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1、老旧小区大都处于老城区，是一个城市历史的印象和记忆。在社会转型和城市化浪潮中，老旧小区由于建设时间已长，艰难群众相对集中，浮现了房屋建造老化、功能设施匮乏、环境脏乱差、治安和消防隐患突出等普遍性问题，日益成为城市建设的短板和薄弱环节。城市社区是城市管理的基本单元，是城市建设和发展的重要基石。加强老旧小区特殊是老旧小区的改造，切实改善社区人居环境，既是城市管理和统筹发展的题中之义，也是党和政府执政为民服务群众的必然要求。近年来，湘潭市积极顺应民生建设需求，积极推进老旧小区的提质改造工作，取得了比较明显的成效。为了及时总结经验，创新思路，为湘潭市加快推进城区老旧小区改造提供参考和建议，民进湘潭市委
2、成立了“湘潭市城区老旧小区改造调研”课题组，组织会内外专家学者，历时八个多月，深入湘潭市雨湖区、岳塘区主要城市社区调研走访，分别与湘潭市住建局、民政局以及11个城市社区进行座谈，召开了老旧小区改造研讨会，征求了相关专家的意见，参考了国内城市的相关经验，在此基础上完成为了本调研报告。一、湘潭市城区老旧小区改造的主要做法与成效湘潭市目前共有城市社区129个，据不彻底统计，有改造需求的社区达到80多个，占三分之二以上，仅岳塘、雨湖两区就有近80个社区的300多个老旧小区提出了改造需求。老旧小区主要是指老旧小区较多、区内房屋年久失修、配套设施缺损、物业管理不善、环境脏乱差的居民小区。这些老旧小区一方面
3、“先天不足”，由于建设年代较早，建设标准较低，危旧房较多，居住条件和居住环境无法满足居民日益增长的居住需求；另一方面又“后天营养不良”，社区艰难厂矿企业职工相对集中，房屋产权形式复杂多样，管理体制机制不顺，物业管理存在“真空”，社区居民日常生活面临许多问题和现实艰难。凡此种种，导致老旧小区的人居环境与新建小区形成强烈反差，居民对此怨声载道。老旧小区集中的社区已经成为湘潭城市建设与管理的落后地带，亟待进行提质改造。面对民生建设期盼，湘潭市以改善人居环境、提升城市品位、建设幸福湘潭为目标，积极推进老旧小区的提质改造和综合整治工作，相继实施了背街小巷提质改造、棚户区改造等项目。2022年政府工作报告
4、把老旧小区改造列为十大民生实事和年度重点工作，启动实施了湘建社区、大阳新村社区等5个老旧小区的基础设施提质改造试点，标志着湘潭市老旧小区改造正式进入全面提质的新阶段。总体上来看，湘潭市对城区老旧小区的集中改造可以分为三个阶段：第一阶段：以改善社区道路设施为重点，实施背街小巷提质改造。这个阶段主要以2022年启动的背街小巷提质改造为主要标志，改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防设施和环卫设施的完善等。市政府提出了“路要平整、灯要璀璨、水要畅通、面要美观、管要统筹”的五个改造要求。在规划设计上体现“三个挂钩”，即与社区建设挂钩、与城市主干道改造挂钩、与“城中村”改造挂钩，
5、同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。据统计，2022年至2022年湘潭市共完成城区440余条背街小巷的标准化提质改造，基本实施了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，有力的改善了社区的交通条件和公共设施。第二阶段：以改善居民居住条件为重点，实施棚户区改造。这个阶段以2022年启动的棚户区改造为主要标志，改造内容包括危房改造、道路等公共基础设施、配套设施的更新，城市区域功能调整完善等。湘潭市结合旧城改造、滨江体面带、保障性安居工程等建设，重点对河西地区包括沿江体面带在内，东起铁路桥、西至窑湾地区、北起熙春路-雨湖路-人民路，南至湘江堤范围近3万平方公里的棚户区，以
6、及河东地区沿城市主干道两侧范围的棚户区集中改造。为了解决改造建设资金难题，组建了棚户区改造有限公司，注册资本1亿元，专门负责棚户区改造任务。在此后的三年内，全市共实施各类棚户区改造近3万户，大量的城市和国有工矿棚户区居民的居住质量、居住环境得到改善。为进一步加大棚户区改造力度，2022年1月，市政府制定实施了湘潭市棚户区改造规划(2022-2022年)，湘潭市棚户区改造步入规范化发展轨道。第三阶段：以改善社区基础设施为重点，实施老旧小区提质改造试点。以2022年启动的城区老旧小区基础设施提质改造试点为主要标志，改造内容包括水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、文化等基础设施。政府工作报告将城区老
7、旧小区改造列为十大民生实事和创建全国文明城市的重点工作之一，计划投入1000-1200万资金进行老旧小区改造试点。根据“市级组织、区级协调、协同推进”的原则，按照“先地下、后地上”、全面提质基础设施、形成示范的总体要求，今年3月以来相继进行了项目遴选、现场勘察、方案设计、招投标等工作，目前已经基本完成雨湖区、岳塘区的5个老I日小区改造。经初步统计，此次改造总面积超过3万平方米，新添社区公园5个，已疏浚下水道8814米，铺设下水管道2473米，整修、新增下水井816个，铺设沥青路面16668米，架设路灯133盏，砌花围885平方米，改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件大为改善，受到居民和社会各
8、界的普遍赞誉。试点工作的顺利推进，为湘潭市全面实施老旧小区提质改造工程奠定了良好的基础。二、湘潭市城区老旧小区改造面临的主要艰难和问题尽管湘潭市城区老旧小区改造取得了不少发展，但从整体上来看，还存在着诸多艰难和问题，主要表现为五个方面的难题：1、统一规划难题。湘潭市老旧小区存量大，不同社区的改造规模差异明显，改造任务复杂而艰巨。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，排查摸底不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的分类标准和建设标准，导致老旧小区改造处于边改边看、边看边调整的摸索状态。现有的试点方案与棚户区改造规划、保障性安居工程等衔接也不够密切，存在重合部份，加之市、区两级
9、协同不够，易浮现重复建设现象。此外，由于缺乏规划整合，改造的工作机制不够健全，城建、财政、规划、城管等相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。2、技术改造难题。老旧小区大多处于老城区，建设时大都没有系统规划，区域内建造标准较低，房屋密度较大、质量较差，水电气等管网密布，道路、排污、消防及居民活动场地等基础设施陈旧老化甚至缺失，再加之缺乏有效保养和维护，基本都到了“问题阶段”。由于原来的设计图纸和建设资料缺乏，而公共空间又狭窄有限，且各类违章搭建多，一些项目处于无法可改、无处可建的尴尬境界，改造工作面临现实难题。在已实施的社区改造项目中，在规划设计上没有充分考虑社区实际情况，影响了改造质量和
