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1、1,文殊院项目开发策略及运作模式,一、文殊院项目开发策略二、文殊院项目开发策略建议三、住房保障中心的职能及动作分解四、文殊院的改造策略,2,一、文殊院项目开发策略,文殊院项目的开发运作过程：,招商、管理,住保中心,投资开发商,专业商业管理公司,经营商家,3,文殊院片区开发模式,态势回顾：根据态势分析，文殊院片区如果按照传统将拆迁土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以达到项目战略目标；项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中心、企业和公众的多赢局面。,4,文殊院片区开发模式,对文殊院项目，住房保障中心必须承担起城市运营商的职能：,5,项目开发规模,项目总用地
2、位156.34亩；按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定容积率，不考虑土地开发在出让前的利润：项目总开发建筑为17.5万平方米；其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万平方米；住宅建筑面积为1.23万平方米,6,开发成本规模,土地开发成本为4.94亿元；建筑开发成本为4.63亿元；综合开发成本为9.56亿元；,7,文殊院片区开发策略,（一）分零拍卖（二）整体拍卖（三）挂牌出让（四）整体招标,8,（一）分零拍卖,操作方法：根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的开发商进行开发。商业运作模式：分
3、散经营,9,分零拍卖,优势：操作简便易行投资商开发压力较小可以降低拍卖难度，最快回收资金,10,分零拍卖,劣势：不利于城市整体形象打造影响该片区未来土地的升值空间不利于未来的经营者个别零碎边角地块难以出让,返回,11,（二）整体拍卖,操作方法：片区整体规划方案确定后，委托成都市土地交易中心对文殊院片区土地进行整体拍卖，由竞拍成功的开发商进行开发。,12,商业运作模式：统一规划、统一管理、统一经营,（二）整体拍卖,13,优势：操作简便易行可以最快回收拆迁成本有利于城市形象的打造有利于未来的经营者,（二）整体拍卖,14,劣势拍卖门槛高，难度大，容易流标竞拍者数量少，成交价格不高,返回,（二）整体拍
4、卖,15,（三）挂牌出让,操作方法：片区整体规划方案确定后，由市土地交易中心挂牌出让土地，寻求意向开发商（如中房公司），然后由此开发商与投资商、运营商一共同组建开发公司，对文殊院片区进行统一开发、统一管理、统一经营。,16,实施该方案的前提条件：通过挂牌出让寻求的意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。,（三）挂牌出让,17,商业运作模式：统一规划、统一管理、统一经营,（三）挂牌出让,18,优势：有利于城市形象的打造有利于投资者能提升该片区土地未来的升值空间有利于未来的经营者,（三）挂牌出让,19,劣势：操作难度较大意向开发商的选择具
5、有一定局限性,返回,（三）挂牌出让,20,操作方法：在整体规划的基础上，直接实行整体招标，对文殊院片区进行开发、经营和管理。可以邀请成功运营上海豫园片区的豫园商业公司，打造上海新天地的瑞安集团以及已进驻文殊院片区的香港信德集团等有实力的公司参与投标。,（四）整体招标,21,实施该方案的前提条件：通过整体招标选择的意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。,（四）整体招标,22,商业运作模式：统一规划、统一管理、统一经营,（四）整体招标,23,优势：有利于城市形象的打造有利于开发过程的控制能提升该片区土地未来的升值空间有利于未来的经营者,
6、（四）整体招标,24,劣势：操作难度较大对投资商的要求很高,（四）整体招标,25,综述：按照四个标准衡量 1.是否有利于成都市城市形象的打造？2.是否有利于住房保障中心的运作？3.是否有利于未来的投资者？4.是否有利于未来的经营者？,开发策略分析,26,四种开发策略优劣分析表：,开发策略对比,27,现行土地政策,中国的土地政策：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指出让人发布拍卖公
