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1、,永安市国地税纳税人学堂,主办单位：永安市地方税务局协办单位：永安市国家税务局 郑福海、邱海燕,“营改增”对二手房交易有哪些影响,关注点：什么是“营改增”？“营改增”后房产交易如何征税？“营改增”后房产交易如何计征增值税？税率有什么变化？“营改增”后有什么优惠政策？“营改增”后如何缴税、代开发票？,永安市国地税纳税人学堂,永安市国地税 纳税人学堂,什么是“营改增”？,销售不动产指有偿转让不动产所有权的行为。有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。销售不动产的征税范围包括：销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。营业税：对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业
2、额征收的一种税，实行价内税，由销售方承担税款。营业税属于流转税制中的一个主要税种。税款=含税销售额*税率 增值税：以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。税款=不含税销售额*税率,财政部、国家税务总局日前发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点有关事项的规定营业税改征增值税试点过渡政策的规
3、定跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定,永安市国地税 纳税人学堂,什么是“营改增”？,“营改增”后房产交易如何征税？,根据营业税改征增值税试点实施办法，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。根据营业税改征增值税试点过渡政策的规定，个人住房转让实施差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%
4、的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,永安市国地税 纳税人学堂,永安市国地税 纳税人学堂,营改增后，二手房交易增值税的计算调整为：应缴增值税=不含税销售额5%其中：不含税销售额=含税销售额/（1+5%）含税销售额=原营业税计税依据,“营改增”后房产交易如何计征增值税？,永安市国地税 纳税人学堂,“营改增”后配套优惠政策：个人销售自建自用住房免征增值税优惠为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税优惠个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税优惠,“营改增”后房产交易原营业税优惠是否延续？,
5、永安市国地税 纳税人学堂,“营改增”后亮点：将不动产纳入抵扣范围。今后，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣 不动产抵扣对象是新增投资的不动产，而住宅属于非经营性物业，不能用来作为生产资料抵扣，能抵扣的应该包括工厂、仓储、写字楼等。,“营改增”后房产交易原营业税优惠是否延续？,为确保全面推开营改增平稳实施，最大限度便利纳税人办税，根据二手房交易营业税改征增值税的征管需要，税务总局决定，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。国家税务
6、总局办公厅关于下发二手房交易营业税改征增值税委托地税代征业务需求的通知（税总办发201652号）,永安市国地税 纳税人学堂,“营改增”后如何缴税、代开发票？,永安市国地税 纳税人学堂,在过渡期间，地税部门对二手房交易代征增值税的地点、流程、政策和发票开具等，仍维持现有营业税相关规定及操作流程不变。,“营改增”后如何缴税、代开发票？,永安市国地税 纳税人学堂,国家税务总局公告2015年第75号,地税部门向单位和个体工商户征收二手房交易增值税，或者为其代开发票，均应使用纳税人注册地的纳税人识别号；向其他个人，应使用个人身份证号码。,“营改增”后如何缴税、代开发票？,单位和个体工商户（不含其它个人）
7、发生二手房交易，在地税部门缴纳完毕后，应向注册地国税主管税务机关履行纳税申报义务，申报其二手房交易销售额并扣减已缴税额。增值税申报表主表及附列资料的填报要求，详见全面推开营改增业务需求。,永安市国地税 纳税人学堂,“营改增”后如何缴税、代开发票？,永安市国地税 纳税人学堂,主管地税机关依照有关规定确定的计税依据和征收率计算征收税款，并向纳税人开具税收完税证明，同时开具销售不动产统一发票（代开）。国税机关发票代开系统提供换开增值税专用发票功能，设置5%征收率选项。小规模纳税人（含其他个人）发生二手房交易需代开增值税专用发票的，凭地税部门开具的税收完税证明、销售不动产统一发票（代开）在国税机关换开增值税专用发票。国税部门对二手房交易换开增值税专用发票业务不再另行预征税款。,“营改增”后如何缴税、代开发票？,谢 谢！,永安市国地税纳税人学堂,
