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1、2011年3月17日,2011年度长沙万科造价咨询合作会,会议议程,2010年咨询合作情况回顾,全过程造价咨询工作标准解读,标准套价模板介绍,造价咨询工作成果要求,从咨询公司的角度看变更签证,颁奖环节,总经理讲话,胡飞,陈肇辉,曾兰,吴总,2010年咨询合作情况回顾,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,万科城二A,5万,万科城一期,11.3万,合作方：,华阳,合作方式：,委托,全过程,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,金域华府二期,11万,金域华府一期,20.5万,合作方：,明锋,合作方式：,委托,全过程,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,城市花园一期,7.3万,合作方：
2、,华维,合作方式：,委托,2010年咨询合作情况回顾,合作情况小结,深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司,湖南明锋工程项目管理咨询有限公司,湖南华维工程造价咨询有限公司,与万科诸多分公司长期合作的战略供方，在全过程造价工作方面具有良好的经验；,长沙本土培养的长期合作供方，在定额计价及预结算方面具有高质量的造价经验；,新引进合作供方，在城市花园一期的合作过程中能积极配合，具有良好的合作意愿；,总的来说，2010年的造价咨询工作，在各位的努力下，向公司交上了一份合格的答卷。全年没有出现一起预结算事故，没有引起因结算不及时导致年底民工讨薪的突发状况。,2010年咨询合作情况回顾,不足,对工作质量的奖罚
3、不到位，现场人员出错的事情时有发生；,目前停留在“只是把事做完”，还没有“通过业务提炼数据”的意识；,驻现场人员造价能力参差不齐，意愿与实际人员的投入不成正比；,抛砖引玉，2011年的造价咨询工作面临着更大的压力，提高效率、严把质量、转换模式应该成为在坐需要积极思考的。,2011年咨询合作展望,11年万科的新开工规模至少超过120万M2,2011年咨询合作展望,四个伙伴,深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司 湖南明锋工程项目管理咨询有限公司 湖南华维工程造价咨询有限公司 湖南中和新时代造价咨询有限公司,两种模式,合作主题,作业规范、严谨、及时 注重咨询团队及人员的能力建设,能力,资源,标准,计划
4、,2011年咨询合作展望,熟练掌握过程管理及计价等基本能力，并具备发现浪费、合理经济性建议等高等能力；,保障驻现场人员的质量，理解万科内部认证制度，对造价工作的评比意见有改进措施；,充分理解万科造价工作要求标准，建立内部复核制度及数据提炼要求，强调数据分析；,强调招标及预结算工作计划的严肃性，必要时抽调资源保障计划的如期完成。,全过程造价咨询工作标准解读,2010年8年颁布长沙万科全过造价咨询工作标准，从目前万科城、金域华府实施的全过程造价咨询工作当中，存在一定与工作标准的执行偏差。本次解读主要是针对以上偏差提出各工作环节的注重要点。,全过程造价咨询工作标准解读,1、变更签证的测算审批及台帐维
5、护；2、工程进度款的审核；3、前期方案测算；4、预算的编制、招标清单编制；5、结算审核；,目录,1、合理性评估：目前主要评估体现在以下两点：A、变更指令对应合同是否齐全；举例：铝合金TCL1尺寸由设计图纸1200*2150变更为1600*2100，因此引起的墙体变更及已施工部分返工由总包单位施工，铝合金窗的尺寸变化由铝合金分包单位施工，此变更下发单位应为2个（总包及铝合金单位），测算金额时分别测算增加的费用金额；,下发单位仅为一个,变更签证,测算审批,B、当存在责任单位时是否明确责任扣款单位及扣款比例（指多个责任单位时的责任分摊比例）；,2、非规范性操作：A、同一变更单的内容重复发单或相关联（
