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1、2014武汉新城阳光国际广场项目前期策划报告,区域概况四新规划区域交通商业地位,项目宏观环境分析,1,汉阳区常住人口58.4万,紧邻的沌口片区常住人口21万,区域概况,汉阳历史人文资源丰富。按历史顺序，汉阳有大禹文化、知音文化、桃花夫人爱情文化、三国文化、唐宋辞章文化、宗教文化、“汉阳造”工业文化、辛亥革命文化等众多世界级的文化。,汉阳铁厂、湖北枪炮厂、钢药厂等大型工厂。张之洞曾经在这片土地上指点江山。1893年，时任湖广总督的张之洞一手创建了汉阳铁厂。,一曲高山流水，使士大夫俞伯牙与樵夫钟子期结为知己。,古琴台,汉阳兵工厂,人文/历史底蕴丰富,汉阳经济实力雄厚。区属工业迅速发展，共有机械、电
2、子、建材、化工、食品、轻工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。,7家整车生产企业、180家零部件企业,以海尔、冠捷为代表的电子电器企业,以康师傅、可口可乐为代表的食品企业,以丝宝、晨鸣纸业为代表的化工企业,东风本田汽车有限公司,神龙汽车有限公司,康师傅食品有限公司,现代都市工业/产业聚集,大汉阳地区汉江、四新、沌口三大组团并立，现状总人口约80万。四新被汉江及沌口组团包夹，位于大汉阳地区的几何中心，拥有辐射大汉阳人口的区位优势。汉阳与汉口、武昌紧密对接，外围有蔡甸、常福、军山等组团（50多万人）合围，商业辐射力较为突出。,区位沌口、汉江组团之间，较为核心,四新规划,生产性服
3、务中心,重点工业生产区域，以工业为主，全部都为工业用地。,文化旅游中心，以旅游业为主。,汉阳经济开发区域，以工业为主。,重点开发区域，以商务、地产及旅游为主，居住用地范围较大。,大力发展商务、地产及旅游业。区域内居住用地广阔，近期房地产开发较为活跃。交通、商业、教育、医疗等各项配套较为缺乏，居住氛围及入住人群数量尚为有限。,四新是大汉阳规划重点。重点规划一城、两园、三圈、四线“一城”四新生态城。“两园”黄金口都市工业园、永丰西部生态休闲园“三圈”钟家村商圈、王家湾商圈、五里墩商圈。“四线”长江沿线、汉江沿线、环墨水湖沿线、环龙阳湖沿线。,四新生态城,2006年规划为武汉的三个城市副中心之一，2
4、013年初，武汉领事馆区确定选址江城大道墨水湖南岸。,高起点规划：三环内最大规划的可开发用地，同时不需要大量的拆迁改造。四新片区将以国际博览中心、华中总部基地、方岛国际景观中心为核心，伴随着众多国际配套的汇集，未来这里将集居住、娱乐、商务、休闲等一体的前沿生活方式；四新片区规划总建筑17平方公里，规划人口25万人。,四新片区,杨春湖,鲁巷副中心,三环线,二环线,内环线,武汉领事馆区,城市副中心,四新大道“城市之巅”四新片区将以国际博览中心、华中总部基地、方岛国际景观中心为核心，伴随众多国际配套的汇集，未来这里将拥有集居住、娱乐、商务、休闲等于一体的前沿生活方式。,武汉国际博览中心是中西部最大、
5、全国第三的展览场馆，展览面积18万，从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。整个项目包括展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、景观水系和绿色生态居住区等，展馆部分目前已投入使用，酒店将于2012年竣工。,武汉国际博览中心,六湖连通,方岛景观中心,多元化生活方式,品牌房企竞相拿地，2011年底武汉广电及招商地产双双于四新拿地，四新发展潜力巨大；但周边公共服务配套设施，跟其他区域相比相对落后，一定程度上制约四新片区发展；,绿地新都会,和昌都汇华府,金地澜菲溪岸,本案,土地充裕，房地产开发为主,道路:六纵六横，本案位处六横核心 滨江大道、鹦鹉大道、拦江堤路、梅子路、芳草路、龙阳大道为六纵；
