房地产策划华润置地二十四城地产项目营销策划报告165PPT.ppt

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1、谨 呈：华润置地(成都)发展有限公司,华润置地二十四城2008年营销大纲,纬联地产(成都),版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归纬联地产顾问（成都）有限公司所有，未经纬联地产顾问（成都）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2008年3月,目录,第一部分 二十四城与城东销售标杆的距离第二部分 08年二十四城营销目标第三部分 08年二十四城营销策略第四部分 二手房中介分销篇第五部分 异地客户拓展篇第六部分 环保购物袋篇第七部分 置地会升级计划篇第八部分 销售执行建议篇,第一部分二十四城与城东销售标杆的距离,2008年2月城东重点项目销售情

2、况 龙湖 三千里：74套 万科 金域蓝湾:37套 万达 锦华城：31套（其中大部分为内部认购）城东重点项目2月份的销售情况以龙湖三千里为区域标杆，所以本章节将着眼于龙湖三千里进行对比分析。,网上备案套数-三千里,统计时间：2008年3月5日,数据来源：成房管局,网上备案套数-二十四城,截止3月5日，龙湖三千里剩余货量约为393套，二十四城剩余货量约为540套。,销售数据-竞争项目,从上表中可以看出,本项目与三千里在1月份的成交、认购量上基本持平，主要差距在2月份显现。,推广分析,1、推广：,活动分析,2、活动：,1月份：每周周末系列业主运动会和游园活动，在月末通过晚会形成高潮。,客户调研,20

3、08年3月9日，我司派驻二十四城的销售顾问经理邹亚全及策划部助理高军对当天来访二十四城的老客户及业主进行了现场调研，同时对三千里当天的到访客户进行了拦截调查，本次调研的内容主要围绕客户的基本特征、需求情况、购房目的、关注点展开。由于时间有限，本次搜集到的有效样本量分别为：二十四城22份，三千里7份。（由于本次收集到的样本量有限，所以以下分析内容需在后期的客户到访分析当中得到进一步印证。）,客户调研,分析：如上表所示，二十四城客群购买需求套型较为单一，主要以套二81-90为主，而三千里客群需求则相对分散；而在100左右的小套三或大套二则是市场需求点之一，但这是二十四城目前产品供给空白点。,客户调

4、研,分析：如上表所示，二十四城对客群主要吸引点为项目规模和地段，而三千里对客群吸引点为地段和户型；说明在现阶段客户对两个项目的地段都较为认可，在这样的基础下，项目规模和户型成为影响客户选房的关键因素。,客户调研,分析：如上表所示，在大市场背景下两个项目都以自住客为主。,客户调研,分析：如上表所示，二十四城和三千里的客群主要居住在城东，其工作区域也主要分布在城东及城中，说明两个项目客群的工作地和居住地十分相近，这也确立了两个项目之间直接的竞争关系。,客户调研,分析：如上表所示，二十四城客户职业分布较广主要以专业技术人员、私营业主和退休人员为主，三千里则主要以公务员和国企为主，占总量的近60%。一

5、方面说明专业技术人员一直是项目比较稳定的客户来源；另一方面由于国企群存在交叉,我们应在渠道宣传上对上述职业特性的企业进行重点宣传。,三千里客户调研,分析：如上表所示，有1组客户决定不购买三千里，主要因为价格较高；3组客户还在观望，主要原因是目前对成都房地产市场信心不高，保持观望态度，对市场前景仍较模糊；2组客户意向较强，主要是因为认可三千里的户型设计，并满意其价格及优惠政策。,综合分析,通过以上的各类数据逐项对比，二十四城在项目规模及规划上具有较大的优势，并得到客户的普遍认同，三千里的优势主要体现在户型设计的实用性及较大的赠送面积上，价格及优惠政策的制定也较为吸引。我司认为，在现阶段产品不可调

6、整、又不过多损伤利润的前提下，二十四城在以下几方面应该继续加强：置业顾问成交率仍可提升；匹配的营销推广；客户渠道的有效拓展；客户感动细节；现场打动力提升。,第二部分08年二十四城营销目标,08年营销大纲着力于解决以下2个问题：,2008年公司目标,目标一：2008年底回款15亿元,目标二：二十四城及华润置地品牌知名度美誉度大幅提升,细分：年销售约1805套 速度：180套/月,注：目标一是目标二实现的前提和基础,在现实条件下，目标意味着什么？,年销售约1805套 速度：180套/月,在现实条件下，目标意味着什么？,目前成交率4.44%,在目标条件下，我们必须：1、迅速提升目前销售队伍职业能级，