6、例如3月5日项目发指令要求总包单位完成“红线外临时排水管道的安装”，但因现场安排原因总包一直未实施，3月10日项目发指令要求分包单位完成此项工作，则测算3月10日指令时要联系到3月5日的指令单关联测算费用）,测算审批,B、对后补单的记录；,变更签证,3、测算金额的准确性及填写规范性：A、存在漏计返工费用：对现场情况不了解，漏计变更的返工费用，部分指令变更的费用比返工的费用少很多，造成测算金额的失真；B、测算单价准确性：合同内有的项目按合同单价执行，；C、填写规范性：填写较规范，做到理价分离。,量,价,测算审批,变更签证,4、审批的时效性：一般变更指令的最长审批时间为24小时。5、变更指令台帐的
7、维护：录入及时性：每月12日、25日完成变更指令的台帐的维护与更新；,1、“一对一”原则 1份变更指令单1份签证结算1份结算审核计算书,2、结算工程量、单价的准确性：根据合同工程量对比，有减少的工程量在签证中相应予以扣减，单价结算原则：有合同清单单价按合同清单价计，无合同清单价的按照合同约定的变更单价计价原则计算。3、签证结算的及时性：每月完成上月的变更指令签证结算；,变更签证,签证确认,1、进度款审核的原则性：关注点：签证及无预算对审价工程进度款审核：原则性要求：A、签证工程进度款必须在签证结算经双方对审签字后方可根据合同比例支付进度款；B、未进度预算对审的工程按照经建设方审核的预算做为进度
8、款支付的依据,进度款,2、审批的时间性：按实际完成工程量计算进度款的，24小时内完成审批；其它类型的付款审批，12小时内完成审批。,3、审核资料的完整性及规范性；进度依据：监理单位、现场工程师会签的工程进度节点；甲供材有四方会签的设备材料验收单；形象进度审核过程资料应形成书面资料报至成本部；,1、总包预算及预算对审资料的质量及资料归档要求：A、预算编制范围的说明，有补充图纸需在审核报告中附上补充图纸，对装饰部分的预算审核需列表说明预算审核的范围及做法例1：万科城一期外墙保温计算：外墙保温对审工程量的图纸需附在预算审核报告书中；B、总包预算含量指标分解要求：面积指标分解、预算费用分解、土建结构指
9、标分解、内部装饰、外墙、给排水管道、电气管线、门窗、百页、栏杆等。具体详附表。,预算,2、时限要求：20日 完成预算编制 25日 完成与施工单位的预算对审,目前存在预算编制、预算对审普遍延迟问题，当然也有总包单位的资源问题，但从另外一个方面看，也需要加强咨询公司人员针对万科项目的力量。,预算,1、负签证（责任）、甲供材超领的量费用扣除,施工单位一般不报责任扣款签证，通过变更指令台帐可以统计责任扣款,结算,2、结算指标的分析；例如：总包结算：同预算分析指标分析；并与预算分析指标进行对比；园建结算指标统计：绿化结算指标统计：,结算,通过10年8月11年1月对全过程咨询工作的考评，显示出主要存在的问
10、题如下：对变更指令测算的规范性把控不足、总包工程预算提交不及时、现场造价咨询工作的及时性、准确性不高（主要体现在变更指令测算、及付款方面）；希望各公司对照考评结果，认真总结改进，共同进步。,小结,标准套价模板介绍,总包预算造价直接工程费（1施工管理费取费系数）（人工价差+材料价差）税率+垂直运输机械包干费；总包结算价造总包预算造价+钢材、商品砼动态调差+现场签证+总包配合费+甲供材超领扣款+奖励+（双方索赔金额）一 直接工程费的计费：1、对于合同有限价的直接按合同限价计价；2、无限价按照合同约定的定额套用定额子目计价；二、材料价差：指合同内约定的材料（以万科城三期总包合同为例：水泥、砂、石灰膏