6、月湖大道、琴台大道、汉阳大道、墨水湖北路、二环线、四新大道为六横；,区域交通,大交通提升汉阳中心感和便利度,桥梁：两江四岸，10桥连通长江上4座桥梁。分别是武汉长江大桥、白沙洲大桥、鹦鹉洲长江大桥（在建）、杨泗港长江大桥（规划）汉江上共将架起6座大桥，其中汉江六桥，拉通古田二路与黄金口区域，未来大汉阳地区。,杨泗港长江大桥与鹦鹉洲长江大桥开建，加速汉阳与武昌对接，进一步凸显四新片区城市地位；,武汉鹦鹉洲长江大桥是武汉市长江上第八座长江大桥，项目建设计划工期为30个月，已于2010年8月启动建设。大桥起于汉阳区江城大道墨水湖北路，向东临动物园、沿马鹦路穿拦江堤路、鹦鹉大道，跨长江至武昌，再经鲇鱼
7、套货场、津水路接至梅家山立交，建成后武昌与汉阳之间联系将会更加紧密。,鹦鹉洲长江大桥,杨泗港长江大桥工程位于已建成白沙洲长江大桥下游约3公路、长江一桥上游约5.3公里处，连接武汉三镇中的汉阳区和武昌区，总长度约4.5公里，上下层桥面宽度均为33米，起点设在汉阳拦江堤路江英路道口，上跨鹦鹉大道、滨江大道后，跨越长江，经武昌区八坦路，止于武咸公路八坦路立交道口，连接武汉三镇中的汉阳区和武昌区。,杨泗港长江大桥,本案,轨道：地铁全面开建，区域距离感缩短 3号线一期工程由沌阳大道站至市民中心站，线路长27.9公里，全地下线路，设车站23座，拟于2015年底正式通车；4号线工程穿越汉阳区、武昌区、洪山区
8、、青山区4个城区，拟于2015年上半年通车；武汉市地铁全面建设，地域差距进一步缩小，商业辐射力进一步加强。,本案距离王家湾商圈仅三公里，借王家湾之势，商业配套一应俱全，加上龙阳大道沿线多个项目开建，商业供给量巨大，未来3年联合打造武汉市级商业中心。,目前王家湾商圈已超越钟家村成为汉阳市级商圈，辐射范围广，片区大型商家云集，总体商业体量已高达75万，在加上新建商业，片区商业体量有望超过100万，成为武汉最大商圈之一；,摩尔城,大洋百货,汉商21世纪购物中心,金马家居,与着力打造武汉市级商业中心的王家湾商圈为邻,区域商业,项目区位交通条件外部配套项目SWOT分析,项目本体分析,2,项目区位,四新位
9、于汉阳三环内，区域较陌生，本项目处于四新大道与龙阳大道交汇处，扼守四新门户，处于快速崛起期，区域优势及影响力越来越强；,本,案,四新入口公园,四新入口公园,中森华汉城广场,汉城村还建房,四新大道,项目南面：城市横向主干道-四新大道；项目北面：汉城村还建房；,项目东面：芳草路，目前为空地；项目西面：四新市政公园，紧临龙阳大道（约350米）,关键词：远景可期,中森华汉城广场,红星美凯龙,项目交通,区域网路发达，地铁3号线2017年建成通车，区位交通优势明显；龙阳大道多条公交线路可通达武汉三镇；四新大道虽路网形成，但交通工具稀缺，目前进入性较差；,3公里,公交系统,公交站点,本案,公交系统：本案紧临
10、龙阳大道，公共交通便捷，多条公交线路通达；轨道系统：地铁3号线2017年建成通车，区位交通进一步彰显；,轨道交通,关键词：区域进入性差,本案,外部配套,本案距离王家湾商圈仅3公里，坐拥王家湾繁华商业配套，同时可享四新片区未来发展；但目前四新任然处于起步阶段，以居住功能为主导，基础配套设施缺乏，人气淡薄，近距离生活配套匮乏；,现阶段四新多处为荒地，无公交导入，区域进入性差，导致心里距离较远，但作为武汉主城区最后一片热土，武汉国博园、大牌房企不断入驻，四新片区的未来发展指日可待；,近距离配套缺乏，但距离王家湾商圈较近，后期可共享其配套；,韩国乐天：拟址位于四新公园入口处，与本案一路之隔，计划投资1
11、00亿元，涵盖百货大楼、商业城、电影院、购物中心、酒店、写字楼、住宅及旅游文化休闲娱乐为主题的大型游乐场等多种商业业态。汉城广场：总建筑规模30余万平方米，涵盖休闲、娱乐、购物、餐饮、美食等多种业态，设有大型品牌超市、游乐场、餐饮场所、主题酒店、高档写字楼等，拥有大型飘雪滑雪场和真冰溜冰场，休闲面积超过50%。,韩国乐天（拟建）,中森华汉城广场,关键词：区域规划突出，近期发展滞后,区域发展机遇及本体分析小结,SWOT分析,W,T,O,S,1、所处的四新组团，位处大汉阳地理中心，被汉江、沌口组团包夹，商业辐射潜力佳；2、30万恢弘体量，多元化业态组合，对外界的吸附力较强；3、位处规划地铁3号沿线