7、改变成交率低下的问题；2、客户积累的数量立体的宣传推广策动，通过丰富客户的认知渠 道来扩大客户覆盖面；3、客户积累的质量更加精准的推广实施，全程推广的评价反馈；,在08年市场大环境依然不容乐观的情况下:如何实现150组/天的集客目标?如何完成2008年15亿的销售任务?,纬联解决之道,渠道为王!,“守株待兔”的传统销售模式 已不再适用于今天的市场,品牌推进,纬联解决之道,渠道与品牌的共同推进：渠道推进：二手房中介分销渠道异地客户拓展渠道整合银行资源渠道品牌推进：与银行共同实现品牌双赢支持公益环保，实现品牌赢利同时，为了确保营销计划得以顺利执行，纬联提出了销售执行建议,第三部分08年二十四城营销

8、策略,一、08年营销传播核心,华润二十四城至07年5月亮相成都以来，一直提出“领演城市变迁”。08年华润二十四城应该提出什么样的传播核心口号纬联认为，08年二十四城应该着力告诉成都：二十四城将如何领演城市变迁二十四城将把成都的城市生活领演到什么样的境界 是便捷的城市生活？是环保的城市生活？是休闲的城市生活？还是,二、核心传播思考,宣传二十四城我们将采用什么样的广告形式？是强势品牌硬广告？是亲情温馨软文？是“脑白金”疲劳轰炸？是“恒源祥”广告污染？纬联认为：08年的广告传播应该,以新闻策动为体，以事件体验为用,对新闻广告的应用：成立华润看成都专栏：以华润的声音告诉成都各类社会信息让华润的各类活动

9、以新闻的形式成为市民的关注焦点定期让二十四城大事登陆成都新闻头条新闻事件一：二十四城记的拍摄进度新闻事件二：二十四城记的拍摄花絮，明星花边新闻事件三：二十四城的各类公益活动进展新闻事件四：二十四城的各类商业活动进展新闻事件五：二十四城的工程进度新闻事件六：华润集团70年，华润置地成都六周年,三、营销策略计划-1,制造新闻事件计划攻略一：让二十四城的一举一动通过新闻的形式进入成都的视线攻略二：用华润的声音来告诉市民成都的热点攻略三：以二十四城冠名成都媒体的节目,三、营销策略计划-2,暖场活动计划举办各类体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气攻略一：举办华润啤酒节攻略二：举办二十四城样板间体验日

10、攻略三：举办异地购房团专场攻略四：举办华润沙滩节,三、营销策略计划-3,一夜倾城计划（规模效应）攻略一：选择一天之内在成都各大超市、百货、卖场等地发放华润提供或赞助的多功能购物袋攻略二：买断一段时间内的公交车身广告攻略三：买断一定期间内的公交站牌广告,三、营销策略计划-4,暖心计划攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全攻略二：定期短信提示会员及针对区域客户天气变化，注意身体攻略三：提供免费800和400电话，为全成都市民专业不动产顾问咨询，同时在销售中心设立专业顾问台，揽尽成都高端投资客户攻略四：定期短信宣传华润二十四城提倡的健康生活方式攻略五：对会员及针对区域客户发送节日祝福,三、营

11、销策略计划-5,样板房推出计划攻略一：分期推出样板房，保持销售热度攻略二：请名家设计主题样板房，提倡二十四城城市生活方式攻略三：推出二十四城主人样板房，邀请来访客户做客,三、营销策略计划-6,网略攻略计划攻略一：通过二十四城记的各类花边在网略宣传二十四城攻略二：让二十四城与各类社会热点联系，如奥运会之类，通过网略迅速传播攻略三：通过QQ弹出式新闻，让二十四城的咨询进入每一个桌面,三、营销策略计划-7,公关攻略计划攻略一：华润集团70年，华润置地成都六周年攻略二：邀请代言人贾樟柯和剧组主要成员来成都宣传二十四城记攻略三：二十四城记成都首映攻略四：华润业主足球联赛攻略五：华润慈善捐赠,三、营销策略

12、计划-8,配套攻略计划攻略一：商业配套攻略，借鉴深圳万象城的成功经验，联合商业大品牌商，共同打造成都东城商业的核心标杆，品牌商业和大生产企业的入驻，聚集人气，提升价值，形成多赢局面。攻略二：教育配套攻略，与市内一流小学达成协议，在项目配套的小学位置设立分校，并且对于二十四城业主子女，可跨区免赞助费就读。,根据渠道与品牌共同推进的营销策略和攻略，纬联提出了4大营销计划，分别是：,二手房中介分销计划 异地客户拓展计划 环保购物袋计划 置地会升级计划,第四部分二手房中介分销篇,主流中介公司调查二十四城分销模式可行性建议二十四城分销模式采用方式建议,主流中介公司调查,目的及选择标准顺驰（中国）不动产网