11、、石、木材、焊接钢管、砌体材料、其他铁件、铁件、防锈漆、防水粉）按照栋号主体工程开工 日期对应的长沙建设造价预算价与 定额内此类材料的定额编制价 之间的价差；以水泥为例说明如下：,土建计费,目前长沙万科总包工程均采用费率计价，计费程序为,27,1、有甲供材定额子目的套价：合同约定：所有甲供材不参于取费（合同甲供材料章节），甲供材仅计算 1%采保费，例如屋面保温板的安装子目中需将挤塑聚苯板扣除再取费；2、钢筋工程量计算设计采用6钢筋均按6钢筋直径计算长度及重量。合同内约定“因长沙市场有可能购买不到6.0钢筋，因此采用6.5造成的 钢筋重量增加已考虑在各产品投标费率内”。3、施工管理费取费系数中包
12、含的内容：A、人工挖孔桩桩顶清理及桩头凿除；指20cm以内凿头的凿除，如超过 20cm的桩头凿除则另计费（超过部分则均从桩基施工合同中扣除）B、施工临时道路和管线的铺设；指红线内的现场施工临时道路及管线均不 另计价。,土建计费常见问题,28,4、主体结构混凝土采用商品砼均按照1999年湖南省建筑工程单位估价 表第五章说明第十条进行泵送砼费用调整。商品砼价格按照长沙 建设造价中商品砼预算价取定，不另增加任何费用；99定额第五章说明第十条泵送砼费用调整：因99定额第五章现浇 构件垂直运输机械方式为非泵送编制的，采用泵送泵可以减少人工、机械运输费用，适当增加材料费用，整体基价为减少费用；施工单位一般
13、会提出采用泵送砼需额外增加泵送材料费，因商品砼已 达到泵送要求，故不需另外增加费用，合同已对此进行了明确；5、建筑工程套价模板,土建计费常见问题,例如：施工图为了美观而采用弧线表示的线管，均需按直线计量。规范要求“暗敷应沿最近线路，并减少弯曲，并列管间距25mm”排水管走板底，排水点穿楼板孔洞外跟暗埋管线敷设并不冲突，计量时应避开管道井、烟道等。在实际操作中，施工单位会提出例如结构降板，管存在垂直高差的问题，要求要增 加，某些施工单位还会要求如实按图纸计算，图纸与现场管的走法肯定是不一致的，但是这些都应含在定额损耗中，不应作为增加的理由，应遵循计算规则。,安装计费常见问题,1、管线计量必须按最
14、节省材料的方式计量,（1）硬质聚氯乙烯管由聚氯乙烯树脂加入稳定剂、润滑剂等助剂经捏合、滚压、塑化、切粒、挤出成型加工而成，而酸碱，加热煨弯、冷却定型才可用。主要用于电线、电缆的保护套管等。管材长度一般4/根，颜色一般为灰色。管材连接一般为加热承插式连接和塑料热风焊，弯曲必须加热进行。（2）刚性阻燃管为刚性PVC管，也叫PVC冷弯电线管，分为 轻型、中型、重型。管材长度一般4/根，颜色有白、纯白，弯曲时需要专用弯曲弹簧。管子的连接方式采用专用接头插入法连接，连接处结合面涂专用胶合剂，接口密封。（3)半硬质阻燃管也叫PVC阻燃塑料管，由聚氯乙烯树脂加入增塑剂、稳定剂及阻燃剂等经济出成型而得，用于电
15、线保护，一般颜色为黄、红、白色等。管子连接采用专用接头抹塑料胶后粘接，管道弯曲自如无须加热，成捆供应，每捆100米。,安装计费常见问题,2、硬质聚氯乙烯管、刚性阻燃管、半硬质阻燃管、电线管、金属软管、可挠金属软管的区别,安装计费常见问题,2、硬质聚氯乙烯管、刚性阻燃管、半硬质阻燃管、电线管、金属软管、可挠金属软管的区别,（4）电线管薄壁钢管，如:扣压式薄壁KBG，一般用于消防工程，地下室明装管道等。(5)金属软管用镀锌低碳钢带（近年来又出现了涂塑的）制成的无填料的金属软管，结构上又有单扣与双扣之分，俗称蛇皮管。金属软管一般用于用电设备及电动机接线盒与线缆保护钢管末端口的连接处，用来保护导线或电