12、，地铁沿线物业人流导入优势巨大；4、丰富的历史人文底蕴、众多的现代都市工业发展及武汉领事馆区选址墨水湖对区域新型人文氛围的形成极为有利。,S,优势,劣势,威胁,1、人流基本面太薄。四新片区基础配套薄弱，目前人气淡薄，短期商业人流有限；2、四新大道现状荒芜，公共交通系统匮乏，短期内商业人流引入条件受限。3、除国博、几家知名地产建设开发外，四新目前大面积荒地，公共交通系统匮乏，区域进入性较差，客户心理距离较远；,1、绿地新都会、金地蓝菲溪岸将版块热炒，促进区域价值提升。2、楼市限购政策，致使武汉商业地产成交量呈跨越式发展态势，为本案商业发展带来契机；,1、四新区域目前商业市场发展尚未成熟，周边消费
13、群体前往王家湾消费，对本案客群造成一定分流；2、龙阳大道沿线，众多项目开建，且均规划有大体量商业，近距离PK无法避免。,机会,项目SWOT分析,商业格局商业竞争竞争个案竞争小结,处于王家湾商圈与沌口商圈的包夹之中，既能相互借势，又易彼此竞争。,沌口商圈特征：以经开万达为代表，集购物中心、商业街区、电影院、百货、家电等多种商业形态与业态于一体，牢牢抓住沌口区域常住人群及学生群体，并分流中心区消费群。,王家湾商圈特征：王家湾商圈发展成熟，且在不断升级更新之中；商业供给量大，即将形成百万级大商圈之一；以集中型商业为主，购物类业态居多，同质化现象明显，商圈内部竞争激烈；以服饰、餐饮、娱乐休闲、家居建材
14、四大业态主导；商业业态逐渐丰富，以服饰为主的百货业较多，并逐渐引入品牌影院、电玩游戏等新型业态；品牌百货、品牌超市、品牌家电、家居卖场，均在王家湾商圈有网点分布。,王家湾,沌口,商业格局,龙阳大道沿线商圈扎堆，沿线商业网点分布密集，商业竞争较为激烈。,摩尔城18万,大洋百货4.7万,好美家家居广场3万,金马凯旋家居3万,欧亚达8万,王+one3万,汉商21世纪12万,汉阳人信汇20万,海天欢乐购10万,中森华汉城广场20万（在建）,本案,红星美凯龙（约15万）,商业竞争,中森华汉城广场,30万纯商业，休闲娱乐类业态占据50%，紧邻本案，近距离PK不可避免。,地下2F：停车场、设备房、仓库；停车
15、位：1750辆；地下1F：停车场、大型超市、运动场馆、运动名店、快餐及特色餐饮；地上1-3F：品牌折扣店、餐饮、部分功能区（如麦当劳、银行）；地上4-5F：滑雪溜冰场、台球城、书城、世界风情餐饮街区；地上6-7F：美食城、美容美体、健身中心、电影院、卡丁车馆、汽车酒吧、洗浴中心；,写字楼、公寓,购物中心,地段、规模、土地性质均于本案相似，该项目休闲娱乐业态比例较大，与王家湾商圈服饰、餐饮业态为主导地位形成差异化；,竞争个案,核心价值：武汉商业规模最大商圈之一+黄金地段+庞大交通体系+地铁商业；打造武汉首个“时间型购物乐园”。,开盘时间：2012.4.29；商铺均价：60000元/；销售体量：地
16、下负1层销售，约10000；面积区间：9-40；销售情况：共640间，1期推出380间已售罄，2期认筹中，已认筹约100组；产权：地下无产权；返租方式：5年按照年7%回报率返租，共计35%，前3年返租21%冲抵总房款，第4年、第5年按年7%回报率返给业主；招商情况：地下5000及地上裙楼60000商业现阶段招商方案未定，登记期，2013年1月正式对外招商；,海天欢乐购,以10左右小面积商业为主，提升单位售价，单从销售情况而言，去化情况较好，但项目未正式运营，市场的认知度有待商榷；,核心价值借助“王家湾商圈”超强辐射力及自身70万恢弘体量，打造王家湾片区首席城市综合体；,开盘时间：2012.06
17、；商铺均价：30000元/；供给体量：2.36万；面积区间：6-70；销售情况：1期地下商铺基本售罄仅剩几间，2期共100余套，认筹约60套；产权：可办理产权；返租方式：前5年按照年7%、7%、7.5%、7.5%、8%共计37%回报率，5年合同到期可续约或自行经营；,汉阳人信汇,招商情况地下：中百超市、迪卡侬运动超市；地上：8#楼（百老汇电影院、米乐星KTV、城市之星、孩子王）地上：7#楼（KFC、DQ、棒约翰、麦当劳、秀玉、翰林炭烧、星巴克、两岸咖啡、俏江南、豪爵足浴）,商业面积22.3万方；产品定位：第三代万达广场城市综合体。将商业、商务、娱乐、居住、文化等多种功能集于一体，拥有室内外步行
