据，坚持公平、公正的立场，实事求是地得出评估结论。资产评估结论是评估人员，经过认真调查研究，按法定程序操作得出的，因而具有公允性。,（3）科学性原则 以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观
19、评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。,资产评估经济原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。主要包括：,（2）资产评估经济原则,预期收益原则贡献原则供求原则替代原则评估时点原则,预期收益原则资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。贡献原则要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素时资产将蒙受的损失。,（3）替代原则在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应
20、有大致相同的交换价值，买者就会选择价格较低者。（4）供求原则假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。（5）评估时点原则资产的价值会随市场的变化而不断变化。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，它为资产评估提供一个时间基准。评估值就是评估基准日的资产价值。,1.2.4 资产评估目的,资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。一般目的和特定目的。两者的关系,1.2.4 资产评估目的,资产评估
21、一般目的如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。是由资产评估的性质及其基本功能决定的。,1.2.4 资产评估目的,资产评估特定目的(1)资产转让(8)抵押(2)企业出售(9)担保(3)企业兼并(10)企业租赁(4)企业联营(11)债务重组(5)股份经营(6)中外合资、合作(7)企业清算,占有国有资产的单位需要评估的经济行为,资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资企业清算抵押担保企业租赁,必须评估,当事人自行决定,1.2.7 资产评估的价值类型,指的是资产评估价值的质的规定性，即价值内涵。资产评估价值类型是资产评估价值形
22、式上的具体化。,资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为，即资产评估特定目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。,1.2.7 资产评估的价值类型,按照资产评估的估价标准形式分类 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格,承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。,1.2.7 资产评估的价值类型,按照资产评估假设分类 分为继续使用价值、公开市场价值、清算价值。,有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。,1.2.7 资产评估的价值类型,从资产
23、业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。,强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。,1.2.7 资产评估的价值类型,按照资产评估时所依据的市场条件分类 市场价值买卖双方自愿在评估基准日进行公平交易，所实现的资产价值估计数额。非市场价值不满足市场价值成立条件的资产，在非公开市场条件下实现的价值。,凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。例如，在用价值、投资价值、持续
24、经营价值、保险价值、课税价值、清算价值、残余价值等。,1.2.7 资产评估的价值类型,二者划分的标准 1）市场条件：2）资产的使用状态：3）信息和参数来源,不仅注重资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。,价值类型：,资产评估目的,价值类型,评估方法,制约,制约,资产评估程序的重要性 1、资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证2、资产评估程序是相关当事方评价资产评估服
25、务的重要依据3、恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一,1.2.6 资产评估的程序,（一）明确资产评估业务基本事项；（二）签订资产评估业务约定书；（三）编制资产评估计划；（四）现场调查；（五）收集资产评估资料；（六）评定估算；（七）编制和提交资产评估报告书；（八）资产评估工作底稿归档。,1.2.6 资产评估的程序,（一）明确资产评估业务基本事项1、委托方和相关当事方基本状况2、资产评估目的3、评估对象基本状况4、价值类型及定义5、资产评估基准日6、资产评估限制条件和重要假设7、其他需要明确的重要事项,1.2.6 资产评估的程序,（二）签订
26、资产评估业务约定书 资产评估约定书具体包括以下几个内容：1.资产评估机构和委托方名称；2.资产评估目的；3.资产评估对象；4.资产评估基准日；5.出具资产评估报告的时间要求；6.资产评估报告使用范围；7.资产评估收费；8.双方的权利、义务及违约责任；9.签约时间10.双方认为就应当约定的其他重要事项。,1.2.6 资产评估的程序,（三）编制资产评估计划（考虑因素）1、资产评估目的、资产评估对象状况2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势4、资产评估项目所涉及的结构、类别、数量及分布状况5、相关资料收集情况6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经
27、历、诚信情况及提供资料的可靠性、完整性和相关性7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况,1.2.6 资产评估的程序,（四）现场调查；（五）收集资产评估资料；（六）评定估算；,1.2.6 资产评估的程序,（七）编制和提交资产评估报告书（包括内容）1、委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者2、评估目的3、评估对象和评估范围4、价值类型及定义5、资产评估基准日6、评估依据7、评估方法,1.2.6 资产评估的程序,（七）编制和提交资产评估报告书（包括内容）8、评估程序实施过程和情况9、评估目的10、评估结论11、特别事项说明12、评估报告使用限制说明13、评估报告日14
28、、评估结果和注册资产评估师签章（八）资产评估工作底稿归档。,1.2.6 资产评估的程序,资产评估方法指资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。常用的评估方法由三种，市场法、收益法和成本法。,1.2.8 资产评估的方法,1.4 资产评估与会计和 审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系,二、资产评估与会计和审计的区别,按照公司法及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账
29、的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下会计计价有利用资产评估结论的要求。,（一）资产评估与会计的联系,（二）资产评估与审计的联系 资产评估的资产清查阶段和流动资产及企业负债的评估中有相当部分采用或借鉴了审计的方法。企业价值评估中，审计后的报表、数据成为评估的基础数据。,（二）资产评估与会计的区别,资产评估与会计计价，以及相互利用的情况只是在特定的条件下才能够发生或成立，在大多数情况下，两者的区别是明显的。,1.会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。,2.会计记账和算账中的资产确认和计价有相当的部分仍然以可靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评 价主要是以其具有效用和市场价值为依据。,3.会计中的资产计价方法大量采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。4.会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目标是为资产交易服务。,资产评估与会计的区别,（二）资产评估与审计的区别,
