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1、权证基础知识培训,目录,二手房过户基础知识二手房过户注意事项二手房贷款基础知识,一二手房过户基础知识,一、什么是二手房过户、二手房贷款 a)二手房过户：在房地产三级市场中房屋的产权的所有人发生转移的行为.b)二手房贷款：在房地产三级市场中由借款人不能一次性付清房款需向相关部门(银行、融资机构)借款的行为.,注:97年以前的房屋银行对贷款成数和年限有所限制;90年以前(以查档资料为准)房屋各银行不会受理贷款业务;,一二手房过户基础知识,过户的前提条件 卖方房屋必须是产权证的房屋；如有国土证的必须提供国土证原件。过户地点：成都市政府服务中心房产分中心(后子门),一二手房过户基础知识,一二手房过户基
2、础知识,一二手房过户基础知识,房改房,一二手房过户基础知识,国土证办理不同情况,一二手房过户基础知识,备注:房东所购商品房,由开发商统一分户,一般不能代为办理.,一二手房过户基础知识,普通住宅与非普通住宅普通住宅需满足以下条件:A 面积在144平米以下;B 容积率在1.0以上;C 成交价在同类地区平均价格水平1.4倍以下;营业税征收:普通住宅:五年内全额征收,五年以上免征营业税;非普通住宅:五年内全额征收,五年以上差额计税;非普通住宅一律按3%计征契税.,一二手房过户基础知识,维修基(资)金是用于以后公共设施、房屋等维修的专项储备资金。它的收取标准是：建筑年代在1999年以前的免收，1999年
3、以后修建的，按电梯27.5元每平米,非电梯22元每平米征收.(建筑年代以查档资料为准)对于己缴纳过维修基金的卖方,如开发商己代收但维修基金窗口未查到其转入专管账户的情况,仍要按标准征收;如缴存额不足该标准的,仍要将差额补足才能进行买卖过户.,税费计算公式 契税=成交价或指导价*3%(对个人第一次购买普通住宅90平米以下按1%征收;90平米以上144平米以下按1.5%征收)交易手续费=面积*6（非住宅：报税基数*0.7%）转移登记费=80元/户（商业用房550元一户）维修基金=面积*缴存标准(电梯27.5/平米,非电梯22/平米)工本费:共有证10元/本 国土证 20元/本 土地出让金=成交价或
4、指导价*1.5%(二环外1%)个税：成交价或指导价*1%印花税：（住宅）元户（非住宅）（报价基数）.元,一二手房过户基础知识,个税免征条件:1 家庭唯一住宅;2 购买时间满五年以上.,一二手房过户基础知识,非购买取得出售房屋征收个税方式:(财产转让收入-受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理的费用)*20%,非购买取得房屋范围包括:继承，遗产处分，离婚财产分割，赡养关系赠与，直系亲属赠与和无偿赠与等非购买形式取得住房,购买所得应缴个人所得税：成交价或指导价*1%,例题：王先生购买了位于青羊区光华村街一套住房，面积55平米，砖混结构,成交价45万，于2006年从朋友处以13万购买.假设卖方家庭只有
5、一套住房。(注：指导价2600/平米)请计算该客户购买该套住房所需要的过户费用。,一二手房过户基础知识,二、二手房过户注意事项,1、土地使用权取得的不同情况 划拨 出让2、房改房第一次交易变为私产时，没有办理国土证的，那么该房屋在它第二次交易时需要先办理国土证才可以再次换国土证（房改办国土需要买卖双方到场）,二、二手房过户注意事项,3、配偶死亡的卖方，必须办理继承公证才能进行买卖。4、小孩未成年，办理产权在其名下只能是一次性付款情况，不能贷款。并且未成年人作为买方还是卖方都得由法定监护人出具保证书,但内容不同.,5、合同签定时，尽量将卖方客户资料收齐，特别是小国土、共有证等。6、合同签署完毕后
6、，在告之客户准备哪些资料时，最好让客户自己检查一下户口、身份证与结婚证上面的号码是否一致、所有证件是否在有效期内、户口本上是否有客户的身份证号码.,二、二手房过户注意事项,7、外国人(含港、澳、台）在我市买房，买卖双方除正常的过户资料外，还需到国安局（草市街人人乐超市旁）开具证明。,二、二手房过户注意事项,8、关于查档(目前过户前都必须提档)A 产权证没贴税花的可查得其纳税情况（房改房除外）；B 产权证是老产权证，或者系安居房、解困房及经济适用房等，一定要查档，不仅为了信息完整性,同时此类房屋上市交易还需要补税，因此注意对卖方相关条款的约定；C 对于离婚及通过赠与、继承获得产权的卖方，提档可得
7、其详细情况；,二、二手房过户注意事项,关于委托公证,对于当事人不能到场需委托代理人代为办理的，可经公证委托办理，委托人可在房屋所在地或常驻地公证处办理公证事务，然后将公证书寄回成都市，在外国则由中国驻当地大使馆认证后转回国内，请注意最好用中文和当地语种同时公证，否则需到成都市公证处再次进行翻译公证。如委托人非中国公民，如下操作：（1）、台湾公民由海基会转内地公证协会，方为有效（注意该类公证一般都被限定使用范转，如四川省）；（2）、澳门公民由澳门总工会等三家机构转内地公证协会有效；（3）、香港居民需在经司法授权的律师处公证。（4）、外国公民需在当地公证机关公证后，经中国驻当地大使馆认证后有效。,