10、效果。如部份社区公共道路施工论证不够，只是在原来路面上直接加筑路基，导致路面抬高、居民楼底层车库门无法打开，社区居民不得不铲除部份路基。3、供需矛盾难题。老旧小区居民对改善居住条件和环境的愿望相当迫切，但社区没有能力组织实施，社区和居民对政府实施改造寄托高度期望。社区内普遍存在老旧住宅，许多房屋外墙风化、渗漏，下水管道破损阻塞，雨污混流，化粪池长期得不到清理；小区道路老化破损，没有路灯，绿地杂草丛生、布局混乱；消防设施缺乏，安全隐患突出；各类违章搭建多，私自改建房屋多，车辆无序停放多，进一步挤占了公共空间，社区活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出。受限于资金等原因，
11、目前改造的内容、标准与社区居民的需求还有很大差距。4、经费筹措难题。目前老旧小区改造主要依赖上级专项经费支持和市区两级财政投入，按照“两型社区”建设的目标，老旧小区改造的经费缺口巨大。从试点的5个社区改造来看，原计划的10051200万元资金难以达到预期目标。湘潭市老旧小区较多，改造经费动辄数亿元，如果全部由政府或者部门承担，财政将无力承受。如果全部由社区、企业承担，既不现实也不合理。许多老旧小区是困难群众集中区域，民居收入水平低，也难以大量分摊改造成本。如何破解经费筹措难题，完善老旧小区改造的投入机制，是当前市、区两级政府需要高度重视的问题。5、后续管理难题。由于历史等原因，许多老旧小区居民
12、习惯于原来“单位制”管理下的无偿物业服务模式，单位破产或者改制后，普遍不愿交纳物业费，社区缺乏维护保养和物业管理。有的仅仅是由社区进行基本的卫生维护，房屋、道路、路灯、下水等公共设施从未进行过维修，历史欠帐较多。据我们调研，目前老旧小区住宅小区大部份都没有物业管理，在岳塘区的95个老旧小区中,没有物业管理的达到83个；雨湖区没有物业管理的老旧小区达到225个。根据改造经验，如果只改造不管理，势必步入“改造一破坏一再改造”的怪圈。目前.，现有的老旧小区产权日益多元化，居民结构复杂，加之大都处于开放式状态，治安隐患增多，如果不能建立起改造后的长效管理机制，社区改造的成果将前功尽弃。三、加快推进湘潭
13、市城区老旧小区改造的建议加快老I日小区改造具有重要意义和现实紧迫性。湘潭市第十一次党代会提出了建设“幸福湘潭”的发展愿景，要求“大力改善居住条件、基础设施、公共服务、生态环境，满足人们对改善生活品质的期盼”。老旧小区改造作为党和政府为民办实事的重点民生工程，福泽于民、惠及百姓，具有明显的社会效益。面对遇到的各种难题，我们必须创新思路，迎难而上，坚持改造与整治并举、建设与管理同步，加快城区老旧小区的改造步伐，确保老旧小区的泛博居民共享城市建设与发展的成果。总体上而言，在改造目标和步骤上，建议按照“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的改造要求，将30年以上的老旧小区列入第一批改造计划，20年
14、至30年的列入第二批改造计划，20年以下的列入第三批改造计划，力争在8-10年内将老旧小区改造完毕；在改造的原则和方法上，建议遵循“整体规划与分步实施相结合、重点改造与普通改造相结合、前期改造与后期管理相结合、改造整治与建设管理相结合”的基本思路，坚持“先地下后地上”、先试点后推广，确保改造的质量和效果；在改造内容和标准上，建议重点改造、疏通下水，整修路面，维修、增设路灯，安装和配齐消防栓，增加绿化面积，修筑垃圾中转站、化粪池，合理设置非机动车库（棚），因地制宜设置小区机动车停车场地，拆除小区违章搭建，增设文体休闲设施，达到美化、亮化、绿化、整洁、通畅的安居要求。具体建议如下：1、科学规划，健
15、全老旧小区改造的政策和制度保障机制。老旧小区改造是个系统性工程，必须坚持规划先行。一是尽快制定湘潭市老旧小区改造规划，系统规范老旧小区改造工作。要明确改造的原则、内容、标准及投入保障、责任分工、组织实施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此为依据，制定实施老旧小区改造的具体年度计划。规划应统筹好老旧小区改造、棚户区改造与保障性安居工程等项目的关系，促进保留、改造、拆迁与开辟新建相结合，处理好改造与保护的关系，保留好老旧小区的历史文化和地域特色。二是建立老旧小区改造项目库制度。改造项目应进行实地勘查和科学论证，特殊是要充分征求社区居民意见，尽可能地取得泛博居民的理解和支持。三是研究制定支持老
16、旧小区改造建设的政策措施。在政府公共资源配置中，对老旧小区改造赋予一定倾斜，加大资金投入，逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖老旧小区，带动老旧小区商业、服务业振兴繁荣，增加就业机会，促进老旧小区良性发展。2、统筹协调，健全老旧小区改造工作机制。老旧小区改造牵涉面广，需要多个部门密切配合。市、区两级政府要发挥主导作用，统筹协调改造工作。一是牵头成立相关职能部门参预的常设工作机构，并明确部门分工，划分目标责任。住建、房产、规划等主管部门要会同发展改革、财政、民政等部门建立协调联动机制，各司其职，各负其责，及时研究解决改造工作中遇到的艰难和问题，确保改造顺利进行。二是充分发挥街
17、道、社区居委会贴近群众、了解群众的优势，做好动员、组织和宣传工作，稳步推进社区改造。三是切实发挥居民自治作用，动员和组织社区居民参预社区改造、建设和管理。街道和社区应指导、支持居民成立业主委员会，匡助居民开展自治管理。四是制定鼓励社会力量参预老旧小区改造与建设的政策措施，推动老旧小区建设的社会化、专业化、市场化发展。3、多元投入，健全老旧小区改造资金筹措机制。老旧小区改造对资金的需求量巨大，市、区两级政府要发挥主导作用，多渠道、多方式筹措资金。一是积极拓展改造资金来源渠道。采取争取上级专项津贴、市区财政投入、居民自筹、公有住房售房款、物业维修基金、引进投资商、社区停车位出租等多种方式，广辟渠道
18、筹措改造资金。二是积极创新资金筹集方式。可以借鉴棚户区改造筹资模式，建立老旧小区改造融资平台，探索研究由政府、企业、居民、物业服务企业等多方共同负担的改造资金筹集机制。通过制定税收优惠等政策措施，吸引社会企业投资老旧社区改造和建设，重点是鼓励原开辟商对老旧小区实施重新改造工程。对按规划批准改造的项目，免收市本级的行政和服务性收费；对按规划要求新办的学校、医院、敬老院、幼儿园等公益事业，可办理出让手续，土地出让收入经市政府批准后可以奖励的方式返还给投资人。老旧小区改造项目土地出让金全额上缴市财政，经市政府批准可返还各区，专项用于老旧小区改造。三是加强资金管理，提高资金使用效益。坚持“有所为有所不
19、为”的原则，根据社区改造轻重缓急和资金筹措进度，对老旧小区改造排出计划，分步实施，陆续推进。对改造资金的使用，要加强监管和审计。4、坚持标准，健全老旧小区改造质量保障机制。老旧小区改造是政府高度重视、社会高度关注、居民十分关心的民生工程，必须把坚持标准、确保质量放在突出位置来抓。一是贯彻“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的要求，精心组织工程设计，努力使改造项目符合小区建设整体规划，满足居民基本生活需求。二是严格执行工程招投标制度，通过公开、公平、公正的竞争机制，择优选择规划设计和施工企业。要坚持规划引领，高起点规划设计，礼聘国内外一流设计单位和施工企业，确保规划设计的完整性、统一性和施