18、街、时尚百货、大型品牌超市、高级写字楼、精品公寓、五星级酒店、万达国际影城等丰富功能组合。市场定位：区域型综合性商业项目。,经开万达广场,经开万达广场的开建，弥补了武汉经济开发区商业发展空白。同时拦截了沌口至王家湾的消费人流。,经开万达,两大商圈包夹，以王家湾商圈竞争最为强势，其现状商业加上未来商业供给量（汉阳人信汇、欢乐海天购、中森华汉城广场），总体商业体量近120万，其商业将极大丰富；,竞争格局,商业结构,1、大汉阳地区商业规划及建设势头迅猛，而大汉阳区域现有人群有限，未来商业竞争将异常激烈。2、同质化的商业比比皆是，直接PK的局面不可避免。3、交流交往型商业是汉阳市场的巨大空白。4、特色
19、的商业街区在区域内尚未形成，尚有较大的发展空间。,大汉阳区域满足型商业为主，专业卖场为辅，业态已经比较丰富，涵盖中高、中档、中低档，足以满足汉阳居民日常生活所需；但交流交往型商业较为欠缺。,商业类型,大汉阳地区，商业形态普遍单一，集中型商业主导，特色型商街尚未出现。,小结,竞争小结,在市场竞争异常激烈，而区域发展十分有限，区域人流支撑较为薄弱的情况下，项目如何才能脱颖而出？,三大突破口，从外而内，全面突围1、注重气质塑造。从建筑立面、景观小品等方面出发，将大汉阳地区的过去、现在、未来的人文底蕴充分融合，打造新汉阳的国际化都市商业形象。2、着重空间打造。在公共空间、人流引导方面，把我最新商业发展
20、趋势，着重打造一个现代型、国际化的商业空间。3、优化商家组合。在业态上，优先考虑填补区域空白的差异化业态，再综合考虑各类基础的满足型商业。,楚河汉街武汉天地大武汉1911案例启示,典型案例分析,楚河汉街,武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。,文化旅游：20万商业：24万酒店：16万写字楼：45万住宅：155万配套：3万其他：77万（地下部分
21、）,万达集团总投资500亿元，打造武汉中央文化区。,入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+,入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA,入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G体验
22、馆、无印良品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、阿玛施,楚河汉街,1.5公里长汉街，总建筑面积达21万，集合国内外200多个商家，显示强大的集团招商统筹能力。,品味生活区,国际时尚区,个性潮流区,楚河汉街,汉街业态以零售、餐饮为主，各占比例约为51%、38%。,个性潮流这一街区，以零售、餐饮业态为主，零售以服饰、珠宝饰品为主，各占总业态的35%、12%。餐饮占比32%，基本上为中式正餐业态。此街区基本上为大众快消品牌，属中等档次。,国际时尚这一街区主要业态为服饰零售，且基本上为国际知名时尚品牌，档次较高。餐饮为颇受小资群体喜爱的较高消费业态，与此街区零售业态吸所引客群档次一致。,
23、品味生活这一街区，以餐饮、零售业态为主，比例约为1：1餐饮中有一半为简餐快销食品零售业态以珠宝首饰、服饰为主，品牌属中高档次。,以民国风格建筑为主体，极具现代时尚风格的现代建筑和欧式建筑穿插其中，形成浓厚的文化商业氛围。,汉街采用民国建筑风格，穿插进现代、欧式建筑，外立面新颖独特。,楚河汉街,建筑特色,屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以纪念湖北历史文化名人，与项目定位一脉相承。,楚河汉街,文化元素,屈原广场,药圣广场,太极广场,昭君广场,知音广场,汉街大戏台,汉街大戏台：举办戏曲专场、歌舞、魔术、小品、唱歌、明星签售会等等免费表演，达到聚集人气效果。,价值点1：以民国风格建筑为主体，