7、告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。详见中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 第 11 号文件,。,28,成都市土地政策：商业、娱乐、旅游用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，商品住宅用地必须以拍卖方式出让。其中招标严格实行公开招标方式，以土地价格的60%，项目方案的40%这两者的权重之和为最后的评判标准。特殊项目像涉及影响城市形象的重大项目可以实行定向招标，但必须报
8、市常委审批，目前成都还未出现一例。详见中共四川省纪委文件 川纪发9号,现行土地政策,29,分步出让：核心层和紧密层先期整体招标，泛化层分零拍卖,二、文殊院项目开发策略建议,30,实施步骤,一、市土地交易中心将核心层和紧密层先期进行整体招标，寻求有实力、很有商业运作能力并能承担起旧城改造责任的开发商。二、由住保中心作担保，开发商将土地抵押获取银行贷款。,31,实施步骤,三、开发商以土地入股的方式寻求新的有开发实力的合伙人。四、待核心层和紧密层启动后，将泛化层分零拍卖。,32,商业运作模式,核心层和紧密层统一规划、统一管理、统一经营泛化层进行分散经营,33,住保中心的职能：拆迁清理集合地盘统筹规划
9、组织协调监督职能,三、住保中心的职能及动作分解,34,开发策略动作分解,动作之一：土地准备工作拆迁，集合土地整体策划 深挖文殊院片区文化内涵，确立文殊院片区的主题、功能定位以及经营业态分布等，对项目的定位取得共识；对自身城市运营商角色的理解,35,动作之二：积极影响相关部门，为改造文殊院铺平道路,与省、市宗教管理局沟通和探讨，得到对文殊院改造的认可和批准，可考察国内主要寺院改造和宗教文化开发项目作为参考；与文殊院方管理层取得共识，制定具体改造规模和改造内容方案；,36,动作之三：进行文殊院改造设计,请国内宗教建筑和园林设计专家对文殊院改造做出详细设计方案；住保中心与文殊院方共同审议设计方案；,
10、37,动作之四：对整个项目片区进行整体规划,选择国内外对禅文化环境有研究的规划单位考察国内外宗教文化项目以供参考组织规划评审,38,动作之五：造势推广,通过项目运作过程中的一系列动作作为题材，推广和树立项目地位；文殊院通过举办大中型宗教活动、寺院等途径提升自身影响力；整合省、市有关专家人士和组织研究禅宗文化，在文殊院网站、主要旅游和大众刊物上传播禅文化宣传预热；,39,动作之六：先期出让核心层和紧密层的土地,根据土地市场状况和项目进程，制定详细的核心层和紧密层土地整体招标策略，拟定招标计划；对核心层和紧密层土地进行整体招标。,40,动作之七：启动核心层和紧密层的开发,组建文殊院项目核心层和紧密
11、层的新开发公司；启动文殊院项目核心层和紧密层的开发。,41,动作之八：出让泛化层土地,根据核心层和紧密层的开发进度，制定详细的泛化层土地分零拍卖策略，拟定拍卖计划；对泛化层土地实施分零拍卖。,42,动作之九：监督协调开发进程,协助文殊院改造的实施；营造良好的投资环境，对片区的开发提供相应的支持并协调相关关系，如与银行、宗教事务管理局、规划局、国土局等政府部门的关系；对片区的开发进行监督；,43,文殊院是整个文殊院片区的核心支撑点，对文殊院的改造策略可以用“大作、中作、小作”三种方式来进行。,四、文殊院的改造策略,44,文殊院布局示意图,45,大作：就是根据本报告的定位和策略，按照“五化”的标准
12、，整体、深入、全面地对文殊院进行改造，使院墙透绿，最大限度将宗教文化外溢和延展。,文殊院的改造策略,46,中作：对与宗教文化紧密结合的山墙、大雄宝殿、说法堂等只进行适当的维护和整修，但对如图所示的园林西边、茶苑东边这两个片区进行深入改造和更新。,文殊院的改造策略,47,小作：只对如图所示的茶苑东边进行改造和更新，尽可能让文殊院的宗教文化氛围向周边溢散。,文殊院的改造策略,48,运作方式：1.由文殊院向银行贷款直接对文殊院进行改造。2.由宗教事务管理局拨一部分资金，文殊院出一部分资金，投资者出一部分资金联合对文殊院实施改造。未来寺院收益归文殊院所有，而投资者改造文殊院后可以获得相应的利益。,文殊院的改造策略,49,结论建议：第2种运作方式是一种较好的运作方式，不但有利于宗教事务管理局对文殊院的管理和顺势引导，而且还可以对文殊院实行市场化运作，保证以高起点、高标准打造文殊院可以为项目所用。因为，投资才有发言权。,文殊院的改造策略,50,谢 谢！,