13、络集团中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司21世纪不动产成都区域分部,目的,了解成都分销模式成熟度、可操作性。为二十四城项目08年销售任务顺利完成提供客源拓宽起到切实的作用。了解中介公司现有分销方式，从侧面了解其他开发项目对分销的运作，为二十四城项目提供成熟的、可持续的、能够深入执行的新营销渠道开辟。,选择标准,成都较知名的二手房中介公司，选择中大型为主。成都有分销经验的二手房中介公司。发展良好、理念先进、渠道完善。,顺驰（中国）不动产网络集团,公司现状以及发展方式,规 模：62家公司经营方式：直营+加盟门 店 分 布：分布在三环以内，尤其以二环内占60%以上。门店人员结构：58人。店长（1

14、2人）+店员（47人）门店面积范围：小型3060。中型60100。,顺驰（中国）不动产网络集团,大型100以上。,以往服务,服务项目：蓝谷地服务时间：2005.72006年中旬（具体结束时间不详）服务方式：引导式+聚焦式。服务流程：主力门店简单服务乙方引导甲方销售中心确认（三方签字）客户交接服务收费结算（以合同签订为准，按月或者按约定）服务效果：引导客户1000多组，成交客户接近300组。（有待进一步了解）。成交率接近1/3。分销方式很成功。,顺驰（中国）不动产网络集团,服务方式,方式一：提供名册资料 不采用 方式二：引导模式 采用 收费：成交套总价1.5%。可以考虑固定收费。方式三：全程代理

15、方式 不采用,顺驰（中国）不动产网络集团,具体服务内容,服务范围：门店场地提供 推荐客户服务方式：引导式+聚焦式 服务流程：流程参考乙方以前合作流程。服务费用：1.5%佣金，门店包装甲方自理，场地使用费用600800元/店/月结算方式：签约为准，周期性结算（按月）,顺驰（中国）不动产网络集团,服务细则（乙方提出）,是否接受其他中介公司共同参与同一项目的相同服务？不接受如果接受，客户的甄别方式？是否能够接受甲方指标型任务？可以，但是要具体商议。根据市场容许一定的弹性空间。能否保证客源的独享性？（提供我方的客源不再推荐给其他公司）不可以违约的责任？按照合约执行,顺驰（中国）不动产网络集团,结论,公

16、司规模较少。有成功服务先例。且提供客户价值高。收费较低。主要收费包括门店推广费用，推荐客户佣金。合计约占总销售额的2%。服务项目少，近期基本无此项服务。,顺驰（中国）不动产网络集团,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,公司现状以及发展方式,规 模：80多家公司经营方式：直营+加盟门 店 分 布：主城区呈现电子云图分布，二环内占到门店人员结构：1+57人；店长（12人）+店员（47人）门店面积范围：40100,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,60%以上。部分卫星城有57家分布（华阳）,以往服务,服务公司：蓝光富丽东方、富丽花城，东山国际，秀城，状元府邸，蓝谷地等。服务时间：蓝光项目去

17、年底签约，其他项目在运作中。服务方式、流程：方式一：提供门店推广（1000元/月/家）；方式二：提供分销服务；流程类似顺驰方式。但是客源提供松散。方式三：提供代理服务。服务效果：为蓝光提供客源数目不详，但是成交确认客户超过20家（估算），其他项目服务比较成功（松散客源提供）,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,服务方式,方式一：提供名册资料 不采用 收费：方式二：引导分销模式 采用 收费：佣金，门店包装，店员奖金，门店场地使用，客户优惠方式三：全程代理方式 采用 收费：商榷,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,具体服务内容,服务范围：门店场地提供 推荐客户服务流程：引导式 流程参考乙方

18、以前合作流程。服务费用：佣金不低于1.5%（最高为2%），门店包装甲方自理，门店使用费用1000元/月/家。店员奖励12%。客户优惠12%。结算方式：以客户签约为准，周期结算（需要甲方提供保证金）,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,服务细则（乙方提出）,是否接受其他中介公司共同参与同一项目的相同服务？可以接受如果接受，客户的甄别方式？专门对接人，采用签单交接方式。是否能够接受甲方指标型任务？不接受能否保证客源的独享性？（提供我方的客源不再推荐给其他公司）不保证违约的责任？按合约执行,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,结论,公司规模较大。有成功服务先例。但提供客户价值低，主要表现在提

19、供客源的松散性方面。成功案例阐述清晰，表述可信度高。收费较高。主要收费包括门店推广费用，推荐客户佣金，店员奖励。合计占总销售额的3.5%-4%。服务项目多，近期主要服务蓝光系列项目。,中国成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司,21世纪不动产成都区域分部,公司现状以及发展方式,规 模：80多家公司经营方式：直营+加盟门 店 分 布：主城区呈现电子云图分布，二环内占到70%以上。门店人员结构：1+57人；店长（12人）+店员（47人）门店面积范围：40左右,21世纪不动产成都区域分部,部分卫星城有23家分布（华阳）。,以往服务,服务公司：蓝谷地，蓝光项目，置信丽都花园，龙湖晶蓝半岛商铺（成功）服务时