24、极具现代时尚风格的现代建筑和欧式建筑穿插其中，营造出浓厚的文化商业氛围。价值点2：两湖连通（沙湖、东湖）生态景观河、全球唯一电影主题公园（包含4D、5D、6D），楚河汉街更是象征着一座城市名片，是万达集团打造的涵盖旅游、商业、商务、居住为一体的文化旅游接待项目。价值点3：1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店、琴行、蜡像馆等文化产业。价值点4：品牌商家聚集，品牌商家也有高中低之分，充分吸引各类消费群体。价值点5：营销推广活动计划周密，兼顾各个时间段采用不用的活动主题，达到吸引、聚集人气的效果。,楚河汉街项目优势分析1、位于武昌内环，省府附近，地段核心，区域内优质人群
25、密集而充裕；2、中北路是武昌的核心轴线，有大武昌广泛人群源源不断的输入；3、自身规模庞大，有海量的各类物业吸附各类人群驻扎，为商业输血。,项目销售/招商特点：1、目前全部持有，对外统一招商；国际品牌旗舰店、品牌餐饮等聚集；2、大中小商户搭配，首层分组、3层整租结合，首层租金价值与3层出租率同步确保。,武汉天地,武汉天地,商业总建面达5万，双面临街，并且临街面长达435米，昭示性强。,一期：建筑面积17000，2007年9月试营业；二期：建筑面积11000，2008年7月完工；三期：建筑面积21000，2009年6月完工。,商业,商业人流动线：内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好
26、，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。,项目地段：位于十字路口，外部可直接进入商业街区，交通优势十分明显。,武汉天地,餐饮业态占比达55%，娱乐虽仅占7%，但电影院、KTV的体量较大，其目的在于通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。,以中高端品牌餐饮类业态为主导，辐射整个大武汉区域,餐饮品牌：四季恋、牙买加咖啡、巴适、彩云轩、琥珀餐厅、御甲堂养生餐厅、法朵澳葡餐厅、泰国餐厅、维根艺厨素食餐厅等；零售品牌：武汉天地专卖店、I Do珠宝、Finn home家居、Eco生活风尚、琦珂风尚首饰等；,商业区以老建筑为基础，并配以与钢结构玻璃窗完美融合的时尚小
27、楼，形成传统与现代混搭的建筑街区。,武汉天地,建筑特色,整体建筑商业风格有保留9栋建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成;辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑;建筑以两层和三层为主，局部四层、五层。,武汉天地,商业氛围,通过小品景观、绿化、地铺、喷水池、街灯、艺术品、遮阳顶棚、休闲座椅营造出商业氛围。,保留下来的200棵古树，与其它花卉、乔木、灌木、草地、藤蔓等相结合，组成总面积达9300平方米的人文生态景观。法国与本土雕塑大师设计的雕塑小品点缀其间，与各种建筑等元素融为一体，造就了武汉新天地商业区独有的时尚艺术气息。,价值点1：在9栋老建筑的周边新建了一系列与这
28、些老建筑风格基本保持一致的时尚小楼，完美融合。时尚元素加现代化设施，立柱、雕塑、小阳台、落地窗完美组合，突显出西欧城镇街区的风格特色。营造出浓厚的商业氛围。价值点2：古树与其它花卉、乔木、灌木、草地、藤蔓等相结合，组成总面积达9300平方米的人文生态景观。价值点3：业态丰富，以餐饮类业态为主，以零售为辅助，配合少量休闲娱乐为补充，汇集中端、高端品牌，辐射武汉三镇。,5200.56,武汉天地项目优势分析1、位于汉口内环，轻轨沿线，优质客群密集，商业人流充足。2、位于周边有大量的租界建筑保留，拥有丰富人文历史底蕴作为依托。3、自身规模庞大，有较多的各类物业吸附各类人群驻扎，为商业输血。,项目销售/