16、缆不受机械损伤；也常用于明配管过伸缩（沉降）缝时的连接保护管。定额按其内径分别以每根长度列项。,安装计费常见问题,2、硬质聚氯乙烯管、刚性阻燃管、半硬质阻燃管、电线管、金属软管、可挠金属软管的区别,（6）可挠性金属套管可挠性金属套管是指普利卡金属套管，它是由镀锌钢带，钢带及电工纸构成双层金属制成的可挠性电线、电缆保护套管，耐腐蚀性能优越，耐震动性能好，重量轻（仅为钢管重量的1/4左右），长度不受限制，可根据工程需要任意切割，可预埋在钢筋网中，主要用于混凝土内埋设及低压室外电气配线方面，亦可替代传统的金属软管用作钢管与电气设备间的电线保护管。定额规格对应的内径、外径如下表：,安装计费常见问题,3
17、、井盖类型划分,井盖井座类型划分:根据井的设置位置，下表的适用范围，分别区分井盖井座的型号。便于井盖井座主材的采购。,安装计费常见问题,4、钢柔性防水套管的制作安装,定额的公称直径是指管道的公称直径，而不是套管的公称直径，计算时需要根据穿管的直径确定套管的直径。孔洞的大小套管的直径穿过孔洞的管的直径=套管的直径,安装计费常见问题,5、甲供材的相关问题,套价时主材名字描叙准确，每份预算书对应的甲供材（含损耗）制作成表，提供给甲方、施工方，便于甲方管理甲供材，便于施工方制作材料采购计划，并起到警示作用，不至于到结算的时候，甲供材超领扣款成为阻碍结算进度的绊脚石。PVC电线管、PPR给水管、UPVC
18、排水管三种管材的配件，套价时根据管件含量表、辅材单价表计算出管件的综合单价，计入预算。,安装计费常见问题,6、其他问题,1、预结算过程中，各专业要充分沟通，做到不重不漏。例如：雨水管、管道井检查门2、预算书划分细则：分专业：单体工程分给排水、电气、消防、空调通风等专业分专业出预结算书。分产品类型：按地下室、非住宅、转换层、裙楼、住宅、室外环境等工程量分开计算（管道井或强弱电井（密闭式）内的工程量在各预算内单独列示）。便于经济指标的统计与分析。3、套价模板：,造价咨询工作成果要求,从现象看问题,一、预结算成果有封页无目录,预结算成果需有目录，通过目录可以很快了解咨询成果文件是否完整。,从现象看问
19、题,从现象看问题,二、预结算内部审批表应提醒复核人复核内容,意义：1、保证复核机制的严肃性：2、便于复核人对合同基本情况进行了解；3、避免复核缺漏；,从现象看问题,二、预结算内部审批表应提醒复核人应复核的内容,意义：1、保证复核机制的严肃性：2、便于复核人对合同基本情况进行了解；3、避免复核缺漏；,举例：,从现象看问题,三、编制说明内容不完整,编制说明的一个重要内容：预结算造价对应的施工范围；,无法体现,从现象看问题,三、编制说明内容不完整,重点关注：预结算造价对应的施工范围；,施工范围的描述，部分可以引用合同条款，或根据实际情况对合同施工范围部分调整；,编制说明应有施工方的签字确认；,从现象
20、看问题,四、与施工方核对后预结算汇总表信息不完整,信息应包含：1、合同造价、施工方报送价、咨询公司核对前、后造价、相对施工方报价审减额；2、当存在争议且成本工程师一时不能解决时，应将争议列明，便于施工方与咨询公司尽早达成一致并签字确认，避免工作反复；,从现象看问题,四、与施工方核对后预结算汇总表信息不完整,从现象看问题,五、咨询公司对审前后造价差异未作分析,举例：对审前后造价差异原因分析,对审前后造价差异原因分析便于复核人员核对；,从现象看问题,六、成果资料未附完整的指标分析表,举例：地下室指标分析,指标分析表的意义：1、方便双方建立、完善自己的数据库；2、便于成果复核；3、有助于咨询工程师个
21、人成长；,从现象看问题,七、普遍无核对签到表,核对签到表的意义：避免施工单位将未及时核对责任归究为万科。,两项必须做到的工作,咨询公司内部二级审核机制预结算报告完整,从咨询公司的角度看变更签证,1、驻场咨询工程师主要工作内容？2、咨询工程师在处理变更签证工作中的职责？3、变更指令测算注意事项？4、签证时需要注意的事项？5、变更签证结算资料组成？6、对不形成工程实体或实施完毕后将灭失的或隐蔽工程的签证应增加哪些资料？7、监理公司、项目经理部签证时正确的签证内容？错误的签证内容？,几个问题,驻场咨询工程师主要工作内容,造价咨询公司驻场主要工作：变更指令测算；（需将测算录入变更签证审批流程）变更、指