20、工质量。三是严格执行工程质量责任制度，市区两级政府、建设主管部门、建设单位、监理检测单位等要承担起相应责任，把好建设、勘察、设计、施工、竣工验收的每一个环节和关口，杜绝浮现边勘察、边设计、边施工的“三边”工程。要严格落实工程质量终身责任制。四是建立工程项目接受社会监督的机制，确保老旧小区改造满足质量标准要求。加强老旧小区改造的宣传工作，在小区明显位置设置项目公示牌、永久性责任牌，让小区居民和社会群众直接对改造项目进行监督和评价。5、规范运作，健全老旧小区后续管理长效机制。坚持改造与整治相结合、建设与管理相结合，是加强老旧小区后续管理、确保改造成果的必然要求。要着力解决老旧小区改造后的管理责任主
21、体、资金来源、管理机制等问题，建立起适合社区特点、符合居民意愿的管理模式和机制。一是建立健全业主委员会和居民自治管理机构，夯实小区管理基础。街道、社区居委会要发挥主导作用，匡助居民小区成立业主委员会或者居民自治机构，积极开展相关培训和服务工作，努力实现社区内居民自治管理全覆盖。二是采取灵便多样的措施普及物业管理。要坚持改、建、管并举，做到改造完成、物业管理及时跟进，避免浮现反复改造现象。在物业管理上，可以根据居民的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求，区分不同小区的不同情况和特点，采取社会化管理、业主自治管理、准物业管理等多样化的物业管理模式。在实施社会化物业管理有难度的社区，政府可以采取补
22、助艰难居民、减免物业公司税费等方式，推动老旧小区物业管理的社会化、专业化发展。三是以文明城市、文明社区建设为契机，由政府城管、公安、建设等部门，联合组织开展社区违建、违停等集中整治活动，为老旧小区改造和后续管理奠定良好基础。一、调研现状由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成为了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成为了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民
23、的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中,老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。二、存在问题（一）环境设施状态落后随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所之中，这导致占领了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加之具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间时常发生冲突，影响了小区的和谐发展；水电基础设备过于老化，管线长期没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路
24、面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，此外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成为了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象；建造外墙粉刷面受到了风化，建造内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管网阻塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。（二）居民意见难以统一老旧小区人员组成复杂，小区住户普通以老年人、暂时租户、工薪阶层为主。各方
25、有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程时常存在乎见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部份小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建造违章改造拆除等问题。（三）绿地所存在的问题老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特殊是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，无非普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于
26、绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成为了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。（四）建设施工过程影响老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15a、15b小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。三、对策建议（一）增加小区功能在改造老旧小区的过程中，非但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民
27、平时的生活要求；二，对小区里违背规定的建造进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统；最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。（二）加强意见征求过程方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷
28、阻扰。（三）运用绿色生态环保理念来进行规划设计（1）坚持以人为本要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每一个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求；此外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来罗列，把小区中处
29、于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。（2）对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。想要提升小区的环境，那末就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那末就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。（四）加强建设过程管理严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保
