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1、第一部分：房地产组织模式,基于价值链的运营体系分析,第二部分：房地产组织机构范例,华润置地,公司架构示例,总经办,董事长,总经理,监事长,财务管理部,资金结算中心,建筑研究中心,工程管理部,企划部,管理总部,物业管理部,人力资源部,审计法务部,投资决策中心,区域项目利润中心,大连万科,天津万科,北京万科,武汉万科,南京万科,沈阳万科,成本费用中心,财务部,营销部,工程管理部,综合部,万科公司,深圳万科,天鸿宝业,股东大会,董事会,监事会,总经理,副总经理,研究发展部,工程技术部,总经济师,计划成本部,行政管理部,人力资源部,证券部,财务部,财务总监,销售部,客服部,总工程师,董事会秘书,项目,
2、项目,项目,项目,总经理助理,审计部,万达公司,当代公司,住总,中远地产,房地产开发项目/子公司,非房地产开发子公司,中远房地产,远嘉房地产开发公司,远嘉房地产开发公司,新的房地产开发子公司,远洋大厦有限公司,信通联合商贸公司,中远酒店物业管理公司,其他非房地产开发子公司,.,市场开发部,工程技术部,经营管理部,其他职能部,上海悦达,万通,第三部分：房地产组织职能定义,目 录,组织架构图财务中心发展中心营销中心管理中心成本中心工程中心,一、财务中心职责说明及职位体系设计,财务中心,财务中心,中心定位,职责综述,负责制订、完善各项财务管理、资金管理制度和流程，批准后贯彻实施；负责财务预、决算方案
3、、全面预算管理方案的编制与监督执行；执行税法规定，收集、研究相关的财税法规、政策，充分利用税收优惠政策；负责拟定融资计划、资金使用计划并组织实施；负责资金的调配工作，提高资金的使用效率，降低资金使用成本；按照会计制度进行会计核算，按时编制财务会计报告和其它相关报表；负责对公司的资金运用、现金流状况、财务成本等进行财务分析，为公司决策提供依据；对公司财务风险进行有效监控；负责指导项目公司对口部门的工作。,通过建立完善的财务系统制度、流程，及时准确地反映集团公司的经营状况，降低企业财务风险，为企业的经营决策提供依据；通过合理的资金调配，提高资金的使用效率。,集团财务部,部门定位,职责综述,负责制订
4、、完善各项财务管理制度和流程，批准后贯彻实施；按照会计制度进行会计核算，按时编制财务会计报告和其它相关报表；执行税法规定，收集、研究相关的财税法规、政策，充分利用税收优惠政策；负责对公司的资金运用、现金流状况、财务成本等进行财务分析，为公司决策提供依据；负责财务预、决算方案、全面预算管理方案的编制与监督执行；财务风险控制；负责指导项目公司对口部门的工作。,通过建立完善的财务系统制度、流程，及时准确地反映集团公司的经营状况，降低企业财务风险，为企业的经营决策提供依据。,集团财务部,财务管理部职责模块细分,集团财务部,财务管理部职责模块细分,集团财务部,财务管理部职责模块细分,集团资金管理部,财务
5、中心-资金管理部,部门定位,为集团发展提供资金支持；通过合理的资金调配，使资金的使用效率最大化。,职责综述,负责制定、完善有关资金管理的规章制度；研究国家融资政策信息，为决策提供依据；负责拟定融资计划并组织实施；拓展融资渠道和融资方式；建立融资信息系统，保障融资工作的有序进行；负责资金的调配工作，提高资金的使用效率，降低资金使用成本；负责编制公司年度资金计划；负责集团公司对各项目公司货币资金的核查工作。,集团资金管理部,资金管理部模块细分,集团资金管理部,资金管理部模块细分,发展中心职责说明及职位体系设计,发展中心,中心定位,通过对公司外部环境风险的监控、内部管理风险的监控及控制后评价；规避政
6、策风险、投资、运营等风险；提供有效的土地信息，为公司的发展拓宽渠道。,职责综述,组织编写集团各项风险控制等相关制度；组织进行公司外部环境风险的防范；组织进行公司内部管理风险的防范；负责对签约项目拓展过程中工作进行评价；负责收集有效的土地信息，并进行相关分析和预测；组织对目标市场的调查分析，准确把握消费者的消费需求和消费倾向，撰写市场调研报告，提交公司决策层参考；负责组织项目可研与论证，确定项目的市场定位、产品定位，编制项目建议书；负责项目谈判，签定土地合同并负责相关手续的办理。,集团风险控制部,部门定位,通过对公司外部环境风险的防范、内部管理风险的防范及控制后评价,规避政策风险、投资、运营等风