22、令签证结算；进度款审核；台帐管理（甲供材台帐、变更签证台帐、扣款台帐）甲供材结算；部分总包预结算；外墙装饰施工结算；部分分包工程结算；施工方案经济性审查；合同外价格测算；,咨询公司在处理变更签证工作中的职责（图示）,测算,参与审核签证,施工方提交签证结算,监理、甲方工程师审核,成本工程师签证结算审核,咨询工程师初审,咨询公司在处理变更签证工作中的职责,造价咨询公司驻场职责：负责工程指令、设计变更审批的测算并批注意见；（万科内网审批）审查项目经理部及监理公司签证意见合规性；负责审核工程指令结算资料的完备性；工程指令结算初审；建立变更签证及其结算台帐、责任扣款台帐；对不形成工程实体或实施完毕后将灭
23、失的或隐蔽工程的签证，在该变更指令实施前后拍照；,变更指令测算、审批注意事项,测算,施工方提交签证结算,监理、甲方工程师审核,成本工程师签证结算审核,变更指令测算、审批注意事项,变更签证测算注意事项：1、检查变更指令原因是否描述清楚、影响测算的工程特征（如材料名称、品牌尺寸、规格等）是否明确、需附图的是否附图：,有材料名称、无规格,处理办法：拒绝,应根据图纸计算工程量,有施工图时不需注明量,指令内容中不允许明确单价或总价,变更指令测算、审批注意事项,3、测算应有完整的计算式：包括工程量的计算式、单价、合价,4、指令单一经审批完成后，不允许手动随意更改；,2、当无法按图计算工程量时，指令单应明确
24、工程量；若属拆除重装工程须明确材料利用率和返工工程量 或说明拆除的材料的去向；,（1）概念,指建设单位发起，由项目经理部主办，完成公司内部审批程序，并交由承建商施工的非设计变更类的技术经济文件。按施工紧急程度分为一般工程指令与特急工程指令，特急工程指令在项目实施过程中，经公司总经理书面或口头同意，可不采用事前审批而提前下发的紧急性工程指令，按正常发起、预估、审批和下发的流程实施的工程指令为一般工程指令。,（2）主要内容,已施工的部位需要拆除；,在施工过程中，由于施工条件变化，如地下状况（土质、地下水、构 筑物及管线）变化，导致工程量增减或其他变更事项；,经双方协商一致，导致合同范围内工程量减少
25、的事项；,合同之外的零星用工事项。,工程签证的定义,签证注意事项,参与审核签证单的填写,施工方提交签证结算,监理、甲方工程师审核,成本工程师签证结算审核,签证确认咨询工程师职责及注意事项,1、咨询工程师应从专业角度判断施工方、监理公司、甲方项目部签证单的描述以及附件是否规范；,2、规范的签证应有利于工程造价计算：包括工程范围、内容、材料名称、品牌、规格、图纸（需要时）、施工方案（需要时）；,3、规范的签证应有可追溯性：包括隐蔽工程签证或易灭失工程的施工前后照片；有返工的设计变更应注明返工前实际完成情况（已完成工序、乙供材料准备情况等）；土方工程的确认，必须提供土方施工前后由三方签字盖章确认土方
26、方格网图；,签证确认咨询工程师职责及注意事项,4、设计变更的签证：设计变更的内容完全按文件要求施工完毕时，只需要确认完成的事实；设计变更文件只部分完成时，应注明完成的内容与范围；当无法根据设计变更文件直接计算出工程量，应直接在设计变更单中确认相应的工程量；,设计变更也可作为结算依据直接进入工程结算而不做签证结算；,签证注意事项,有工程量、有规格；无材料品牌,签证注意事项,禁止采用如下文字描述：工程量属实、已经按工程指令单内容完成、已经按工程指令单内容执行等,监理单位的描述是不负责任、不符合要求的,一单一算原则 要求一份设计变更或工程签证应办理一份确认单，一份确认单办理一份结算且对应一份合同；,
