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1、,1,1,2011年2月 中国房产信息集团上海克而瑞信息技术有限公司,天津武清低密度办公项目市场定位提案稿,2,目 录,Part1：发现项目机会,机会三：京津高铁唯一经停站武清,机会二：武清开发区武清发展的“引擎”,寻求机会点，借势开发,机会一：武清发展创意文化产业基础,京津两地艺术文化市场表现,京津两地艺术文化市场空前繁荣，为本项目提供了发展的机会,北京文艺演出市场表现,数字798,截止至2011年1月，入驻北京798艺术区的画廊、艺术家个人工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家“2009年北京798艺术节”吸引了近50万名国内外游客到798参观游览目前，园区就业人
2、数逾万人，实现年收入3亿元，其中为七星集团带来的年租金收入约为5000万元。,宋庄集聚区内展览面积6万多平方米，经营面积2.5万平方米。注册画家2500多人，常住画家200多人，有十几个美术馆和30多个画廊。2007年产值达到了4亿多元。首届宋庄文化艺术节全程参观人数近10万人,数字宋庄,天津文艺演出市场表现,武清发展创意文化产业的基础,武清艺术文化产业发展情况,品牌特色战略。积极开发具有国内外影响力的文化品牌并形成品牌链，扩大武清文化影响，提高武清文化知名度。人才聚集战略。建立、健全文化人才培养、引进、选拔和激励机制，着力培养、吸引和用好一批文化名人和文化经营人才，推动我区文化事业和文化产业
3、发展。培育市场，做大做强书画产业。依托大运河书画院和书画交易大厅，广泛吸纳国内外书画名人名家参与交易，把武清建成中国北方比较大的书画交易市场。同时拉动书法绘画培训业、装裱业、材料销售等相关产业发展，形成集生产、交易、培训为一体的文化产业圈。,武清规划大力发展艺术文化产业，为本项目提供了发展的土壤,大运河书画院 2001年10月成立，建筑面积6300平方米，展览大厅3个，名人工作室、创作室56间，有600个座位的会议室,天津电视台武清影视城以1200亩的北方最大影视拍摄及旅游、休闲、商住等综合概念，招商引资，共同打造京津两地影视文化产业基地，带动天津文化产业链的大发展,河西务镇的艺术家聚集区文化
4、创意产业园，占地1400亩,梅厂镇综合商务区占地1400亩,大黄堡乡综合旅游区,1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；总规划24.8平方公里；五大产业优势：汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息。武清开发区坚持打造接轨国际、优于周边的服务环境，招商引资始终保持良好态势，引资规模屡创新高，项目质量不断上升。目前，区内拥有超过亿元的项目70余个。,武清开发区武清发展的“引擎”,产业强大支撑，企业规模不断加大，人口数量激增；通过企业自身不断发展，相关产业链逐渐引入，商业氛围日臻成熟，商务人士逐渐增多，通过合理指引可以成为项目客户“储备”资源。,就近吸收潜在客户,京津高
5、铁唯一经停站武清：20分钟北京，15分钟天津,武清成为天津门户,2008年8月1日，中国第一条高等级城际高速铁路京津高速铁路开通运行。津城际铁路下设北京南站、亦庄、永乐、武清、天津站五大站。京津高铁直接提升了城市间的交通能力，使商务人士加速往来。穿插北京亦庄、天津市区，使跨城工作成为可能。武清北京南票价41元武清天津票价17元 交通费偏高，适合商务型客户和高收入型客户。,亦庄站,项目地块,长途车行驶路线从通州土桥站出发，沿G103公路进入六环路，沿六环路行驶9公里由徐庄桥驶入京津高速公路主路，沿京津公路主路行驶30公里后，牛镇出口驶离主路后即到达本项目地块。长途车费用预估全程约42.3公里，预
6、计到达时间为50分钟左右，建议收费每人20元单程票制。,亦庄站武清牛镇长途车路线以及费用预估,土桥站武清牛镇长途车路线以及费用预估,长途车行驶路线从亦庄火车站出发，上五环路朝京津高速方向行驶，进入化工桥，沿化工桥行驶1.1公里后，进入京津高速公路主路，沿京津公路主路行驶40公里后，牛镇出口驶离主路后即到达本项目地块。长途车费用预估全程约47.9公里，预计到达时间为1小时左右，建议收费每人20元单程票制。,大巴单程过路费在100左右,京津高速行驶路线从北京东四环路化工桥向东进入京津高速主路，行驶39.3公里后即到达牛镇出口，全程39.7公里，预计到达时间为37分钟。,四环,项目地块,京津高速行驶
7、路线全程费用,有效链接城铁，拉近城市距离,Part2：成功案例借鉴,与本项目类似案例成功规律研究,案例选择标准,案例名称,案例借鉴点,2.总部基地,1.中邦moho,非住宅用地性质 通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售,功能构成配套设施产品设计,3.非中心,中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体,项目基本信息区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米,商务别墅区,
8、商务会所,中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计,案例中邦moho,中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价
9、也随之攀升,中邦MOHO,案例中邦moho,中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间,自然石材：简洁与质感沉重和轻质脆弱与坚实,动感玻璃：基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。,案例中邦moho,空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空
10、间的利用，并且附送大量面积,创造“立方-城”概念出发点：利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。,案例中邦moho,商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次,规模：6500平方米基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会
11、所,配套设施：网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务,安全系统：门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统,案例中邦moho,建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高,供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW,建材配套亮点,通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用,有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统,综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可,宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统,外墙：玻
