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1、设计阶段成本控制工作,武汉公司成本部 2006年9月1日,设计阶段成本控制 众所周知，影响成本最主要的因素是设计，一个不经济的设计，无论后期招标时有多大的竞争性，成本还是居高不下。因此，要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计。一个项目从规划方案开始、其设计工作（施工图设计、材料部品选择、二次深化设计、现场设计配合等）从宏观到微观、涉及各个专业、始终贯穿于项目开发的整个过程。无论是哪一个设计环节，成本人员都应该了解和关注。越具体的设计工作，成本人员的参与深度及可发挥的影响越大。以下从几个方面的案例来说明，供参考：,关于设计的成本优化案例-钢结构,武汉公司成本部 2006年9月1日,钢结构设计成
2、本优化,分析对象：J-1、2、6栋底层商铺钢结构连廊工作方式：由设计部对外委托进行二次设计，设计结果出来后成本部进行成本测算，而后结合成本目标、连同设计人员进行方案优化，直至达成在保证建筑效果和结构稳定性的基础上经济合理的方案。,建筑效果,平面钢架两层，标高分别为4.6米和5.6米，其中在5.6米层铺设玻璃，并且间隔性地设置钢管百叶。立面柱距3米，在4.6米和5.6米间间隔性地设置钢管百叶。,结构配套,根据二次设计的初步结果，柱和梁采用工字钢，跨间分隔采用钢管。从安全角度考虑，玻璃采用5+0.76+5双层钢化夹胶玻璃。从防锈角度考虑，钢结构表面处理方式采用氟碳漆。,成本测算,根据初步设计方案测
3、算，平面投影面积上的钢材单位含量达到140公斤/平方米，钢构件综合单价（含氟碳漆）按10000元/吨测算，加上双层钢化夹胶玻璃，加上利润、税金，钢连廊综合单价将达到1700元/平方米。工程量约500平方米，因此总价将达到85万元。造价偏高。,优 化,对建筑效果进行审核，看有没有能够优化的方法。经反复讨论，取消5.6米标高处的平面钢架，将玻璃降到4.6米处平面钢架上安装，但4.6米至5.69米间的竖向钢架及百叶依然保留，这样在基本保留了平面和立面效果的基础上大大降低了含钢量。,优 化,对结构配套进行审核，看有没有能够精简的部位。经过仔细测算，将柱间距调整为4.5米，减小了含钢量。,优 化,从材料
4、上对工字钢尺寸进行了优化，将标准尺寸200*100*7*11.4改为198*100*4.5*7，虽然需专门定制使材料价格上升了200-300元/吨，但钢材含量降低所带来的成本节余远大于材料价格上升所造成的成本增加。,优化结果,通过以上措施使钢材单位含量从最初的140公斤/平方米降到了75公斤/平方米，钢连廊综合单价从1700元/平方米降到了1050元/平方米，总价从85万元降到了52.5万元，降幅达38%，效果非常显著。,关于设计的成本优化案例-铝合金门窗,武汉公司成本部 2006年9月10日,前 言,我们在门窗初步设计阶段关注的成本点主要为如下几点:门窗的开启率型材、配件、玻璃、胶的档次（品
5、牌）型材厚度、配件类型以及玻璃形式的选择有无特殊要求，比如异形型材（开模），特殊颜色（如木纹色）等。其实除了这些常规控制点外，一些看似细小的设计点往往会对造价产生很大的影响，比如如下案例：,1、铝合金门窗的分隔、开启形式,铝合金门窗的分隔、开启形式一般是由设计公司设计，由设计部进行确认，然后提交成本部招标。这一阶段的设计成果有时是不成熟的。以下案例需要我们引以为界，避免再次出现。,案 例,开启面积过大造成浪费，如客厅门连窗LMC-1,推拉门已经充分保证了开启面积，平开窗的设置就显得多余了，型材、配件都产生了浪费。,案 例,但是开启扇过少也有问题，比如“格林小城”A区主卧的窗只设有一扇平开扇，从
6、成本来说是经济的。但后期客户认为窗开启面积过小的反应太强烈了，因此只有将已安装完毕的窗进行修改。拆除玻璃、增加平开扇，不仅没有节省，还造成了玻璃、人工的浪费，得不偿失。,案 例,结构的限制对窗开启的影响，比如假复式顶层的窗如果设计成平开窗就可能会由于斜屋面的限制造成无法全部开启，“格林小城”A区就出现过这种问题，最后只有全部改为悬窗而造成浪费。,2、配件的选用,不一定贵的就是好的。比如“格林小城”A区阳台推拉门的锁选用的是价格高的可自动关闭的自动勾锁，而没有选用相对便宜的必须在室内手动关闭的老式手动勾锁。但安装过程中发现出现客户在阳台上会不小心将自己反锁的问题，从而发现其实还是便宜的老式勾锁好
7、用，最后解决方案是将自动勾锁中的弹簧拆下变成手动勾锁。虽然经过协调没有发生更换费用，但毕竟花了冤枉钱。,3、百叶叶片的间距,格林小城A地块的百叶叶片间距原设计为57.5mm，安装后发现由于叶片过密造成空调难以散热，从而造成空调死机。于是只有隔一片拆一片，将叶片间距调整为115mm。这不仅造成了型材的浪费，而且花费了数万元的人工费进行拆除，最终效果也不理想。在B地块的招标过程中吸取教训，与设计部共同推敲方案，最终的百叶既满足功能和效果、又控制了成本。,评 论,以上是在前期工程出现的涉及成本增加较多的案例，虽然更多的是需要建筑师归纳、总结，避免再次出现。但如果他们在前期设计中疏忽了，我们成本人员在