20、间：不详（蓝谷地1、2、3期都参与服务）服务方式：引导式服务流程：提供客户名单甲方反馈门店集中展示（推介沙龙形式）乙方引导甲方销售中心确认（三方签字）客户交接服务收费结算（以合同签订为准，按月或者按约定）服务效果：效果不详，估计成交率不到1/5。且合作方式不成功。主要向我方介绍门店的推广渠道终端作用。分销方式不成功。,21世纪不动产成都区域分部,服务方式,方式一：提供名册资料 采用 收费：商榷方式二：引导分销模式 采用 收费：佣金，门面包装费用、使用费用，店员奖励等。（客户主要面向中高端）方式三：全程代理方式 可以采用 收费：商榷,21世纪不动产成都区域分部,具体服务内容,服务范围：门店场地提

21、供（特别强调）推荐客户服务流程：引导式 流程参考乙方以前合作流程。服务费用：佣金介于1.5%2%之间。店员奖励1%。门店使用、包装费用1200/月/家。结算方式：商榷,21世纪不动产成都区域分部,服务细则（乙方提出）,是否接受其他中介公司共同参与同一项目的相同服务？不接受如果接受，客户的甄别方式？是否能够接受甲方指标型任务？不接受能否保证客源的独享性？（提供我方的客源不再推荐给其他公司）不保证违约的责任？按合约执行,21世纪不动产成都区域分部,结论,公司规模较大。有成功服务先例。但提供客户价值低，且成功案例阐述过于模糊，可信度低。收费较高。主要收费包括门店推广费用，推荐客户佣金，店员奖励。合计

22、占总销售额的3%-3.5%。服务项目多，近期主要服务龙湖晶蓝半岛商铺。,21世纪不动产成都区域分部,总 结,分销模式可操作性强；模式成熟。客源扩大作用明显。合作条件普遍苛刻，但是可以经过商谈得以解决。一般真实报价应该是现有报价的67折。规模大、合作方式成熟的可以作为进一步商谈的主要对象。,二十四城分销模式可行性评估,绩效评估成本评估风险评估结 论,绩效评估中介公司分销能力评估,结论：成交率最高为30%，最低为10%；中间值为20%。有效客户增加最高为200，最低为100；中间值为150。,绩效评估二十四城任务评估,说明：0708总结指标采用07.807.12的销售数据；08年总任务指标采用年度

23、任务数据计算。08营销计划指标采用甲方提供的营销计划数据。,（任务）贡献率为：8.5%,绩效评估结 论,分销成交率：,常规成交率：,分销有效客源：,常规有效客源：,分销成交量：,常规成交量：,20%,200组/月,2587组/月,4.44%,分销贡献率：,常规贡献率：,8.5%,63.8%,15组/月,115组/月,结论分销成交率较高，贡献率比例大。有可行性。,绩效评估建议,1、能够提高成交率，避免营销成本浪费。2、由于乙方规模、资源等决定乙方服务的局限性很强，不能作为项目的主力客源提供措施。3、在常规营销计划的基础上，建议采用此分销模式。,成本评估中介公司分销成本评估,说明：成本优化系数为双

24、方商谈后能够接受的合作条件。结论：分销模式成本约为5万/套。,成本评估二十四城既有媒介通路绩效,平均营销成本：2.51万元/套,成本评估分销模式成本评估,分销模式：,平均营销成本：,5万/套,2.5万/套,小结分销成本高，可行性较弱。以常规推广渠道为主，分销只能作为辅助措施扩大客源。,风险评估分销模式风险表现及影响,1、客源的松散性，无约束性。消极影响：无法量化指标，影响整个项目运作计划。2、流程的风险，对接人员的主观性难以约束消极影响：无法稳定、规律的模式运作。3、费用的支付消极影响：合作方的消极怠工以及客户的流失。4、客户的身份甄别消极影响：交叉客源的身份导致合作方的矛盾5、合作模式的不成

25、熟，操作流程不规范，流程复杂。消极影响：恶性竞争导致项目品牌形象受损。,风险评估分销模式风险评估结论,小结1、分销模式的风险主要集中在前期投入以及中期的运作上。2、分销模式的前期+中期的投入只占分销总投入的1%弱，只占总推广费用的万分之五，投入少，风险很低。,总 结,1、综合考评成本、绩效以及风险，分销模式优于常规模式。2、由于分销模式规模限制，不作为主力客源提供渠道。3、由于结算以签约客户为准，前、中期费用投入低，操作灵活。4、投入低，效果好，可行性强。5、分销模式在本项目的运作上可以采用。,二十四城分销模式采用方式建议,采用方式合作流程工序时效安排以及费用预估甲方要求,采用方式,阐释：分销