7、险。,职责综述,组织编写集团各项风险控制等相关制度；外部环境风险防范：1、政策风险防范；2、融资风险防范；3、市场风险防范；4、竞争风险防范。内部管理风险防范：1、信息处理风险防范；2、作业风险防范；3、廉政风险防范；4、决策风险防范；5、合约风险防范。控制后评价。,风险控制部职责划分,集团风险控制部,集团风险控制部,集团项目拓展部,部门定位,通过对目标市场的微观研究和项目可行性分析，为投资决策提供依据，收集有效的市场信息，为公司的发展拓展渠道。,职责综述,组织对对目标市场的调查分析，准确把握消费者的消费需求和消费倾向，撰写市场调研报告，提交公司决策层参考；负责研究分析目标市场房地产产品类型、
8、价格、热销户型等相关信息，编制相关分析报告；负责收集土地信息；负责项目谈判，签定土地合同；负责组织项目可研，确定项目的市场定位、产品定位；负责组织项目论证；编制项目建议书；负责北京地区项目的立项办理。,项目拓展部职责划分,集团项目拓展部,营销中心职责说明及职位体系设计,营销中心,中心定位,通过项目产品策划和营销策划，提升集团和项目的品牌形象；通过项目公司销售管理以及客户服务等工作，保障项目的顺利销售和及时回款，实现项目预定的各项目标。,职责综述,建立健全产品策划、营销管理体系；组织对目标市场的调查研究；确定项目市场定位和产品定位；组织项目公司制定总体策划方案；制定集团总体品牌定位、推广方案及计
9、划；指导各项目公司制定具体的营销推广计划、措施；组织制定各项目公司销售目标和销售计划，指导各项目公司的销售管理工作；监督各项目公司营销推广方案的执行情况；指导项目公司各项客户服务管理工作。,营销策划部,部门定位,通过项目产品策划和营销策划，提升集团和项目的品牌形象。,职责综述,建立健全产品策划、营销管理体系；组织对目标市场的调查研究；确定项目市场定位和产品定位；组织项目公司制定总体策划方案；制定集团总体品牌定位、推广方案及计划；指导各项目公司制定具体的营销推广计划、措施；监督各项目公司营销推广方案的执行情况。,营销策划部,营销策划部,营销管理部,部门定位,通过项目公司销售管理以及客户服务等工作
10、，保障项目的顺利销售和及时回款，实现项目预定的各项目标。,职责综述,建立和完善销售管理体系，制定销售管理制度；组织制定各项目公司总体销售目标和销售计划，指导各项目公司的销售管理工作；对项目销售执行情况进行监控，根据计划完成状况向项目公司销售部门提出相关改进意见；组织建立客户数据库，建立完整的售前、售中及售后服务体系；指导项目公司各项客户服务管理工作。,营销管理部,管理中心职责说明及职位体系设计,管理中心,中心定位,为集团发展提供人力资源支持和战略性储备；通过实施有效的人力资源政策，激活人力资源；统筹管理行政事务，为公司提供后勤支持；通过对公司年度计划的管理,强化公司业绩监控管理能力；组织公司各
11、项法律事务的处理工作。,职责综述,根据集团的经营和发展规划，制定年度经营计划与人力资源发展规划和年度计划；分解公司年度总体经营计划，监督各项目公司计划执行情况并进行考核；制定、完善、执行各项人力资源管理制度、行政管理制度；负责集团总部各级人员和项目公司高管人员的招聘、选拔与管理；组织实施集团绩效考核，参与集团总部和项目高层管理人员的绩效评估；统筹集团人力资源成本，制定并实施薪酬政策，发挥薪酬激励作用；组织实施员工培训发展计划；负责员工关系管理；负责企业文化建设、传播和提升；负责办公文件的签批与周转；负责技术资料的存档及档案文件的管理；负责行政后勤保障工作管理；负责内刊的编辑及出版；组织各项法律
12、事务的处理工作；负责集团车辆的调度与管理；指导项目公司行政法务部工作。,管理中心,集团人力资源后勤部,部门定位,为集团发展提供人力资源支持和战略性储备；通过实施有效的人力资源政策，激活人力资源。,职责综述,根据集团的经营和发展规划，制定人力资源发展规划和年度计划；制定、完善、执行各项人力资源管理制度；负责集团总部各级人员和项目公司高管人员的招聘、选拔与管理；组织实施集团绩效考核，参与集团总部和项目高层管理人员的绩效评估；统筹集团人力资源成本，制定并实施薪酬政策，发挥薪酬激励作用；组织实施员工培训发展计划；负责员工关系管理；负责企业文化建设、传播和提升；负责后勤保障工作管理；指导项目公司人力资源
13、工作。,集团人力资源后勤部,集团人力资源后勤部,集团人力资源后勤部,集团人力资源后勤部,部门定位,通过对公司年度计划的管理,强化公司业绩监控管理能力；通过对公司法律事务的处理工作，防范集团各项法律风险；负责公司公文的签批与周转，行政管理资料的存档及档案文件的管理，内刊的编辑及出版。,职责综述,制定、完善、执行、公司行政办公管理制度；根据公司的经营和发展规划，制定年度经营计划；分解公司年度总体经营计划，监督各项目公司计划执行情况并进行考核；负责办公文件的签批与周转；负责行政管理资料的存档及档案文件的管理；负责会议管理和速录；组织各项法律事务的处理工作,负责与外协法律事务所的沟通与协调；指导项目公
