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1、土地增值税的35个涉税疑难问题处理,主讲人：北京中税经联管理咨询中心执行总监 经济学博士,1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，,1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理,如果国有土地使用权没有发生转让，根据关于未办理土地使用权证转让土
2、地有关税收问题的批复（国税函2007第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。,2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了
3、该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。,3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理,土地增值税宣传提纲（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据条例的规定，凡转让国有
4、土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。,4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？,根据国家税务总局关于房
5、地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。,5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？,房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如
6、果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。,6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？,房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定,根据国家税务总局关于印
7、发的通知（国税发200991号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，
8、转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？,纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。,10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理,根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体
9、为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。,10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。,10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理,根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字
10、199548号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。,11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？,纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票
11、据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。,12、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？,土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。,13、房地产
12、企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。,根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。,13、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施
13、工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”,14、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当
14、地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”,14、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？,如江苏省地方税务局转发的通知(苏地税发200775号)规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、
15、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。,14、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？,所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。,15、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？,编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费
16、用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。,16、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。,16、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？,房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用
17、不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。,17、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？,根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。,18、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？,房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生
18、的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。,19、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）
19、项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。,19、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）,房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。,20、纳税人购买
20、土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？,财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。,21、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？,企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记营业外支出,贷记银行存款等科目。土地增值税暂行条例实施细则规
21、定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。,22、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？,土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）十三条规定，
22、对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。,22、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？,根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。,23、已核定项目如何适用核定征收率？,已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十条第
23、一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。,24、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？,土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。,25、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？,房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的第八条规定，在土地增
24、值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。,26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？,根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报
25、，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。,26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？,单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。,27、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？,1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2）土地管理部门划拨土地的批准文件；3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件
26、；4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明,27、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？,5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7）主管地税机关要求提供的其他资料。,28、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？,房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等
27、均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。,29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理,据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。,29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理,例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时
28、价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？,29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理,根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。,30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使
29、用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？,根据土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）及财政部国家税务总局关于土地增值税些具体问题规定的通知（财税199548号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：,30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给
30、教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？,（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。,31、拆迁安置费的扣除,国税函
31、2010220号第五条规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。,31、拆迁安置费的扣除,国税函2010220号第五条规定：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,31、拆迁安置费的扣除,国税函2010220号第五条规定：（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第
32、（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,31、拆迁安置费的扣除,国税函2010220号第五条规定：（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使
33、用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,基于以上政策规定，应注意以下几点：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率
34、”。国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布
35、的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,第 二，国税函2010220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开
36、发企业筹划融资结构时应该预见的问题,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是相对有利的。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,第五、如果开
37、发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函2010220号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。,中国纳税筹划师肖太寿博士,59,案例分析,案情介绍 某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所
38、在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。,中国纳税筹划师肖太寿博士,60,案例分析,分析 根据国税函2010220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为10000-200=9800（万元）。按照第一种方法计算可扣除开发费用=（200+10060）+（20000+10000200）5%=1730（万元）,中国纳税筹划师肖太寿博士,61,案例分析,分析 按照第二种方法计算可扣除开发费用（20000+10000200）
39、10%=2980（万元）。国税函2010220号号文规定开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为（200+10060）+（20000+10000200）10%=3220（万元）,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。国税函2010220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增
40、值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,土
41、地增值税见证业务规则(国税发2007132号文件)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。,32、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧,土地增值税见证业务规则(国税发2007132号文件)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。,中国纳税筹划师肖太寿博士,66,
42、案例分析,某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用利息支出”20万元，则请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理。,中国纳税筹划师肖太寿博士,67,案例分析,分析 国税函2010220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元，,中国纳税筹划师肖太寿博士,68,案例分析,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构
43、证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）5%=467.5万元；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）10%=795万元。,33、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。,根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通
44、讯等公共设施，按以下原则处理：,33、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。,（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,33、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。,（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,34、土地闲
45、置费不得扣除,国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”,中国纳税筹划师肖太寿博士,73,35、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算,土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值
46、额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。,中国纳税筹划师肖太寿博士,74,35、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算,由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。,中国纳税筹划师肖太寿博士,75,案例分析,某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000
47、平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。,中国纳税筹划师肖太寿博士,76,案例分析,按第一种方法计算：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金120600（120600）10（120600）2055991（万元）。增值额收入扣除项目（500500）9919（万元）。增值率增值额扣除项目1009991100%0.9。低于50%，适用30%的税率。由于增值率未超过20，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。商铺应
48、纳的土地增值税910006000300.45（万元）。,中国纳税筹划师肖太寿博士,77,案例分析,按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目1205000600060050006000（100500）30%27.5807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。普通标准住宅增值额500807.5307.5（万元），无增值额。商铺扣除项目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（万元）；,中国纳税筹划师肖太寿博士,78,案例分析,商铺增值额500183.5316.5（万元）；商铺增值率316.5183.5100%172%，适用50%的税率。商铺应纳土地增
49、值税316.550%183.515%130.725（万元）。由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。,中国纳税筹划师肖太寿博士,79,案例分析,评析 土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。因此，我认为，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字199548号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。,