8、招标前对这些问题多考虑一下，同设计人员多讨论一下，就能够尽量减少施工过程中的浪费或返工。,关于设计的成本优化案例-电缆材料代换,武汉公司成本部 2006年9月10日,简 介,随着我国经济建设的高速发展，各行业对电力的需求持续增加,对电缆的需求也不断增加,但是,铜矿资源全球匮乏，我国又是一个典型的贫铜国，2000年以来，国内精铜消费量平均递增14.4%，2004年消费量跃居世界首位，由此导致铜价从2003年6月起步入快速上升通道，从不足1.7万元/吨，最高涨至8.3万元/吨，目前铜价维持在7.2万元左右。,铜价的上涨对房地产行业的影响也是显而易见的，高档楼盘的不断增加，户均负荷的不断增加，导致房
9、地产行业对大规格电缆的需求日益增加，从而使开发成本也在不断增加，因此市场也在不断寻找纯铜电缆的替代产品.,传统纯铜纯铝及新型电缆优缺点比较,从表中可知，铜包铝电缆性能处于铜线和铝线之间，这些导体相互替换时，在技术上主要考虑电阻、截面、直径、重量、焊接、强度等性能。因此现在市场上研制出来的新型电缆铜包铝是完全满足我们的需求的。,代换材料-铜包铝电缆,纯铜或纯铝的电缆各有其优缺点，铜包铝电缆正是利用其用其各自优点，研制出来的新产品。该产品在欧美发达国家已得到广泛应用并取得良好的经济效益。参照目前铜价，在同等载流量时，复合导体电缆较纯铜导体电缆成本可降低25%左右。,优 势,1、铜包铝线是采用国际上
10、先进的包覆焊接工艺生产的，铜层采用99.97%以上纯度的精铜，铜层密实性高，导电性好；铜层与铝芯线间实现冶金结合，铜层沿圆周方向及纵向分布均匀，同心度好。产品各项技术指标均达到美国ASTM B566-93标准。,2、铜包铝线与纯铜线在重量和直径相同的条件下，铜包铝线与纯铜线的长度比2.6:1。这样就大大降低了电缆生产成本，购买1吨铜包铝线相当于购买了2.6吨纯铜线，可大大降低原材料成本。3、与纯铜线相比，铜包铝线对盗窃犯来说没有价值，因为要把铜包覆层与铝芯线分离几乎不可能。因此，能收到额外的防盗效果4、它比铜线更具可塑性，又不象铝那样会生成绝缘的氧化物，因此更易加工处理。并且导电性更佳。,现以
11、金地格林小城B地块为例，公变部分电缆总价为690万元，专变部分电缆总价约为100万元，总建筑面积为23.263平米,每平米电缆成本为33元。若全部采用铜包铝电缆约可节约成本198万元。在武汉地区也有数个楼盘也开始使用铜包铝电缆，如加豪地产等，并且运行情况良好。以目前金地集团年开发速度，06年预计可完成约108万平米，需消耗电缆总价约为 3564万元，若采用铜包铝电缆约可节约建安成本891万元。,建 议,在金地集团开发的项目中，截面在35mm2以上的电缆广泛采用，这样可大大节约成本；目前已经有很多电缆生产厂家已经取得了该产品的国家生产许可证。,关于设计的成本优化案例-石材加工,武汉公司成本部 2
12、006年9月10日,石材加工方案优化,格林小城A,B地块室外工程大量地运用了石材碎拼饰面的做法。景观墙 组团围墙 景观园路 挡土墙,设计与施工的矛盾,设计要求碎拼材料铺贴的效果要达到“片片咬合、严丝合缝”，每片板为不规则五边形，且形状各不相同，为达到要求，现场的施工方法为：1.在施工现场，根据相邻碎拼板的形状画出下一片板的不规则五边形板样，在规格板材（矩形）上放样，根据放样现场进行人工切割，由于切割后边角板料不能使用，现场加工损耗达到40%以上；2.由于板与板之间需紧密咬合，同时铺贴面转角起伏变化复杂，因此定样与放样的工作需在现场一块板一块板进行，施工进展缓慢。,设计与施工的矛盾,3.每一块不
13、规则五边形板样由工人随机确定，形状差异可能比较大，为方便及节省材料，工人可能会切割出许多锐角，甚至四边及三边形，这是设计师不能容忍的。4.由于现场切割既耗材料，又耗工，导致加工成本高。,为解决以上问题，研究出的改进措施：以八块固定形状的板材为一组，多组拼接。,优 化,优化结果,改进后，所带来的收益：可在加工厂按模切割，减少了现场放样的工作难度；在加工厂大批量切割，比现场一块块切割节约了许多时间；由于八块板尺寸固定，可提高板材利用率，大大减少了材料切割损耗；各块板材形状均匀，不会出现板材过大或过小的情况，效果得到保障；节省了材料损耗成本及切割耗用成本。,成本比较,黄木纹碎拼铺贴改进前后成本对比:
14、原方案下：1.黄木纹材料+损耗（加工及铺装损耗）：60（1+45%）=87 元/M2；2.现场切割人工费：30元/M2；3.铺贴砂浆及人工费：40元/M2；合计单位成本：157元/M2。现方案下：1.黄木纹材料+损耗（加工及铺装损耗）：60*（1+35%）=81元/M2；2.铺贴砂浆及人工费：40元/M2。碎拼材料可在工厂大批量切割，通过协商，将30%石材损耗费用支付给供货商，其提供加工好的八块一组板材到现场。合计单位成本：121元/M2。可节约成本36元/M2,格林小城A地块节约20万元左右。,关于设计的成本优化案例-装修材料代换,武汉公司成本部 2006年9月10日,原设计,格林小城A地块
15、会所装修由香港设计公司设计，为保证整体效果，饰面材料需严格按设计师提出的样板实施。香港设计师选用的部分饰面材料价格较高：部分地毯600元/M2；墙面涂料300元/M2；木地板400元/M2。少量部品效果作用不明显但价格高，例如吧台玻璃珠帘34000元。,优化-材料代换,通过与设计师恳切的沟通，达成一致意见，针对价格高的材料，成本会同设计到市场上寻找一些与香港设计师材料样板效果相当，价格便宜的替代材料。同时根据会所各分区功能调整饰面材料，将效果不明显的部品取消。地毯由600元/M2改为250-350元/M2；墙面涂料由300元/M2改为普通涂料10元/M2；木地板由400元/M2改为250-30