26、责任制，就是我方向乙方（中介）提出我方可量化的指标，乙方按照此指标完成相应的客户资源提供以及保证客户成交量。理由：保证我方主导地位 保证合作的可控性 保证品牌不被损伤 减少乙方随意性,分销责任制,合作流程,工序时效安排以及费用预估,前期：门店甄选、店面装修以及人员培训等，本工序只运作一次（正式运作前的准备工作）中期：整个流程的时效安排以及费用，本工序具有周期性、叠加性。一般按照15天为一个周期。后期：后期主要指客户签约后与中介公司的财务层面对接。本工序参考中期的绩效，但独立于中期，采用月结或者季结的方式进行。整个流程重点考察前期、中期运作时效和费用等。,工序时效安排以及费用预估前期,15天,3

27、4人,5000（运作）,15天,34人,80000（每店1000）,15天,510人,10000（5批次）,总计：时间25天30天 费用：100000元（不包括场地租赁费用）,时间,人员,费用,1天,2人,0（无费用）,2天,0人,0（无费用）,115天,57人,0（无费用）,时间,人员,费用,工序时效安排以及费用预估中期,工序时效安排以及费用预估中期,时间,人员,费用,12天,4人,500（运作）,12天,12人,0（无费用）,12天,12人,0（无费用）,工序时效安排以及费用预估中期,交接当天,12人,0（无费用）,交接当天,12人,0（无费用）,总计：时间：15天（周期）费用：500元,

28、时间,人员,费用,工序时效安排以及费用预估后期,14天,12人,400（运作）,月结,12人,0（无费用）,总计：时间：月度或者季度（周期）费用：400元,时间,人员,费用,分 析,甲方前期投入成本包装费用：100000元；租赁费用：240000元；（按80家门店、一个季度的租赁费用计）甲方中期投入成本：运作费用：5001000元；（可以酌减）甲方后期投入成本：运作费用：0500元佣金、奖金等：不计入营销成本,作为销售计划内指标独立计算。,总成本：27万/季度人员投入：对接人12名。,结论：流程风险低可操作性强我方主动性强成本极低,纬联通过蓝谷地方面了解到：蓝谷地一期合作的二手房中介为顺驰该期

29、总共销售房源360套左右二手房中介推荐的成交套数在10套左右贡献率为3%不足，二手房中介的宣传又较大的夸大成分二手房中介的费用1.5%，比二手房中介的报价有较大的折扣空间通过以上信息的了解，纬联认为：可以尝试采用二手房中介的渠道进行推广和促进来访量但必须限定来访数量的指标经过一定期限的考察，如贡献率达不到8.5%，应该及时取消这种模式,纬联认为华润应该要求,客源的独享性客源的丰沛度（数量）客源的有效性（质量）品牌的安全性运作的持续性以及效果的明显性甲方有权单方面中止此服务,第五部分异地客户拓展篇,目的：增加异地客户成交量,第一部 异地客户分析,第二部 备选方案,第一部 异地客户分析,第二部分备

30、选方案,异地客户分析,05-07年成都异地客户前5名地区成交量分析07年成都异地客户前5名东.南.西.北各区域成交量分析07城东异地客户成交情况分析,05-07年成都异地客户前5名地区成交量,07年成都异地客户前5名各区域成交量,07年城东异地客户置业情况分析,城东异地主力客户,07年城东异地客户成交在6000套左右其中内江.达州.南充三座城市占总比例在70-80%左右,为异地客户重点城市.较为明显为内江和达州,第一名 内江,内江:持续稳步增长趋势，多数内江市民到成都购房是为了养老和子女安家，选择的户型多为70-90平米左右的居家户型，意向购买的楼盘多为城北和城东及三环外的成都周边地区，预计购

31、买力仍然还会保持强势。,第二名 乐山,乐山:总体增长较快，由于当地政府现近几年已经不再审批土地用于新楼盘开发。除了乐山现在正在开发销售的四十多个楼盘外，至少在近几年内，除了一些改造房，不会再有大量的新房供应。因此促使乐山房地产价格上扬。相比其他城市购房者更愿在成都买房，所以预计还会出现良好势头。,第三名 攀枝花,攀枝花:由于距离较远等因素增长比较缓慢，年总量从未超过3000套，预计未来变化不会很大。,第四名 达州,达州:从过去三年销售数据比较，成交量波动较大,未来变化方向不能预料。,第五名 南充,南充:增长缓慢，但是在二级市场中南充人具有很强的购买力,到成都购房的意愿相当强烈。大多数人对二三环

32、路房价处于6000元/平方米左右的当前房价水平表示完全可以接受，所以可能会有大幅的上涨。,内江达州07年事件回放,千人购房团引发二级城市轩然大波,时间:2007年9月底 事件:秋季房交会 组织者:天府楼市,“千人购房团内江团”,去年内江排在二级城市购房的首位，秋季房交会时组织的“千人购房团”，同样内江购房者再占鳌头。报名的人多得让人应接不暇，填写“看房报名申请表”的就有 550余人。其中有很多朋友介绍朋友，朋友的朋友又介绍朋友。,千人购房团达州团,达州购房者来成都买房都是结伴而行，以各行业为圈子准备团体购房形成群居这些圈子有公务员圈，老板圈、医生圈、教师圈等，达州报名参加的购房者350人左右，