29、招商特点：1、商业街目前全部持有，统一招商2、各类国内外特色餐饮聚集，充分吸附交流交往型人群。,大武汉1911,大武汉1911,商业总建面约3.5万，依托汉口火车站、菱角湖万达商圈的强大聚集效应，打造购物、休闲、商务于一身的“城市客厅”。,汉口火车站、万达广场1公里范围内，区位交通优势明显。,大武汉1911,以餐饮、零售为主，以少量休闲娱乐类配套为辅助。,营业时间：该项目目前处于商家装修阶段，预计2013年，5月开始营业。主力商家：美克美家、金逸院线、COSTA、美丽田园、阿一鲍鱼、顶级水疗会所（水晶宫，仅装修费用约2.5亿元）、星巴克、DQ、85度C、沱江鱼府、上海本帮菜、屈臣氏、米乐星KT
30、V、仟吉、椰岛造型等；,大武汉1911,吸取了民国时期租界的建筑精华，融合了中式和欧式风格，形成了开放式街区，在整体形象地位上定位成“民国范时尚街”。,建筑特色,在商业街建筑的立面设计上，取民国建筑的片段作为造型元素，空中连廊、钟楼、总统府、柱廊、券柱、穹顶、坡屋面等相互交叠，融合了中式和欧式的风格，并将之注入现代时尚的商业元素，创造出多变的空间体验。,价值点：民国建筑风格，融合现代的商业元素，塑造项目特色形象。,大武汉1911项目优势分析1、项目位于汉口，紧邻汉口火车站，借势城市窗口及交通主干道，为项目带来巨大人流量，另外依托成熟的唐家墩商圈和菱角湖万达广场，共享商业人脉。2、周边成熟的居民
31、区密集，有较多的固定消费群体支持。,项目销售/招商特点：1、商业街对外返租销售，返租十年，年返7%；2、目前处于招商及商户进场装修阶段，已完成80%的铺面招商；3、受规模及销售的制约，全部为中小品牌商户，缺乏品牌商超入驻。,案例思考：通过对特色商业街的分析解剖，本案得到哪些启示？,启示三,启示二,启示一,建筑特色,业态构成,文化元素,1、建筑立面、空间营造是吸引受众的重要窗口，必须着重强调，形成特色商业街区，赋予受众耳目一新的视觉冲击。2、利用灯光、小品、绿化、立柱、雕塑等元素，与项目特色街区定位一脉相承。,交流交往的餐饮休闲类商业是新型商业挑战传统购物中心、快速聚集人流的利器，但良性的发展必
32、须是满足型的购物中心与交流交往型的餐饮休闲类业态互为促进。,单一的建筑立面对消费群体的吸附力有限，必须赋予项目人文价值，满足购物、休闲的同时，更是向外界展示“城市客厅”的魅力。,现有规划点评平面调整建议建筑风格建议景观小品建议公共空间建议灯光设计建议附加说明,现有规划评价,原规划方案评价：1、商业空间总体丰富，但主次街关系、人流环行动线有待进一步加强商业街区建筑体块过于密集，缺乏相对开敞的公共休闲空间与商业形成互动；商业内街的宽度差异不大，人流导向性不够鲜明；主要的人流引入节点的选择有待进一步优化和调整。,2、商业形态丰富，但没有充分发挥集中型商业对人流的聚集作用西部全部为街区，东部全部为大卖
33、场，大卖场集中吸引人流的优势没有得到均衡的发挥，对商业街区人流的输送作用有所减弱。3、集中型商业的外部造型比较丰富，但内部空间较为传统大卖场内部空间是典型的传统购物中心的做法，而提升商业竞争力的重要一环是空间的创新性和丰富性，有待加强。4、大部分商业体块体量合适，便于划分和销售，少量单体商业进深过大，导致街内还有街的做法不可取。长进深、内街商业类型占一定比例，商业价值较低，后期招商、经营、销售均存在一定难度。5、商业主节点的昭示性还可进一步加强。东、南、西、部四个角，东、西两区衔接地带，西区中心，东区中心，标志性节点的昭示性有待进一步加强。6、“伪住宅”塔楼下的商业体块太大。塔楼操作过程中涉及
34、过多的商业物业，不便于资金快速回笼。7、2、3层商铺体量过多，设计上对创造更多首层的理念应有所加强。,内廊式布局,主入口缺乏昭示性,建筑过于密集,考虑设置西侧,主入口缺乏昭示性,平面布局调整建议,避免长进深商铺,人流引入节点需斟酌,避免长进深商铺,空间丰富性较差,空间丰富性较差,塔楼下商业过多,规划方案调整意见：1、商业空间丰富化：街区中心适度缩小商业体块，拓宽街道，营造公共活动空间；商业街道区分主次，主街宽度10-15米左右，次街宽度6-10米，分成2个等级；主要人流引入节点，应主要选择在四新大道、汉城路及芳草路上。2、人流导入模式优化：项目的集中性商业2个，建议分别设置在西区西端，东区东端