16、0元/M2。取消吧台玻璃珠帘，节省34000元；效果要求不高的部位地毯及实木地板更换为复合地板等等；,优化结果,调整后，装修合同价从260万元减少到230万元。调整后的方案得到设计师的认可。,关于设计的成本优化案例-施工工艺调整,武汉公司成本部 2006年9月10日,B地块示范区景观区域布置的一组铜雕,优化过程*原设计采用铸铜工艺制造（即在模具中浇注纯铜制成雕塑），价格较贵，六处雕塑需花费万元*经过研究及优化，决定在不影响铜制效果的前提下，采用锻铜工艺制作（即采用1.5MM厚铜皮在成形的雕塑模上锻打，做成铜雕效果），优化后六处雕塑仅花费3.98万元。,关于设计的成本优化案例-材料工艺调整,武汉
17、公司成本部 2006年9月10日,B地块外立面木装饰面 花园洋房产品升级，为区别于A地块花园洋房立面，B地块花园洋房在立面上增加了木材饰面的设计。通常情况下，会直接考虑用防腐木施工，厚度至少2.5CM，为安装防腐木，须做轻钢龙骨基层，这样的成本达到170元/M2左右。,B地块花园洋房效果图,B地块外立面木装饰面 通过调研及分析，选用了一种替代材料埃特板（硅酸盐纤维板），它具有木材的纹理，效果完全可以达到设计师的要求。其板材净料仅71元/M2，材料+损耗+安装合计成本为130元/M2，比防腐木低40元/M2。B地块花园洋房共降低成本约25万元，C地块有大量类似设计，降低成本的金额可观。,工作方法
18、总结一 设计方案成本优化不仅仅是成本部的事情，不能仅依靠成本人员自身的力量完成。众所周知，设计对成本影响巨大。因此，我们既要不断地向设计师灌输节约成本的思想，又要协助他们找到切实可行较经济的方案，同时需要尊重设计师的意见。使设计师在设计工作中形成节约的意识，自发地在设计工作中多考虑成本经济性并寻找降低成本的方法，这样我们的成本控制工作就会非常顺畅了。,工作方法总结二 成本和工程技术密不可分。房地产建筑涉及到非常广泛的材料设备、施工技术、建筑工艺等知识，由于专业限制，成本人员、即便是工程和设计人员也不可能全面掌握。但与我们合作的各类供应商（材料、设备、工程）是各个领域的专家，我们可以多向他们了解
19、和学习，并借助他们的力量帮助我们寻找降低成本的好方法，以达到我们的工作目的。,OVER 谢谢！,广告与房地产策划专题,全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例,价值3800元一套,价值500元一套,房地产专题,WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO,房地产策划大全,写好策略简报,黑弧广告2003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创
20、作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1.企业品牌核心,2.项目品牌核心,4.一次活动、一则促销广告,3.阶段性广告运作,5.几乎所有的广告内容,撰写三忌,1.含糊其辞,2.泛泛而谈,3.不着边际,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策
21、人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的
22、词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,他
23、们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,举例说明：,蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,举例说明：,波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女
24、/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,举例说明：,国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人
25、追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,举例说明：,普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。
26、,感性描述与刻画；,举例说明：,普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。,举例说明：,普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。,蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。,浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。,