8、房屋产权赠与、继承登记,（1）凡因房屋产权人死亡，继承人应在公证处办理公证继承书后30日内向成都市房屋产权监理处申请办理房屋产权继承换名手续。如遇卖方系继承、赠与所得，需换证后方可上市交易，离婚判决所得也同理。（2）个人申请房屋权属登记应当使用身份证件上的姓名，登记时应带上本人身份证件并亲自到场办理，若不能到场应办理委托书（委托书要经单位证明或公证），被委托人应该带上委托书、自己身份证件到场代为办理；（3）在办理二手房房屋产权的赠与、继承需交哪些资料和费用？A、赠与公证书、产权证原件，赠与人和被赠人身份证原件及复印件。过户税费为契税：市场指导价X面积X3，登记费80元/套，交易手续费6元/平米
9、，营业税同买卖过户。B、继承公证书、产权证原件、继承人身份证原件及原件 过户费用为登记费80元/套 C、继承、赠与公证的费用收取标准一环路内16元/平米，二环路内14元/平米，二环路外12元/平米。,个人所得税征收及细则,对于购买时间超过五年且系家庭唯一住宅的房屋出售，免征个人所得税，两个条件需同时满足。否则，按成交价或指导价征收纳税保证金，如购房人一年内再次购房，则按购房支出与销售所得之比同比例退税，如一年内销售方未再次购房，则该项纳税保证金转为个人所得税，纳税人可凭缴费凭证到税务部门换取正式的个人所得税票。对于非购买方式取得房屋产权的卖方，再对外销售时，以财产转让收入减去受赠、转让过程中缴
10、纳的税金及有关合理的费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率缴纳个人所得税，不得实行核定征收。即：再次转让所缴个人所得税税额=（转让收入-受赠时所缴纳税金及费用）*20%非购买方式取得方式包括有：非购买形式取得住房的受赠房屋的范围：继承，遗产处分，赡养关系赠与，直系亲属赠与和无偿赠与等非购买形式取得住房。,离婚财产分割所需提供材料,凡离婚分割所得财产，不论产权人与离婚分割取得人是否为同一人，都需将产权证更换后方可进行交易，办理工作日为7个工作日。所需资料如下：结婚证原件及复印件（或民政部门出具证明加盖民政部门专用章）；离婚证原件及复印件；离婚当事人签定的离婚协议（加盖民政部门查档专用章）
11、；房屋产权证；双方身份证原件及复印件；,产权证地址变更办理,卖方客户房屋地址街道、门牌号发生变更，应到房屋所在地派处所出具街道门牌号变更证明，才能办理过户手续。请注意必须是派出所有存根联的格式，否则不予受理。,办公区和居住区并没有明显分开，怎样处理?,不能直接过户，除非该单位能为买方出具相关证明，证明内容：买卖双方均为该单位的内部职工，售出后不会影响单位办公等。才能够上市交易，否则就不能够上市交易。,房屋所有权证遗失补证,（1）一个工作日查询：书面申请；相关证明（本人身份证、委托书）。（2）一个工作日补证：登报声明（成都日报成都商报，必须提供全张报纸）；房地产档案馆出具的房屋产权证明依据。,个
12、人查档须知及费用,1、房屋所有权人查阅本人房产档案或查阅与本人房产相关的房产档案：持身份证并填写查档书面申请，内容包括：产权人、房屋地址、查档原因（出售或其他有关事项：购房合同和契税票）。2、产权人已死亡，由法定继承人申请查阅的同时出具死亡证明。3、他项权利登记期间查档：持书面申请、工作证或身份证、他项权利证（复印件）。4、如确实因产权人生病或有事等其他原因不能到场而需查档的，请其配偶或直系亲属、代理人持本人有效身份证件，配偶持结婚证、户口本等能证明与产权人关系的证件，直系亲属持户口本等能证明与产权人关系的证件，代理人持委托公证书到产权交易中心九楼查档。5、如果产权人系贷款购房同时没有产权证复
13、印件，可凭身份证由产权人本人到产权交易中心税务大厅一楼咨询台，二楼24-27号查档。,合同签署中从产权证上应获得的信息,产权地址 如果产权地址是“X村”或者“X乡”，请注意该房屋是否有地址变更的情况。抵押信息 如果有抵押信息，必须要到房地产交易中心注销他权抵押后方可进行过户交易。房屋结构 对于结构是框架的多层房屋指导价需要按电梯指导价计算,合同签署中从产权证上应获得的信息,备注信息 对于备注信息是安居房、解困房等情况的，要求查档看其是否完税，否则要按相适应时期税率补税后方可上市交易。发证日期 发证日期没满2年的，要考虑营业税，如果实际购买时间己满2年但发证不满2年的，以查档资料显示契税发票或者