33、预订了6厢专列，秋交会期间“千人购房团达州团”的专列将驶向成都,第一部分异地客户分析,第二部 可选方案,时间选择,试 探,来电来访监控,组织购房团,异地专场,销售,异地客户拓展流程,时间选择,由于二级市场的购买需求为主要为养老和子女安家选择的户型多为70-90平米左右的居家户型所以要选择和项目产品相符的时间具体时间由推售相应产品时间决定预计房交会前10天在异地投放夹报,试探,24城产品价格定位与二级市场购买力比较有一定距离。对重点二级市场报广或夹报试探：根据来电来访和客户反馈信息情况评估二级市场购买力、购买量，然后选择目标城市，和组织方式。,组织购房团异地专场,根据异地客户的来电量和来访量确定

34、具体以下拓展方式:,组织购房团,征集,品鉴会,直通车,律师,组织实施,征集,客户征集:在目标城市设立报名点和异地客户直接接触。,直通车,提供免费的购房直通车:为“无车一族”解决了一个交通的老大难问题，省钱、省时、也省心,品鉴会,专场品鉴会：体验成都与二十四城的未来生活品质,让购房者感受到大盘开发商的企业责任。,律师,律师全程陪伴:新动态及举措、怎样验收房屋、80置业指导等话题让老百姓从当天开始了解自己享有的新权利，并学会利用新的法律来维护自身的权益。,购房团费用,异地专场,城市选择,宣传,组织实施,场地选择,场地选择,深入当地酒店了解其地理位置、交通、品质、价格等因素进行选择,宣传,短信群发

35、向市民散发DM宣传单 城市报刊，上面发布楼盘专场的消息和楼盘形象广告宣传。向企事业单位派送的巡展活动请柬 形成当地热点事件,专场费用,第六部分环保购物袋篇,活动意义,联合沃尔玛等东门大型购物中心及社会其他媒体，利用此次公益性活动，扩大华润二十四城项目知名度，树立企业良好口碑。提升华润置业品牌亲和力。对城市公共事业的热情参与，扣结“引领城市变迁”的核心主题思想，让华润在成都人民心目中形成具象的、亲和力强的、负责任的企业形象，让二十四城在一定范围内提升文化附加魅力。通过推广扩大项目的来访量，提高购房成交率。,活动方式,主要方式环保倡议活动进社区在今年月日全国执行有尝使用购物袋前通过华润置地及其他几

36、大品牌大型够物超市在成都的影响，面向项目的主力客户群城东项目周边近万常住人口将公益活动意义合理的转变为项目品牌的推广。补充方式每周提供个购物环保袋，由此次活动合作方在商场内以礼品赠送或抽奖活动发放于购物者。,活动时间,社区环保倡议活动：2008年4月5日至2008年4月6日 每天下午13：30到15：30时间安排理由：1、下月5、6号为周末，多数市民休息，聚集人气。2、在此时间搞活动，即是在成都春季房交会前的一次重要推广活动为项目房交会的展示起到铺垫作用，同时又避开的在房交会前一周多数房地产同时搞促销活动的高峰，使这次活动是与房交会有机的关联在一起。3、在今年6月1日全国实施有偿使用购物袋前提

37、高全民环保的意义。,活动时间节点安排,活动原则,公益性大于商业性邀请市政府相关领导、企事业单位中高层领导、天天房产栏目记者、成都商报记者、华西都市报记者、成都晚报、居周刊等媒体记者现场对活动报道，扩大活动影响力活动进社区针对项目的主力客户群城东客户项目辐射的周边有约万的常住人口，该部分人群是不可忽视的消费群体。从年月日至年月日连续个月持续性贯穿社区居民生活的公益活动主要活动在年月日前每月举办一次，既两次活动，补充活动每周举办一到两次,活动要点,由广告推广公司设计此次活动所需的环保购物袋及小礼品的LOGO及广告主题语华润提供印有华润项目、各合作单位标识及环保主题语的环保购物袋。在2008年6月1

38、日前每月定期举办类似此次环保倡导活动，每期主题一致，活动内容可形式多样。活动主办单位：成都市政府、成都市环保局：承办单位：成都华润公司，成都沃尔玛公司。活动内容主题鲜明，内容丰富。内容涉及环保知识讲座、趣味问答、文艺表演、华润房地产项目知识问答、礼品派送、费物再利用评选比赛等内容。活动的补充形式、在每周六晚上18点在沃尔玛等购物商场客户凭购物小票（单次购物满60元以上）前100位可领到由华润公司赠送的环保购物袋一个、沃尔玛等购物商场卖场内举办的其他促销活动时环保购物袋的赠送。,费用预算,环保袋样品,材质：无纺布规格：可根据需求设计制作,可行性评估,此次活动属于公益型活动，政府给予有利的支持经过