35、，从龙阳大道、芳草路两条纵向干道分别快速汇聚人流，并增加街区商业内人流渗透的动力，实现二次消费、三次消费的效果。3、集中商业内部空间创新：集中性商业内部布局传统呆板，建议考虑中庭等公共空间的设置，增加空间的丰富性，并为丰富的活动提供场地。,4、商业节点选址斟酌及空间优化，为细节打造预留空间：商业节点与人流来源结合，同时，预估人流大小，匹配不同规模的空间，为后期聚集人气，预留空间。5、尽量减少低价值商铺，避免长进深的商铺。建筑单体中存在内廊式布局，商业价值较低，同时后期销售存在较大的难度，建议消弱单栋建筑体量，分解成2栋或者3栋建筑单体，避免出现“廊中廊”商业形态。6、尽量控制伪住宅裙楼的体量。
36、现阶段区域人气淡薄，难以支撑庞大的商业体量，而公寓产品能够快速销售，保证现金流。塔楼占用底商过多空间，必然导致商业与“塔楼”同期开建。7、为2、3层商铺尽可能多的设置独立楼梯及门厅，达到双首层的商业效果，同时尽可能的降低2、3层商业的销售与招商难度。,建议结合区域现代化都市的发展思路及武汉领事馆区选址在此的特点，打造美式、法式、德式、英式、意式等各种经典的异国风格建筑，使每一栋都呈现一种风情，避免建筑风格的单一性，体现项目的国际化、都市化视野及格调。,建筑风格建议,景观小品建议,小品及装饰我司建议采用清新、复古风格，与建筑风格调性保持一致。,公共空间建议,建筑单体过于密集，我司建议在地块中心区
37、设置“大型活动舞台”，为后期吸引、聚集人气作铺垫。,地块中部建筑过于密集，缺乏与消费群体的互动空间，我司建议增长休闲空间，形成中心广场，可考虑利用“舞台”的形式，达到吸引人气的效果。,活动的丰富性，是决定吸引人气的保证，利用各个时间节点，策划不同主题的娱乐活动，提升项目的认知度。,项目的主入口、次主入口的打造是吸引人流的重要手段，我司建议在主入口或次主入口添加标志性特色建筑，达到吸引外界眼球的诉求，提升项目整体的商业氛围。,公共空间的丰富性是决定消费群体在项目停留的至关因素，我司建议可考虑玻璃顶棚，设置中央空调、电视等方式，体现项目人性化的设计理念。,灯光效果建议,灯光是项目突破的一大亮点，营
38、造出梦幻、绚丽的购物娱乐氛围，外墙的LED设计可以作为品牌价值提升。,灯光以暖色为主，烘托民国建筑，穿插少量冷色彩色的灯光点缀现代建筑，形成多层次的体验。,补充说明,招商建议,建议以餐饮类业态为主，以娱乐休闲类业态为辅，此类业态对地段要求较低，满足追鲜猎奇客群的心理需求，同时可以满足区域内中高端群体商务洽谈、娱乐休闲的需求。,推盘建议,区域内人气淡薄，而商业对人流要求高，前期商业存活度较低，因此，我司建议公寓销售特色商业街区集中型商业为本案推盘的操作思路，一方面利用区域的发展沉确保固定消费群体，另一方面保证项目现金流。,无论建筑特色、人文历史，尽量体现项目国际化、时尚化、差异化，与楚河汉街、武
39、汉天地形成大武汉三足鼎立之态势。,王家湾商圈崛起，扎堆联动效应明显，汉阳目前在售公寓项目主要集中在龙阳大道沿线；,汉阳片区多数公寓项目处于尾盘销售阶段，基本以常规平层公寓为主，LOFT产品供给较少。,10万以下的项目为主，仅少量综合体项目附带公寓产品，保证现金流。公寓产品去化速度较快，但溢价能力有限。LOFT公寓销售价格高于常规产品约2000元/。,1、公寓项目主力面积为40-50之间；以毛坯房为主，达到控制总价的效果。2、40年产权的公寓产品一般难以申请民用水电，主要依靠开发商与政府的关系。,麦迪森广场,依托王家湾发展潜力及强大的吸附力，凸显项目地段优势，同时利用较低的价格策略，实现项目快速