27、完工确认原则 设计变更及工程指令完工后，承建商、监理公司、项目经理在确认单上必须及时完成签字盖章确认，隐蔽工程在其覆盖之前完成签字盖章确认。,工程签证结算基本原则,即完工确认后才进行签证结算,工程签证结算流程,注意事项1、注意签证资料要求；2、注意签证时间要求；,复核签证资料真实性,7天内完成签证结算审核,施工单位提报资料：包括但不限于以下范围（并按以下顺序装订）工程指令单（1份原件3份复印件）工程指令确认单（1份原件3份复印件）签证单（4份原件）工程指令预算书（2份原件，内容为工程量计算式及综合单价分析等）图纸（如单纯签工日或以其他方式可以清楚计量工程量的则不需要，如引用大量的蓝图，可以在其
28、上标注图纸编号代替）；现场测量记录（1份原件3份复印件）（如有需附）；照片及其他（原件，隐蔽工程或打凿等已经灭失工程必须提供）；,签证结算资料,签证结算注意事项：检查施工方签证资料是否齐全；咨询工程师对监理公司及项目经理部的确认结果进行抽查、复核，发现资料与现场情况不一致时可告知万科成本工程师依据万科管理制度追究经办人的责任；如施工方签证资料不齐全或与实际情况不符，可退回；在合同规定时间内进行签证结算.一般为施工方报送签证结算后7日内；（应在施工方报送签证结算资料后5日内初审并报送成本工程师）签证结算书应有工程量计算式、单价、合价、审减额等；单价应说明计价依据或来源；,签证结算注意事项,签证结
29、算办理相关资料举例,签证结算办理相关资料举例,颁奖环节,颁奖,最佳合作奖,深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司,关键词：经验、意识、结果,颁奖,造价咨询UP成长奖,湖南明锋工程项目管理咨询有限公司,关键词：专业、提效、转变,吴总发言,理想的合作伙伴,有好的企业文化愿与万科共同成长超前的市场意识良好的职业操守和专业技能合理的企业机制和架构,理想的合作伙伴,关键词一：严谨我们不能只作账房先生，但要先作好账房 我的故事一：良好的习惯 我的故事二：勿以善小而不为，勿以恶小而为之 我的故事三：及时准确是我们的底线,理想的合作伙伴,关键词二：学习账房账房总得有本帐 我的同事一：午夜电话 我的同事二：百炼成钢
30、 我自己：？成长来自压力相互学习不仅是为了公司更为了自己，公司大了，自己也升值了。,理想的合作伙伴,关键词三：实力給力万科是家挺有意思的公司我的讲课费 公道自在人心？是非只看实力，公道在乎拳头,角色的转变,咨询顾问,成本管理部,专业丰富的团队 招标合同管理能力 造价专业评估及审核能力丰富的造价信息,角色的转变,融入我们的内部操作流程：,加入变更签证的网上审核流程,加入万科的邮件体系,付款资金计划审核流程中的成本工程师初审由现场咨询公司成本负责替代,咨询公司是成本部常驻现场代表，在施工方眼中代表着万科。权利与责任。,2011年,整体公司经营目标：销售目标立足45亿，冲击50亿市场占有率力争进入前
31、3名保证持续增长态势及稳定股东回报,分解到与成本相关的业务工作量成倍增加：100万M2的开工面积，是10年的2倍220份的招标任务，是10年的3倍200份的结算任务，是10年的1.5倍,在成本部人员有限增加的基础上，咨询合作单位能有效保障造价业务工作持续向好：鼓励全过程的造价咨询模式成本部要与造价公司一起，完善基础业务工作的质量评估体系，保障造价风险鼓励工作方式的变革，通过提效来适应今后更大规模的发展,结束语,企业不是由一堆螺丝拧成的一台机器，而是由众多有思想、有感受的个人组成的团队。这个团队的许多人，将一生中最宝贵的一段年华留在这里。这期间，他们与同事共处的时间甚至超过家人。他们付出的不仅是时间和技能，还有青春和热情；他们希望得到的，不仅仅是一份工资，还有职业生涯的体验。他们的尊严需要得到保护，他们的理想需要得到寄托，他们的才华需要得到施展。每个人的幸福汇集到一起，才是社会整体的幸福。企业作为社会的一个单元，提升其成员的幸福感自然是企业存在的一个理由,THANKS,