39、初步商谈，沃尔玛购物商场有合作意向华润和沃尔玛都为品牌企业，每一次的活动都会引起社会强烈反响此次活动内容较为单纯，只要准备充分，与沃尔玛分工明确，定会达到预期目的,结 论,此次活动系公益活动，通过成都各大媒体的报道，影响力大，定能扩大企业及项目知名度，增加项目来访量。华润及沃尔玛等大型超市以有一定的知名度，利用其品牌效应可做到引起市场轰动。费用低，作用大，配合其他推广及促销方式在房交会期间引起社会各界的关注，增加客户来访量，提高销售成交率。,第七部分华润置地会升级计划篇,一、华润置地会现状,目前华润置地会会员的有效信息非常不足，大部分新入会的会员只留有姓名和电话，缺少其家庭成员和其他个人信息的

40、资料，不足以支持华润进一步挖掘客户潜力。会员卡的附带价值不高，容易被人遗忘，甚至遗失，且不能更好地促进会员对华润品牌的忠诚度和美誉度。会员卡和会员身份的使用频率不高，缺少利用会员卡和会员身份宣传华润品牌和华润项目的机会。会员身份给会员带来的实惠性和便利性不足。,由于华润置地会存在以上的不足，纬联认为：华润必须对置地会进行升级，使置地会能够更好的把握客户资源，同时更好地为会员服务。,二、升级计划的形式,考虑到目前华润置地会会员制度存在的不足问题，纬联建议：与银行进行深度合作，联名发行区域信用卡，如携程与招商的合作将置地会的资深会员和VIP会员的会员卡升级成为银行信用卡资深会员卡转为普通信用卡VI

41、P会员卡转为VIP信用卡通过华润和银行的双方渠道，共同发展置地会会员，同时进行双赢的品牌推广和华润的产品销售,升级计划的核心内容：让华润置地会会员同时拥有置地会会员和银行信用卡用户的双重身份 华润通过与银行的进一步合作，整合银行的客户资源和发卡渠道，增加自己的置地会会员人数，消除当前置地会存在的问题与不足，扩大华润品牌效应，与银行实现双赢。,三、升级计划的目标和作用-1,目标推广华润品牌，进一步提高华润的品牌知名度促进华润在售项目的客户来访量；帮助华润完成08年及未来的销售任务；更有效地掌握客户信息与客户资源；加强华润与银行的进一步合作，实现双赢；为华润置地会会员提供更多的实惠和便利。,三、升

42、级计划的目标和作用-2,作用利用银行的发卡渠道和网点，宣传华润的品牌和华润在成都的项目，扩大华润项目的告知程度；利用信用卡的便捷性和实用性，让会员在使用信用卡的同时对华润进行品牌宣传，提高品牌知名度，让会员在刷卡消费的同时宣传华润的项目；利用银行的商业联盟资源，为华润未来的商业项目进行招商储备；通过信用卡形成一个新的圈层，促进华润的圈层营销；更加有效地利用银行的客户资源，促进和实现华润产品的销售。加强华润与银行的合作密切程度，如提供更灵活的贷款方式等,四、华润的银行伙伴,主要银行伙伴：光大银行其他银行伙伴：工商银行,2006年第一份专门针对银行信用卡业务开展的深度测评中，招商银行、中信银行、工

43、商银行、光大银行4家银行的信用卡业务在本次测评中获得了“卓越级”的评定，并一举夺得“2006中国信用卡测评最佳用户体验奖”。2007中国“信用卡测评”中招商银行、中信银行、广发银行、工商银行和浦发银行五家银行则在2007中国“信用卡测评”中被评定为卓越级发卡银行。截止到2007年12月，招商银行信用卡发卡量已逼近2100万，国际标准信用卡市场占有率居第一。工商银行截至2007年12月11日，该行牡丹信用卡发卡量在国内已经突破2222万张，目前已经超过2300万张，年消费额近1600亿元，继续领跑国内银行卡市场。,充分考虑以上数据，以及银行在成都的网点数量和分布，纬联建议华润合作的发卡银行：招商

44、银行（国际标准信用卡发卡量第一，以服务质量著称，服务模式更国际化、流程化、标准化）工商银行（目前的合作伙伴，更容易接洽和促成合作，同时领跑国内银行卡市场，四大商业银行之一，实力雄厚）,五、与银行的合作基础,底线条件：确保信用卡有一定的发卡量工商银行的联名区域卡需要保证有5000张的发卡量招商银行的保底发卡量需要根据联名企业的实力来衡量根据将华润目前的会员数量，将现有会员进行升级，能够满足保底发卡量，因此合作的底线已经存在。,其他条件要求联名发卡公司具备足够的品牌实力华润的品牌和实力毋庸质疑，在成都，乃至全国都是绝对的品牌开发商，这一点要求华润绝对能够满足双方的合作必然是建立在双赢的基础之上华润