30、质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。（五）加强改造后的维护工作对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长期保持住户宜居的程度，那末还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。根据在2022年度常委会城市供水条例和广州市城市供水用水条例执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2022年重点调研课题之一。2022年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典
31、型，解剖麻雀，广泛调研，总结子践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更安全更有序城市环境，提出对策建议。调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报导等文献，充实基础资料。在认真调研我市各区典型微改造项目，特殊是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院
32、微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成为了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析（一）全市工作概况作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2022年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224
33、个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建造面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督；各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：一是开展调研摸查。根据2022年国家住建部要求，2022年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一
34、线实际情况。二是制定规范性文件和实施方案。2022年底，广州市城市更新办法发布。2022年底，市城市更新局印发了广州市老旧小区微改造实施方案，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2022、2022年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2022年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷；2022年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。（二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院
35、包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加之周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分艰难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司再也不负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加之小区临近珠江医院，部份居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难；外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭阻塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改
36、造意愿非常强烈。在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成为了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后路线铺设及电表安装等工程也已完成；周边公共设施绿化等完成为了升级改造，环境得到较大改善和优化。继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时-，
37、16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建造和原有建造面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）O福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：1.反应迅速，组织有力。在海珠
38、区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道2022年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。2 .宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造；积极协调区职能部门和相关企业参预到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。3 .民意为先，广纳意见。
39、由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服浮现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造时常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见采集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。4 .居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组