14、司行政法务部工作。,集团行政法务部,集团行政法务部,集团行政法务部,成本中心职责说明及职位体系设计,成本中心,中心定位,完善成本管理机制，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益；建立和完善招投标制度，实施有效的合同管理，保障成本控制目标的实现。,职责综述,建立和完善集团成本管理制度体系、招投标、合同管理制度体系；制定项目公司的成本目标；参与项目投资决策；负责限上工程招标的审核，并对限下工程招标进行指导和抽查;设计变更和工程洽商增减帐的备案和抽查；项目工程的决算备案和抽查,对超出成本目标的决算重点审核；负责成本的动态控制；审核工程进度款；负责集团经济成本分析，提供决策依据；负责合同、
15、供应商管理；组织集团采购，负责项目限上采购的审批；,集团造价审核部,部门定位,完善成本管理机制，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。,职责综述,建立和完善集团成本管理制度体系；制定项目公司的成本目标；参与项目投资决策；设计变更和工程洽商增减帐的备案和抽查；项目工程的决算备案和抽查,对超出成本目标的决算重点审核；负责成本的动态控制；审核工程进度款；负责集团成本分析，提供决策依据。,集团造价审核部,集团造价审核部,集团合约采购部,部门定位,建立和完善招投标制度，实施有效的合同管理、招投标管理、采购管理，保障成本控制目标的实现。,职责综述,建立和完善招投标、合同、采购管理制度体系；负
16、责限上（2000万元以上）工程招标的审核，并对限下（2000万元以下）工程招标进行指导和抽查；负责对限上（10万元以上）工程合同的审核，并对限下（10万元以下）工程合同进行抽查；组织集团采购；负责对项目限上（500万元以上）采购的审核，并对限下（500万元以下）采购工作进行指导和抽查；负责定期对公司的合约采购工作进行分析，为决策提供依据。,集团合约采购部,集团合约采购部,工程中心职责说明及职位体系设计,工程中心,中心定位,负责各项目规划设计的统一管理，在集团层面把握项目的品位和风格，为项目的成功奠定基础；项目工程管理的监察部门，集团生产决策的参谋部门；推进项目科学、规范、高效管理，防范工程风险
17、。,职责综述,建立健全项目设计相关管理体系与工程管理制度体系，监控、规范项目日常工程业务；组织规划设计招标工作，编制招标文件、实际任务书等负责监控设计单位的规划设计工作，保证总体规划设计质量和进度组织规划设计方案评审、施工图会审，负责审核重大设计变更；协助项目前期各阶段的设计报批和验收工作；通过派驻的方式负责各项目开发过程中相关设计工作做好管理规划，突出管理重点，注重实效，推进项目科学、规范、高效管理；掌握项目工程信息，作出处理分析，向集团提供建议，防范进度、质量、成本风险；监督检查各项目公司工程管理流程的执行，尤其是工程关键节点准备情况；协助项目实现工程目标，协助控制工程成本，推动技术经济工
18、作；审核项目重要工程业务，负责集团层面招投标、合同等的工程业务；协助项目工程部门的组建，并实施考核评价。,集团工程管理部,部门定位,项目工程管理的监察部门，集团生产决策的参谋部门；推进项目科学、规范、高效管理，防范工程风险。,职责综述,建立健全工程管理制度体系，监控、规范项目日常工程业务；做好管理规划，突出管理重点，注重实效，推进项目科学、规范、高效管理；掌握项目工程信息，作出处理分析，向集团提供建议，防范进度、质量、成本风险；监督检查各项目公司工程管理流程的执行，尤其是工程关键节点准备情况；协助项目实现工程目标，协助控制工程成本，推动技术经济工作；审核项目重要工程业务，负责集团层面招投标、合
19、同等的工程业务；协助项目工程部门的组建，并实施考核评价。,集团工程管理部,集团规划设计部,部门定位,负责各项目规划设计的统一管理，在集团层面把握项目的品位和风格，为项目的成功奠定基础。,职责综述,负责制订、完善公司设计方面的管理制度体系；对各项目规划设计实施集中管理；组织规划设计招标工作，编制招标文件、实际任务书等；负责监控设计单位的规划设计工作，保证总体规划设计质量和进度；组织规划设计方案评审、施工图会审等；协助项目前期各阶段的设计报批和验收工作；负责审核重大设计变更；通过派驻的方式负责各项目开发过程中相关设计工作；针对目前已开发项目，审核项目公司设计部编制的规划设计任务书，参与方案评审，审核施工图设计交底、参与重点项目施工图会审。,集团规划设计部,集团规划设计部职责模块细分,集团规划设计部,