14、发证时间为准。维修基金也同样道理，征收标准如前所述。,签单细节相关注意事项,对于产权地址位于“*环路”的房屋，在报税时，税务部门一律按就高原则以“*环”内的指导价计税。例：现有一套房屋，产权地证：成华区一环路东三段25号4幢2单元6楼12号，该房屋产权地址位于一环路上，实际房屋属于一环外侧，但税务部门仍会以一环路内计税，即适用二类地区的指导价。,三、二手房贷款基础知识,1、贷款分为：商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种贷款方式，还款方式分为等额本金和等额本息两种还款方式。（另外也可分为住房按揭贷款和抵押贷款）2、二手房贷款最高年限为20年，商业贷款男性作为主借款人年龄+贷款年限65,女性小于60
15、.公积金贷款男性作为主借款人年龄+贷款年限60,女性小于55。,3.有稳定的职业或收入，具有还本付息的能力；若为个体工商业者，须具有正式的营业执照、近三个月的纳税证明。4.首付款购房款的3成。居民贷款额度最高不超过银行评估房价的70%，期限最长不超过20年。公积金贷款不得超过40万.商铺贷款不得超过5成10年,三、二手房贷款基础知识,三、二手房贷款基础知识,银行受理贷款注意事项 借款人身份证、户口本、结婚证三证姓名、身份证号码必须相一致，如不一致的要到错误证件的出证机关开具证明。例：李XX的身份证号码为（）结婚证上误写为（），这两个号码为同一人，特此证明。锦江区民政局（加盖鲜章）,三、二手房贷
16、款基础知识,三证上面的身份证号码及姓名必须一致,如果不一致必须到出错机关开具证明,如果是因为公安局身份证号码错位、重位导致换号的，请派出所出具“居民身份证号码变更证明”。请注意客户有效身份证件是否在有效期内，是否有毁损，户口本上是否打有客户身份证号码,结婚证上是否有身份证号码，否则要求发证单位加上,借款人的身份证有损毁、开启等现象银行及产权交易中心不得受理；一代临时身份证银行及产权交易中心不得受理；（二代临时身份证可以受理）签订买卖合同时如产权证与抵押合同或借款合同地址或面积不一致的应以产权证地址、面积为准！公积金贷款额度的计算公式：夫妻双方个人月缴额之和6%0.4512贷款年限,三、二手房贷
17、款基础知识,三、二手房贷款基础知识,关于评估价与贷款上限 一套房屋能最多贷多少金额，不是简单的首付几成，而是看该房屋具体情况能评估多少钱每平米。评估价的7成即最高贷款额度，成交价减去它就等于客户需支付的首付额。商铺只能贷5成10年.,三、二手房贷款基础知识,一般影响评估价的因素有:地段(主要因素),楼层,建筑年代,装修,环境,面积等.八十年代的房屋一般银行不会受理(中行等要求94年后),建筑面积小于三十平米的房屋银行一般不得受理.注:贷款单身未婚者原则上只贷6.5成（办理共有或者担保可以贷7成）,三、二手房贷款基础知识,客户希望贷款金额面积0.7=房屋需要评估的价例:王先生想买一个85平米的房
18、子,成交价65万,他想贷40万.那么,按公式算“400000850.7=6722”表示：王先生若想贷40万的话，该房屋必须评到6722元每平米。不确定的话可以向评估公司人员告知该房屋具体情况，问他（她）是否能评到6722每平米。,两种还款方式的计算方法及比较（1）、等额本息还款法计算公式：每月还款额=贷款本金月利率（1+月利率）（1+月利率）-1含义：贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,三、二手房贷款基础知识,还款月数,还款月数,特点：每月还款额固定，还款期内负担均匀、直观、便于记忆；前期归还的本金较少，获得的信贷支持程度相对较大 适应客户群体：预期收入稳定、现期资金压力较大的客户,三、二
19、手房贷款基础知识,（2）、等额本金还款法计算方式：每月还款额 贷款本金+（本金已归还本金累计额）月利率 含 义：每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。,三、二手房贷款基础知识,贷款期月数,特点：每月还本额相等，偿还本息额逐月减少，归还本金速度快于等额本息法，获得的信贷支持程度低于等额本息法，前期还款压力较大，前期还款额度高于等额本息法，但每月还款额不同，需要客户每月计算 适应客户群体：适用于收入处于高峰、预期收入水平下降的客户,三、二手房贷款基础知识,月供计算快捷方法 每万元单月还款额*贷款金额(万元)如:王先生贷款12万20年,商业贷款,采用等额本息方式还款,经查,商贷20年情况下,每万元月供为72.34元,那么他的月供是:72.34*12=868.08元,三、二手房贷款基础知识,贷款费用预算 评估费：评估价X3 抵押登记费：贷款金额X1 抵押登记工本费：80（住宅）550（非住宅）公证费：每户300元(未婚400)贷款服务费:贷款额*2%,三、二手房贷款基础知识,贷款费用预算 例题：吴迁，本市人,职业为警察（男、未婚、21岁）在我公司购买锦城苑的房子,电梯公寓，面积为80平米，成交价56万，贷款20万/20年。,四、二手房贷款基础知识,谢 谢!,