40、，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参预热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。5 .全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参预到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中浮现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。6 .成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对
41、生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。（三）其他典型微改造项目现状及其分析2022年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧
42、小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。1 .上述典型项目的工作侧重点。（1）以改善民生基础设施为主要方向的有：越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施（包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等），改造老旧房屋（包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等），改造人居环境（包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等），落实完善社区物业管理机制等；海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点；荔湾区西村街微改造项目对社区内生活
43、排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场；白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。（2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有：荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目（一期）按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成；恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业；白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。（3）以整治提升环境景观为主要方向的有：天河区针对城中村“脏、舌L、差、堵”现象，选取了石
44、牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿路线面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰；黄埔区己经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建造外墙等进行整饰及改造。2 .上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区三线三管整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综
45、合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部份的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部份的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成为了在全区乃至全市推广的“西村经验”，主要特点是在实践中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出“基层党建引领社
46、区自治，社区自治助推基层管理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参预”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并赋予其15年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建造成本回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政
47、府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万,区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参预到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。（四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的艰难和问题在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要艰难和问题如下：1 .对于微改造的思想认识亟需提高和统一。
48、调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或者假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性；二是有些认为微改造己经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加之老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难情绪和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高；三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务认
49、识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，浮现了诸如专门建墙遮挡部份老旧房屋；写有“广州市历史建造”字样的牌子被悬挂在某历史建造违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。2 .老旧小区微改造总体规划亟需制定。广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2022年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“定单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南