12、璃幕墙、自然石材幕墙,案例中邦moho,中邦moho案例借鉴总结,北京总部基地，50年产权的低密度办公物业,项目基本信息区位：北京丰台区，西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园规模：占地面积65公顷，总建筑面积约130万土地使用年限：50年物业形式：500余座独栋办公楼、SOHO公寓用地性质：工业用地，产权50年容积率：容积率1.59绿化覆盖率：50%户型：1200-6000售价：均价16000-17000元/,案例总部基地,产品策略户型设计，以2000平方米的独栋办公产品为主，户型方正A,案例总部基地,A型楼5965平方米,B型楼2860-3445平方米,C型楼1620-2190平方米,D型楼1
13、200平方米,配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”五合一完美共融,案例总部基地,餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。,项目基本信息位置：朝阳区定福庄常营乡（五环外）一期为纯写字楼，选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在4003000平米不等，
14、并可灵活分割。总建筑规模：45万平米 容积率：0.9建筑密度：0.22 绿化率：30.8%车位：地上202个，地下1098个,案例非中心（中弘国际商务花园）,案例非中心（中弘国际商务花园）,独栋办公独栋办公独立冠名权独立电梯独立出入口独立空调,产品策略建筑形态为原生态美国硅谷公园主题，超大绿化率，将水系、景观、广场与建筑融合在一起，以充满张力的“泡”为基本元素，极大满足智力型企业研发需求,产品策略户型设计：“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，平层为700-950为主，独栋2800-3400平方米,户型设计：大开间、方正、南北通透开放式空间，户型易分割和组合，具备弹性国际甲级写字楼配置，配
15、备私家电梯、VIVI空调系统,A座首层688平方米,B座首层853平方米,D座首层691平方米,案例非中心（中弘国际商务花园）,案例非中心（中弘国际商务花园）,配套：超级会所，包括休闲娱乐、健身运动、会议中心、餐饮、商务酒店等,案例规律总结与借鉴,规划,功能,建筑,硬件和配套,既保证各组团的相对独立，又体现各功能的融合,保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住,立面体现公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，同时注重与环境的融合,既有为商务功能服务的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；完善水、电、通讯网络、电视、综合布线等基础设施建设,类似案例借鉴,PART
16、3市场初步定位,未来的总部基地将是,生态&自然&舒适Newtown与Aerotropolis间最好的距离,未来的总部基地将会,促进区域产业升级引导城市商务办公模式进化,知名企业的花园总部,永葆活力的商务地带,高科技、智能的建筑群落,商务花园成功关键要素,新型Business Park,营造创意人文社区氛围,注重生态资源,物业具有很强弹性,入驻产业具有模糊性,功能配套完备,具备非常完善的居住及其他相关配套功能；发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足；建立可以提供足够内部交流空间的综合社区,新型商务花园内不再具有明确的产业聚集划分，所有产业的智力型环节都
17、可以在此发展研发、展示和智力服务业在此集聚,在建筑设计上，兼顾住宅和办公物业的双重功能，亦商亦住具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司,在园区整体规划和建筑物设计上，新型商务花园更加注重人与自然的和谐。,注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛建立自己独有的人文社区特色,武清首个集研发、办公、展示、会议、居住、商业、文化、娱乐于一体的；复合开发，以创意产业形成核心竞争力的总部商务花园,引领全新发展理念摒弃行业传统发展模式聚集创意研发型领先企业,专业设计办公功能 创意研发、设计功能以及全实体综合展示功能 信息技术交流
18、功能 前沿产品信息科教、体验功能,项目整体定位,以武清稀缺的高档次低密度现代商务商务区形象入市,传达理念：生态型、花园式高档商务区在形象上强化花园式、生态型，以区域升级产品为营销导向，打造低密度商务花园社区,Key words：花园商务空间（武清低密度的城市型商务区）现代商务空间（生态环保与高技术结合的时代感）标志性商务空间（个性化的唯一性高档商务物业）人文商务空间（区域独特厚重的自然人文气息）,形象定位,THE PARK复合生态商务花园,集生态办公、精品酒店、休闲商业、科技公寓为一体的大型城市生态综合体未来武清的城市名片，和城市向外的客厅,生态水景园区生态景观湖引擎中央生态景观胡成为本案景观
19、设计的重要倚靠对象；内部水系的营造突出双重水系景观效果；,总部办公园区独栋办公引擎传统办公产品的创新突破，共享式和独立式企业总部、科技大厦演绎生态办公新体验。,精品酒店园区星级酒店引擎作为第二产业的高附加值延伸；区域形象从生产基地逐步转型的开始；,商业娱乐园区商业街引擎精致沿街商铺，并以BLOCK街区式的组合模式体现最休闲的购物方式。,综合服务园区会展中心引擎以企业服务中心和科技会展中心为窗口，为第三产业提供便捷的服务；区域服务型形象的塑造；,生态居住园区科技公寓引擎概念吸引点：生态、高端、科技公园强势提升项目住宅价值打造区域最具领先气质的住宅产品,文化运动园区健身会所引擎物业包括建身会所、运动场、现代美术 馆等，既能完善园区配套，又能沉淀文化气质，提升项目形象。,功能定位,产品定位,标志性建筑具有独特建筑外观打造标志性建筑，树立区域办公典范,科技大厦效果图,形态：独栋建筑为主，楼宇间距8m左右，保留宽幅绿地，营造原生态特质园林；室内采用整幅无柱设计，7.8m通透宽屏，空间全采光，无暗角；透天天庭纳景入室；独栋双层还能满足工作劳累之余休憩所需。功能：企业核心的研发、设计人员设计办公场所，承担公司行政办公、会议、商务洽谈、展示作用；布局：办公物业排布于草坪、水景之间，真正实现花园式办公，并成为成长型科技公司的孵化器,THANKS 结束,