45、与银行的深度合作，能让华润利用银行的资源和渠道来促进自己产品的销售和宣传自己的品牌，为自己的会员提供更多的便利，同时让银行拥有更多的信用卡用户，并获得华润的客户资源联名企业将支付一定的费用具体的费用数量将根据联名企业的实力、品牌和预期发卡量来确定,在信用卡处于跑马圈地的现阶段，众多商家通过与银行进行这方面的合作来宣传自己的企业品牌、企业文化和产品，其中包括许多知名实力企业，如携程、百事等。但这类合作却止步于房地产市场，房地产作为与银行联系异常紧密的行业，居然没有通过这样有效的方式来扩大和推广自己的品牌理念，这不能不说是一种理念上的落后。因此纬联认为：华润应该主动进入与银行在这一领域的合作，这是

46、一种行业领袖的气魄，同时也是一次绝佳的对企业品牌与文化的宣传。,五、对新会员卡的初步构想,卡片功能设想华润置地会会员功能提供理财产品推荐，和理财支付便捷服务提供专业的不动产投资建议普通信用卡理财功能商业联盟的优惠政策物业服务一卡通,卡片设计理念普通卡为单张卡片，VIP卡可设计一张附属小卡大卡是传统信用卡模式小卡可采用异型卡形式，增添其美观性和个性（可将华润的LOGO以及项目LOGO直接从卡上延伸出来，让华润品牌更加醒目；同时可将小卡打孔，让其能够与钥匙、手机等产品相联，同时赋予小卡其他的功能，增添其实用性（如门卡的作用）异型小卡案例：招商car card,其他优惠计划赠送一定数额的意外伤害保险

47、，体现华润关爱会员的心意推荐新会员入会，可享受一定时期内的双倍积分推荐成为VIP会员，可享受一定时期内的双倍积分，并减免一定的物业管理费用,第八部分销售执行建议篇,其他销售执行疏理,销售任务分配,销售管理体系优化,竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议 其他销售准备深化,销售管理补充制度 团队建设之小组设置 信息系统全面建立,年度销售任务分解 小组销售任务分解 个人销售任务分解,二十四城销售执行,销售管理体系优化,销售管理补充制度 团队建设之小组设置 信息系统全面建立,根据目前销售管理较薄弱的环节进行补充，由小组长拟定架构并在公司统一制度下进行细部规范。如置业顾问日常行为规范

48、、接待台物料堆放规范、客户回访交互明细录入制度等。在制度制定的同时，明确各项制度的合理性、人性化程度及考虑到其具体执行人和奖罚措施是建立制度的关键所在。,销售管理体系优化,销售管理补充制度 团队建设之小组设置 信息系统全面建立,以制度化的条文明确合理的业务链条，小组长为业务链重要的一个环节，从小组长开始进行业务反馈并以此向上传递或向下传达，每日小组内部应由小组长主持夕会，主管将对小组夕会进行合理监控并检查当日会议纪要，各小组会议应分组研讨，在开周会或临时例会时汇总；小组之间存在相应竞争关系，根据每月小组团队完成任务情况进行严格的奖罚：可考虑每月专设团队奖金，排名第一位奖励团队奖金及小组成员绩效

49、加分，位列第二位和最后一位者根据排名扣罚团队奖金及小组成员绩效减分。当月各组相应完成当月任务则都将获得团队奖金。,销售管理体系优化,销售管理补充制度 团队建设之小组设置 信息系统全面建立,在营销中心统一各式市场调查表、短信报表、日报、周报和月报的情况下，根据各报表需要统一各环节信息收集工具，开专项研讨会讨论各项客户信息收集方式和统计方法，明确每项信息收集时间节点，根据信息收集的准确性、及时性和完整性对个人进行绩效考评，严格进行奖罚。,销售任务分配,年度销售任务分解 小组销售任务分解 个人销售任务分解,二十四城08年销售任务为15亿元，全年销售任务分解后，二十四城营销部平均每月1.25亿元，平均

50、每季为3.75亿元。平均销售指标将作为绩效考评的基础数据进行参考。但考核任务量以每月公司下达任务指标按公司相关佣金制度进行奖罚，下达任务指标将严格按照公司推货量、要求达到的销售率及上月成交套数为核心来制定。,销售任务分配,年度销售任务分解 小组销售任务分解 个人销售任务分解,每月公司下达任务指标按小组数（目前为3组）分配到各组，各小组在接到公司下达的任务指标后由小组长填写任务计划书，各位组员并签字确认。,销售任务分配,年度销售任务分解 小组销售任务分解 个人销售任务分解,小组长根据每月公司下达任务指标按组内人员数量（目前为4人）分配到各人，各小组成员须配合小组长并在任务计划书上签字确认。,其他