40、去化；,主要卖点：紧邻王家湾商圈配套齐全、低单价入市；,重点项目分析（平层SOHO）,麦迪森广场/户型展示,优势：1、开放式厨房设计，可以减少小户型的空间拘束感；2、方正户型结构，空间使用率较高；3、在东西两侧设计2房户型，保证客厅及主卧均有较好的采光面；劣势：1、均无阳台及飘窗设计，晾晒衣物不方便；,以44-571室1厅为主，占总房源67%，以少量832室1厅为辅助，占总房源22%；较低的单价入市，能够较好的吸引投资及过渡型置业群体；,闽东SOHO国际,集写字楼、酒店式公寓、商业、住宅为一体城市综合体，04年被誉为“汉阳地王”，处于钟家村黄金地段，黄金地段+精装修为项目核心卖点；,主要卖点：
41、钟家村核心地段、完善的配套设施及精装修,产品供给：共27层，其中1-4F为商业，点式布局，4梯21户；纯1房设计，面积区间为31-77，其中以31-39为主；户型优势：31-39户型较为方正，带阳台、飘窗设计，采光性较好；户型劣势：63-76部分户型采光面窄，并且存在异型房设计；,闽东SOHO国际/户型展示,以31-39小面积户型为主力，总价较低，但63-77户型仅一房设计，功能性交差，出现单价、总价双高的局面，此类产品在市场上竞争力差；,31-39,31-39,47-52,62-76,小面积户型厨房功能缺失，不适宜居住，以投资客群为主；类似于酒店的功能使用格局，舒适度大大折扣；,31-39主
42、力户型,751房,壹加壹空间,坐拥王家湾中心区位，纯小户型LOFT,5米层高可实现买一层送一层，空间利用率较高，超高性价比是项目最突出卖点；,重点项目分析（LOFT-SOHO）,19F（LOFT）,主要卖点：紧邻王家湾商圈共享配套、买一层送一层超高附加值；,壹加壹空间/户型展示,面积区间为31-65，其中以492房为主，面积紧凑，功能齐全，市场接受度高；,2室2厅2卫 49主力户型,优势：1、面积紧凑，功能性较强；对投资及自住型客群吸附力较大；2、双卫设计，提升居住的便利性；劣势：1、上楼梯直达主卧室，私密性较差；2、到达次卧需从横穿主卧，功能分区存在瑕疵；,优势：功能齐全，面积紧凑；劣势：1
43、、一层北向卧室隔开后，客厅基本无采光面；2、二层空间利用率较差；,3室2厅2卫 51,3室2厅2卫 66,优势：1、动静分区合理，1层为开放式活动空间，2层私密空间；劣势：1、柱网对空间布局产生一定影响；,2层私密性差,柱网对空间的影响,北向卧室遮挡客厅采光,汉阳人信汇,天际LOFT,核心价值借助“王家湾商圈”超强辐射力及自身70万恢弘体量，打造王家湾片区首席城市综合体；,主要卖点：周边配套资源丰富、地段核心及超高得房率,2室2厅2卫 56,2室2厅1卫 55主力户型,汉阳人信汇/户型展示,优势：1、55主力户型二层带露台设计，增加产品附加值；2、主次卧布局二层，私密性较高；劣势：1、无阳台设
44、计，晾晒衣物不便；,以55-562房为主力，有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的居住功能；,公寓项目分析小结,户型面积,价格区间,1、汉阳片区价格层次不齐，具有景观资源及高性价比项目销售单价较高，达到11000-12000元/，常规性公寓单价位于7000-8800元/之间；2、LOFT公寓溢价率主要集中在20%左右。,精装修,市场上众多项目均为毛坯，仅个别项目为精装修（装修标准为1000-1200元/），结合销售情况而言，精装修产品价格相对较高，因此去化速度较为一般；,去化情况,物业类型,汉阳片区目前公寓主要分为平层SOHO和LOFT（SOHO）两种，其中平层SOHO小面积户型去化速度快，LOFT产品由于空间利用率及性价比高，广受市场追捧；,市场上小户型面积区间为30-85，其中40-501房户型市场认知度较高；2房产品相对去化较慢；,1、LOFT产品相对平层SOHO去化速度快。2、单从汉阳区在售的公寓销售情况来看，各项目开盘当天均能达到50%以上的去化，可见，市场接受度较高；少量LOFT产品，开盘均能达到80%以上去化率；,1、汉阳区公寓项目多数处于尾盘销售阶段。2、各项目除了强调地段及性价比之外，核心卖点略显单调,软性服务相对缺乏。,
